קראו את פסק הדין להלן על מנת להרחיב את הידע בנושא תביעה לתשלום דמי ניהול משרדים: א. הרקע 1. תביעה לתשלום חלק מדמי ניהול ואחזקה בגין אחזקת משרדים. הנתבעת שכרה מהתובעת משרדים או עסק (להלן: המושכר). במקביל חתמה הנתבעת על הסכם ניהול ואחזקה של המושכר עם חברות ניהול ובו נקבע כי תשלם דמי ניהול. בסעיף 14 להסכם הנ"ל נקבע כי תוך תקופה שלא תעלה על 6 חודשים מתום כל שנה קלנדרית, תערוך חברת הניהול חשבון סופי של חשבונות הניהול ותמציא העתק לכל המחזיקים. 2. התובעת שהיתה המשכירה (ולא חברת הניהול), טוענת כי נאלצה לשלם במקום הנתבעת דמי ניהול בסך 46,229 ₪, וזאת מכוח הסכם שהיה לה עם חברת הניהול באופן ישיר שהוא הסכם הרכישה שלפיו רכשה התובעת בין היתר את המושכר ולאחר מכן השכירה את המושכר לנתבעת. הנתבעת התחייבה בהסכם השכירות לשלם בין השאר דמי אחזקה לחברת הניהול. עוד נקבע באותו הסכם כי המשכירה רשאית לשלם במקום השוכרת כל תשלום החל על השוכרת, והשוכרת תחזיר לתובעת סכום זה בצירוף ריבית המקובלת בבנק לאומי על משיכות יתר. ב. השנים 96' - 97' 4. הנתבעת טוענת כי לא קיבלה דרישה בתוך ששת החודשים לאחר תום השנה הקלנדרית ומכאן שהחיוב לגבי השנים 96' - 97' הפך לחיוב סופי. יש טעם בטענה זו. נראה שאכן הדרישה התקבלה רק בשנת 98', מכאן שהפרשים המתייחסים לשנים שקדמו לשנת 98' לא ניתנים לגבייה עוד. הדבר עולה מסעיף 14 א' להסכם הניהול. יש לקבל את טענתה נתבעת כי שינתה מצבה לרעה לאחר שלא הודע לה אלא באיחור רב על החיובים הרטרואקטיביים ויכולתה לכלכל את מעשיה נפגעה. ג. שנת 98' 5. באשר לחיוב לשנת 98' יש לבדוק טענות נוספות: הנתבעת טוענת כי החיוב וחלוקת החיוב בין הדיירים לא אושרה על ידי רואי חשבון, וזאת בניגוד לנדרש בהסכם הניהול בסעיף 10 ובסעיף 14. העד מטעם התובעת העיד כי ניתן אישור על ידי רואה חשבון, עדות זו לא נסתרה ואף עולה בקנה אחד עם הזמן הרב שנדרש כדי לערוך את ההתחשבנות הסופית. אומנם בחקירה הנגדית נתבקש הנחקר להציג על אתר אישור רואה חשבון אשר לא היה בידו, אולם יש להניח כי ניהול ענייניהם של הצדדים היה נתון לרואה חשבון. למעשה קשה להניח שניתן היה לפעול ללא רואי חשבון. הדרישה בסעיף 14 לאישור רואה חשבון באה כדי לשמש ראייה לגובה הוצאות הניהול לביצוע השירותים, ולא כתנאי לדרישת התשלום. אילו היתה הנתבעת מראה שהסכומים אינם סבירים או שהחלוקה פגומה, ניתן היה לדרוש רמת הוכחה גבוהה לעניין אישור רואי החשבון. אולם, כאשר מדובר בדמי ניהול המשולמים כעניין שבשגרה, ואף אם אחת לכמה שנים יש עלייה בדמי הניהול, עקב עליית מחירים כמקובל בארץ, אין להטיל נטל ראייתי כבד מדי על התובעת לעניין זה. פשוטו של עניין הוא, שדמי ניהול בדומה לכל חיוב אחר יש לשלם כל עוד לא הצביעה הנתבעת על אי סבירות מובהקת של החיוב. מכאן, שאין לקבל את הטענה בעניין העדר אישור רואה החשבון. ד. הסכם לויתור על תביעות 6. נטען כי קיים הסכם ובו ויתור על תביעות נוספות בגין הצדדים במסמך מיום 1/9/98, אלא שהסכם זה לא נחתם על ידי המשכירה ומכאן שלא היה ויתור על טענות או דרישות מצידה. אין די בהצגת הסכם החתום על ידי צד אחד בלבד. וכל עוד לא נחתם על ידי הצד השני אין ההסכם מחייב אותו. ה. חוזה אחיד 7. נטען כי החוזה - הסכם הניהול - מהווה חוזה אחיד בעל תניות מקפחות. אלא ש לא הוכח כי ההסכם הוא הסכם אחיד. הנתבעת חברה קבלנית, חתמה על ההסכם מול הצד השני ולא הוכח כי הסכם זה הוגש לה לחתימה באילוץ בחינת כזה ראה וקדש. אין די בכך שייתכן שהיו קיימים הסכמים דומים עם דיירים אחרים. חוק החוזים האחידים תשנ"ג - בסעיף 2 קובע כי חוזה אחיד תנאיו כולם או מקצתם נקבעו מראש בידי צד אחד כדי שישמשו תנאים לחוזים רבים בינו לבין אנשים בלתי מסויימים במספרם או בזהותם. לא הוכח כי הגדרה זו שבחוק נתקיימה. בנוסף, לא הוכח כי תנאים אלה או אחרים בחוזה יש בהם בשים לב למכלול תנאי החוזה ולנסיבות אחרות משום קיפוח לקוחות או משום יתרון בלתי הוגן של הספק, כאמור בסעיף 3 לחוק. עיון בחוזה אינו מגלה אי סבירות מיוחדת או קיפוח חריג. 8. חשוב לזכור כי החובה לשלם דמי ניהול אין בה כל קיפוח מיוחד, והיה צורך להראות נסיבות מיוחדות אשר היו מובילות בהכרח לקיפוח באופן בלתי הוגן. בענייננו, אין לקבוע כי העלאה מסוימת של דמי הניהול מהווה קיפוח. הנטל להוכחת טענה כזו מוטל על הנתבעת והנטל לא הורם מבחינה עובדתית. הטענה כאילו לא חולקו הוצאות הניהול בצורה הוגנת ושיוויונית בין דיירי הבניין לא הוכחה, ומכאן שגם בהיבט זה לא הוכח קיפוח. עצם הספקות שיש לנתבעת בעניין זה אין די בהם כדי לפטור אותה מהחובה לשלם דמי ניהול. גם הטענה כאילו דיירי משרדים אמורים לשלם פחות מדיירי חניות נותרה טענה סתמית היות שלא הובאו ראיות שיתמכו בטענה זו. אין להטיל דרישת הוכחה גבוהה מדי על חברת ניהול ודי שהמציאה את דוחות ההוצאות של החברה. אילו אכן ניתן היה לדלות ממצאים חריגים מדוחות אלה, חזקה על הנתבעת שהיתה מתריעה על כך בסיכומיה, אולם לא הועלתה כל טענה ספציפית בעניין זה, למעט טענות כלליות בדבר ניסיון לברר פרטים נוספים אשר לא צלח. ו. האם נתקיים תנאי מוקדם 9. טענה נוספת היא שהתובעת לא שלמה את דמי הניהול לחברת הניהול ומכאן שאינה רשאית לדרוש החזר, ואם שילמה, שילמה ללא צורך. הוכח כי התובעת שילמה את החוב. בתצהיר מנהל התובעת נאמר כי התובעת נאלצה לשלם את חובות דמי הניהול במקום הנתבעת מכוח הסכם לרכישת המושכר. התובעת רשאית היתה לשלם גם מכוח חוזה השכירות עם הנתבעת. מכאן, שאין לקבל את הטענה כאילו שילמה התובעת ללא צורך. הטענה נתקבלה לגבי השנים 96' - 97' אולם לגבי שנת 98' אין לפטור את הנתבעת מתשלום ההפרשים. 10. התוצאה היא שלגבי שנת 98' חייבת הנתבעת לשלם לתובעת את דמי הניהול או ההפרשים, אם שלמה חלק מדמי הניהול. החיוב מתייחס לסכום של 14 ₪ למטר. ניתן להגיש פסיקתא בצירוף הוצאות בסך 2,000 ₪ + מע"מ, וכן החזר יחסי של אגרת המשפט לפי שיעור התביעה שהתקבל, יחסית לתביעה המקורית. דמי ניהול