קראו את פסק הדין להלן על מנת להרחיב את הידע בנושא ארנונה ומיסים בגין הפעלת שוק עירוני: הקדמה: עניינה של המרצת הפתיחה שלפני, בהסכם התקשרות ובהסכם התקשרות מעודכן שנחתם בין התובע לבין הנתבעת, בקשר עם הפעלת השוק העירוני בנצרת עילית על ידי הנתבע. במסגרת התובענה, עותר התובע להצהיר כי ההסכם להפעלת השוק הינו הסכם תקף, וכן ליתן צו עשה לאכיפה בעין של ההסכם שנחתם בין הצדדים, לרבות בקשר עם הפעלת השוק עד לתום תקופת ההתקשרות הנקובה בהסכם. פסק דין משלים זה מיועד להכרעה במחלוקת מצומצמת שנתגלעה בין הצדדים, שעניינה שאלת תשלומי הארנונה והמסים העירוניים החלים על התובע בגין הפעלת השוק העירוני בנצרת עילית החל מחודש 10/10 ואילך. לא מצאתי לנכון להידרש, בגדרי פסק דין משלים זה, לכל נבכי העובדות העומדות ביסוד המחלוקת בין הצדדים, שכן ביום 12/12/10 הגישו הצדדים לאישור בית המשפט הסכם פשרה, המסדיר את עיקרי המחלוקות ביניהם, ובעקבות הסכם זה, ניתן בו ביום פסק דין חלקי, הנותן תוקף של פסק דין להסכם הפשרה. על פי הסכמת הצדדים, המחלוקת היחידה שנותרה פתוחה והטעונה הכרעה שיפוטית, עניינה סוגיית תשלומי הארנונה והמסים החלים על התובע בגין הפעלת השוק העירוני החל מחודש 10/10 ואילך, תוך שהוסכם כי בית המשפט יכריע בסוגיה לאחר שהצדדים יגישו טיעון קצר בכתב. לענייננו, יצוין בתמצית, כי בגדר הסכם הפשרה הסכימו הצדדים שהתובע יפעיל את השוק העירוני בנצרת עילית בימים א', ג' ו- ה' בשבוע, על פי ההסכם שנחתם בין הצדדים בשנת 2009 בעקבות מכרז שפרסמה הנתבעת, תמורת דמי שימוש שנתיים. כמו כן, התחייבה הנתבעת שלא להפעיל את השוק כשוק מסחרי ביתר ימות השבוע, אלא בהסכמה מפורשת של התובע (בהקשר זה הוסכם כי אין בכך כדי לשלול מהנתבעת ומהעירייה אפשרות להשתמש במתחם השוק לשימושים שאינן למטרת שוק מסחרי, דוגמת פסטיבלים אמנותיים, אירועי חג, שבוע הספר ועוד, בימים בהם השוק אינו מופעל על ידי התובע, ותוך שכל ההוצאות והעלויות בגין שימוש זה יוטלו עליהן). התובע מצדו התחייב, בין היתר, לשאת בתשלומי הצריכה השונים הכרוכים בהפעלת השוק עד לחודש 9/10, דוגמת חשמל ומים, לפי חלקו היחסי בהוצאות ובעלויות, כשביחס לתשלומי העתיד, כמו גם ביחס ליתר ההוצאות הנלוות להפעלת השוק (שמירה, ניקיון וכיוצ"ב), סוכם כי התובע ישלמם באופן מלא. בסעיף 8 להסכם הפשרה, הסכימו הצדדים כי כל יתר תנאי ההסכם משנת 2009, שלא שונו במפורש, ימשיכו לעמוד בתוקפם. טענות הצדדים: לטענת הנתבעת, הארנונה שחלה על השוק העירוני מחושבת על ידי העירייה באופן יחסי לימי ההפעלה, כך שבגין שלושה ימי הפעלה בשבוע מוטלת מחצית מהארנונה המלאה. עם זאת, לשיטתה של הנתבעת, על התובע לשאת בתשלומי הארנונה והמסים העירוניים באופן מלא, הואיל ולפי הסכם הפשרה, רק הוא יפעיל את השוק בימים א', ג' ו- ה' בשבוע, בעוד שהנתבעת מצדה התחייבה לא להפעיל במקום שוק מסחרי באף אחד מימי השבוע הנותרים. הנתבעת טוענת כי לפי הוראות ההסכם משנת 2009 והצעת התובע במכרז, התובע הוא שצריך לשאת בתשלומי הארנונה והמסים, ולשיטתה, הואיל והתובע בלבד יפעיל את השוק, כי אז עליו לשאת בתשלומים אלה באופן מלא, כמו גם בתשלומים עבור פינוי פסולת (כפי שהתחייב בהסכם). כן מוסיפה הנתבעת וטוענת כי מן המפורסמות כי השוכר, אשר נהנה מן ההכנסות של העסק, הוא שנושא בתשלומי הארנונה והמסים העירוניים, ולא המשכיר, ולא יעלה על הדעת לחייב את משכיר הנכס לשאת בתשלום המסים החלים על העסק. מנגד, לטענת התובע, אין בהסכם משנת 2009 כל הוראה המטילה עליו חיוב לעניין תשלומי הארנונה ומיסי העירייה, בכל הנוגע להפעלת השוק. לדידו, התחייבותו לשאת בעלויות הכרוכות בהפעלת השוק, כאמור בהצעתו במסגרת המכרז, אין לה כל תוקף לאחר חתימת ההסכם משנת 2009, שביטל מפורשות כל הצעה קודמת. אשר לקבוע בהסכם משנת 2009, טוען התובע כי אמנם נקבע שהוא יעביר לעירייה המחאה להבטחת תשלומיו, בין היתר בגין ארנונה, אך סכום ההמחאה נותר ריק, והדבר מלמד כי לא התגבשה בין הצדדים הסכמה לכך שיוטלו עליו תשלומי הארנונה, מה גם שבפועל לא נדרש על ידי איש לשלם ארנונה במשך כל תקופת ביצוע ההסכם. התובע טוען כי שורת ההיגיון מחייבת את המסקנה כי מי שמחזיק בנכס באופן שיש לו חזקה של קבע בנכס, הוא זה שאמור לשלם את חיובי הארנונה, וזאת אם נרשם כמחזיק ו/או שוכר, אחרת תחול חובה זו על המחזיק השיורי בנכס ובזכויות הקנייניות בנכס, וכך נוהגת העירייה - על פי הנטען - לגבי כל נכס. לשיטת התובע, הנתבעת היא המחזיקה בנכס לפי ההסכם בינה לבין העירייה, ולתובע ניתנה אפשרות להפעלת השוק רק בימים ובשעות מסוימים בשבוע. לדידו של התובע, הנתבעת שמרה לעצמה את כל הזכויות הקנייניות בנכס, למעט הפעלתו כשוק מסחרי, ואף שמרה על זכותה להשתמש במתחם השוק לשימושים שלא למטרת שוק מסחרי, כמפורט בהסכם. לטענת התובע, הואיל והעירייה הינה בעלת הקניין המלאה בשוק בעוד שלו עצמו אין זכות קניינית אלא רק זכות שימוש חלקית, אין הצדקה להטיל עליו את תשלום הארנונה והוא אף לא נדרש לשלמה בעבר, עד כה (ואף לא נדרש לשלם אגרת פינוי פסולת). התובע מוסיף וטוען כי בשווקים עירוניים דוגמת אלה המתנהלים באשדוד, בבאר שבע ובמקומות נוספים ברחבי הארץ, אין המפעיל נוהג לשאת בתשלומי הארנונה של הנכס אותו הוא מפעיל באופן חלקי בלבד. עוד טוען התובע כי הפעלת השוק הינה בגדר שירות לציבור שראוי לפטור מחיוב ארנונה, והראיה לכך שאין סעיף חיוב מתאים לכך בצווי הארנונה העירוניים. כן מוסיף התובע, לסיום, כי דמי השימוש המוטלים עליו אמורים לכלול בתוכם את התמורה המלאה המגיעה לנתבעת ולעירייה (היא בעלת הנכס) ואין הצדקה להוסיף על כך ארנונה. בתשובת הנתבעת לטיעוני התובע, טוענת הנתבעת כי יש לדחות את טענת התובע לפיה ההסכם משנת 2009 ביטל את התחייבותו לשאת בתשלומי הארנונה לפי הצעתו במכרז, שכן טענה זו עומדת בניגוד למסמכי המכרז ולכוונת הצדדים. עוד טוענת הנתבעת כי התובע מפעיל את השוק שלושה ימי הפעלה מלאים, בבלעדיות, והעובדה כי ניתנה לה אפשרות מוגבלת לקיים בשוק אירועים שונים הינה בגדר חריג, ובכל מקרה, בגין מקרים אלה תישא היא בהוצאות השוק. הנתבעת סבורה כי לא יעלה על הדעת שהיא תישא בכל הוצאות השוק, ואילו התובע יהא זכאי רק להכנסות. בנוסף, הסכמיו של התובע עם רשויות אחרות, כנטען בטיעוניו, אינן רלוונטיות לענייננו. לבסוף, מפנה הנתבעת לכתב התביעה, במסגרתו ציין התובע כי פנה לנתבעת וביקש לשלם את הוצאות הארנונה, וטוענת כי אין ליתן יד לניסיונו של התובע להתנער מהתשלום כעת. דיון והכרעה: בסעיף 8 להסכם הפשרה שקיבל תוקף של פסק דין ביום 12/12/10, הסכימו הצדדים כי כל תנאי ההסכם משנת 2009, שנחתם בין התובע לבין הנתבעת בקשר עם הפעלת השוק העירוני בנצרת עילית, ימשיכו לעמוד על כנם, ככל שלא שונו במפורש במסגרת הסכם הפשרה. סעיף 22 להסכם משנת 2009 קובע כי התובע, שכונה בהסכם "המפעיל", ישלם לידי הנתבעת דמי הפעלה שנתיים בסך של 520,500 ש"ח בצירוף מע"מ כדין. נקבע כי במועד החתימה על ההסכם, יעביר התובע לידי הנתבעת 12 המחאות עבור כל אחד מחודשי ההפעלה, כשההמחאה הראשונה תהא משוכה ליום החתימה על ההסכם. סעיף 22.3 להסכם - הוא הסעיף הרלוונטי לענייננו - קובע בזו הלשון: "במעמד העברת ההמחאות כאמור לעיל, המפעיל יעביר המחאה המשוכה על סך (ההדגשות שלי - ע.ע.) סעיף זה מעיד באופן ברור, שאינו משתמע לשני פנים, כי כוונת הצדדים היתה שהגורם שיישא בתשלומי הארנונה לעיריית נצרת עילית יהא המפעיל, קרי: התובע. מדובר בהתחייבות שלקח על עצמו התובע במסגרת ההסכם בין הצדדים, לשלם את הארנונה והוצאות נוספות, אשר אינה טעונה פרשנות והיא מלמדת באופן ברור על כוונת הצדדים. ודוק: העובדה שלא נרשם סכום ההמחאה שעל התובע להעביר לשם הבטחת תשלומיו לעירייה, אין בה כדי להביא למסקנה לפיה נפגעה הסכמתם העקרונית של הצדדים כי התובע הוא זה שיישא בתשלומי הארנונה, ואף אם לא נקבו בסכום ספציפי לתשלום, מסיבה זו או אחרת, אין בכך כדי לשנות מהעובדה כי הסכימו, באופן עקרוני, על זהות הגורם שצריך לשאת בתשלום - הוא התובע. בנוגע לטענת התובע לפיה אין זה מוצדק להטיל עליו את תשלום הארנונה, לנוכח זכות השימוש החלקית העומדת לרשותו במתחם השוק העירוני, טענה זו אינה רלוונטית לאחר שהסכים מפורשות בהסכם ליטול על עצמו לשלם את חיובי הארנונה וחיובים נוספים, מה גם שלא מן הנמנע כי עניין זה נלקח בחשבון על ידי הצדדים כחלק מהשיקולים בעת קביעת דמי ההפעלה השנתיים עבור השימוש במתחם. באופן דומה, אין כל רלוונטיות לטענה לפיה אין זה מקובל, בשווקים עירוניים אחרים, כי המפעיל יישא בתשלומי הארנונה. שאלת השלמת פרטים בחוזה בהסתמך על נוהג עשויה להתעורר לפי סעיף 26 לחוק החוזים (חלק כללי), תשל"ג-1973 מקום בו לא נקבעו בנדון פרטים בהסכם. משהסכימו הצדדים במקרה זה על חיובי הארנונה במסגרת ההסכם משנת 2009, אין מקום לפנות עוד לנוהג המקובל בין הצדדים ולנוהג המקובל בחוזים מאותו סוג, והתובע הוא זה אשר אמור לשאת בתשלומי הארנונה, כפי שהתחייב. אשר לטענה לפיה הפעלת השוק הינה בגדר שירות לציבור שראוי לפטור אותה מחיוב ארנונה, הרי שטענה זו אין מקומה במסגרת הליך זה, כי אם בהליך מסודר בפני ועדת הפטור מארנונה. בנוסף, ככל שהתובע מבקש להלין כנגד עצם ההחלטה העקרונית לחייב בארנונה בגין הפעלת שוק עירוני, כי אז פתוחה בפניו הדרך להשיג על החלטה זו בהליך מנהלי, על פי דין. מכל מקום, ככל שהדברים אמורים ביחס להליך שלפני, אין בטענותיו אלה של התובע כדי לשנות את המסקנה לפיה בהתאם להסכמתם העקרונית של הצדדים במסגרת ההסכם משנת 2009, על המפעיל - התובע - לשאת בתשלומי ארנונה ובתשלומים הנוספים הקבועים שם, וכך אני קובע. יושם אל לב כי בסעיפים 40, 41 ו- 42 לכתב התביעה, ציין התובע מפורשות כי פנה לנתבעת וביקש לשלם את הוצאות החשמל, המים והארנונה של השוק, בגין ימי הפעלת השוק על ידו, אולם עד למועד הגשת התביעה, לא הגישה לו הנתבעת כל חשבון לתשלום בגין הארנונה ויתר התשלומים. כמו כן, ציין התובע כי בשלב מסוים, הוזמן למשרדי הנתבעת לשם ביצוע "התחשבנות כוללת לתשלומים על פי המכרז", אך לבסוף מסרה לו מנהלת החשבונות של הנתבעת כי אין בידה את הסכומים המדויקים לחיובו בתשלומי הארנונה, המים והחשמל. העובדה כי התובע בעצמו מצא לנכון לציין בכתב התביעה כי פנה לנתבעת וביקש לשלם את תשלומי הארנונה, מלמדת כי אף הוא ראה עצמו כמי שאמור לשאת בהוצאות אלה, וכל המוסיף גורע. מובן שבהתאם להסכמתה של הנתבעת, בימים בהם תעשה שימוש בשטח השוק למטרה שאינה שוק מסחרי, או במקרים בהם תעשה בשטח השוק שימוש למטרת שוק מסחרי, לאחר קבלת הסכמת התובע, כי אז תישא היא באופן יחסי בכל ההוצאות והעלויות הכרוכות בכך. לדידי, זוהי התוצאה הראויה, ההוגנת והצודקת בנסיבות העניין, אשר אף עולה בקנה אחד עם דיני עשיית עושר ולא במשפט. לעניין המחלוקת הנוספת שהעלתה הנתבעת בטיעוניה בנוגע לחיובים בגין פינוי וסילוק הפסולת משטח מתחם השוק, קובע סעיף 24.2.4 להסכם משנת 2009 כדלקמן: "כל עלויות הטיפול באשפה ובפסולת בהפרדתן ובפינוין ובכל הקשור לכך יחולו על המפעיל". יוצא אפוא שגם כאן, ביחס לשאלה על מי מוטלת החובה לדאוג לסילוק הפסולת, נקבעה בלשון החוזה הוראה ברורה, המטילה את החיוב על התובע, ועליו בלבד. סיכום: אשר על כן, אני קובע כי על התובע לשאת בתשלומי הארנונה והמסים העירוניים, לרבות עלויות פינוי הפסולת, בגין הפעלת השוק העירוני בנצרת עילית החל מחודש 10/10 ואילך. התובע ישלם לנתבעת הוצאות משפט בגין סוגיית הארנונה והמסים העירוניים נשוא פסק דין משלים זה, כולל שכ"ט עו"ד, בסך של -.3,000 ₪. במסגרת השיקולים שלקחתי בחשבון בקובעי סכום ההוצאות המתון, שקלתי גם את הפשרה שהושגה בתיק.ארנונה