ועדת ערר אחוזי בניה

קראו את פסק הדין להלן על מנת להרחיב את הידע בנושא ועדת ערר אחוזי בניה / ביטול החלטה על אחוזי בניה: 1. העתירה היא להורות על ביטול החלטת ועדת ערר מחוז חיפה (להלן: ועדת הערר) מיום 24/2/02, ולאשר את החלטת הועדה המקומית לתכנון ולבנייה חיפה (להלן: הועדה המקומית), בנושא אחוזי הבנייה החלים על חלקה 14 בגוש 10817, ולפיה, לא יוכל המשיב מס' 2 (להלן: מר עטיה) לקבל היתר בנייה, על הבנייה שבוצעה על ידו מעל לדירתו הקיימת הנמצאת ברח' הקלעים 8, בת-גלים (להלן: הדירה). הרקע והנסיבות הצריכות לעניין: 2. מר עטיה רכש בעבר דירה ברחוב הקלעים 8 בשכונת בת-גלים, בחיפה. יחד עם הדירה רכש, לטענתו, גם מרפסת לגג הבניין, הצמודה לדירתו. באותה מרפסת הותקן קירוי של גג רעפים ומעקות, ובשלב מסוים החליט מר עטיה לסגור את המרפסת - מבנה ללא היתר, בקומה מעל לדירתו בשטח של 76.7 מ"ר (להלן: המבנה). לאחר שננקטו הליכים להפסקת העבודה ואף הוצא צו הריסה מינהלי, עוכב ביצועו של הצו כדי לאפשר למר עטיה לקבל היתר למבנה. הבקשה נדונה בועדה המקומית, ובהחלטה שניתנה ביום 2/7/01 נדחתה הבקשה, בשל עודף השטח, המהווה סטייה ניכרת, שאינה ניתנת לאישור, וכן בשל העדר חנייה נפרדת, למבנה שהוא בגדר של יחידה נפרדת. על החלטה זו הגיש מר עטיה ערר בפני ועדת הערר. בהחלטה שניתנה על ידי ועדת הערר ב- 24/02/02 בערר, נקבע בין היתר כי לא מדובר בבניית יחידה נוספת וממילא אין צורך בחנייה נוספת. בנסיבות אלה נדחתה גם ההתנגדות שהוגשה על ידי המשיבים 3 ו- 4, ואולם נקבע עוד שתוספת קומה שלישית אפשרית וזאת תוך בחינת הוראות תוכנית חפ363/ והוראות תוכנית חפ229/, והמסקנה הנובעת מן האמור היא כי אחוז הבנייה המותר, על פי תוכנית חפ229/ה הוא על בסיס של 105% בנייה ולא 80.5 אחוזי בניה כפי שסברה הועדה המקומית. אל מסקנה זו הגיעה ועדת הערר לאחר שקבלה כנתון שאינו במחלוקת, כי באזור הרלוונטי שהוא אזור ב', מותר להקים שלוש קומות. על בסיס האמור, הוסיפה וקבעה, שלא ניתן לראות בתוכנית חפ229/ה החלה על האזור, כמקטינה את אחוזי הבנייה או את מספר הקומות שהיו מקובלות עד לאותה עת. אחוזי בנייה אלה, לדעת ועדת הערר, תואמים גם לרוח התוכנית המופקדת של חיפה, המאשרת באזור זה אחוזי בנייה דומים. 3. המחלוקת בפנינו מתמקדת בשאלה אחת בלבד והיא, אחוזי הבנייה המותרים באזור בו הוקם המבנה. הועדה המקומית אינה מבקשת עוד לערער על קביעתה של ועדת הערר, כי לא מדובר במבנה שהוא יחידה נפרדת או בקביעות עובדתיות אחרות המאפיינות את המבנה הספציפי. העתירה מתייחסת אפוא לקביעה העקרונית של אחוזי הבנייה, קביעה שלטענת הוועדה המקומית יש בה לשנות את המצב התכנוני הקיים באזור בת-גלים למעלה מ- 60 שנה. קביעה זו יכול שיהיו לה השלכות על כלל המבנים המוקמים באזור, מבלי שקיימת תשתית מתאימה, בהעדר תוכנית מתאר כוללת או תוכנית מפורטת נקודתית. דיון ומסקנות: 4. אין מחלוקת בין הצדדים, כי אזור בת-גלים נכלל באזור מגורים ב. השאלה המתמקדת היא, אם הוא נחשב לאזור מגורים ב' חלקי, שאז אחוזי הבנייה המעודכנים-המותרים הם 80.5% (לפי עמדת הועדה המקומית) או שמא מדובר באזור מגורים ב' מלא, שאז מדובר ב- 105% בנייה (לפי עמדת מר עטיה). אין מחלוקת, כי המונח "אזור מגורים חלקי או מלא" אינו מונח שהגדרתו מצויה בתכניות החלות על האזור. עוד עלה בדיון בפני, כי אין מחלוקת בין הצדדים לגבי תחולתם של התוכניות השונות על האזור. המחלוקת מתמקדת לגבי פרשנותם של אלה, בהתייחס לאזור זה. 5. מבחינת ההליכים שהיו בפני ועדת הערר עולה, כי תחילה התמקדה המחלוקת בשאלה, אם מדובר בתוספת יחידה נפרדת או בהרחבת דירה קיימת. שאלת חישוב אחוזי הבנייה, על-פי תוכנית חפ229/ לא הועלתה בכתב הערר ואף לא בפני הועדה המקומית, אלא בשלב מאוחר בלבד, בפני ועדת הערר. למרות האמור, בשל חשיבות הנושא והשאלות המתעוררות עקב כך, החליטה ועדת הערר שלא לדחות את הטענות על הסף ולאפשר לועדה המקומית להגיש תגובתה בכתב (ראה החלטת ועדת הערר מיום 23/9/01). מעיון בתשובות השונות שנתנו על-ידי הועדה המקומית בפני ועדת הערר, וכפי שציינה המשיבה מס' 1 בפניי עולה, כי לא הייתה מחלוקת שמספר הקומות המותר באזור בת-גלים הוא שלוש קומות, וכי אין קשר הכרחי בין מספר הקומות לאחוזי הבנייה, מפני שאלה ניתנים למגרש ולא לפי מספר הקומות. בדיון בפני, טענה הוועדה המקומית, כי עמדה זו כפי שהובאה על-ידה בפני ועדת הערר, מבוססת הייתה על טעות. לעמדתה, יש אמנם קשר בין אחוזי הבנייה למספר הקומות, כפי שקבעה הוועדה, אך באזור בו מצוי המבנה ניתן לבנות רק שתי קומות. בטיעון מפורט יותר, הביאה הוועדה המקומית, באמצעות גב' נלי איידס, מ"מ מנהלת המחלקה לתכנון עיר, בעיריית חיפה, רשימה ארוכה של תוכניות תוך ניסיון להבהיר, כי המסקנה לפיה ניתן לבנות מכוח התוכניות הרלוונטיות שלוש קומות באזור זה, מבוססת על טעות, וכי בפועל מי שביקש להגדיל את אחוזי הבנייה בדרך של בניית שלוש קומות נדרש להגיש תכנית מפורטת נקודתית, ואין מניעה לעמדת הועדה המקומית, כי אותו כלל יחול גם על מר עטיה. שאלה זו רבת חשיבות היא, במיוחד לגבי ההשלכות המתחייבות עקב כך. אם אכן יש בהחלטה האמורה, כדי להגדיל את אחוזי הבנייה, ולשנות מצב תכנוני קיים, מבלי לבדוק את ההשלכות הנובעות עקב כך. זאת ועוד, גם תכנית חפ229/ב עליה בין היתר, מבקש מר עטיה להסתמך, כלל לא הובאה בפני ועדת הערר. נושא המחלוקת ראוי הוא, כי ייבדק שנית באופן מפורט על-ידי ועדת הערר, וכי בדיקה זו תעשה לאחר בדיקת כל התכניות הרלוונטיות החלות על האזור, לרבות מספר הקומות המותר והקשר בין מספר הקומות לאחוזי הבנייה, לרבות המצב הנוהג בפועל. אני ערה לטענות מר עטיה, כי ניתנה לוועדה המקומית ההזדמנות להביא את טיעוניה, וכי בהתבסס על האמור שם, רשאית הייתה ועדת הערר להסיק מסקנותיה ולקבוע את אשר קבעה, ואולם, אמירתה של הועדה המקומית בפניי, כי הדברים לא הובאו במלואם - בשל פגם באופן הבאתם על-ידה - ראוי כי תתוקן, בדרך של מיצוי זכות הטיעון, לצד פסיקת הוצאות. התוצאה: 6. אשר על כן, אני מורה על החזרת הדיון בפני ועדת הערר בנושא אחד בלבד והוא אחוזי הבנייה המותרים באזור בת-גלים, בו מצוי המבנה שנבנה על-ידי מר עטיה. במסגרת בחינת שאלה זו, תשמר זכותם של הצדדים להביא בפני ועדת הערר את כל התוכניות הרלוונטיות החלות על האזור, לרבות התייחסות לגובה הקומות המותר, הקשר בין אחוזי הבנייה למספר הקומות, התכניות המופקדות שטרם אושרו, לרבות הנוהג בפועל. הטיעון ייעשה בכתב ובמידת הצורך גם בעל-פה, הכל על-פי החלטת ועדת הערר. הודעה על הדיון בנושא האמור, תימסר לכלל בעלי הדין בעתירה זו, כך שזכות הטיעון תישמר גם להם. בנסיבות העניין, וללא קשר לתוצאות ההליך בפני ועדת הערר, ועל אף קבלת העתירה, תשלם העותרת הוצאות משפט ושכ"ט עו"ד למשיב מס' 2 בסך של 7,000 ש"ח בצירוף מע"מ כחוק. הסכום ישולם תוך 30 ימים מהיום, שאם לא כן יישא הפרשי הצמדה וריבית כחוק, מהיום ועד לתשלום המלא בפועל. בניהחוזה בניהעררועדת ערראחוזי בניה