קראו את פסק הדין להלן על מנת להרחיב את הידע בנושא תביעה של רימקס לתשלום דמי תיווך: 1. בפניי תביעה לתשלום דמי תיווך. התובע 1 הינו בעל עסק לתיווך נדל"ן בשם "רי/מקס עוצמה". התובעים 2 ו-3 הינם מתווכים מורשים העובדים אצל התובע 1. לטענת התובעים ביום 5/10/10 חתמה הנתבעת בפני התובעים 2 ו3 על הזמנת שרותי תיווך באשר לדירתה ברחוב בילו 2 בפ"ת. כמו כן חתמה הנתבעת במועד זה על "הסכם בלעדיות" לתקופה של שישה חודשים מיום 5/10/2010 ועד יום 5/04/2011. הנתבעת התחייבה לשלם לתובעים מיד לאחר חתימת הסכם מחייב דמי תיווך בשיעור של 1.5% בצירוף מע"מ ממחיר המכירה של הדירה. 2. עוד לטענתם, בעקבות החתימה על ההסכם,החלו בפעילות שיווק הדירה, ובין היתר תלו שלט על מרפסת הדירה, פרסמו מודעות באינטרנט ולפיכך זכאים הם לדמי התיווך המוסכמים. לטענתם הדירה לא שווקה באף אמצעי פרסומי אלא אך ורק על ידם. 3. אין חולק כי ביום 21/10/10, בתוך תקופת הבלעדיות, מכרה הנתבעת את דירתה לרוכשים תמורת הסך 1,140,000 ₪ (סעיף 5 א' להסכם המכר-נספח לכתב ההגנה). 4. התובעים פנו לנתבעת ודרשו ממנה לשלם את דמי התיווך שנקבעו בהסכם, אך הנתבעת סירבה. 5. לטענת התובעים,הנתבעת הבינה את תוכן מסמך הסכם הבלעדיות עליו חתמה,לטענתם במועד החתימה על ההסכם הם הסבירו לנתבעת בשפה הרוסית את ההסכם. 6. לטענת הנתבעת,היא דוברת רוסית ואינה יודעת קרוא וכתוב בעברית,לטענתה היא לא ידעה כי היא חותמת על הסכם בלעדיות והתובעים 2-3 ניצלו את תמימותה וחוסר ניסיונה של הנתבעת והחתימו אותה על הסכם הבלעדיות מבלי להסביר לה מהותו ומשמעותו של ההסכם.לתובעים נוסח של טופס התחייבות בבלעדיות בשפה הרוסית אך הם נמנעו מלהציגו בפני הנתבעת בידיעה כי זו תסרב לחתום על טופס זה. עוד לטענתה התובעים לא נקטו באף אמצעי פרסום מלבד שלט שתלו במרפסת.העסקה יצאה לפועל מבלי שהתובע היה הגורם הפעיל והיעיל במכירת הדירה. בסופו של דבר הדירה נמכרה ביום 21.10.10 שלא באמצעות התובעים והנתבעת אף שילמה למתווך אחר דמי תיווך בסך 10,000 ₪ ( נספח לסיכומים מטעמה). עוד לטענתה, התובעים פעלו בחוסר תום לב כלפיה כאשר לאורך כל הזמן ניסו לשכנע אותה למכור את הדירה במחיר הנמוך משוויה. 7. בכתב התביעה עתרו התובעים לחייב את הנתבעת בתשלום דמי תיווך וכן בתשלום פיצוי הסך של 2% בגין נזק תדמיתי שנגרם להם. בדיון מיום 31/8/2011 עתרו התובעים לחייב את הנתבעת בתשלום דמי תיווך בלבד. לאור טענת הנתבעת כי היא אינה מבינה היטב עברית איפשרתי לה להגיש סיכומים בכתב מטעמה. 8. ככלל חתימה על חוזה מבטאת את הבנתו והסכמתו של החותם, והוא מוחזק כמי שמכיר את תוכנו; לפיכך, לא יישמע אדם בטענה, כי לא ידע על מה חתם ולא הבין את התנאים בהם התחייב (ע"א 1513/99 דטיאשוילי נ' בנק לאומי לישראל בע"מ , פ"ד נד (3) 591 (2000), סעיף 3 לפסק דינו של כב' השופט ריבלין). קיימים חריגים לכלל זה, וזאת בהתקיים שני תנאים: ראשית, כי יסוד ההסכמה למסמך נעדר לחלוטין, כגון במקרה שהעסקה אותה נועד המסמך ליצור שונה באופן בסיסי מבחינת מהותה או מבחינת סוגה מהעסקה אשר החותם נתכוון אליה או במקרה בו נשלל לחלוטין רצונו של האדם; שנית, העדר רשלנות מצידו של הצד שהוטעה (ע"א 8163/05 הדר חברה לביטוח בע"מ נ' פלוני תק-על 2007(3) 1976 (2007), סעיף 30 לפסק דינה של כב' השופטת ארבל). 9. לרוב תדחה הטענה לאפסות המסמך בנימוק שאין זה ראוי לאפשר לאדם להשתחרר מהתחייבויותיו בעסקה שעל פניה נקשרה כדין, מה גם שלנוכח העילות הכלליות שבחוק החוזים, שעניינן פגמים ברצון (טעות, הטעייה, עושק וכפייה), אין צורך להיזקק לעילת האפסות (ע"א 1548/96 בנק איגוד לישראל בע"מ נ' לופו , פ"ד נד(2) 559 (2000), סעיף 12 לפסק דינה של כב' השופטת דורנר).קבלת טענת אפסות מסמך תיעשה במקרים נדירים וקיצוניים בלבד המלווים, לרוב, ברפיון דעת, באי ידיעה מוחלטת של שפה, או במצוקה אחרת מצד החותם . 10. העובדה כי אדם אינו יודע קרוא וכתוב אינה כשלעצמה מביאה לאפסות המסמך.אין מניעה לאדם המתקשה להבין את השפה בה כתוב המסמך לבקש תרגום המסמך בטרם יחתום עליו; משלא עשה כן ובחר לחתום מבלי שיבין את המסמך, הרי שנטל על עצמו את הסיכון בחתימה ולכן לא עומדת לו טענת "לא נעשה דבר". ר' לעניין זה אף רע"א 7755/07 מ.י.ג. (1996) נכסים והשקעות בע"מ נ' בנק הפועלים בע"מ , תק-על 2007(3) 4985 (2007); ת"א (מחוזי ת"א) 1450/01 דוידאשוילי מריה נ' בנק לאומי למשכנתאות בע"מ , תק-מח 2007(4) 405 (2007) . "הדבר תלוי בנסיבות, ובעניין זה יש להתחשב בנתוניו האישיים של החותם. אם אכן לא ידע קרוא וכתוב (או שלא ידע את השפה בה נכתב המסמך) וסמך על מי שהקריא לו את המסמך, אפשר שיוכל לטעון כי "לא נעשה דבר", אם מי שהקריא לו את המסמך או שסיפר לו על תוכנו היטעה אותו, בצורה קיצונית, בדבר תוכן המסמך או מהות חתימתו". (פרידמן וכהן, לעיל "חוזים", כרך ב', עמ' 687). 11. מטעם התובעים הוגשו תצהירים מטעם הגב' בראזנר וגוץ אשר ע"פ עדותן נפגשו עם הנתבעת והסבירו לה ברוסית את תוכן ההסכם. עדות זו לא נסתרה וגם אם לא היתה הנתבעת מקבלת הסבר ברוסית עדיין היא ידעה כי היא חותמת על הסכם שעניינו הזמנת שירותי תיווך. הנתבעת לא הוכיחה כי הציגו בפניה מצג לפיה המדובר בהסכם אחר ועל כן חתימתה מחייבת אותה. 12. עסקאות תיווך במקרקעין הוסדרו באופן ספציפי ועל כל עסקת תיווך לעמוד בדרישות החוק. סעיף 9 לחוק המתווכים במקרקעין,תשנ"ו- 1996(להלן:החוק) קובע הוראות בדבר דרך הזמנת שירותי תיווך והסכם בלעדיות: "(א) מתווך במקרקעין לא יהא זכאי לדמי תיווך, אלא אם כן חתם הלקוח על הזמנה בכתב לביצוע פעולת תיווך במקרקעין,שבה נכללו כל הפרטים שקבע שר המשפטים, באישור ועדת החוקה, חוק ומשפט של הכנסת. (ב) מתווך במקרקעין רשאי להסכים עם לקוח בדבר מתן עסקה מסוימת לטיפולו הבלעדי (להלן- בלעדיות), ובלבד שמתן הבלעדיות ותקופתה- (1) יאושרו בחתימת הלקוח על גבי מסמך נפרד; (2) שבמהלך תקופת הבלעדיות יבצע המתווך פעולות שמטרתן תיווך במקרקעין (בחוק זה- פעולות שיווק). (ב1) ... (ב2)... (ג) ... (ד) השר, באישור ועדת הכלכלה של הכנסת, רשאי לקבוע פעולות לשיווק כאמור בסעיף קטן (ב) , שמתווך במקרקעין יהיה חייב בביצוען, כולן או חלקן, בתקופת הבלעדיות." 13. על פי לשון החוק, הזמנה לפעולת תיווך תיעשה בכתב ובחתימת הלקוח, ותכלול בין היתר את שמות הצדדים,כתובותיהם ומספרי הזיהוי שלהם; סוג העסקה שפעולת המתווך מבוקשת לגביה; תיאור הנכס נשוא פעולת התיווך; מחיר העסקה המבוקשת בקירוב והסכום המוסכם של דמי התיווך. בנוסף, נדרש כי מתן עסקה מסוימת לטיפולו הבלעדי של מתווך ותקופתה יאושרו בחתימת הלקוח על גבי טופס נפרד. זאת ועוד על המתווך לבצע פעולות שיווק במהלך תקופת הבלעדיות כמפורט בתקנות מתווכים במקרקעין (פעולות שיווק), תשס"ה- 2004 . סעיף 14 לחוק קובע כי מתווך במקרקעין יהיה זכאי לדמי תיווך, אם התקיימו כל אלו: "(1) הוא היה בעל רשיון לפי חוק זה בעת שעסק בתיווך או שחל עליו, באותה עת, פטור זמני בהתאם לאמור בסעיף 20; (2) הוא מילא אחר הוראות סעיף 9; (3) הוא היה הגורם היעיל שהביא להתקשרות הצדדים בהסכם מחייב. (ב) מתווך במקרקעין שביצע בתקופת הבלעדיות את פעולות השיווק שנקבעו לפי סעיף 9 (ד) -חזקה שהיה הגורם היעיל כאמור בסעיף קטן (א)(3) לגבי עסקה שנכרתה בתקופת הבלעדיות" 14. בענייננו הנתבעת חתמה על טופס הזמנת שירותי תיווך בלעדיים ( נושא מספר 1109, צורף לכתב התביעה) כמו כן חתמה על טופס הזמנת שירותי תיווך למכירת נכס מקרקעין (נושא מספר 1111 צורף להודעת הנתבעים מיום 31/8/11). התובעים 2-3 לא הוכיחו כי יש בידם רישיון כנדרש בסעיף 14 (1) לחוק ועל כן תביעתם נדחית. לעומתם, מהטפסים שצורפו נראה כי התובע 1 הינו בעל רישיון ומספרו מופיע על גבי ההסכם. 15. התובע 1 צירף להודעתו מיום 31/8/11 אסמכתאות לפעולות השיווק שנעשו על ידו לאחר חתימת הסכם הבלעדיות (הצגת הנכס בפני קונים פוטנציאלים ופרסום באינטרנט) , כמו כן אין מחלוקת כי הוצב שלט מטעמו והכל כנדרש ע"פ סעיף 1 לחוק המתווכים במקרקעין (פעולות שיווק) תשס"ה 2004. יחד עם זאת התובע לא פירט במסמך נפרד את פעולות השיווק אשר יבוצעו על ידו כנדרש ע"פ תקנה 1(ב) לתקנות המתווכים. 16. סעיף 14(ב) לחוק, קובע כי אם ביצע המתווך את פעולות השיווק שנקבעו בתקנות חזקה שהיה הגורם היעיל בהתקשרות. יחד עם זאת המדובר בחזקה הנתנת לסתירה. בענייננו אין מחלוקת כי הקונה לא הגיע באמצעות התובע אלא באמצעות מתווך אחר והנתבעת אף שילמה למתווך הנוסף. לא הובאו ראיות מטעם התובע מהן ניתן להסיק כי פעולות הפרסום באינטרנט הן שחשפו את הקונה לנכס ועל כן החזקה נסתרה. 17. בסעיף 5 להסכם הבלעדיות נקבע כי דמי התיווך יהיו בהתאם למפורט בהסכם הזמנת שירותי תיווך שמספרו 1111, קרי 1.5% +מע"מ עוד נקבע בסעיף 4 להסכם כי דמי התיווך ישולמו אם ההסכם יחתם בתקופת הבלעדיות גם אם הנכס ימכר באמצעות מתווך אחר. 18. בפסיקה קימות 2 גישות בשאלה האם לאכוף תניה חוזית לתשלום דמי תיווך כאשר המתווך לא היה הגורם היעיל בהתקשרות. על פי גישה אחת הוראת סעיף 14 לחוק הינה הוראה קוגנטית על כן מתווך שלא היה הגורם היעיל בהתקשרות אינו זכאי לדמי תיווך (ע"א (ת"א) 37075-03-11 נגר נ. אהרוני והאסמכתאות הנזכרות שם) על פי הגישה השניה הוראת סעיף 14 הינה דיספוזטיבית ועל כן ניתן לאכוף הסכמה חוזית לתשלום עמלת תיווך בכל מקרה. (תא ראשל"צ 2527/06 ברוך אהרון נ. מקבי משה והפסיקה הנזכרת שם). 19. לטעמי יש להחיל את הגישה הראשונה ולא לאפשר למתווך לקבל דמי תיווך כתוצאה מעיסקה שאינה פרי עמלו. כאשר התובע לא היה גורם בשרשרת הסיבות שהביאו לחתימת ההסכם ולא נקט בפעילות תיווך ספציפיות ביחס לעיסקה שנרקמה, אין מקום לחייב את הנתבעת בתשלום דמי תיווך. יחד עם זאת גם אם המתווך אינו זכאי לתבוע את דמי התיווך הוא עדיין זכאי לתבוע את השבת הוצאותיו ולתשלום שכר בגין מאמציו. 20. התובע 1 לא פירט את הוצאותיו בגין פרסום הנכס באינטרנט וספק אם שולם על ידו תשלום כלשהוא. התובע גם לא פירט מועדים בו ביקרו בנכס לקוחות פוטנציאלים מטעמו. בנסיבות אלו ועל דרך האומדן אני פוסקת לו שכר בסך 1500 ₪. 21. לאור האמור, אני מחייבת את הנתבעת לשלם לתובע 1 סך של 1,500 ₪ . הסכום ישולם תוך 30 יום וממועד זה ואילך, ישא הפרשי ריבית והצמדה כחוק עד התשלום בפועל. דמי תיווךתיווך