קראו את פסק הדין להלן על מנת להרחיב את הידע בנושא היתר לתוספת בניה בבניין עתיק בירושלים: רקע עובדתי 1. המשיבה 3 הגישה ביום 20/11/2001 בקשה להיתר לבניית תוספת בבית הידוע כחלקה 141 בגוש 30023 שברחוב הפלמ"ח 19 ב ירושלים (להלן - "הבית"). שחלק מן הבעלות באחת החלקות רשום על שם המשיבה 3. חלק מבעלי הזכויות בחלקות חתמו על בקשת ההיתר של המשיבה 3, והועדה המקומית, היא המשיבה 1, שלחה ליתר בעלי החלקות הודעות על הגשת הבקשה, לצורך הגשת התנגדויות. העותרים הגישו התנגדות להיתר.   2. הועדה המקומית דנה ביום 21/1/2002 בבקשת המשיבה 3 להיתר והחליטה "להוציאה מסדר יומה" כדי לבדוק את ההתנגדויות. ביום 7/2/2002 שבה הועדה המקומית ודנה מחדש בבקשה והחליטה לאשרה, בתנאים מסוימים, תוך קבלת חלק מן ההתנגדויות.   עיקרי ההתנגדויות 3. העותרים ביססו את התנגדותם למתן היתר בניה למשיבה 3 על נימוקים אלה: (א) הבית הוא בנין עתיק בעל אופי מיוחד, ותוספת הבניה על הגג עלולה לפגוע ביחודיותו; (ב) על הגג קיים רכוש של הדיירים (מתקני גג: דודים, אנטנות ומערכות מים), שאין אפשרות להציבם במקום אחר; (ג) הבית ישן. הבניה והעלאת חומרי בניה על הגג עלולה לפגוע בו; (ד) הרעש, הלכלוך ומפגעי בטיחות שיווצרו במהלך הבניה, במשך כחודשיים, יקשו על קיום חיים תקינים של דיירי הבנין.   התנגדות אחרת התבססה גם היא על פגיעה של תוספת הבניה בזכויות הבניה וברכוש המשותף של כל הדיירים.   4. הועדה בדקה את ההתנגדויות, ובעקבות זאת צמצמה את הבניה שתותר למסגרת קוי הבנין, וכך החליטה:   ”בבדיקה נוספת הוברר שמדובר בבנין יפה מאבן הבנוי בצורה סימטרית. הבניה מבוקשת רק על חלק קטן מהגג (אמנם בחלק הפנימי הפונה לחזית אחורית) פוגעת בסימטריה ובאדריכלות הבנין. הבניה צומצמה במסגרת קוי הבנין וכן עומדת בזכויות הבניה המותרות. בהתאם לנסחי הטאבו, הגג צמוד לדירה בקומת המרתף".   רשות הרישוי של הועדה המקומית, החליטה ביום 7/2/2002, לאשר את הבקשה להיתר, בכפוף לתנאים.   טענות העותרים 5. העותרים טוענים, כי לא ניתנה להם או לבא-כוחם הזדמנות להשמיע את טענותיהם באוזני חברי הועדה המקומית. העותרים טוענים, כי הובטח להם על-ידי עובדת אגף הרישוי של הועדה המקומית, כי הם יוזמנו במהלך חודש מרץ 2002 כדי להשמיע את התנגדותם. אולם, ועדת הרישוי דנה בהתנגדויות שלא בנוכחותם והחליטה לאשר את הבקשה להיתר. פניית בא-כוחם לבטל את ההחלטה ולדון מחדש בבקשת ההיתר, לא נענתה בחיוב.   העותרים סבורים, כי על הועדה המקומית או רשות הרישוי מטעמה, לדון בהתנגדויות בפומבי, כמצוות סעיף 107 לחוק התכנון והבניה, התשכ"ה-1965. משלא נעשה כן, נפגעה זכות העותרים בשניים אלה: הם לא הוזמנו להיות נוכחים בדיון בהתנגדות, ולא ניתנה להם הזדמנות להשמיע את נימוקי התנגדותם.   הנה כי כן, טענות העותרים, בקצירת האומר, הן כי הובטח להם (על-ידי עובדת רשות הרישוי, רוחמה), להיות נוכחים בדיון בהתנגדות, אך הם לא הוזמנו ולא ניתנה להם הזדמנות להשמיע את דבריהם, בניגוד להוראות הדין, כפי שפורשו בפסיקה. עוד טוענים העותרים, כי החלטת הרשות המוסמכת פגומה, בין היתר מחמת שלא הביאה בחשבון את הצורך בשימוש במתקני הגג על-ידי יתר הדיירים ואפשרות הגישה למתקנים האמורים.   דיון והכרעה 6. מה מהותה של זכות השימוע בענין בקשה להיתר בניה? זו השאלה העיקרית הטעונה הכרעה בעתירה זו. העותרים ביקשו צו בינים, שיאסור על המשיבות לפעול על-פי החלטת ועדת המשנה לתכנון ולבניה להתיר תוספת בניה כאמור, עד להחלטה בעתירה. בעלי הדין הסכימו, כי הבקשה לצו ביניים והעתירה יידונו כאחד, וכי בית-המשפט יתן פסק דין בעתירה על בסיס כתב העתירה, התגובה המקדמית והטיעונים המשלימים, שטענו באי-כוח הצדדים.   7. מדובר בהליך רישוי מקוצר, שניתן לדון בו בועדת המשנה של הועדה המקומית, ואין מדובר בתכנית מתאר מקומית (או מחוזית). אם זו היתה תכנית מיתאר, כי אז חל על הענין סעיף 107 לחוק התכנון והבניה, שזו לשונו:   ”לדיון בהתנגדות יוזמנו המתנגד ומגיש התכנית. בתכנית מתאר מחוזית יוזמן גם מתכנן המחוז ובתכנית שבסמכות הועדה המחוזית גם מהנדס הועדה המקומית, והם יהיו רשאים להשמיע דבריהם לפי המוסד המכריע; שמיעת ההתנגדות תהיה בפומבי" (ההדגשות אינן במקור).   מסעיף 107 עולה, בבירור כי שמיעת ההתנגדויות גבי תכנית מתאר תהיה בפומבי ותינתן אפשרות למתנגד, בין שאר המוזמנים, להשמיע דבריו. לא כך כאשר מדובר בבקשה להיתר בניה שאינו כרוך בשינוי תכנית מתאר או בתכנית מתאר, חלות עליה תקנות התכנון והבניה (בקשה להיתר, תנאי ואגרות), התש"ל-1971 (להלן "התקנות"). תקנה 2ג(ב) לתקנות קובעת:   ”(ב) הוגשה התנגדות למתן היתר מצד מי שהיתה חובה להודיע לו לפי תקנה 2ב על הגשת הבקשה להיתר, לא תיתן הועדה המקומית את ההיתר על אף האמור בתקנת משנה (א) אלא לאחר שנתנה למתנגד הזדמנות לנמק את התנגדותו. הודיעה לו בכתב על החלטתה, ולאחר שחלפו 30 ימים מיום ששלחה הועדה המקומית הודעה למתנגד על דחיית התנגדותו, אם החליטה לדחותה; החלטת הועדה תונחה על-פי שיקולים תכנוניים הנובעים מהוראת החוק והתקנות לפיו ועל פי אלה בלבד".   בעוד שלגבי תכנית מתאר נקבע, במפורש, כי כלל השימוע ימוצה בהזמנת המתנגד ומגיש התכנית להופיע בפני הועדה ולהשמיע דבריו, הרי שבבקשה להיתר נקבע בתקנה 2ג', כי תינתן למתנגד הזדמנות לנמק את התנגדותו.   בענין היתר בניה, חובת השימוע אינה מחייבת את הרשות לשמוע את הטענות של מתנגד. בדרך כלל, כלל השימוע אינו מחייב את הרשות המינהלית להזמין את מי שעלול להיפגע מהחלטתה כדי להשמיע את טענותיו - פנים אל פנים, אלא רק לתת לו הזדמנות נאותה להשמיע את טענותיו.   הזדמנות כאמור, יכול שתהיה בדרך של פירוט טענות בכתב. אם מי שניתנה לו הזדמנות כאמור, ויתר על השימוע - במכוון או מתוך התרשלות או הזנחה, או אם לא העלה את כל טענותיו בעת השימוע - אף בכתב - מכל סיבה שהיא - אין לו, להלין אלא על עצמו (ראו: בג"צ 4816/91 בניני גיל בע"מ נ' הועדה לבניה למגורים תל-אביב, פ"ד מו(1), 441, 445; וכן יצחק זמיר הסמכות המינהלית, כרך ב', עמודים 795-796).   ועוד זאת: ככלל, אין חובה לאפשר טיעון בעל פה ולהעדיפו על טיעון בכתב. כללי הצדק הטבעי, הדין, בדרך כלל, וההלכה מדגישים את החובה ליתן הזדמנת הוגנת להשמיע טענות:   ”אין השמיעה חייבת להיות דוקא על דרך גביית עדות בעל פה, עם חקירה נגדית וחקירה חוזרת וכל האביזרים האחרים המלווים את הדיון בבתי המשפט. די לו בדרך כלל לגוף האדמיניסרטיבי שהוא, לפני מתן החלטתו, יתן לכל אחד מן הצדדים המתדיינים לפניו הזדמנות הוגנת להמצאת ראיות או טענות לחיזוק עמדתו הוא, או להחלשת עמדתו של הצד שכנגד" (בג"צ 3/58 ברמן נ' שר הפנים, פ"ד יב(2), 1493, 1508; וכן בג"צ 35/71 י.ש.י - פ.א.ב. חברה קבלנית לעבודות בנין בע"מ נ' עירית ירושלים, פ"ד לב(2), 581, 588).   עיקרה של חובה היא ליתן "הזדמנות הוגנת" לנפגע העתידי, או מי שעלול להיפגע מהחלטת הרשות המינהלית, להביא לפני הרשות את טענותיו, עמדותיו ותגובתו. ההזדמנות היא ליתן להביא את כל נימוקיו לפני הדיון וההחלטה על-ידי הרשות המינהלית. הוא יכול לעשות זאת כבר בשלב הזה באמצעות יודע חוק ועורך דין, ויכול הוא לעשות זאת בעצמו, תוך פירוט כל טענותיו ונימוקיו. אם הדין אינו מחייב הזמנתו להתייצב ולטעון טענותיו בעל פה, אין הוא יכול לאמר, כי התכוון לפרט את טענותיו לכשיוזמן להופיע לפני הרשות המינהלית, ולכן קימץ את טענותיו בכתב.   אמת הדבר, שיכול שהדין מחייב במפורש להזמין את הנפגע העתידי (ולעניננו מתנגד או מגיש תכנית מתאר) כדי שישמיע את טענותיו בעל פה. במקרה כאמור, רשאי המתנגד או כל מי שעלול להיפגע מתכנית מתאר לפרט את טענותיו בעל פה. כך נקבע בסעיף 107 לחוק התכנון והבניה, וכך ניתן ללמוד מדברי חקיקה, שבהם המחוקק ראה לציין במפורש את אופן השימוע. כך, דרך משל, זכות טיעון שנקבעה בחוק בתי דין מינהליים, התשנ"ב-1992:   ”בעל דין זכאי להרצות את טענותיו בעל פה, להציב את ראיותיו בפני בית הדין ולסכם את טענותיו לאחר הבאת הראיות...".   עם זאת, רשאי בית הדין המינהלי לקבוע כי טענות מסוימות או ראיות מסוימות יוגשו בכתב בתצהיר או בדרך אחרת שיקבע. דרך זו היא "דרך שיפוטית" שחלה בדין על בתי משפט וטריבולנים שיפוטיים או מעין שיפוטיים. אולם, כשמדובר ברשות מינהלית, הרי חובת השימוע קבועה בדין או בהלכה, אך דרך השימוע היא מתן "הזדמנות הוגנת", לבד ממקרים וענינים שנקבע במפורש בדין כי השימוע יהיה בעל פה, בנוסף על טיעונים בכתב או בלעדיהם (וראו גם: רענן הר זהב המשפט המינהלי בישראל, התשנ"ו-1996, עמודים 284-285.   המסקנה העולה מן המקובץ היא, כי בענין דנן, שבו מדובר בבקשה להיתר בניה, לא היה על הרשות המינהלית להזמין את העותרים וליתן להם הזדמנות נוספת להשמיע את טענותיהם בעל פה, מעבר להזדמנות שניתנה להם להגיש את טיעוניהם בכתב, כפי שעשו.     8. האמנם היתה זו "הבטחה מינהלית" שנתנה עובדת אגף הרישוי של המשיבה 1, לפיה הם יוזמנו להשמיע את התנגדותם בעל פה? אכן, בהמלצת המחלקה לתכנון מיום 20/1/2002 מצינו כי יש "לזמן את המבקשים והמתנגדים בפני ועדה לדיון בועדת ההתנגדויות". אולם, ועדת הרישוי המקומית בהחלטתה מיום 21/1/2002 לא אימצה את ההמלצה האמורה, והמתנגדים לא הוזמנו לדיון, אלא הועדה החליטה לבדוק את ההתנגדויות לגופן.   אפילו היתה המלצה של מחלקת התכנון, אין ההמלצה מחייבת את הרשות המינהלית, ואפשר שיסודה של ההמלצה בטעות. לא ניתן לקבוע כי הדברים שיצאו מפי עובדת מחלקת הרישוי מהווים, בהנחה שאכן נאמרו, הבטחה מינהלית שניתן, להתבסס עליה מחייבת את הרשות המינהלית.   מקובלת עלי טענות באת-כוח המשיבה 1, כי הפסיקה שהביא בא-כוח העותרים, עו"ד י' קרמר המלומד, נוגעת לחובת השימוע גבי תכנית מתאר, אך לא בענין בקשה להיתר בניה, שעליה חלות הוראות תקנה 2ג' לתקנות.   משהביאו העותרים את התנגדותם לפני הרשות המוסמכת, וההתנגדויות נדונו לפרטיהן - יש לראות בכך "הזדמנות הוגנת" להשמיע את טענות העותרים.   9. יש ממש בטענות העותרים, כי היה צורך להבטיח גישה למתקנים שעל הגג - הן בתקופת העבודות שיבוצעו לפי היתר הבניה שיינתן למשיבה 3 והן אחרי כן. אפילו לא נקבע דבר זה בתנאי ההיתר, הרי יש לקבוע אותו כהתחייבות מפורשת של המשיבה 3. ואמנם, בטיעוניו בבית-המשפט אמר בא-כוח משיבה 3 דברים כהאי לישנא:   ”כדי להפיס את דעתו של חברי, אני מוכן שבית המשפט יכתוב הערה בפסק דינו בהסכמה, בכך שהיתר מותנה בכך שהוא יכול לגשת לגג וכל הסידורים יעשו. זה לענין מתקני הגג" (עמוד 6 לפרוטוקול מיום 13/5/2002).   10. לאור האמור, אני דוחה את העתירה. עם זאת, רשות הרישוי תתנה את מתן היתר בניה בהטחת אפשרות גישה לגג הבנין לצורך טיפול ותחזוקה של מתקני הגג השייכים לאחד הדיירים בבנין או לרכוש המשותף.   העותרים ישלמו הוצאות ושכר טרחת עורך דין - לועדה המקומית ולעירית ירושלים ביחד, בסכום של 2,000 ₪ ולמשיבה 3 בסכום של 2,000 ₪. לסכומים האמורים יווסף מע"מ כחוק וכן הפרשי הצמדה וריבית כחוק מהיום ועד התשלום בפועל.   בניהתוספת בניהבניין