ביטול חוזה עקב דרישה כספית מוגזמת

קראו את פסק הדין להלן על מנת להרחיב את הידע בנושא ביטול חוזה עקב דרישה כספית מוגזמת: השופט צ' א' טל בני-הזוג כרובי רכשו דירה מחברת גינדי על-פי הסכם (ת/2) מיום 6 באוגוסט 1980. בשלב מסוים (18 בפברואר 1985; ת/11) הודיעו כרובי לחברה על ביטול ההסכם. בבית-משפט קמא תבעו כרובי השבת כספים ששילמו לגינדי ושהוציאו בקשר עם החוזה, וכן פיצויים עקב הפרה. לעומת זאת, תבעה חברת גינדי בבית-משפט קמא, בתביעה שכנגד, את יתרת הסכומים המגיעים מכרובי לפי דעת החברה. ביום 26 בנובמבר 1991, נתן בית-משפט קמא החלטה, ולפיה: א. כרובי "לא היו זכאים לבטל את החוזה, והוא נשאר תקף". ב. בנסיבות העניין ראוי לצוות על אכיפת ההסכם בתנאים מסוימים, היינו לאחר שייקבעו הסכומים המגיעים לצדדים מזה לזה. לצורך כך קבע בית-משפט קמא כי הוא ימנה מומחה לקביעת הסכומים המגיעים לכרובי עקב אי-השלמת הדירה על-ידי גינדי, וכי עם קבלת חוות-דעת המומחה, ולאחר שבאי-כוח הצדדים יוכלו לטעון לגביה, יינתן פסק-הדין הסופי. החלטה זו של בית-משפט קמא הוכתרה על-ידיו בכותרת של "פסק דין" ולאחר מכן, בהחלטה מיום 2 בדצמבר 1991, תוקנה הכותרת על-ידי הוספת התואר "חלקי". לאמיתו של דבר, ההחלטה מיום 26 בנובמבר 1991 הייתה, ונשארה, בגדר "החלטה אחרת", ולא בגדר "פסק דין חלקי" (להלן תיקרא אותה החלטה אחרת בשם "פסק דין חלקי" מטעמי נוחיות בלבד). כרובי הגישו ערעור על "פסק הדין החלקי" (ע"א 5790/91). על-פי האמור, לא היה כאן פסק-דין ולו גם חלקי, ולכן יכולים היו כרובי רק לבקש רשות ערעור. אבל מכיוון שבסופו של דבר ניתן בתיק זה פסק-דין סופי, וכרובי מערערים גם על פסק-הדין הסופי, איני רואה כל קושי לצרף את נימוקיהם לעניין "פסק הדין החלקי" לנימוקיהם בערעור הסופי, ולראות בשני הערעורים ערעור אחד, על פסק-הדין הסופי ועל ה"החלטה האחרת" גם יחד. מה גם שכאשר הוגש ה"ערעור" הראשון, לא טענו גינדי דבר בעניין זה. 2. ב"פסק הדין החלקי" נקבע שבשלב מסוים ביקשו כרובי שהחברה לא תשלים את בניית הדירה והיא תימסר לכרובי כמות שהיא, בכפוף להתחשבנות. קביעה זו מעוגנת במסמך ת/27. בית-משפט קמא שמע את עדויות הצדדים באשר למשמעותו של מסמך זה, והגיע למסקנה שיש להעדיף את גירסת גינדי באשר לת/27, דהיינו שאכן כרובי ביקשו לקבל את הדירה במצבה הלא-מושלם כדי להשלימה בעצמם, באמצעות ארכיטקט משלהם. קביעה זו מעוגנת גם בראיות נוספות (נ/4) ובעיקר בניתוח העדויות והאמון שנתן בהן בית-משפט קמא, ואין כל מקום לערער על כך. כמו כן גם יש לדחות את טענת מר כרובי שחתימת אשתו על ת/27 איננה מחייבת אותו. בית-משפט קמא דחה טענה זו באומרו ש"המדובר בזוג נשוי שיחסיו תקינים, המנהל גם עסקים משותפים ... גב' כרובי היא זו שבאה לעיתים קרובות לדירה כדי לעקוב אחר בנייתה והיא אף קיימה קשר עם אנשי הנתבעת ביחס לשינויים שהיא ובעלה ביקשו להכניס בדירה". בית-משפט קמא גם מציין כי כאשר הוזמן מר כרובי לקבל את החזקה בדירה שלא הושלמה לא הביע לא מחאה ולא תימהון על כך; משמע שהיה בעצה אחת עם אשתו באשר לאמור בת/27. נראה לי שאין מקום להתערב גם בקביעה זו. לא מצאתי צורך להתייחס לטענות נוספות של כרובי לגבי ת/27, כגון שאיננו מהווה הסכם בכתב, או שהחתום עליו לא היה מוסמך לחייב את חברת גינדי, וממילא לא נוצר הסכם שיכול לשנות את ת/2. 3. טענה נוספת בפי כרובי ביחס ל"פסק הדין החלקי" היא כי עקב ההתנהגות של חברת גינדי, היו בני-הזוג זכאים לבטל את החוזה ת/2, דהיינו כאשר הוזמנו בני-הזוג בנובמבר 1984 לקבל את החזקה בדירה שלא הושלמה, הציגה החברה לכרובי חשבון שלפיו על כרובי לשלם לחברה כ-35,000 דולר, וזאת כתנאי למסירת החזקה לכרובי. דרישה זו הייתה, לטענת כרובי, נטולת כל יסוד באשר היה בה מרכיב דומיננטי של ריבית דולרית בשיעור 40% לשנה על יתרות חובה שלא היו קיימות, לדעת כרובי. אדרבא, לטענת כרובי הגיעו להם סכומים מן החברה הן כזיכוי בעבור חומרים ועבודה להשלמת הדירה, והן עקב הקדמת תשלומים לגינדי, כפי שיבואר להלן. בית-משפט קמא מצא ב"פסק הדין החלקי" שגם אם דרישת גינדי הייתה מופרזת ולא מבוססת, היא לא היוותה הפרה יסודית המזכה לבטל את החוזה ללא מתן ארכה, שכן שומה היה על כרובי להגיש לגינדי חשבון נגדי וללבן מהו הסכום האמיתי המגיע, בטרם תקום להם זכות לבטל את החוזה. צדק בית-משפט קמא שבלא ניסיון מצד כרובי לברר את החשבון שהוגש להם, ובלא הגשת חשבון נגדי, לא קמה להם הזכות לבטל את החוזה. אין זה מתקבל על הדעת שבכל פעם שקבלן מציג דרישה כספית מופרזת לקונה, תהא בכך עילה לביטול מיידי של חוזה הרכישה. 4. עוד טוענים כרובי "לעניין פסק הדין החלקי" שלא היה זה צודק לאכוף עליהם את החוזה בפסק-דין שניתן שנים כה רבות לאחר חתימתו. אכן, יש נסיבות שבהן חלוף הזמן גורם לכך שצו אכיפה יהיה בלתי צודק (ראה ע"א 1901/91, 1927 מראות יפו העתיקה בע"מ נ' חברת חלקה 51 בגוש 7060 בע"מ [1]). אבל, בנסיבות העניין שלפנינו, לא הראו כרובי במה מעבר הזמן גרם לאי-צדק באכיפה. לא הובאה כל ראיה שהנסיבות השתנו עם הזמן במידה כזאת שאכיפה תהיה בלתי צודקת. אמנם בסוף חוות-דעתו של המומחה נאמר ש"במרוצת השנים בהם עמדה הדירה לא גמורה ולא מאוכלסת נגרם לדירה נזק פיזי ניכר המתבטא בעיקר בנזקי מים, התקלפויות צבע, קורוזיה במערכות לכלוך השלמות ריצוף בגוון/סוג זהה שייתכן שאינו קיים וכיו"ב", אבל נזקים אלה ניתנים לתיקון ולפיצוי בכסף, כפי שיבואר להלן. התוצאה היא שיש לדחות את הערעור של כרובי על "פסק הדין החלקי". 5. ועתה לפסק-הדין הסופי. בהתאם להחלטתו, מינה בית-המשפט מומחה מטעמו, את מר ירמיהו אלוני. המומחה הגיש את חוות-דעתו מיום 10 במאי 1992, והשלמתה מיום 28 ביוני 1992, ובעקבותיהן ניתן פסק-הדין הסופי ביום 19 ביולי 1992, ועליו מערערים הן בני-הזוג כרובי (ע"א 3958/92) והן חברת גינדי (ע"א 4873/92). בפסק-הדין הסופי קבע בית-המשפט כי כרובי זכאים לקבל 39,660 ש"ח, "בגין העובדה שהנתבעת לא השלימה הבניה על-פי האמור בפסה"ד החלקי ... סכום זה נקבע על-פי חוות-דעתו של השמאי הנ"ל" (בהפחתה מוסכמת של 3,500 ש"ח). כמו כן, נקבע שכרובי זכאים לקבל מגינדי "ריבית והפרשי הצמדה על-פי חוק פסיקת ריבית" על הקדמת תשלומיהם של כרובי לגינדי (להלן - תשלומים עודפים). לעומת זאת, חויבו כרובי לשלם סכום של 16,520 דולר יתרת מחיר הדירה שטרם שולמה (ובית-משפט קמא מפנה להסכמת בא-כוח כרובי לכך). כמו כן חויבו כרובי בסכומים לא גדולים נוספים. בית-משפט קבע שאין גינדי חייבת בנזקים שנגרמו לדירה במרוצת השנים, שבהן הדירה לא הייתה גמורה. נדחתה גם תביעת כרובי לפיצוי בגין דמי שכירות ששולמו על-ידיהם לשכירת דירה למגוריהם. עם זאת, נדחתה טענת גינדי על חיוב בעבור הגדלת הדירה, שכן טענה זו לא הוכחה כראוי. בסופו של דבר, נקבע שהחזקה בדירה תעבור בפועל לידי כרובי עם ביצוע תשלום כל יתרה שתיווצר לאחר קיזוז הסכומים המגיעים מזה לזה, וכי רישום הדירה על שם כרובי יבוצע תוך מועד סביר לאחר מכן. 6. כאמור, שני הצדדים מערערים על פסק-הדין הסופי. לטענת כרובי, הם זכאים לפיצוי על נזקי עזובת הדירה, וכן לפיצוי על דמי השכירות ששולמו על-ידיהם. אשר לנזקי עזובת הדירה, נראה לי שיש לקבל את ערעורם של כרובי. המדובר בעיקר בנזקי רטיבות וקורוזיה. אלה הם נזקים שלפי חוק המכר (דירות), תשל"ג-1973, חלים, בתוך תקופת הבדק, על המוכר. תקופת הבדק מתחילה לרוץ מיום העמדת הדירה לרשות הקונה. העמדת הדירה לרשות הקונים הותנתה בתשלום מופרז שלא הגיע לגינדי. מכאן, שתקופת הבדק טרם החלה, וממילא גם לא הסתיימה. ועוד, פסק-הדין אוכף את החוזה על הצדדים. האכיפה לא תהיה צודקת אם מצד אחד על כרובי לשלם את כל יתרת מחיר הדירה ומן הצד האחר הדירה תימסר במצב פגום. לפיכך נראה לי שיש לחייב את גינדי בעלות התיקונים, שלפי חוות-הדעת המשלימה, עולים כדי 42,000 ש"ח (ליום 28 ביוני 1992), בצירוף הפרשי הצמדה למדד המחירים לצרכן וריבית כחוק. 7. בית-משפט קמא דחה את תביעתם של כרובי לפיצוי על דמי שכירת דירה - ולא הייתי מתערב בכך. בית-משפט קמא מרמז בקצרה, שדחייה זו נסמכת על האמור ב"פסק הדין החלקי". כלומר על כך שכרובי יכולים להלין גם על עצמם על שלא ניסו לברר עם גינדי את פשר דרישתה לתשלום סכום מופרז כתנאי לקבלת החזקה בדירה. 8. טענה נוספת בפי כרובי, שבית-משפט קמא טעה כאשר הורה למומחה להעריך את ערך העבודות שיש להשלים בדירה על-פי "סכום העלות שהיה נדרש לחברה קבלנית במהלך הבנייה של הבניין להשלמת הבנייה של הדירה". לטענת כרובי, בית-המשפט צריך היה להנחות את המומחה להעריך את העבודות כפי שאלה יעלו לכרובי. אין ממש בטענה זו. כאשר קבלן מתבקש שלא להשלים את הדירה, יש לחייבו בסכום הנחסך לאותו קבלן ולא בסכום שרירותי למדיי שעלול הקונה לשלם בעבור ההשלמה לגורם חיצוני. 9. אשר לערעורה של גינדי, עיקרו מופנה נגד חיובה בריבית ובהפרשי הצמדה על "התשלומים העודפים". "התשלומים העודפים" אינם אלא תשלומים ששולמו לגינדי לפני המועדים שזו הייתה רשאית לקבלם. אבאר: לפי חוק המכר (דירות) (הבטחת השקעות של רוכשי דירות), תשל"ה-1974, נאסר על "מוכר" "דירה" (כהגדרתם בחוק) לקבל, על חשבון מחיר הדירה, סכום העולה על חמישה-עשר אחוזים מן המחיר, אלא אם נתן בטוחות מסוימות, כמפורט בסעיף 2 לאותו חוק. בתקנות שהותקנו לעניין אותו חוק (אשר שמן המפורש והמלא הוא: תקנות המכר (דירות) (הבטחת השקעות של רוכשי דירות) (סייג לתשלומים על חשבון מחיר דירה), תשל"ה-1975) נקבע שקונה דירה, שתשלומיו לא הובטחו על-פי סעיף 2 בחוק, "לא יהא חייב בתשלומים על חשבון מחיר הדירה בשיעורים העולים על אלה הקבועים בתוספת, על אף האמור בחוזה המכר" (תקנה 1; ההדגשה שלי - צ' א' ט'). בתוספת נקבע לוח זמני התשלומים על-פי שלבי התקדמות הבנייה. במקרה שלפנינו, אין חולק שגינדי לא הבטיחה את התשלומים שקיבלה מכרובי, וזאת בניגוד לסעיף 2 לחוק. לפיכך, לוח הזמנים הרלוונטי לתשלומים אלה, הוא הלוח הקבוע בתקנות, בהתאם לשלבי הבנייה. כן אין חולק, שהתשלומים שולמו לגינדי, לפני שזו הייתה זכאית להם על-פי התקנות. כבוד השופט קמא חייב אפוא את גינדי בהפרשי הצמדה וריבית על הקדמת התשלומים, כל תשלום מיום ששולם עד היום שגינדי הייתה זכאית לקבלו לפי התקנות, הכול לפי טבלה שהוגשה לו ואומצה על-ידיו. גינדי מערערת על חיובה זה. לטענתה, אילו ידעה שתחויב בהפרשי הצמדה וריבית על התשלומים הללו, הייתה מעדיפה להבטיח את התשלומים בערבות בנקאית לפי סעיף 2(1) בחוק המכר (דירות) (הבטחת השקעות של רוכשי דירות) בעלות קטנה יותר. כן מסתמכת גינדי על האמור בע"א 758/87, 804 קאופמן נ' גזית קונסוליום השקעות ופיתוח בע"מ ואח'; גזית קונסוליום השקעות ופיתוח בע"מ ואח' נ' קאופמן (להלן - עניין קאופמן [2]), בעמ' 67, כי אין לחייב חברה קבלנית בפיצוי על המחדל להבטיח את תשלומי הקונים כחוק. נראה לי שיש לדחות את טענת גינדי. החוק האמור אוסר על המוכר קבלת תשלומים שלא הובטחו כראוי. אחת התוצאות הנובעות מן העבירה על איסור זה (מלבד העונשים הקבועים בסעיף 4 לחוק) היא שלוח הזמנים לקבלת התשלומים נקבע בתקנות. כל המקבל כסף שלא היה זכאי לקבלו בשעתו, חייב לפצות את המשלם על נזקו. נזק זה, ברגיל, מחושב על-פי הפרשי הצמדה וריבית, לכל משך הזמן שהתשלום שהה ביד המקבל שלא כדין. במקרה שלפנינו, החזיקה גינדי בכספים שלא כדין עד שלפי שלבי הבנייה ולוח הזמנים שבתקנות הותר לה לקבל את הכסף. על משך זמן החזקת הכסף באיסור, יש לחייב את גינדי בפיצוי. כך גם פסק בית-משפט קמא ואין להתערב בכך. אשר לפסק-הדין בעניין קאופמן [2], ההנמקה שם קצרה ביותר, ומשתמע ממנה שהפיצוי, שם, נתבע על המחדל בהבטחת התשלומים, ולא על הקדמת התשלומים. מכל מקום, גם באותו פסק-דין נאמר, שם, כי "חובת הפיצוי קיימת כל אימת שנגרם נזק או הפסד לתובע, ועל-מנת להחזיר את מצבו לקדמותו...". עיקרון זה הוא בוודאי נכון, ועל-פיו אכן צדק בית-משפט קמא בחייבו את גינדי בפיצוי על הקדמת "התשלומים העודפים". 10. טענה נוספת בפי גינדי, שלא היה מקום לחייב אותה בתשלום מע"מ על הסכום של 39,660 ש"ח, שכרובי זכאים לו עקב אי-השלמת הדירה על-ידי גינדי. טענה זו בדין יסודה. הוראת בית-משפט קמא למומחה הייתה, לאמוד את עלויות השלמת הדירה "לחברה קבלנית במהלך הבנייה". המומחה עשה כן והגיע לסכום של כ40,000- ש"ח בלי מע"מ. זהו "הסכום הנחסך" לגינדי. ואכן, ביצוע עצמי על-ידי גינדי, במידה שהיה כרוך בתשלום מע"מ על-ידיה (כגון על חומרים), היה מתקזז לה כנגד מס תשומות. יוצא אפוא ש"הסכום הנחסך" אכן אינו צריך לכלול מע"מ. אמנם, אם כרובי יבואו להשלים את הדירה, יצטרכו לשלם מע"מ, אבל זו הייתה בחירתם שלהם. וכשם שאין לחייב את גינדי בעלות עבודת ההשלמה על-ידי כרובי, תהא אשר תהא, כך אין לחייבה במס הערך המוסף הכרוך בהשלמה זו. 11. לאור כל האמור, יש לקבל את ערעורה של גינדי לעניין החיוב במע"מ על 39,660 ש"ח, שאותו יש לבטל. כן יש לקבל את ערעור כרובי, בכך שיש לחייב את גינדי בהוצאות תיקוני העזובה לפי חוות-הדעת המשלימה של המומחה, בצירוף הפרשי הצמדה וריבית מיום חוות-הדעת המשלימה. שאר חלקי פסק-הדין יעמדו בעינם. בהתחשב בכך שגינדי התנתה את מסירת החזקה לכרובי בתשלום סכום מופרז שלא הגיע לה, ודבר זה היווה סיבה ראשונה להתדיינות הממושכת, אני מציע לחייב את חברת גינדי בהוצאות הערעור בסך 25,000 ש"ח. השופטת ט' שטרסברג-כהן אני מסכימה. השופט י' טירקל אני מסכים. הוחלט כאמור בפסק-דינו של השופט טל.חוזהביטול חוזה