עתירתו העיקרית של כונס הנכסים היא כי בית המשפט יורה לו לשכור שירותי שמאות ולקבל חוות דעת של שמאי לגבי שווי הזכויות נשוא הכינוס. קראו את ההחלטה להלן על מנת להרחיב את הידע בנושא מכירת נכס בכינוס נכסים - חוות דעת שמאי: החלטה זו מכריעה בשתי בקשות: בקשה מס' 22 שהיא בקשת כונס הנכסים, עו"ד לכנר, למתן הוראות (להלן "בקשת הכונס"); ובקשה מס' 23 שהוגשה על ידי המשיבה 1 (כהגדרתה בכותרת ההחלטה, הערוכה לפי מעמד הצדדים בבקשה מס' 22 שהיא המוקדמת בזמן), שתיקרא להלן גם "אולפן עקיבא" כנגד הכונס וכנגד המשיבה 2, שתיקרא להלן גם "מנדין". תמצית הרקע העובדתי בשנת 2005 נחתם חוזה בין אולפן עקיבא לבין מנדין שעל פיו התחייבה אולפן עקיבא למכור למנדין שני שלישים מזכויותיה במקרקעין בנתניה יחד עם זכות חזקה בקרקע ובמבנים ועם זכויות בניה מסוימות, שחלקן היו באותה עת בידי אולפן עקיבא ואחרות היו אמורות להרכש על ידי אולפן עקיבא ממנהל מקרקעי ישראל (להלן ממ"י). חוזה זה, שניסוחו מורכב (שלא לומר מסורבל) לפחות בכל הנוגע להגדרת הממכר נשוא אותו חוזה, ייקרא להלן "חוזה 2005". בהמשך הוגשו שתי התובענות העיקריות שבכותרת שהדיון בהן בבית משפט זה אוחד, כשהצדדים המהותיים להן היו אולפן עקיבא ומנדין. בין הצדדים הללו הושג הסכם פשרה שקיבל תוקף של פסק-דין (להלן "פסק הדין"). מכח פסק הדין ועל פי המוסכם בין הצדדים מונה עו"ד לכנר ככונס נכסים מוסכם למכירת יתרת זכויות אולפן עקיבא באותם מקרקעין שחלק מהם היה נשוא חוזה 2005. כיום אין חולק כי התקיימו התנאים שנקבעו בפסק הדין (שהוא הסכם הפשרה בין אולפן עקיבא לבין מנדין) לכך שכונס הנכסים אכן יפעל לביצוע המכירה האמורה. הכונס פרסם בעיתונות מכרז למכירת יתרת זכויות אולפן עקיבא במקרקעין האמורים. במסגרת המכרז כתב הכונס כי על הרוכש לבדוק בעצמו את מצב הזכויות המוצעות מכל בחינה שהיא לרבות פיזית, משפטית ותכנונית וכי הזכויות נמכרות כפי שהן מבלי שהוא נוטל על עצמו כל מחויבות למצבן. עוד נאמר בפרסום כי לצד ג' (מנדין) זכות סירוב ראשונה לרכישת הזכויות נשוא הכינוס, כפי שאכן נקבע בהסכם הפשרה שקיבל תוקף של פסק דין. כמו כן ציין הכונס במסגרת המכרז כי קיים תצהיר שנערך על ידי עורך הדין שטיפל בעריכת חוזה 2005 מטעם מנדין, שהעתקו נכלל במסמכי המכרז, ובו נאמר כי ליתרת זכויות אולפן עקיבא במקרקעין נשוא הדיון (היינו לזכויות נשוא הכינוס והמכרז) לא צמודות זכויות בניה כלשהן. מסמכי המכרז כללו, בין השאר, נוסח הצעה של מציע, את חוזה 2005 על נספחיו, את הסכם הפשרה שקיבל תוקף של פסק דין התובענות שבכותרת ואת התצהיר הנזכר לעיל. לפרסום המכרז לא קדמה בקשה למתן הוראות מטעם הכונס. הכונס העביר - ועל כך אין מחלוקת כיום - את נוסח הפרסום לעיון הצדדים טרם הפרסום. עוד העביר הכונס את מסמכי המכרז המלאים, ובהם תנאי החוזה שייחתם עם המציע הזוכה וכל המסמכים שיימסרו לכל מי שיבקש לבחון השתתפות במכרז, לעיון הצדדים טרם מסירתם למי שפנו וביקשו לקבלם כדי לשקול האם להשתתף במכרז. מטעם הצדדים לא היו הערות. שלושה מתעניינים רכשו מהכונס את חוברת המכרז אולם הוגשה רק הצעה אחת, היא הצעתה של מנדין. בקשת הכונס (בקשה 22) בקשת הכונס, שהיא הבקשה מס' 22, היא בקשה למתן הוראות. עתירתו העיקרית היא כי בית המשפט יורה לו לשכור שירותי שמאות ולקבל חוות דעת של שמאי לגבי שווי הזכויות נשוא הכינוס. עתירתו החלופית היא להורות לו למכור את הזכויות נשוא הכינוס למנדין על פי נוסח החוזה שנכלל במסמכי המכרז ועל פי הצעת מנדין, שהיתה היחידה שהוגשה. לטעמי, דין העתירה העיקרית של הכונס להתקבל (ודין העתירה החלופית להידחות עקב כך). ככלל נראה לי שכונס נכסים שתפקידו מכירת נכס בכלל ונכס מוחשי (כגון מקרקעין) בפרט, ראוי שתהיה בידיו חוות דעת של שמאי מטעמו-הוא שתיערך סמוך ככל האפשר למועד פרסום המכרז, בדבר שווי הנכס נשוא המכרז. גם מקום שהמכרז אינו קובע מחיר מינימום טוב ונכון שהכונס ובעלי הנכס נשוא הכינוס, וגם בית המשפט, יהיו מצויידים במידע בדבר הערכת השווי על ידי גורם מקצועי בלתי תלוי. זהו כלי עזר חשוב לצורך קבלת ההחלטה האם לאשר את המכירה למציע שהצעתו תתקבל. לא למותר לציין כי הכונס עצמו סבר שראוי לקבל חוות דעת של שמאי טרם קבלת ההצעות, אולם מנדין התנגדה לכך ואילו אולפן עקיבא לא נקטה עמדה. על עמדתו חזר הכונס בפנייתו לצדדים לאחר שנתקבלה הצעה אחת בלבד (הצעת מנדין), אולם גם אז לא השיבה אולפן עקיבא בעוד מנדין מתנגדת לקבלת חוות דעת על ידי הכונס. יחד עם זאת אני מוכן להניח לצורך החלטה זו (ומבלי להכריע בדבר) כי ישנם מקרים, בהם לא יהיה צורך בחוות דעת של שמאי. כאשר מוגש מספר סביר של הצעות למכרז שפורסם באופן נאות על ידי כונס, ולאחר מכן התקיימה התמחרות בין המציעים שהסתיימה בכך שגובה ההצעה הטובה ביותר לאחר ההתמחרות משקף אפקטיביות של תהליך ההתמחרות בהשוואה להצעות שבכתב, ניתן בדרך כלל להניח כי מנגנון השוק שהופעל לכל אורך השרשרת (החל בפרסום המכרז, דרך השתתפות של כמות סבירה של מציעים במכרז, וכלה בהתמחרות בין כמה מציעים שהביאה לשיפור בתוצאה) הוא ה"שמאות" האמיתית ביותר, ופעולתו הביאה להשאת התמורה. בענייננו, לא כך קרה. הוגשה רק הצעה אחת. אין לכונס, ואין לבית המשפט, כלים המאפשרים לבחון את השאלה האם המחיר המוצע הוא מחיר ראוי. ניתן לנסח את הדברים בקצרה כך: כאשר כוחות השוק פועלים באופן תקין בעת מכירת נכס על ידי כונס, ניתן להניח במידה גבוהה מאד של סבירות כי התוצאה המושגת משקפת מחיר השוק אופטימלי. כאשר קיים כשל שוק, ולעניין זה אין כל חשיבות לגורמים לאותו כשל שוק, לא ניתן לדעת אם המחיר שהתקבל בתהליך המכירה משקף את שווי השוק של הנכסים או הזכויות שעמדו למכירה. הגשת הצעה אחת בלבד היא כשל שוק. במצב כזה, חוות דעת של שמאי היא כלי עזר חשוב ואף קריטי כדי להחליט האם המחיר שהוצע לכונס הוא מחיר ראוי המשקף שווי שוק. אין זה משנה שלמנדין ניתנה ממילא זכות סירוב ראשונה, שהרי זכות כזו אינה אלא הזכות להשוות את ההצעה לזו שהיתה הגבוהה ביותר ולזכות בממכר. בהעדר הצעות אחרות זולת הצעת מנדין אין משמעות לזכות הסירוב הראשונה. קיומה של זכות סירוב ראשונה אינו מאיין את הצורך לברר האם הצעת מנדין היא אכן הצעה המשקפת מחיר שוק ראוי. החשש שמא המחיר שהוצע לכונס אינו ריאלי רק גובר כאשר המציע היחיד הוא מי שרכש בעבר את שאר החלקים באותם מקרקעין, היינו מנדין, אם כי זיקתה של מנדין למקרקעין (לרבות הנגישות שלה למידע אודות מהות הזכויות נשוא הכינוס ואודות גובה החובות שתשלומם הוא תנאי לרישום הזכויות בממכר על שם הרוכש) יכולה להביא, לפחות מבחינה עיונית, לא רק לכך שהיא תציע מחיר הנופל ממחיר השוק אלא גם למצב הפוך שבו היא מציעה יותר ממחיר השוק כדי שלא למצוא עצמה עם שותף למקרקעין. התוצאה לגבי בקשת הכונס היא כי ניתנת בזה הוראה לכונס לקבל חוות דעת שמאי בדבר שווי הזכויות נשוא המכרז נכון למועד פרסומו. השמאי ייבחר על ידי הכונס. הכונס יעביר לשמאי כל נתון שיבקש, לרבות את חוות הדעת שבידיו כפי שפורטו בבקשה (חוו"ד מר המאירי וחוו"ד גב' פריאל), וכן את נוסח מסמכי המכרז. אולפן עקיבא ומנדין יישאו בשכר השמאי בחלקים שווים ביניהן כמימון ביניים, אולם אם אחת מהן לא תעשה כן תהיה האחרת רשאית לשלם כמימון ביניים גם את המחצית המוטלת על האחרת, וסכום זה יוטל כחיוב בהוצאות משפט על מי שלא העבירה את חלקה בשכר השמאי. אם לא תשלמנה שתי החברות (אולפן עקיבא ו-מנדין) את שכר השמאי, יהיה שכרו בגדר הוצאה של הכינוס שהכונס יגבה אותה מהסכום הראשון שיתקבל בסופו של דבר מהכינוס, בתוספת הפרשי הצמדה וריבית כחוק מיום תשלום שכר הטרחה על ידי הכונס (אם יידרש הכונס לשלם לשמאי טרם השלמת הליכי הכינוס והמכר שבגדרו). לא יאוחר מ-21 ימים לאחר קבלת חוות הדעת יגיש הכונס בקשה חדשה למתן הוראות. הכונס יעביר לצדדים את חוות הדעת וכל אחד מהם רשאי אף הוא לפנות לבית המשפט בבקשה למתן הוראות תוך 21 ימים מקבלת חוות הדעת. ימי הפגרה יבואו במניין. בקשת אולפן עקיבא (בקשה 23) בבקשה מס' 23 עותרת אולפן עקיבא לביטול המכרז שפורסם על ידי הכונס ולביטול זכייתה של מנדין בו. היא מעלה שתי טענות לפגמים במכרז ובמסמכיו, פגמים שבגינם - כך לשיטתה - נכשל המכרז והוצעה בו רק הצעת מנדין, שאת סכומה היא מתארת כ"נזיד עדשים". הטרוניה הראשונה שלה כלפי הכונס נוגעת לקיומה של ההתייחסות במסגרת תנאי המכרז לקיומו ולתוכנו של אותו תצהיר שנערך על ידי מי שייצג את מנדין בחוזה 2005, אשר בו נאמר כי לדעת המצהיר אין יתרת הזכויות במקרקעין (שהיא נשוא הכינוס הנוכחי) כוללת זכויות בניה כלשהן. דין עתירה זו להידחות מכמה טעמים. ראשית וכפי שכבר נאמר לעיל, אולפן עקיבא קיבלה לידיה את נוסח המכרז עוד בחודש ינואר 2010, טרם פרסומו, ואת מסמכי המכרז השלמים (הנמסרים לכל מי שמעוניין בהגשת הצעות) עוד באותו חודש וטרם שמתעניינים פנו לכונס וקיבלו אותם לידיהם. אם סברה שתוכנם של הפרסום ושל מסמכי המכרז מצריך שינוי היה עליה להזדרז ולפנות בעניין זה לכונס ולמנדין, ובהעדר הסכמה - לפנות לבית המשפט בבקשה מתאימה למתן הוראות, והכל טרם פרסום המכרז או, למצער, טרם חלוף המועד האחרון להגשת הצעות על פיו. ההמתנה עד לאחר שתוצאות המכרז תהיינה ידועות והגשת בקשה לבית המשפט רק בדיעבד היא נסיון לשנות את הכללים לאחר שהמשחק כבר הוכרע. בהעדר הסבר ראוי (ובענייננו - בהעדר הסבר כלשהו) להמתנה מצד אולפן עקיבא בנושא זה (המתנה בת למעלה משלושה חודשים), היורד לשורשו של עניין מפני שהוא חלק מהגדרת הממכר נשוא המכרז, אין לקבל ואין לאפשר בחינה מחודשת של תאור והגדרת הממכר בשלב שלאחר תום תהליך המכרז. שנית, לגופו של עניין אני סבור שהכונס לא רק רשאי אלא אף חייב היה, מרגע שקיומו ותוכנו של אותו תצהיר בא לידיעתו, להביא את קיומו ותוכנו לידיעת כל מציע פוטנציאלי. כונס נכסים הוא הזרוע הארוכה של הרשות שמינתה אותו, ובענייננו - של בית המשפט. בית המשפט, וממילא גם הכונס הפועל מטעם בית המשפט, אינו יכול ואינו רשאי לקבל על עצמו אחריות בקשר למצב הפיזי, המשפטי או התכנוני של הנכס נשוא הכינוס. כך גם הקפיד הכונס לכתוב במסמכי המכרז, החל בפרסום וכלה בתוכן החוזה שעליו יחתום הרוכש. יחד עם זאת ואף דווקא בשל כך, חיוני שהכונס - ככל מוכר תם לב - יגלה למי ששוקלים להציע הצעה במכרז כל נתון שבא לידיעתו, אשר יש בו כדי להשפיע באופן ממשי על שיקוליו של מי ששוקל להציע הצעה. הדברים חלים במיוחד על נתונים שמציע סביר אינו יכול לבררם או לגלותם בעצמו בתנאים רגילים. מציע סביר יכול, ונדרש, לברר את המצב המשפטי של הנכס על פי תוכנו של מרשם המקרקעין (או של מרשם אחר שניתן לבררו והזכויות רשומות בו, כגון ספרי ממ"י מקום שהרישום מתנהל שם, רישומי חברה משכנת במקרים הרלבנטיים וכו'). הוא יכול ונדרש לברר את המצב התכנוני לפי הנתונים הרשומים בועדה המקומית לתכנון ובניה שבתחום שיפוטה מצוי הנכס. הוא יכול ונדרש להגיע לנכס פיזית ולראות את מצבו הפיזי, ואף להיעזר במומחים לשם כך. הוא אינו יכול לדעת שבאיזה שהוא מקום מצוי אותו תצהיר שבו נטען שפירושו של חוזה 2005 הינו כי זכויות הבניה במקרקעין בשלמותם, לרבות באותה יתרה שלהם שהיא נשוא הכינוס, נמכרו למנדין עוד בחוזה 2005. העובדה שקיים תצהיר כזה, ובמיוחד נוכח העובדה שלפי תוכן התצהיר המצהיר הוא עורך-הדין שנטל חלק פעיל בניסוחו של חוזה 2005, היא עובדה שמציע סביר אינו יכול לגלותה בעצמו. בין כלל הרוכשים בכח רק מנדין עצמה, כך ניתן להניח, יודעת עובדה זו. בגלותו את דבר קיומו ותוכנו של התצהיר לכל מי ששוקל השתתפות במכרז פעל הכונס בתום הלב המצופה והנדרש ממוכר בכלל, וממי שפועל כזרועו הארוכה של בית המשפט בפרט. חובת תום לב זו אינה נעלמת מחמת קיומו של כינוס הנכסים. ההיפך הוא הנכון. דווקא ההגנה שהכונס מקבל מחמת העובדה שהוא מקפיד לכתוב שאין הוא עושה מצגים כלשהם לגבי הממכר והעברת הנטל לבדוק את מצב הממכר למשתתפי המכרז, מגבירות את חובתו לפעול כלפי המציעים הפוטנציאליים בתום לב במובן זה שעליו להביא לידיעתם עובדות, כגון קיום טענה לגבי מהות ותוכן הזכויות נשוא המכרז, שבאו לידיעתו ואשר מציע סביר אינו יכול לגלות את קיומן ותוכנן בעצמו. לולא עשה כן הכונס היה מפר את חובותיו כלפי הציבור אליו פנה במכרז, ואף היה נותן יתרון בלתי הוגן של מידע למנדין על פני כל מציע אפשרי אחר. אולפן עקיבא טוענת שהכללת ההתיחסות לתצהיר בפרסום ובמכרז מביאה להרתעת משתתפים אחרים וממילא לפגיעה ביכולת לקבל מחיר ראוי, עד כי לטענתה נוצר מצב של מכירה למנדין ב"נזיד עדשים". דברי באי כוחה של אולפן עקיבא בדיון מחזקים את הרושם שזהו לב הבעיה, מנקודת ראותה. גם אם זו אכן התוצאה (ויוזכר כי השאלה האם המחיר שהוצע על ידי מנדין הוא מחיר ראוי עוד תתברר לאחר שתינתן לכונס חוות דעת שמאי), הדרך לשנותה אינה על ידי אי גילוי עובדות ונתונים שמציע סביר חייב לדעת. אכן, התצהיר נשוא חלק זה של הדיון מכניס, או לפחות מעלה לתודעה, שאלות פרשניות לגבי חוזה 2005 שתוצאתן היא אי וודאות לגבי קיומן והיקפן של זכויות הבניה הכלולות בממכר שהכונס מציע; אולם לא הכונס יצר את אי הוודאות הזו, אלא תוכנו ונוסחו של חוזה 2005 ופירושיו האפשריים. מכירת זכויות בנכס על ידי כונס נכסים אינה יכולה לשנות את מהות הנכס או הזכות הנמכרים. אם הם כוללים מרכיב מהותי של אי ודאות לגבי זכויות הבניה הרי שזהו המצב, זו המציאות וזה מה שהכונס מעמיד למכירה. ככל שנדרשת הסרת אי הודאות הזו, כלומר - ככל שנדרש כי יינתן פירוש שיפוטי מוסמך וחלוט לחוזה 2005 בכל הנוגע לשאלה אלו זכויות בניה כלולות בו ואלו, אם בכלל, נותרו בידי אולפן עקיבא (וממילא כלולות בממכר נשוא הכינוס) היה על הצדדים, ומכל מקום על אולפן עקיבא, לפעול כנדרש על מנת שפירוש כזה יינתן לפני הכינוס. לא ניתן במסגרת הכינוס, שאינו אלא מהלך של ביצועו של פסק דין שניתן על פי הסכם פשרה שהצדדים הם שניסחו אותו, להכריע כבדרך אגב ובהליך מקוצר של בקשה למתן הוראות בפירושו של חוזה 2005 בנוגע לשאלת זכויות הבניה שנכללו בו. הכרעה כזו יכול ותצריך גם בירור עובדתי על מנת לקבוע את אומד דעת הצדדים בעת כריתת חוזה 2005. בירור כזה חורג ממה שניתן וראוי לעשות במסגרת בקשה למתן הוראות לכונס. דברים אלו נכונים גם לו היתה הבקשה להכריע בשאלת זכויות הבניה הכלולות בממכר (על ידי הכרעה בשאלה אלו זכויות בניה נמכרו למנדין כבר בחוזה 2005) מועלית טרם פרסום המכרז. הם נכונים מקל וחומר בעת הזו. אותו דין חל על הטענה של אולפן עקיבא כי העובדה שלפי תנאי המכרז, המחיר שהמציע ישלם לכונס אינו בהכרח מחיר הרכישה הסופי, וכי אם סכום ההצעה לא יספיק לפרעון כל החובות הרובצים על המקרקעין באופן שיאפשר העברת הממכר על שם הרוכש, יהיה עליו לשלם בעצמו כל יתרת חובות כאלה. אכן, הוראה כזו במכרז מגבירה את אי הוודאות של כל מציע ויש בה כדי לגרום להרתעת מציעים מלהשתתף במכרז ולהקטנת הסכום המוצע על ידי מי שיבחרו להשתתף בו; אולם גם כאן אין בידי לשנות נתון זה בכלל, וכיום - בדיעבד - בפרט. גם נתון זה היה בפני המבקשת, אולפן עקיבא, עוד לפני פרסום המכרז ומכל מקום לפני שמלוא המסמכים המפרטים את התנאים נמסרו למי ששקלו להשתתף במכרז, אולם היא החליטה לעתור לביטול המכרז רק לאחר שהוא הושלם ותוצאותיו היו ידועות. חובת הכונס היא ליידע את המציעים הפוטנציאליים כי תיתכן אפשרות שכספי המכר לא יספיקו לפרעון כל החובות הרובצים על המקרקעין. אין בפי אולפן עקיבא טענה אמיתית כי אין אפשרות כזו וכי הכונס הכניס למסמכי המכרז הוראה בנדון ללא בסיס ענייני או על בסיס הנחות שגויות או נתונים שגויים. הטענה היא רק כי הכללת הוראה כזו פוגעת בתמורה המושגת במכרז. לשון אחר: הטענה איננה כי הכונס כלל בתנאי המכרז עניין שאינו נכון ולכן נפגעה היכולת להשיא את התמורה. הטענה היא כי לא היה על הכונס לומר למשתתפי המכרז את האמת בנוגע לחשיפה אפשרית שלהם לחובות בנוסף לתמורה, כדי להביא להשאת התמורה. כמובן שאין לצפות שבית המשפט יאמץ גישה כזו אפילו מראש, ומקל וחומר בדיעבד. התוצאה התוצאה היא כי בקשה 23 נדחית, ואילו בקשה 22 מתקבלת כאמור בסעיף 6 להחלטה זו לעיל. אין צו נפרד להוצאות בבקשה זו. רכישת נכסכינוס נכסיםשמאותחוות דעת