שיטת ההשוואה - הפקעה


פרופ' אהרון נמדר, בספרו הפקעת מקרקעין: שומה, תובענות וסדרי דין (הוצאת חושן למשפט, תל אביב, תשס"ו-2006, מתייחס לשיטת ההשוואה או שיטת שווי השוק, כשיטת שומה מתאימה להפקעה, ואלה דבריו:
"שיטת ההשוואה או שיטת שווי השוק – the sales comparison approach או the market approach – קובעת את שווים של מקרקעין לפי שווי נכס דומה בשוק החופשי, שהוא סכום העשוי להתקבל בין מוכר מרצון לקונה מרצון. ההשוואה צריכה להיעשות לעסקה שנעשתה בתנאים רגילים שלא בתנאי לחץ, וכאשר כל המידע הרלבנטי לגבי המקרקעין מצוי בידיעת הצדדים. כדי למצוא את השווי יש לפנות לעסקאות דומות שבוצעו בתנאים דומים בשוק החופשי בסמוך למועד העסקה הנדונה.

הרעיון המרכזי העומד בבסיסה של שיטה זו הינו העיקרון קונה בשוק החופשי לא ישלם בעבור נכס מסוים סכום גבוה יותר מאשר על נכס אלטרנטיבי בעל תכונות דומות. התנאי הבסיסי להפעלת שיטת ההשוואה הינו, איפוא, קיומם של עסקאות דומות שבוצעו בשוק החופשי, עם השגתם של הנתונים לגבי עסקאות שכאלה יש לבצע התאמה ביניהן לבין הקרקע הנשומה, שתבטא את השינויים הקיימים בין המקרקעין השונים. הסיבה לכך הינה כי בשוק החופשי קשה למצוא שני נכסים דומים, ואפילו בבנין אחד יש שוני בין יחידות שונות – שוני המתבטא בכיווני האויר, גובה הנכס ורמת הגימור שלו. שיטת ההשוואה, לכן, נוקטת בדרך של מציאת מכנה משותף בין הנכסים השונים תוך ביצוע התאמות שיבטאו את השינויים הנותרים. ההשוואה תיעשה, לכן, בין נכסים דומים מבחינת המיקום, אופי הנכס, מידת ניצולו, רמת הסיכון הגלומה באחזקה שלו, גודלו ותכונות אחרות שלו כפי שהן באות לידי ביטוי ביום הערכת השווי.

שיטת ההשוואה הינה השיטה האמינה ביותר מבין השיטות הקיימות להערכת נכסים, והיא המקובלת ביותר על בתי המשפט. היא משיגה את התוצאות הטובות ביותר, כאשר יש דמיון יחסי בין הנכסים המשמשים להשוואה וכאשר קיים מידע זמין לגבי עסקאות דומות שבוצעו בקרבת מקום. שיטה זו פחות יעילה לגבי הערכת שוויים של נכסים בעלי תכונות מיוחדות שלא ניתן למצוא לגביהם עסקאות מקבילות בשוק החופשי" ( כרך 2, שם בעמ' 34- 35).

גם המלומד אריה קמר בספרו דיני הפקעת מקרקעין מגיע לאותן מסקנות, לאחר שערך סקירה של שיטות שומת המקרקעין. מסקנתו היא כי שיטת ההשוואה הישירה הינה השיטה המקובלת ביותר לשומת מקרקעין (שם, בעמ' 601-597). להלן תמצית דבריו:
"שיטה זו הינה השיטה המקובלת ביותר בבתי המשפט לצורך קביעת שוויים של מקרקעין מופקעים. שיטה זו עדיפה על פני השיטות האחרות, שכן, היא מאפשרת לבית המשפט לקבוע את שווי המקרקעין על סמך עסקאות, שנעשו בפועל במקרקעין בעלי מאפיינים דומים למקרקעין המופקעים. העובדה המוכחת, שפלוני שילם עבור נכס דומה סכום ידוע, מהווה את הבסיס הטוב והבטוח ביותר לקביעת הפיצוי בהתאם" (שם, בעמ' 601).

על מהות הקשר בין העקרונות המשפטיים העומדים בבסיסה של חובת הפיצוי, במקרה של הפקעה, לבין בחירת דרך השומה המתאימה לכך המלומד אריה קמר כתב בספרו דיני הפקעת מקרקעין כי מטרת הפיצויים היא להעמיד את בעל הזכות או טובת-ההנאה במקרקעין, שהופקעה, באותו מצב כספי, שבו היה עומד אלמלא ההפקעה, כך שבכספי הפיצויים שיקבל מהרשות המפקיעה יוכל לרכוש זכות או טובת-הנאה דומה לזו שהופקעה מידיו. לשון אחרת: הפיצוי צריך שיאפשר לבעל הזכות או טובת-ההנאה לקנות לעצמו זכות או טובת-הנאה חדשה, דומה לזו שהופקעה מידיו, כאילו לא הופקעה היא מידיו נגד רצונו, אלא נמכרה לאחר בעסקה, שבה שני הצדדים פעלו מרצון.
בקביעת הפיצויים אין לשפר או להרע את מצבו של התובע, שהיה ממשיך להתקיים אלמלא ההפקעה. בהקשר זה אין, איפוא, רלוונטיות למחיר ששילם הבעלים ברכישת המקרקעין קודם להפקעה, ובין אם רכשם במחיר מוזל משווים בשוק החופשי, או שרכשם במחיר מופקע, בכל המקרים זכאי הוא לפיצוי מקופת הציבור על יסוד שוויים של המקרקעין" (כרך 2 התשס"ח-2008, שם בעמ' 479- 480).

העיקרון הנ"ל לפיו יש לפצות אדם שנלקח ממנו הרכוש, אף לצורכי ציבור נדון גם במשפט העברי:
"ולוקח [=המלך] השדות והזיתים והכרמים לעבדיו כשילכו למלחמה ויפשטו על מקומות אלו, אם אין להם מה יאכלו אלא משם, ונותן דמיהן" (הרמב"ם, הלכות מלכים, פרק ד', הלכה ו).




לתיאום פגישה עם עורך דין חייגו: 077-4008177




נושאים רלוונטיים נוספים

  1. מהי הפקעה ?

  2. הפקעה מכללא

  3. אחוז ההפקעה

  4. חזרה מהפקעה

  5. הפקעה כביש 6

  6. הפקעת משכנתא

  7. הפקעה 40 אחוז

  8. הפקעה שלא כדין

  9. עורך דין הפקעה

  10. עורכי דין הפקעות

  11. הפקעה לצרכי דרך

  12. הפקעה לצורך חניון

  13. פיצויים על הפקעה

  14. אי ידיעה על הפקעה

  15. זניחת מטרת ההפקעה

  16. ביטול הודעת הפקעה

  17. הפקעת קרקעות בחיפה

  18. פיצוי על הפקעת נכס

  19. חישוב פיצויי הפקעה

  20. הפקעת קרקע חקלאית

  21. הפקעה פקודת הקרקעות

  22. פינוי בית עקב הפקעה

  23. פיצוי שוכר על הפקעה

  24. סלילת כביש ללא הפקעה

  25. אי קיום מטרות ההפקעה

  26. אי מימוש הפקעה במועד

  27. גובה הפיצוי על הפקעה

  28. ויתור על מטרות ההפקעה

  29. הפקעת קרקע בהוד השרון

  30. הפקעה ללא הודעה אישית

  31. שיטת ההשוואה - הפקעה

  32. הפקעת קרקעות בכפר ערבי

  33. פיצויים על הפקעת קרקע

  34. התיישנות פיצויי הפקעה

  35. הפקעה לפי פקודת הדרכים

  36. הפקעה חלקית של מקרקעין

  37. ריבית על פיצויי הפקעה

  38. הפקעה מכוח פקודת הדרכים

  39. הפקעות קרקעות בהוד השרון

  40. דחיית עתירה לביטול הפקעה

  41. גילוי מידע על הפקעת נכסים

  42. הפקעת קופת גמל בפשיטת רגל

  43. תביעה לתשלום פיצויי הפקעה

  44. הפקעה לצורך פרוייקט תיירות

  45. מי זכאי לפיצויים על הפקעה

  46. סמכות עניינית פיצויי הפקעה

  47. פיצוי על הפקעה לפי פוטנציאל

  48. הפקעה - פגיעה בזכות הקניין

  49. פיצוי על הפקעת קרקע חקלאית

  50. הפקעה - הערכת שווי מקרקעין

  51. הפקעת זכויות דייר מוגן בחנות

  52. פרסום הפקעות מקרקעין ברשומות

  53. מועד תשלום פיצוי בגין הפקעה

  54. הפקעה לצורך סלילת כביש עוקף

  55. התיישנות תביעה לפיצויי הפקעה

  56. הערת אזהרה חכירה לאחר הפקעה

  57. קרקע חלופית כפיצוי על הפקעה

  58. פיצוי דו שלבי בהפקעת מקרקעין

  59. השבחת מקרקעין כפיצוי על הפקעה

  60. הפקעת קרקעות ע''י ועדה מקומית

  61. אגרה תביעת פיצויים בגין הפקעה

  62. הפקעה לצורך הקמת מנהרות הכרמל

  63. 3 תנאים לביצוע הפקעה של קרקעות

  64. הפקעת קרקעות עם פוטנציאל לבניה

  65. פיצוי על הפקעה - סמכות עניינית

  66. פיצוי לדייר מוגן על הפקעת קרקע

  67. הפקעת מקרקעין לצורך הרחבת כביש

  68. פיצוי חלקי (60%) הפקעת מקרקעין

  69. פיצוי על הפקעת קרקע לצורך כביש

  70. פיצוי מלא על הפקעה ללא ניכוי 25%

  71. המועד הקובע לשווי מקרקעין הפקעה

  72. הפקעה מכוח סעיף 9 לפקודת הקרקעות

  73. פגיעה על ידי תכנית שלא בדרך הפקעה

  74. הפרת חובה חקוקה - הודעה על הפקעה

  75. בקשה לפסק דין חלקי פיצוי על הפקעה

  76. פינוי קרקע עקב הפקעה לצורכי ציבור

  77. פיצוי נוסף על הפקעת קרקע בגלל מחצבה

  78. הקפאת תביעת פיצויים על הפקעת קרקעות

  79. הפקעה לצורך בניית כביש לצורכי ציבור

  80. הסכם הבנות פינוי מקרקעין לפני הפקעה

  81. פיצוי בהפקעת קרקע לפי המחיר נכון להיום

  82. האם העברת מקרקעין ללא תמורה נחשבת הפקעה

  83. ערעור על גובה הפיצוי בגין הפקעת מקרקעין

  84. סמכות המפקח על רישום המקרקעין לבטל הפקעה

  85. ביטול הפקעת חלקה ש"מיועדת" להפקעה במשך 30 שנה

  86. הסכמה להפריש מהמקרקעין חלקים לטובת סלילת דרך ציבורית

  87. הלכת ארידור - התיישנות פיצויי הפקעה מיום תפיסת החזקה

  88. בקשה לביטול הפקעה: אי מיצוי הליכים לפני מוסדות התכנון

  89. ההבדל בין "ביטול הפקעה" לבין "שינוי ייעוד הקרקע שהפקעתה בוטלה"

  90. הפקעת זכויות שכירות על פי חוזה משבצת עם מינהל מקרקעי ישראל, לצורכי חקלאות

  91. שאלות ותשובות

רקע תחתון



שעות הפעילות: ימים א'-ה': 19:00 - 8:30
                           יום ו' : 14:00 - 10:00

טלפון: 077-4008177
פקס: 153-77-4008177

דואר אלקטרוני: office@fridman-adv.com

Google+



רקע תחתון