תביעה לדמי תיווך בסדר דין מקוצר

קראו את ההחלטה להלן על מנת להרחיב את הידע בנושא תביעה לדמי תיווך בסדר דין מקוצר: 1. בקשה זו עניינה - פרשנותו ויישומו של חוק המתווכים במקרקעין, תשנ"ו- 1996 (להלן - החוק). 2. המשיב הגיש תביעה על סך 5,041 ש"ח כנגד המבקש, שבמהותה הוגדרה "כספית - עמלת תיווך". התביעה הוגשה בסדר דין מקוצר. בכתב התביעה נטען, כי ביום 17.7.98 חתם המבקש על כתב התחייבות לתשלום עמלת תיווך בסך השווה ל- 1,200 $, כולל מע"מ בגין מכירת דירתו. כן נטען בכתב התביעה, כי באותו מועד נחתם זכרון דברים למכירת דירת המבקש ורעיתו בתמורה ל- 143,000 $. המבקש הגיש בקשה, בה הוא עותר לדחות ו/או למחוק את התביעה על הסף, ולחילופין - מחיקת הכותרת בסדר דין מקוצר ומתן רשות להתגונן. 3. בבקשה נטענו 2 טענות מרכזיות: א. כי המשיב לא מילא אחר הנדרש בסעיף 9 לחוק, בדבר פרטי ההזמנה בכתב לפעולת התיווך, ועל כן אינו זכאי - בהתאם לסעיף 14 לחוק - לדמי תיווך. ב. המשיב פעל בניגוד לאמור בסעיף 12 לחוק, וזאת במלאו זכרון דברים סטנדרטי, והחתמת הצדדים עליו. 4. הצדדים הגישו תצהירים, ביחס לעובדות הנטענות על ידם, וכן פרטו בפני ביהמ"ש את הנסיבות, וכשבאי כוח הצדדים מוותרים על חקירתם, הם, את הצדדים. מהאמור בתצהירים ומאשר הוצג בפני ביהמ"ש עולה, שלמעשה אין מחלוקת עובדתית, מהותית, ביחס לנסיבות שהיו כדלקמן: א. המבקש ורעיתו (להלן - המוכרים) פרסמו את דירתם למכירה בעיתונות. ב. המשיב (להלן - המתווך) פנה למוכרים, ולטענתו, הם הסכימו שהמתווך יביא לקוחות לרכישת דירתם. ג. אין חולק, כי טרם חתימת זכרון הדברים, לא חתמו המוכרים או מי מהם על הזמנה בכתב לביצוע פעולת תיווך. יצויין, כי לדברי אשת המבקש, היא אף סרבה לבוא ולחתום על התחייבות שכזו. ד. ביום 17.7.98 נפגשו המוכרים והקונים במשרד המתווך. המתווך הוציא זכרון דברים, שלדבריו "זכרון הדברים הוא נוסח סטנדרטי שנמצא אצלי וניסח אותו עורך דין". לדבריו בהמשך "האנשים סכמו את הדברים ובאתי אני וכתבתי אותם. הם חתמו על מה שהם סיכמו". אכן, זכרון הדברים הינו זכרון דברים סטנדרטי, כשהפרטים השונים ממולאים בכתב יד, לרבות פרטי המתקשרים, תיאור הנכס, התמורה ומועדי תשלומה, מועדים לביצוע ההתחייבויות השונות, נשיאה בשכ"ט עו"ד, סכום הפיצויים המוסכמים וכשמוספת לזכרון הדברים הערה, כי הקונה רשאי לחזור בו מזכרון הדברים עד מועד מסוים. אין חולק, כי צוין בזכרון הדברים שהחוזה יערך ע"י עו"ד אהרוני, ב"כ המשיב, בתיק דנן וע"י ב"כ המבקש בתיק דנן. כן יש להוסיף, כי בתצהיר שניתן בתמיכה לבקשה, ע"י המוכרת, אשר לטענתה, היא זו שטיפלה בנושא הדירה, נטען, כי המתווך בתחילה מילא טופס זכרון דברים אחד, ולאחר שטעה קרעו ומילא את הטופס הנוכחי, שעליו חתמו הצדדים. עוד נטען בתצהיר, כי המתווך נטל חלק פעיל במו"מ, לרבות בכל הקשור לעניני משכנתא וגרירתה. ה. מיד לאחר חתימת זכרון הדברים, חתם המבקש על מסמך, כהאיי לישנא: "ירדן נכסים - אנשים למען אנשים משרד תיווך רח' איכילוב 13 פ"ת... תאריך 17.7.95 לכבוד תיווך ירדן ..... התחייבות אני הח"מ ליאוניד X ת.ז מתחייב/ת לתיווך ירדן נכסים בגין מכירת דירתי ברח' פוחס 3 ק"ג פ"ת את הסך של 1,200 $ 1,430 (ש"ח/דולר) במעמד חתימת חוזה המכר על כל תשלום יתווסף מע"מ כחוק " (המופיע שקו מתחתיו מולא בכתב יד - י.ש.). על מסמך זה חתום המבקש. המוכרת בתצהירה ובדבריה בבית המשפט הסבירה, שלאחר חתימת זכרון הדברים, המתווך "ניצל את הענין הרגשי ואז בעלי חתם על ההתחייבות. התווכחנו על המחיר של התיווך, בסופו של דבר הסכמנו לשלם את מה שכתוב". ו. החוזה נחתם לאחר מו"מ מיגע, כשהמוכרים טוענים, שבגין התנאים שנכפו עליהם בזכרון הדברים, נאלצו לעמוד באותם תנאים - לפי דרישת הקונים. 5. החוק שונה מהותית מהצעת החוק, כפי שפורסמה בהצ"ח 2136 תשנ"ב 388 (להלן - ההצעה). ההצעה במהותה וכמפורט גם בדברי ההסבר, באה להסדיר את העיסוק במקצוע התיווך, חרף עקרון היסוד של חופש העיסוק, אולם בהתחשב בו. בהצעה עצמה, מוסדר נושא הרישוי, הקמת ועדה לנושא הרישוי, תוך קביעת הוראות שונות ביחס לאופן עבודתו של המתווך. במסגרת הוראות אלו, נקבעה ההוראה האוסרת על מתווך במקרקעין, לבצע פעולת תיווך במקרקעין, אלא אם כן נחתם טופס הזמנה ע"י הלקוח, תוך ציון הפרטים האמורים והופיע בהזמנה. כן צויין בהצעת החוק בסעיף 18(ב) כי "מתווך במקרקעין לא יחתים צדדים על כל מסמך הקושר אותם משפטית לעיסקה". בהתאם להצעת החוק, לא נקבעה סנקציה פלילית על הפרתו, אלא הליך משמעתי, וכמו כן לא נדון ענין הזכאות לדמי תיווך במקום ובו המתווך לא מילא אחר ההוראות. יתר על כן, בסעיף 28 להצעה, אף נקבע, ששעור דמי התיווך, אם לא נקבע בהסכם או בהזמנת התיווך, יקבע ע"י ביהמ"ש, חרף זאת שסעיף 16 להצעה קובע, כי ללא הזמנה לא יקבל על עצמו מתווך ביצועה של פעולת תיווך, כשאחד הפרטים בהצעה הינו שכר טרחתו. מעיון בחוק עצמו, אנו למדים, כי החוק שונה מהותית מההצעה. בחוק עצמו קיים סעיף עונשי ביחס להפרת חלק מהוראותיו, ובנוסף, קיימות הוראות ספציפיות השוללות ממתווך לקבל דמי תיווך. כן נקבע בסעיף 9 לחוק עם סעיף 14 לחוק, כי ללא הזמנת תיווך בכתב, לא זכאי מתווך לדמי תיווך. בנוסף, בסעיף 12 - שכותרתו "איסור פעולות משפטיות" לא הסתפק המחוקק באיסור החתמת צדדים על הסכם ביחס לעסקה, ללא סנקציה בצידו, אלא הרחיב את האיסור כולל אף עריכה או סיוע לעריכת מסמכים בעלי אופי משפטי. בנוסף קיים איסור על יצוג הלקוח במו"מ משפטי לקראת עריכת מסמך שכזה. בנוסף, קובע סעיף 12 באופן קטגורי, כי "מתווך המפר הוראת סעיף זה לא יהיה זכאי לדמי תיווך". 6. בעניננו, אנו נדרשים בתחילה לשאלה - מה דינה של התחייבות שנחתמה, לאחר שהצדדים חתמו על הסכם מחייב בקשר לעיסקה. ב"כ המבקש טוענת, כי אין הבדל אם ההתחייבות נחתמה לפני פעולת התיווך או לאחריה. בשני המקרים, על ההתחייבות לעמוד בתנאים שנקבעו בחוק ובתקנות. אין דעתי כדעתה. החוק במהותו בא להסדיר את אותו פרצות שביחסי מתווכים ולקוחותיהם, להן אנו עדים חדשות לבקרים, בתיקים שונים בביהמ"ש. כך, השאלה אם אכן הוזמנה פעולת התיווך, מה היו התחייבויות הלקוח, האם המתווך הסכים שלא יגבו דמי תיווך אלא רק מאחד הצדדים, שיעור דמי התיווך שהוסכמו ועוד כהנא וכהנא מחלוקות, שגרמו לסכסוכים הנדונים עדיין בביהמ"ש בתחום פרוץ זה. כל האמור, מתייחס לדרישות טרם עריכת פעולת התיווך. בסעיף 1 לחוק, בהגדרת "תיווך במקרקעין" מוגדר נושא התיווך "הפגשה בתמורה בין שני צדדים או יותר, לשם התקשרותם בעסקה...". (ההדגשה שלי - י.ש.). דהיינו, כל האמור הינו לקראת קשירת העיסקה. אולם, אם לאחר שנכרתה העסקה במקרקעין, מבקש המתווך דמי תיווך, וצד מהצדדים מסכים לכך, הרי שוב אין צורך בכל התנאים הנדרשים לפי החוק והתקנות, מאחר ומדובר בעסקה שהסתיימה. במיוחד יפים הדברים, במקום ובו נחתמת התחייבות בכתב לתשלום סכום ספציפי, כפי שנחתמה במקרה דנן. אין צורך במסגרת בקשה זו להכנס לשאלה, אם נפל פגם בכריתת התחייבות זו, כשביחס לשאלה זו אנו מצויים במסגרת הכללים הרגילים של הוראות חוקי החוזים השונים. למעלה מהנדרש אציין, שאין אני נדרש גם לשאלה אם חסר במספר בתעודת זהות של המתווך, ניתן להשלמה או לאו, לאור מסקנתי דלעיל. הנה כי כן, אם באנו לדון בטענת המבקש, כי לכאורה אין פרטי ההתחייבות עומדים בתקנות, יש לדחות טענה זו, ככל שהיא נובעת ונסמכת על החוק דנן. 7. שונים הדברים ביחס להוראות סעיף 12 לחוק. אין חולק, והדבר מוצא את ביטויו בכותרת כתב התביעה, כפי שצויין לעיל, כי עילת התביעה של המשיב הינה - דמי תיווך בגין העסקה שנכרתה על פי זכרון הדברים. גם ההתחייבות עצמה מציינת שתשלום דמי התיווך "במעמד חתימת חוזה המכר". מעת שהמחוקק קבע באופן חד משמעי וללא כל סייג, כי מתווך שפעל פעולה משפטית, לא יהיה זכאי לדמי תיווך, אין זה רלוונטי אם הלקוח חתם על ההתחיבות לדמי תיווך טרם כריתת העיסקה או מיד לאחריה. אין חולק, כי המוכרים אינם יודעי דת ודין ויתכן ואכן הסכימו לכך שהמתווך זכאי לגמול, וזאת מבלי שידעו באותו מועד את הוראות סעיף 12 לחוק. המגמה של החוק, כפי שבאה לידי ביטוי, הן בנוסחו והן בהשוואת נוסחו, לאמור בהצעת החוק, מלמדת שהמחוקק חפץ, לשרש אחת ולתמיד, את התופעה הנלוזה שמתווכים קושרים צדדים לעיסקה מבלי שהצדדים מיוצגים ע"י מי שהוכשר לכך. לדידי, אין בכך שעו"ד אהרוני ניסח את הטופס הסטנדרטי להעלות או להוריד בשאלת מעורבותו של המתווך בפעולה המשפטית של כריתת העיסקה. לא למותר להוסיף, שאם נקבל את דבריה של אשת המבקש, הרי המשיב, שלא כדבריו, לא טמן ידו בצלחת, אלא היה מעורב גם מעורב, בכל הקשור לכריתת העיסקה. במיוחד יפים הדברים, כשנטען שב"כ המשיב בתיק דנן ייצג אף את הקונים בעסקה דנן. מה לי ציון עו"ד אשר ייצג את המוכרים בעתיד, בה בשעה שזכרון הדברים כשלעצמו, לכאורה, מחייב הוא והצדדים כבולים לתנאיו מבלי שהצדדים קבלו את היצוג המשפטי ההולם, טרם כריתת עיסקה שכזאת. אם זכרון הדברים אינו מחייב, והצדדים אינם כבולים לתנאיו, הרי ממילא לא קמה זכותו של המתווך לדמי תיווך, ומעת שהגיש תביעתו ואף החתים את המבקש, לכאורה גם הוא ראה בזכרון הדברים כמחייב לכל דבר וענין. מסקנתי הינה, איפוא, שמעת שהמתווך פעל בניגוד להוראות סעיף 12 לחוק, אין הוא זכאי לדמי תיווך גם אם "הצליח" להחתים את הלקוח על התחייבות לדמי תיווך לאחר שפעל כאמור. יתכן, ואין אני קובע מסמרות, מאחר ואיני נצרך לכך במסגרת הדיון שבפני, שאף אם שילם לקוח דמי תיווך, יהיה זכאי להחזרת אשר שילם, אם יתברר שחל האמור בסעיף 12 לחוק. אנו עוסקים בחוק שחוקק לאחרונה, וטרם בא לידי ביטוי ויישום באופן נרחב בפסיקת בתי המשפט. במצב זה, שומה עלינו לקבוע את המדיניות הראויה ביישומו של החוק על הוראותיו השונות. דומני, שרק קביעה קטגורית וחד משמעית, שמתווך לא יהיה זכאי בשום צורה לדמי תיווך, אם פעל בניגוד להוראות סעיף 12 לחוק, תביא לתוצאה המיוחלת שתגשים את תכלית החקיקה. 8. לאור כל האמור, דין התביעה להדחות על הסף. לענין ההוצאות - אין להתעלם חרף האמור לעיל, מכך, שמדובר בחקיקה חדשה יחסית, וכן אין להתעלם מעצם חתימת המבקש על התחייבות לתשלום דמי תיווך, שנחתמה לאחר שהמבקש הגיע, ככל הנראה, להכרה שהמתווך זכאי לגמול על פעולותיו. יתר על כן, התרשמותי הינה, שאלמלא הקשיים במסגרת המו"מ עד לחתימת החוזה, היה הנתבע עומד בהתחייבותו. אשר על כן, אני מחייב את המשיב לשלם למבקש שכ"ט עו"ד בסך 1,500 ש"ח בצירוף מע"מ והפרשי הצמדה וריבית מהיום ועד התשלום בפועל. סדר דין מקוצרדמי תיווךתיווך