הגורם היעיל בתיווך

בע"א 2144/91 מוסקוביץ נ. אסתר ביר פ"ד מח (3) 116 נקבע כי המבחן לקיום הדרישה שלפיה פעולת המתווך תהא הגורם היעיל להתקשרות החוזים היא מבחן של סיבתיות. נקבע שאין די בכך שהמתווך הוא גורם מסוים בשרשרת הסיבתיות, בבחינת סיבה בלעדיה אין. בפס"ד הנ"ל, כמו במקרה שלפנינו, היה גורם נוסף מעורב במו"מ, אשר בזכות התערבותו בשלה העסקה. בית המשפט קבע כי כאשר הגורם הנוסף רק מסייע להתגבר על קשיי המשא ומתן, אין הדבר שולל את זכאות המתווך המקורי. מקום שהמו"מ דעך והתחדש - יש לבחון את מידת הדמיון בין ההצעה המקורית שבה היה מעורב המתווך לבין החוזה הסופי; יש לבחון את תנאי התשלום ושיעורו, את חלוף הזמן בין ההצעה המקורית לבין מועד סיכום העסקה; את מידת האינטנסיביות של פעולת המתווך מזה ופעולת הגורם הנוסף מזה; את זהות מנהלי המו"מ כמצביעים על שמירת הזיקה הסבתית ואת הסתמכות הצדדים על ידיעה קודמת של מהלכי המשא ומתן. רשימת נסיבות אלה איננה רשימה סגורה. קראו את פסק הדין להלן על מנת להרחיב את הידע בנושא הגורם היעיל בתיווך: 1. בפני תביעה של התובע, מתווך מקרקעין, כנגד הנתבע, לקוח, וזאת לתשלום דמי תיווך בגין רכישת הדירה ברח' מכבים 2 רמת השרון (להלן: "הדירה"). ואלה העובדות הצריכות לענייננו. 2. ביום 9.2.01 חתם הנתבע על כתב התחייבות לתשלום עמלת תיווך לטובת התובע (להלן: "כתב התחייבות"). בכתב ההתחייבות התחייב הנתבע לשלם דמי תיווך בשיעור 2% מסכום העסקה, במידה והוא רוכש את אחד מהנכסים שפורטו בסעיף 10 לכתב התחייבות ; כן התחייב הנתבע להודיע לתובע על כל משא ומתן שהוא מנהל בקשר לנכס (סעיף 3 לכתב התחייבות ) ; ולא למסור מידע שקבל מהתובע לכל אדם או גוף אחר (סעיף 4 לכתב ההתחייבות). 3. בנוסף לכתב ההתחייבות הנ"ל, חתם הנתבע על כתבי התחייבות נוספים לטובת התובע בהם נכללו עוד נכסים. אין מחלוקת בין הצדדים כי התובע הראה לנתבע עשרות נכסים, לטענתו כ- 30 - 35 נכסים. בין הנכסים היתה גם הדירה נשוא תובענה זו, אשר היתה בבעלות מר אלברט קטן (להלן : "המוכר"). טענות התובע 4. התובע טוען כי הוא הפגיש בין המוכר לבין הנתבע, המוכר בקש עבור הנכס סכום של 410,000 דולר. התובע נתן לנתבע את מספר הגוש והחלקה והנתבע הלך לעירייה לברר פרטים. התובע טען כי הנתבע הלך לראות את הדירה מספר פעמים ונפגש עם המוכר. לאחר המפגש עם המוכר, המשיך התובע להראות לנתבע נכסים נוספים. התובע טוען כי לאחר מספר חודשים בחודש יולי 2001, התקשר שוב לנתבע והציע לו נכס נוסף או אז הודיע לו הנתבע כי כבר רכש נכס. כשלחץ התובע ובקש לברר פרטים, הודה הנתבע כי מדובר בדירה של המוכר. התובע טוען כי העלה מיידית את דרישתו לתשלום דמי תיווך בעסקה, היות והנתבע חתום על כתב התחייבות בנוגע לדירה. מאוחר יותר התברר לתובע כי בעסקה היה מעורב מתווך אחר, מר נמרוד שטיינברג (להלן : "שטיינברג") והנתבע שלם לו דמי תיווך מלאים בגין העסקה. התובע טוען כי הוא זכאי לדמי תווך בגין העסקה מכח כתב ההתחייבות עליו חתום הנתבע ; היות והוא היה הגורם היעל בעסקה ; בנוסף ולחלופין, טוען התובע כי הוא זכאי לפיצוי בשל העובדה שהנתבע הפר את כתב התחייבות, לא דיווח לו כי הוא מנהל משא ומתן בקשר לדירה, העביר מידע לשטיינברג בנוגע לדירה ולפיכך, לנוכח הפרת ההסכם, זכאי הוא לפיצוי. טענות הנתבע 5. הנתבע הודה כי התובע הוא שהראה לו את הדירה ויצר את הקשר עם המוכר. הנתבע טען כי המוכר היה איש קשה שלא הסכים לחתום על דבר. הנתבע טען כי בשלב כלשהו ביקש ממנו התובע שלא ליצור קשר עם המוכר היות והוא לא חתם לו על התחייבות לתשלום דמי תיווך, אך הוא בכל זאת יצר קשר עמו. עוד טוען הנתבע כי בשלב כלשהו אמר לו התובע "עזוב את אלברט ("המוכר") לא יצא לך ממנו כלום". הנתבע טען כי בחודש יוני 2001 פנה לשטיינברג בקשר לנכס אחר, או אז שאל אותו שטיינברג אם יש משהו שמעניין אותו והוא אמר שהדירה של המוכר מעניינת אותו. באותה שיחה הודיע לו שטיינברג כי הדירה נמכרה ואינה בשוק. כעבור חודש התקשר לנתבע שטיינברג והודיע לו שהעסקה עם המוכר התפוצצה והדירה חזרה לשוק. הנתבע ענה לו כי הוא מעוניין בדירה אולם ציין בפניו כי הוא חתום אצל התובע על כתב התחייבות. לטענת הנתבע אמר לו שטיינברג כי בהתאם לחוק המתווכים במקרקעין, התשנ"ו - 1996 (להלן:"חוק המתווכים") יש חובה לשלם רק אם המתווך היה "הגורם היעיל", ובנסיבות העניין התובע אינו הגורם היעיל ולכן אין כלפיו חובת תשלום. הנתבע המשיך בנהול מו"מ עם המוכר בעזרת שטיינברג ואכן, ביום 31.7.01 נחתמה עסקה בין הנתבע לבין המוכר והנתבע שילם לשטיינברג סך של 29,730 ₪ כדמי תיווך. הנתבע טוען כי התובע לא היה הגורם היעיל בעסקה ולפיכך אינו זכאי לדמי תיווך מה עוד ששילם למתווך האחר דמי תיווך מלאים בעסקה זו. ההליכים המשפטיים הקודמים בין הצדדים 6. תביעה זו הוגשה עוד ביום 6.9.01 והתנהל דיון בפני כב' השופט לוי אהרון. בתום הדיון פסק השופט כי "הסכמים יש לכבד" וקבל את התביעה במלואה. הנתבע שילם לתובע את מלוא הסכום שנפסק ולאחר ביצוע התשלום הגיש בר"ע על פסק הדין, בר"ע 2607/01. בר"ע זו נדונה כערעור וכב' השופטת שטופמן קיבלה את הערעור והחזירה את הדיון לבית המשפט לתביעות קטנות, לצורך דיון בשאלה האם היה התובע הגורם היעיל בעסקה והאם בנסיבות המקרה זכאי התובע לדמי תיווך. לפיכך, הוחזר התיק לבית משפט לתביעות קטנות ובתיק זה התקיימו שלוש ישיבות, מתוכן שתי ישיבות הוכחות, במהלך נשמעו התובע, הנתבע ושטיינברג. העדויות והראיות 7. במהלך העדויות התברר כי ביום 29.3.01 נחתם זכרון דברים בין המוכר לבין לקוחה אחרת של שטיינברג (נ/2) . זכרון דברים זה בוטל ביום 1.7.01. כשהתפוצצה העסקה, שטיינברג פנה לנתבע ושאל אותו אם הוא עדיין מעוניין בנכס ומשקיבל תשובה חיובית, חודש המו"מ עם המוכר ונחתמה העסקה. שטיינברג הודה כי הנתבע שאל אותו האם עליו לשלם סכום כלשהו לתובע ושטיינברג ענה לו שאין בעיה והאחריות היא עליו. השאלה שבמחלוקת 8. השאלות הדורשות ליבון הן האם התובע היה הגורם היעיל בביצוע העסקה. האם פעולת שטיינברג ניתקה את "הקשר הסיבתי" בין מעשי התובע לתוצאה - היא חתימת העסקה; האם העובדה כי הנכס "לא היה בשוק" במשך כשלושה חודשים רלונטית לעניין; האם לתובע יש עילה חוזית כנגד הנתבע בשל הפרות כתב ההתחייבות, אם וככל שאלה היו. ההלכה לעניין הגורם היעיל והזכאות לדמי תיווך 9. סעיף 14 לחוק המתווכים קבע את הזכאות לדמי תיווך. מתווך יהיה זכאי לדמי תיווך אם הוא בעל רישיון כדין; מלא כתב התחייבות הכולל את הפרטים הנדרשים; והוא הגורם היעיל שהביא להתקשרות הצדדים בהסכם מחייב. חידושו של החוק אינו בקביעת היות המתווך הגורם היעיל - שתנאי זה התגבש בפסיקה הרבה לפני חקיקת החוק, אלא דווקא בשני התנאים הראשוניים שנועדו ליצור מסגרת ברורה וודאית לקיום יחסי לקוח - מתווך. במקרה הנדון שני התנאים הראשוניים התקיימו ולכן יש לפנות לפסיקה לפרשנות המושג "הגורם היעיל". 10. בע"א 2144/91 מוסקוביץ נ. אסתר ביר פ"ד מח (3) 116 (להלן: פס"ד מוסקוביץ) נקבע כי המבחן לקיום הדרישה שלפיה פעולת המתווך תהא הגורם היעיל להתקשרות החוזים היא מבחן של סיבתיות. נקבע שאין די בכך שהמתווך הוא גורם מסוים בשרשרת הסיבתיות, בבחינת סיבה בלעדיה אין. בפס"ד הנ"ל, כמו במקרה שלפנינו, היה גורם נוסף מעורב במו"מ, אשר בזכות התערבותו בשלה העסקה. בית המשפט קבע כי כאשר הגורם הנוסף רק מסייע להתגבר על קשיי המשא ומתן, אין הדבר שולל את זכאות המתווך המקורי. מקום שהמו"מ דעך והתחדש - יש לבחון את מידת הדמיון בין ההצעה המקורית שבה היה מעורב המתווך לבין החוזה הסופי; יש לבחון את תנאי התשלום ושיעורו, את חלוף הזמן בין ההצעה המקורית לבין מועד סיכום העסקה; את מידת האינטנסיביות של פעולת המתווך מזה ופעולת הגורם הנוסף מזה; את זהות מנהלי המו"מ כמצביעים על שמירת הזיקה הסבתית ואת הסתמכות הצדדים על ידיעה קודמת של מהלכי המשא ומתן. רשימת נסיבות אלה איננה רשימה סגורה. 11. ומהלכה ליישומה - במקרה שלפנינו הדירה נמכרה בפער של חמישה חודשים ממועד חתימת כתב ההתחייבות ועד רכישתה ע"י הנתבע; המו"מ התנהל, הן בשלב ההתחלתי והן בסופי ע"י המוכר מצד אחד והנתבע מצד שני; לא היו בעיות בקשר למחיר העסקה, תנאי התשלום וכו', מהעדויות שבפני עולה ש"גמירות הדעת" של המוכר היא זו שהייתה בעייתית וכשזו הבשילה, נחתמה העסקה. מידת האינטנסיביות של התובע ושטיינברג שווה במקרה זה - התובע הוא שזרע את זרע העסקה, הניע את המהלך, הפגיש בין הצדדים, צייד את הנתבע בנתונים לגבי העסקה, ואילו שטיינברג הוא זה שלחץ על המוכר בסיומו של המשא ומתן ובעזרתו נכרתה העסקה. התובע - זרע ושטיינברג - קצר. כמו במקרה מוסקוביץ אין מדובר כאן במערכת דו שלבית אלא בשלב ראשון שהיווה את ה"גורם היעיל" שהצמיח את החוזה, ובשלב שני שהיה המשכו. לפיכך, קובעת אני כי התובע היה הגורם היעיל בעסקה והוא זכאי לדמי תיווך. 12. הפרת כתב ההתחייבות על ידי הנתבע זאת ועוד, הן בפס"ד מוסקוביץ והן בע"א 7247/97 כוכבה יצחקוב נ. אביב מפעלי בנייה בע"מ, תקדין עליון 2001 (3), 482 נקבע כי קיום הסכם תיווך נתון, ככל הסכם, לחובה לנהוג בדרך מקובלת ובתום לב. צד המסכל את מאמציו של המתווך, על ידי ניצול המידע שהתקבל ממנו, לצורך פניה ישירה לצד האחר לעסקה תוך עקיפתו של המתווך, מפר את חובת תום הלב המוטלת עליו. הוא הדין בכל אותם מקרים בהם פועל צד מן הצדדים בדרך אחרת על מנת להתחמק מתשלום דמי תיווך. 13. במקרה הנדון, הפר הנתבע את כתב ההתחייבות עליו חתם : הנתבע העביר לשטיינברג מידע לגבי הדירה בה הוא מעוניין ולא עדכן את התובע במשא ומתן שהתחדש, ובוודאי שלא עדכן אותו בנוגע לרכישה. בכך הפר הנתבע את תנאי כתב ההתחייבות ואף הפר את חובת תום הלב בקיום חוזה. לא הייתה מחלוקת בין הצדדים כי התובע הקדיש לנתבע שעות רבות והראה לו נכסים רבים, והכל תוך תקווה ואמונה כי יבוא יום ותבשיל העסקה אשר תזכה אותו בדמי תיווך. יש לזכור כי מתווכים עובדים על בסיס הצלחה בלבד, וכל מרכולתם היא המידע שברשותם, זמנם וכישוריהם בניהול משא ומתן והפגשת רצונות. המידע שברשות המתווכים הוא מטה לחמם ולפיכך יש לשמור עליו היטב ואין לעשותו הפקר. כל שהיה על הנתבע לעשות במקרה זה הוא "להרים טלפון" לתובע ולהודיע לו שהמשא ומתן חודש באמצעות מתווך אחר. מקרה כזה אינו חריג בשוק המתווכים וקיים ביניהם קוד של התנהגות, כפי שאף הציג בפני התובע. התעלמותו של הנתבע מקיומו של התובע, גם אם היה זה "תודות" לעצותיו של שטיינברג, מהווה הפרה של כתב ההתחייבות ושל חובת תום הלב. לפיכך, קמה זכאותו של התובע לפיצוי בגין הפרת כתב ההתחייבות. 14. גובה דמי התיווך והפיצוי להם זכאי התובע בכתב ההתחייבות הסכים הנתבע לשלם לתובע 2% כדי תיווך. תביעה זו הועמדה על כ- 1% מערך העסקה וזאת על מנת להכנס לגדר הסמכות של בית משפט זה. סבורה אני כי בנסיבות העניין, ולאחר שהוכח בפני כי היו שני גורמים יעילים בבצוע העסקה, התובע ושטיינברג, מן הראוי לפסוק לטובת התובע את הסכום המלא שנתבע על ידו, המהווה כאמור מחצית מדמי התיווך להם היה זכאי על פי כתב ההתחייבות. מכיוון שסכום זה שולם כבר במלואו לתובע לאחר ההליך הראשון בבית משפט לתביעות קטנות, אני מורה כי אין התובע חייב להשיב לנתבע דבר. הנני מחייבת את הנתבע לשלם לתובע הוצאות משפט בסך 1,000 ₪, וזאת בין השאר לאור העובדה כי בתיק החוזר התקיימו שלוש ישיבות והתובע נערך בכוחות עצמו לטיעון המשפטי המורכב שבתיק זה. הסך של 1,000 ₪ ישולם לתובע על ידי הנתבע תוך 21 יום מיום קבלת פסק הדין. המזכירות תשלח עותק מפסק הדין לצדדים. בקשת רשות ערעור לבית המשפט המחוזי תוך 15 יום מיום קבלת פסק הדין.דמי תיווךהגורם היעיל בעסקת תיווךתיווך