פירוק שיתוף במקרקעין בין אחים

קראו את פסק הדין להלן על מנת להרחיב את הידע בנושא פירוק שיתוף במקרקעין בין אחים:

1. עניינה של התובענה שלפנינו, שהוגשה ביום 18/6/06, פירוק שיתוף במקרקעין בין התובעים לנתבעים, שהינם אחים, וכן עתירה למתן חשבונות ובהם פירוט כל ההכנסות של הנתבעים מהנכסים המשותפים, מיום 1/1/86 ואילך.

יצויין, כי התביעה הוגשה במקור לבית המשפט לענייני משפחה בירושלים (תמ"ש 14890/05),אולם הועברה לבית משפט זה בהחלטת כב' השופט איתי כץ מיום 13/6/06 (בש"א 56832/05).

2. המדובר במקרקעין הידועים כחלקה 21 בגוש 30056 ברח' אלמסעודי 17 בירושלים, בשטח של כ-604 מ"ר ועליהם בניין הכולל ארבע דירות, ארבע חנויות ומחסן (להלן – הנכס).

התובעים והנתבעים שותפים בנכס מכוח צו ירושה מיום 27/10/78 שניתן על ידי בית הדין הכנסייתי של העדה האורתודוקסית בירושלים (להלן – צו הירושה).
על פי צו הירושה, התובעים הינם בעלי 14/18 מהזכויות בנכס, ואילו הנתבעים הם בעלי 4/18 בלבד.

3. על אף שהיקף זכויותיהם של הנתבעים בנכס קטן מאלה של התובעים – בפועל מחזיקים הנתבעים ברוב הזכויות בנכס, דהיינו, כל אחד מהם מתגורר בדירה בנכס, והם זוכים בדמי שכירות עבור אותם חלקים בנכס שהושכרו לשוכרים שונים.

4. טענת ההגנה העיקרית של הנתבעים היא קיומו של הליך בוררות בין הצדדים בסוף שנת 1979 תחילת 1980, שההסכמה וההחלטה שבו צורפו כנספחים א' ו-ב' לכתב ההגנה (להלן – הליך הבוררות).
הנתבעים טוענים כי בהליך הבוררות הוחלט כי הנתבעים הינם דיירים מוגנים בדירות בנכס שבהן הם מתגוררים וכי ישלמו דמי שכירות כפי שנקבע החל ביום 1/1/80.

עוד טוענים הנתבעים ,כי ביום 29/11/93 נחתם בין הצדדים הסכם בוררות נוסף לגבי דמי השכירות עבור הדירות.

כמו כן נטען, כי הנתבע 1 הינו דייר מוגן גם באחת החנויות בנכס המוחזקת על ידו על פי הסכם שכירות שנחתם בשנת 1958 עוד בחייו של אביהם המנוח של הנתבעים (להלן ההסכם משנת 1958).

5. לגבי התביעה למתן חשבונות טוענים הנתבעים, כי היא התיישנה הואיל ועילת התביעה נולדה בשנת 1986, כאשר הנתבע 2 קיבל לידיו את ניהול החשבונות.
מבלי לפגוע בטענה זו, טוען הנתבע 2 כי הוא ניהל את החשבונות רק משנת 1991 ולא לפני כן.

דיון והכרעה

6. השאלות שעומדות בפנינו בתיק זה הן כדלקמן:

(א) האם אכן קיים הסכם בוררות מחייב בין הצדדים, ולפיכך אין מקום כלל לתביעה שלפנינו ויש לדחותה על הסף מחמת מעשה בית דין.

(ב) אם התשובה לשאלה (א) תהא שלילית – האם יש לראות את הנתבעים כדיירים מוגנים בנכס, גם אם ייקבע שבנסיבות העניין יש מקום לפירוק השיתוף בנכס.

(ג) האם התביעה למתן חשבונות התיישנה.

(ד) האם יש מקום לסעד המבוקש של פירוק השיתוף.

האם ישנו הסכם בוררות מחייב ולכן קיים מעשה בית דין

7. התובעים טוענים כי הצדדים מעולם לא חתמו על שטר בוררות כלשהו ולא ניתן כל פסק בוררות שאושר בפני בית המשפט המחוזי.
עוד נטען, כי המנוח עיסה בקלה (המוריש) מעולם לא חתם על המסמך משנת 1980 ולכן יש לדחות את טענת הנתבעים בדבר קיומו של הסכם בוררות מחייב.

8. הנתבעים מצדם טוענים, כי קיים הסכם בוררות כשר ותקף לחלוטין, ולתמיכה בטענתם זו מביאים, בין היתר, את מכתבו של עו"ד חורי מיום 12/2/80 (נ/1), אשר ייצג באותה עת את התובעים 3 ו-9, ואשר בו צויין כי מפני שהיה הליך בוררות בין האחים הוא זימן את הנתבעים למשרדו, כדרישת מרשיו הנ"ל, על מנת ליישב את הסכסוך באופן סופי (ראה פרוטוקול עמ' 17 שורות 7 – 27).

9. בסעיף 1 לחוק הבוררות, התשכ"ח-1968 (להלן – חוק הבוררות) מוגדר "הסכם בוררות כך:

"הסכם בכתב למסור לבוררות סכסוך שנתגלע בין צדדים להסכם או שעשוי להתגלע ביניהם בעתיד, בין שנקוב בהסכם שמו של בורר ובין אם לאו."

סעיף 21 לחוק הבוררות קובע, כי בכפוף לסעיפים 24 עד 28 לחוק ובאין כוונה אחרת משתמעת מהסכם הבוררות – מחייב פסק בוררות את בעלי הדין וחליפיהם כמעשה בית דין.

הואיל ובמקרה דנן קיים ספק אם מדובר ב"הסכם בוררות" כהגדרתו בחוק הבוררות (להבדיל מהסכם רגיל שהושג בין הצדדים), והואיל ואין מחלוקת כי ההסכם לא אושר מעולם בבית המשפט המחוזי, בהתאם לסעיף 23 לחוק הבוררות – אני קובעת, כפי שכבר קבעתי במסגרת ההחלטה בדבר דחיית הבקשה מטעם הנתבעים לסילוק התביעה על הסף, כי אין לראות בהסכמים שהוגשו בין הצדדים בשנים 1980 ו-1993 כ"הסכם בוררות" לעניין סעיף 21 לחוק הבוררות, ולכן אין מקום לטענת הנתבעים לפיה יש לדחות את התביעה על הסף מחמת מעשה בית דין.

האם הנתבעים הם דיירים מוגנים

10. לאור האמור בתצהירי הנתבעים, לרבות המסמכים וההסכמים שצורפו להם ואשר לא נסתרו בחקירתם הנגדית ביום 3/3/11 – אני קובעת כי כל אחד מהנתבעים הוא אכן דייר מוגן בדירת המגורים שבה הוא מתגורר בנכס.
כמו כן אני קובעת, כי הנתבע 1 הוא דייר מוגן בחנות המוחזקת על ידו בנכס, על פי ההסכם משנת 1958.

11. משהגעתי למסקנה האמורה, מתייתר הצורך לדון בטענת הנתבעים, כפי שפורטה בסעיף 82 לסיכומיהם, כי גם אם ייקבע שלא מדובר בדיירים מוגנים – הרי שהם קונים לעצמם זכות זו, במקרה של פירוק השיתוף, מכוח סעיף 33(א) לחוק הגנת הדייר [נוסח משולב], התשל"ב-1972.

אשר לתביעה למתן חשבונות

12. לטענת הנתבעים, כאמור בפסקה 5 לעיל, תביעה זו התיישנה.

נראה שמתייתר הצורך לדון בשאלת ההתיישנות מסיבה אחרת והיא - היעדר סמכות עניינית לבית משפט זה, כפי שיפורט להלן.

13. תביעה לפירוק שיתוף במקרקעין מצויה בתחום סמכותו של בית משפט השלום, ואילו הסמכות לדון בצו למתן חשבונות מסורה לבית המשפט המחוזי, אלא אם כן מדובר בשאלה הכרוכה בתביעה לפירוק השיתוף או בסעד נגרר כמשמעותו בסעיף 76 לחוק בתי המשפט (נוסח משולב), התשמ"ד-1984 (להלן – חוק בתי המשפט).

סמכות נגררת על פי סעיף 76 לחוק בתי המשפט היא סמכות לדון בשאלה שהכרעה בה דרושה לבירורו של עניין שהובא כדין בפני בית המשפט, גם כאשר שאלה זו עניינה בנושא הנופל בגדר סמכותו הייחודית של בית משפט אחר.

בענייננו, הסעד העיקרי המבוקש הוא פירוק השיתוף במקרקעין, ורק לאחר ההכרעה בשאלת פירוק השיתוף, יש להכריע בשאלת ההכנסות שהפיקו הנתבעים מן המקרקעין ולעניין חלוקתן בין הצדדים.
לפיכך ולאור האמור, לא ניתן לראות בצו למתן חשבונות במקרה זה סעד נגרר או טפל לסעד העיקרי, שכן ההכרעה בו אינה דרושה לצורך ההכרעה בשאלת פירוק השיתוף, אלא דווקא להיפך – ההכרעה בשאלת פירוק השיתוף היא שדרושה לצורך הכרעה בשאלת חלוקת ההכנסות בין הצדדים.

באשר לסוגיה זו כותבת פרופ' נינה זלצמן בספרה "מעשה בין דין בהליך אזרחי":

"אך ראוי להדגיש, כי הלכת 'העיקר והטפל', או הלכת קלקודה נ' 'אגד', מוגבלת רק למקרה שבו עניינם של שני הסעדים הנתבעים – העיקר והטפל – נוגע בתחום המקרקעין. כאשר ניתנים שני הסעדים הנתבעים להערכה כספית, ממילא תיקבע סמכות בית המשפט לפי שוויים הכולל של כל הסעדים הנתבעים. כאשר סעד אחד הוא כספי והאחר הוא במקרקעין, יהיה ניתן לכרוך את שני הסעדים הללו בתביעה אחת רק כאשר תביעת כל אחד מן הסעדים בנפרד הינה בתחום סמכותו של אותו בית משפט, שלום או מחוזי. במקרה כזה אפשר אף לומר, כי בעל הדין יהא חייב לעשות כן לאור תקנה 45 רישא, אלא אם כן הושגה רשות לפצל לפי תקנה 45 סיפא. אולם, כאשר כל אחת מן התביעות הינה בתחום סמכותו של בית משפט אחר, לאור טיב הסעד הנתבע, נכפה על בעל הדין פיצול התביעות בין בתי המשפט מכוח הוראות חוק בתי המשפט."

14. לאור האמור, המסקנה המתבקשת היא כי הסעד המבוקש על ידי התובעים בסעיף 22 לכתב התביעה, למתן חשבונות, אינו מצוי בתחום סמכותו העניינית של בית משפט זה, וממילא מתייתר הצורך לדון בשאלת ההתיישנות.

לפיכך, דינו של חלק זה של התביעה להידחות על הסף.

אשר לפירוק השיתוף בנכס

15. מאחר ואין מחלוקת כי הצדדים הם שותפים בנכס ,אף כי לא בחלקים שווים, הרי שרשאים היו התובעים, מכוח הוראות סעיף 37 לחוק המקרקעין, התשכ"ט-1969 (להלן – חוק המקרקעין) לדרוש את פירוק השיתוף, וזאת לאור הסכסוכים וחילוקי הדעות שביניהם.

16. בנסיבות העניין, נראה שהדרך המועילה ביותר לפירוק השיתוף במקרקעין נשוא התביעה תהיה בדרך של מכירתם וחלוקת הפדיון בהתאם לסעיף 40 לחוק המקרקעין.

לשם כך, יש למנות כונס נכסים אשר יקבע את אופן המכירה, כאשר בכל מקרה, בשלב הראשון, תיערך התמחרות בין בעלי הזכויות בנכס בלבד, בשים לב לזכויותיהם של הנתבעים כדיירים מוגנים.

סוף דבר

17. לאור כל האמור לעיל, אני קובעת כדלקמן:
(א) דין התביעה למתן חשבונות, לרבות החישוב של דמי השכירות הנובע מחשבונות אלה כמפורט בסעיף 52 לסיכומי התובעים – להידחות על הסף מחמת היעדר סמכות עניינית לבית משפט זה.

(ב) התביעה לפירוק השיתוף בנכס נשוא התביעה מתקבלת.

(ג) ניתן בזאת צו לפירוק השיתוף במקרקעין נשוא התביעה בדרך של מכירתם, לפי סעיף 40 לחוק המקרקעין.

(ד) הנני ממנה בזאת את ב"כ התובעים, עו"ד מרואן ג'דעון, ככונס נכסים לצורך ביצוע מכירת הנכס וחלוקת הפדיון בין הצדדים (להלן – כונס הנכסים).

(ה) כונס הנכסים יבצע את הליך המכירה, בשלב הראשון, בדרך של התמחרות בין בעלי הזכויות בנכס בלבד.
לצורך מילוי תפקידו כאמור, ייקח כונס הנכסים בחשבון את הקביעה, כמפורט בפסקה 10 לעיל, כי כל אחד מהנתבעים הוא דייר מוגן בדירה שבה הוא מתגורר וכן כי הנתבע 1 הוא דייר מוגן בחנות המוחזקת על ידו – עם כל המשתמע מקביעה זו לעניין פירוק השיתוף במקרקעין ומכירתם.

(ו) לעניין ההוצאות – הואיל וחלק מן התביעה נדחה , אין צו להוצאות וכל צד יישא בהוצאותיו.






לתיאום פגישה עם עורך דין חייגו: 077-4008177




נושאים רלוונטיים נוספים

  1. פירוק שיתוף בנכס

  2. פירוק שיתוף במושע

  3. פירוק שיתוף במגרש

  4. פירוק שיתוף במקרקעין

  5. פירוק שיתוף בעסק המשפחתי

  6. איך עושים פירוק שיתוף

  7. שיפוי הסכם פירוק שיתוף

  8. פירוק שיתוף לאחר אירוסין

  9. מדור ספציפי פירוק שיתוף

  10. תביעה לפירוק שיתוף במשק

  11. פירוק שיתוף בקרקע בחדרה

  12. תביעה למזונות ופירוק שיתוף

  13. פירוק שיתוף במקרקעין מס שבח

  14. תביעה לפירוק שיתוף ומזונות

  15. פירוק שיתוף במקרקעין בטבריה

  16. תביעה לפירוק שיתוף נגד הבעל

  17. פירוק שיתוף במקרקעין בין אחים

  18. פירוק שיתוף בדירה בין בני זוג

  19. תביעה לפירוק שיתוף בנכס מקרקעין

  20. תביעה לפירוק שיתוף בין בני זוג

  21. פירוק שיתוף במקרקעין בכפר ערבי

  22. הסכם חלוקה פירוק שיתוף במקרקעין

  23. מחיקת תביעה לפירוק שיתוף במקרקעין

  24. תביעה לפירוק שיתוף לאחר הסכם חלוקה

  25. תביעה לפירוק שיתוף במקרקעין בצפון

  26. פירוק שיתוף במקרקעין סמכות עניינית

  27. סעיף 40 לחוק המקרקעין - פירוק שיתוף

  28. פירוק שיתוף בדרך מכירה וחלוקת הפדיון

  29. פירוק שיתוף בחלקה שחלקים ממנה הופקעו

  30. פירוק שיתוף בנכס על דרך רישום בית משותף

  31. סמכות בית המשפט להורות על פירוק שיתוף

  32. בקשה לפירוק שיתוף במקרקעין בין בני זוג

  33. תביעה לפירוק שיתוף במקרקעין סמכות עניינית

  34. פירוק שיתוף במקרקעין - מחזיק שאינו הבעלים

  35. חוות דעת מומחה בתביעה לפירוק שיתוף במקרקעין

  36. פיצול הדיון בתביעה לפירוק שיתוף בין בני זוג

  37. תביעת פירוק שיתוף בגין פלישה והתעשרות שלא כדין

  38. תביעה לפירוק שיתוף - חלוקה לפי סעיף 39 לחוק המקרקעין

  39. פירוק השיתוף על דרך של מכירה למרבה במחיר וחלוקת הפדיון בין בעלי הזכויות

  40. שאלות ותשובות

רקע תחתון



שעות הפעילות: ימים א'-ה': 19:00 - 8:30
                           יום ו' : 14:00 - 10:00

טלפון: 077-4008177
פקס: 153-77-4008177

דואר אלקטרוני: office@fridman-adv.com

Google+



רקע תחתון