מה היקפה של חובת הגילוי בעת מכר דירה ? חובת הגילוי היא אחת מגילוייו המובהקים של עקרון תום הלב וככזו היא מבטאת נורמות של התנהגות מוסרית בשלב המשא ומתן הטרום-חוזי (ג' שלו דיני חוזים - החלק הכללי (תשס"ה) 317 - 318). חובת הגילוי בעת מכר דירה, נובעת גם מדין ספציפי, הוא חוק המכר (דירות), תשל"ג-1973 (להלן: "חוק המכר דירות"), אשר מטרתו העיקרית היא להביא לידיעת הקונים: "בצורה ברורה ומובנת - וללא הסתתרות וערפול מאחורי אמירות כלליות וגורפות ומבלי להבליע גופי דברים, שלהם משמעות כספית חשובה, בתוך ריבוי דברים טפלים ובלתי חשובים, מה הן כוונותיו האמיתיות של המוכר ומה הן הזכויות אשר הוא הקונה רוכש ממנו" (ראו ע"א 213/80 שמחיוף שמעונוף נ' ברוכים ו-9 אח' פ"ד לז' (3), 808 , עמ' 813-814). כדי להבטיח שאכן הובאו הדברים לידיעת הקונה והובנו על-ידו, חובה על המוכר לצרף לחוזה מפרט, ובו תיאור הדירה וכל הכלול בה. מטרת המפרט היא שהמוכר יציג באופן הברור ביותר את הדירה הנמכרת, על תכונותיה השונות, כך שהקונה הסביר יידע בדיוק מה הוא קונה ועל מה הוא מוציא את כספו. עיון במפרט במקרה זה אינו חושף בשום פנים כי הדירה לא כוללת את מספר החדרים כאמור במסמכי הרכישה. לעניין זה התייחס המלומד א' זמיר בספרו 'חוק המכר (דירות), תשל"ג 1973 (תשס"ב), בעמ' 548-549 : "המאפיינים המרכזיים הצריכים לענייננו הם היות המוכר הטיפוסי איש-מקצוע שעיסוקו בבנייה ומכירה של דירות, היות הקונה הטיפוסי הדיוט בנושאי בנייה, והעובדה שדירה היא נכס מורכב אשר רבים מליקוייו הפוטנציאליים ניתנים לגילוי רק תוך כדי השימוש בו, או רק בידי אנשי מקצוע. לא ניתן, איפוא, להתעלם מהכלל שקובע סעיף 4א, אולם ראוי להנמיך את סטנדרד הבדיקה הסבירה ובדרך זו לסווג אי-התאמות רבות ככל האפשר כנסתרות. הבדיקה הנדרשת לפי החוק היא בדיקה חזותית, חיצונית בעיקרה, בעיניו של אדם מן היישוב. כפי שנאמר באחד מפסקי הדין, "אין לצפות מרוכשי דירה שיעמדו עם סרגל ופלס בעת קבלת [הה]חזקה בדירה וימדדו אם המצב עולה בקנה אחד עם המפרט, היתר הבנייה וחוק התכנון והבנייה". במסגרת חוק המכר הכללי אין הקונה נדרש להיעזר בשירותיו של מומחה כדי לערוך את הבדיקה; (...)". ובעמ' 550: "לעיתים אין הקונה מבחין באי-התאמה, לא משום שהעובדות המהוות אותה נסתרות מעיניו אלא משום שאין הוא מכיר את התקנים והתקנות שלפיהם, בין היתר, נבחנת התאמת הדירה. כך, למשל, הקונה הטיפוסי אינו יודע מן הסתם מהו הרוחב המזערי של פרוזדור הנדרש לפי תקנות התכנון והבנייה, או מה השטח המזערי בחלון במטבח הנדרש לפי אותן תקנות. כיוצא בזה, אין להניח שהקונה הטיפוסי מודע לאיסור על בניית מדרגה אחת או שתיים במהלך אחד, או לאיסור על הימצאות רכיבים אופקיים המאפשרים טיפוס על מעקה בחדר המדרגות. בכל המקרים הללו, העובדות המהוות את אי-ההתאמה גלויות לעין כל, אך אדם שאינו בקיא בתקנים הרלוונטיים לא יבחין בכך שמדובר באי-התאמה. בפסיקה ובספרות קיימת תמימות דעים שיש לראות אי-התאמות כאלה- שזכו לכינוי "אי התאמות שקופות" - כבלתי-ניתנות-לגילוי ב"בדיקה סבירה" של קונה שאינו מומחה לבנייה". מכירת דירהגילוי נאות במכירת דירהמקרקעיןחובת הגילוי