קראו את פסק הדין להלן על מנת להרחיב את הידע בנושא פיצויים בגין שינוי יעוד שמורת נוף ונופש ליישוב עירוני: 1. המערערים, שחוכרים לדורות בתים ביישוב רעות, עירערו על החלטת ועדת הערר של מחוז מרכז לדחות את תביעתם לפיצויים על פי סעיף 197 לחוק התכנון והבנייה, תשכ"ה-1965. 2. בתוכנית מתאר מחוזית (תמ"מ 3/2/ג' מיום 2.3.97) שונה היעוד של קרקע שבמרחק של כ-30 מטר מבתיהם מיעוד של שמורת נוף ונופש ליישוב עירוני, המסומן בתוכנית "אתר F". בתוכנית מתאר מקומית ומפורטת מיום 17.5.98, המתייחסת לאתר F שונו ייעודי הקרקע משמורת נוף ונופש לאזורי מגורים, אזורים לצרכי ציבור ושטחים ציבוריים פתוחים. 3. ביום 7.10.99 הגישו המערערים לוועדה המיוחדת לתכנון ובניה מודיעין תביעת פיצויים לפי סעיף 197, לחוק התכנון והבניה, בגין ירידה של ערך נכסיהם כתוצאה משתי התוכניות הנזכרות. הוועדה דחתה את תביעתם, ועל כך עירערו לוועדת הערר של מחוז המרכז. ביום 9.1.01 דחתה ועדת הערר את הערר מאחר שנכסי המערערים אינם גובלים באתר F. טעם זה מבוסס על פרשנות של סעיף 197 לחוק התכנון והבניה שבו נאמר: "197(א) נפגעו על ידי תכנית, שלא בדרך הפקעה, מקרקעין הנמצאים בתחום התכנית או גובלים עמו, מי שביום תחילתה של התכנית היה בעל המקרקעין או בעל זכות בהם זכאי לפיצויים מהועדה המקומית, בכפוף לאמור בסעיף 200." 4. נכסיהם של המערערים אינם נמצאים בתחום התכנית, ולטעמה של ועד הערר אף אינם גובלים בתכנית. גישתה של ועדת הערר נובעת מפירוש אשר אימצה לביטוי "מקרקעין... גובלים." לגישתה יש צורך ב"השקה פיסית ממשית" כלשונו של הנשיא א' גורן בע"מ 51/98 אורן נ' הועדה המקומית לתכנון ובניה רמת השרון (לא פורסם). בתי המערערים מצויים בקצה הישוב רעות לכיוון אתר F. בין קצה נכסי המערערים לבין גבול התכנית קיימת רצועה ירוקה שהיא שטח ציבורי פתוח ולאחריה כביש ברוחב 17 מטר. 5. בהחלטת המשיבה יש התייחסות לפסקי דין של בתי משפט לעניינים מינהליים אולם אין הפניה לפסק דין של בית המשפט העליון, אשר למיטב ידיעתי טרם הכריע בסוגיה זו. מוכן הנני לקבל כי הדרישה להשקה פיסית של המקרקעין הנפגעים בשטח התכנית מתיישבת עם הפירוש המילולי של הביטוי "גובלים". אולם לא נראה לי כי יש לאמץ פירוש זה. 6. על תכליתה של ההוראה שבסעיף 197 עמד בית המשפט בהרחבה בע"א 210/88 החברה להפצת פרי הארץ בע"מ נ' הועדה המקומת לתכנון ובניה כפר סבא, פ"ד מ"ו(4) 622. השיקול האחד שעליו מצביע השופט מלץ (בע' 639) הוא החיוב של הציבור לשאת בפיצוי על השפעתה השלילית של התכנית על מקרקעין של בעלים מסויימים במקום שישאו בנזק זה אך ורק אותם בעלים. השיקול השני הוא (ע' 640) שאלמלא החיוב לפצות על פגיעה בצדה של תכנית, היה קיים חשש סביר שרשויות התכנון לא יתנו משקל מספיק לפגיעה שמביאה התכנית לצד יתרונותיה. 7. לעניינן של התכליות של סעיף 197 אין דבר עם הדרישה כי מקרקעין של הזכאי לפיצוי ישיקו פיסית בתכנית. הוספת התנאי באה כמוצא של פשרה כמבואר בספרה של דפנה לוינסון זמיר, פגיעות במקרקעין על ידי רשויות התכנון, ע' 382. הוספת התנאי לא באה לשנות מתכליתו של סעיף 197. אין ספק שמשהוסף התנאי חייב בית המשפט ליתן לו נפקות. ראוי שהדבר ייעשה על ידי אימוץ גישתו של הנשיא ו' זיילר בעמ"נ(י-ם) 102/00 הלברייך נ' הועדה המקומית לתכנון ולבניה ירושלים (לא פורסם) שלפיה יש לראות מקרקעין כגובלים בתכנית גם כאשר: "אין בין השניים לא חיץ של מרחק מהותי, גם לא חיץ פיסי, גם לא גורם אחר המנתק את רצף הזיקה שבין השניים כפי שהיא נראית לעיני כל... הם מקרקעין גובלים בתכנית הפוגעת לצורך סעיף 197, אפילו יש מרחק ביניהם." גישה זו התקבלה גם על ידי השופטת ב' גילאור בעת"מ (ח') 154/00 אילנץ נ' ועדת הערר המחוזית מחוז חיפה, פסקי דין מינהליים תשס"א 433. 8. פרשנות תכליתית עשויה להביא אפילו להוצאת מילים מפשוטן. כך עשה בית המשפט בע"א 2000/97 ניקול לינדורן נ' קרנית - קרן לפיצוי לנפגעי תאונות דרכים, פ"ד נ"ה(1) 12. שם נידונה משמעותו של הביטוי "בן זוג" הזכאי לפיצויים לתלויים לפי פקודת הנזיקין [נוסח חדש]. הנשיא ברק (בע' 25, 26) עמד על ההבחנה שבין משמעות לשונית למשמעות משפטית. "משמעותו המשפטית של הטקסט היא המשמעות הלשונית המגשימה את התכלית שהנורמה הגלומה בטקסט נועדה להגשים... בקביעת מתחם המשמעויות הלשוניות, הפרשן פועל כבלשן. בקביעת המשמעות המשפטית הפרשן... מעניק לטקסט אותו מובן המגשים את תכליתו." פיצוי של בעל מקרקעין שנפגעו ושאינם גובלים פיסית בתכנית הינו בגדר התכלית של סעיף 197 כפי שעמד עליה בית המשפט בענין פרי הארץ. 9. אפילו מלכתחילה ראוי היה לפרש את סעיף 197 בצורה דווקנית הרי אין זה כך לאחר חוק יסוד: כבוד האדם וחירותו. אמנם ניתן לפגוע בקניינו של אדם, על אף ההגנה על הקנין שבחוק היסוד. אולם על הפגיעה להיות מידתית. אין לראות פגיעה כמידתית כאשר נשללת מהנפגע הזכות לקבל פיצוי על הפגיעה. מה עוד שסעיף 200 לחוק התכנון והבניה יוצר מערכת איזונים שבמקרים הראויים תשלול מהנפגע את הזכות לפיצוי. מכאן שפירוש מרחיב של סעיף 197 תואם את חוק היסוד. 10. הגיונו של פירוש מרחיב רב מאשר של פירוש המצריך השקה פיסית. על פי הפירוש האחרון יהיה דין שונה לשניים שלהם בתים במרחק 100 מ' מגבול התכנית. לאחד מקרקעין ששטחם 10 דונם כשכל צלע היא של 100 מ'. מקרקעיו גובלים בתכנית והוא יהיה זכאי לפיצוי על הבית שבמקרקעין המרוחק 100 מ' מגבול התכנית. לעומת זאת אחר שגם ביתו מרוחק 100 מ' מגבול התכנית לא יהיה זכאי לפיצוי מכיון שבבעלותו דונם אחד בלבד שגבולותיו אינם נושקים בתכנית. מבחינת תכליתו של סעיף 197 אין כל הבדל בין השניים ואין הגיון באבחנה ביניהם. 11. פירוש גמיש של התיבה "גובלים" יאפשר התחשבות בנסיבות של כל פגיעה ופגיעה, באשר תישקל עצמתה מצד אחד תוך מתן משקל למרחק שבין הנכס הנפגע לבין התכנית, וכן לגורמים החוצצים בין התכנית לנכס. על הועדה לשקול בכל מקרה בפני עצמו אם התקיים במקרקעין הנפגעים התנאי של היותם "גובלים" בתכנית, ואין להסתפק בקביעה שאין סמיכות פיסית א. נמדר, פגיעה במקרקעין, פיצויים בגין נזקי תכנית, 151. במקרים שבהם יש השקה פיסית עולה מלשון החוק חזקה בדבר אותה קרבה המקנה לנפגע את הזכות לתבוע על פי סעיף 197, מבלי שיהיה צורך ליתן את הדעת על הגורמים שיסייעו בקביעת קיומו של התנאי של גבוליות המקרקעין כאשר אין סמיכות פיסית. סוף דבר 12. בהחלטתה של ועדת הערר נאמרו דברים נוספים שהמערערים תקפו אותם, אולם עיון בהחלטה ואף בטיעוניהם של בעלי הדין מלמד שענין פירושו של סעיף 197 האפיל על יתר הבעיות, ומשנדחה פירושה של המשיבה לסעיף 197 ראוי שתיתן דעתה מחדש על כל השאלות שהובאו בפניה. לפיכך הנני מקבל את הערעור, מחזיר את הדיון לועדת הערר. ועדת הערר לא חייבה את המערערים בהוצאות בגלל העדר הבהירות באשר למשמעותו של סעיף 197. מאותו טעם לא אחייב בהוצאות גם בערעור שבפני. נופששינוי ייעוד במקרקעין