הוגש ערעור על פסק דינו של המפקח על רישום המקרעין - בתביעה שהוגשה למפקח על הרישום, עתרו המערערים שהם בעלי דירה הבנויה מעל ליחידה המשמשת כבי"ס לנהיגה של המשיב ונציגות הבית המשותף, לחייב את המשיב: לשלם את חלקו בהוצאות תחזוקת הרכוש המשותף בסך 610 ש"ח, לסלק ידו מחלקים שתפס ברכוש המשותף ולהחזיר את המוצב לקדמותו. וכן עתרו למתן צו מניעה שיאסור על המשיב עשיית שינויים ברכוש המשותף, כולל איסור חניה ונסיעה ברכוש המשותף או במדרכה שליד הבית. קראו את פסק הדין להלן על מנת להרחיב את הידע בנושא ערעור על פסק דין המפקח על רישום המקרקעין: הנשיא: מ. סלוצקי: .1בפנינו ערעור על פסק דינו של המפקח על רישום המקרעין בחיפה (מר י.בן-ישי) שניתן בתיק 1/199בתאריך .4.1.95 .2נשוא משפט זה הוא בית משותף הבנוי ברח' הלל יפה 24, בחדרה - פינת הרברט סמואל, על חלקה 269, בגוש 10036(להלן: הבית). הבית מכיל 29יחידות הכוללות: אולם שמחות, 12חנויות ושני מחסנים בקומת הקרקע ו- 16דירות מגורים בארבעת הקומות העליונות. המערער הוא הבעלים של הדירה 17/269, המצויה בקומה ראשונה מעל קומת העמודים. המשיב הוא הבעלים של 4חנויות, המהוות את היחידות בנפרד: 3/269, 4/269, 5/269ו- .11/269היחידה האחרונה משמשת כבי"ס לנהיגה. ליחידות שבבעלות המשיב צמודים 220/9חלקים ברכוש המשותף ולדירת המערער צמודים 220/10חלקים ברכוש המשותף. הבית הנ"ל רשום כבית משותף בלא שנרשם תקנון מוסכם ע"י בעלי הדירות ולכן רואים את התקנון המצוי בתוספת לחוק המקרקעין תשכ"ט 1969כתקנון שנרשם ע"י בעלי הדירות. .3בתביעה זו שהוגשה למפקח על הרשום, עתרו המערערים שהם בעלי דירה 17/269 הבנויה מעל ליחידה 11/269, המשמשת כבי"ס לנהיגה של המשיב ונציגות הבית המשותף, לחייב את המשיב: לשלם את חלקו בהוצאות תחזוקת הרכוש המשותף בסך 610ש"ח, לסלק ידו מחלקים שתפס ברכוש המשותף ולהחזיר את המוצב לקדמותו. וכן עתרו למתן צו מניעה שיאסור על המשיב עשיית שינויים ברכוש המשותף, כולל איסור חניה ונסיעה ברכוש המשותף או במדרכה שליד הבית. המפקח דחה את התביעה. .4בפתח פסק דינו מטיל בימ"ש ספק בתוקפו של יפוי הכח שניתן למערער ע"י 21מדיירי הבית להשתתף באסיפה כללית של בעלי היחידות בבית ולהצביע בה כבא כוחם (ראה סעיף 3ל-ת/4). לא מצאתי כל יסוד לפקפוקיו של המפקח לענין תקפו של יפוי הכח, ואין כל בסיס לדרישה שיפוי כח כזה יאומת ע"י נוטריון או ע"י עורך דין. תקנה 14לתקנון המצוי קובעת, כי כל בעל דירה רשאי להשתתף באסיפה כללית בעצמו או ע"י בא כח שיביאו לפני הנציגות סמוך לפתיחת האסיפה, כתב חתום בידי בעל הדירה שמינהו כבא כוחו; ללא כל התוספות שמעלה המפקח. לא מצאתי כל ביסוס לפקפק בנכונות החתימה של בעלי הדירות. .5מהוראות החוק והתקנות עולה, כי נציגות הבית המשותף הנבחרת ע"י האסיפה הכללית של בעלי היחידות בבית המשותף, משמשת כגוף המבצע של הבית המשותף שתפקידו לטפל בכל העניינים הנוגעים לתחומים המשותפים לכל הדיירים, הכוונה היא לנהול השוטף של הבנין, אופן השמוש וההחזקה של הרכוש המשותף, לגבית הוצאות ההפעלה וכיוצ"ב. סעיף 69לחוק המקרקעין נותן לנציגות כשרות להיות, בין היתר, צד בכל הליך משפטי ובכל משא ומתן אחר בשם בעלי הדירות, בכל הנוגע "להחזקתו התקינה ולניהולו של הבית המשותף", מכאן נובעת זכותה ואף חובתה של הנציגות לפעול למניעת כל פגיעה ברכוש המשותף. מה גם שההצעה ת/ 5שהועלתה לדיון והתקבלה באסיפה כללית שהתקיימה ב- 6.9.91(ראה ת/2), הסמיכה את הנציגות לנקוט בהליכים משפטיים לשמירה על הרכוש המשותף. .6הרכוש המשותף שייך לכל בעלי היחידות ונועד לשמש את כל בעלי הדירות או את מרביתם. מכאן שבעל יחידה ברכוש המשותף לא יכול לעשות ברכוש המשותף כרצונו. כל פגיעה ברכוש המשותף טעונה הסכמה מוקדמת של האסיפה הכללית המחליטה ברוב דעות רגיל, ואם השינוי הנעשה הוא בתחומי יחידה מסוימת אך עשוי לפגוע ביחידה אחרת, טעון השינוי הסכמה מוקדמת של בעל היחידה האחרת. שימוש ברכוש המשותף מותר, ובלבד שהוא רגיל וסביר לפי תנאי המקום והזמן ואינו מונע שימוש דומה מאחרים. .7מכאן לעובדות שבעניננו: באשר לחיוב המשיב בהשתתפות ההוצאות הרי שלא הובאו בפני המפקח הוכחות ברורות כמפורט בפסקה 6לפסק דינו והביע ספק לענין נכונות עריכת החיוב בהוצאות. סעיף 58לחוק המקרקעין דן בנשיאת ההוצאות של בעל יחידה בהתאם לחלקו ברכוש המשותף, או אם נקבע בתקנון שעור השתתפות אחר. חיוב המשיב התבסס על החלטת האסיפה הכללית (עמ' 12, שורות 29-35). מאידך, לא ברור אם קביעת ההוצאות נעשתה על בסיס חלקו של המשיב ברכוש המשותף. הקובע הוא לא מספר החנויות שבבעלותו, אלא חלקו ברכוש המשותף. בתקנון המצוי לא נקבע שעור השתתפות אחר. התוצאה היא שיש לערוך את החיוב בהוצאות על בסיס סעיף 58ולחייב בהתאם, ואין הוכחה כי בסיס זה שימש יסוד לחיובו של המשיב. חיוב דירה של המערער שצמודים לה 220/10חלקים ב- .25- שקלים לחודש וחיוב 4החנויות של המשיב שצמודים להם 220/9חלקים ב- .40- שקלים, אינו תואם את הוראות החוק. לא ערך היחידה הוא הקובע על פי החוק, אלא חלקו של הבעלים ברכוש המשותף, כשאת גובה החיוב קובעת האסיפה הכללית, המשתלם על בסיס חלקו של כל בעל יחידה ברכוש המשותף. .8באשר לשינויים שערך המשיב בחנויותיו, הרי שהיריבות קיימת אם פגע בדירה אחרת והוכחה כזו אין, או אם פגע ברכוש המשותף. צדק לכן המפקח בקבעו כי השינויים בתחום החנויות, כל עוד לא פגעו ביחידה שבנה או ברכוש המשותף, אין צורך בהסכמה מראש. באשר לשינוי הצנרת שעברה בתחומי חנותו של המשיב, קבל המפקח את עדות המשיב, כי השינוי נבע מהצורך בתיקון פיצוץ בצנרת שהיתה מונחת מתחת לריצוף חנותו, על כן היא הועתקה והוצמדה לקיר באופן שתהא גישה חפשית אליה. נראה לי שבנסיבות אלה כשמדובר בצנרת שהיא רכוש משותף שהועתקה ממקומה בצורה סבירה, שאין מקום להתערב בשקול דעתו של המפקח שדחה את התביעה להחזרת המצב לקדמותו. .9פתיחת הפתח בקיר המזרחי נעשתה על פי תכנית שינויים שהוגשה ב- 29.10.90(ת/9), על פי הגדרת "רכוש משותף" שבתקנות המצוי, קירות חיצוניים הם בגדר רכוש משותף ופתיחת פתח בו טעונה הסכמה מוקדמת של האסיפה הכללית, ללא כל קשר עם שאלת הרשוי על פי חוק התכנון והבניה. שינוי כזה הפוגע ברכוש המשותף, אסור מכח סעיף 2לתקנון, השאלה מה התוצאה המתבקשת מיצירת מצב עובדתי קיים זה. פתיחת דלת בקיר חיצוני, לא רק שיש בו פגיעה ברכוש המשותף, אלא שאין גם לראות בכך שימוש רגיל וסביר בקיר חיצוני המיועד לשימושם של כל בעלי היחידות בבית המשותף. צודקת לכן הנציגות בדרישתה לאטום את הפתח או שענין זה יובא מחדש לדיון ולהכרעה באסיפה הכללית. על המשיב לקבל הסכמה מפורשת מהאסיפה לפגיעה ברכוש המשותף, לאחר מעשה (ראה ע"א 815/81 פ"ד לו(3), ע' 78, בעמ' 81ה-ו, וע"א 429/80 פ"ד לז(4), ע' 141בעמ' 148ד'). .10הלכה פסוקה היא בע"א 93/81 פ"ד לז(2), ע' 444, בעמ' 449ד', כי "כל פגיעה ברכוש המשותף, גם בלי שנתלוותה לה נזק ממשי, דייה כדי להצדיק מתן צו מניעה...". יש איפוא, לחוב את המשיב בצו מניעה מסוג עשה, לסגור את הפתח שפתח בקיר המזרחי, תוך 3חודשים מתאריך פסק הדין, אלא אם תאושר בניה זו ע"י האסיפה הכללית שתרפא את העדר ההסכמה מראש (ראה ע"א 93/84 פ"ד מ(1), ע' 724). .11ציינתי לעיל כי כל שימוש ברכוש המשותף מותר ובלבד שיהיה רגיל וסביר לפי תנאי המקום והזמן. נראה לי כי כשמדובר במבנה מעורב של דירות וחנויות, יש לראות שימוש ברכוש המשותף הנוגע לנהול העסק המתנהל בחנות, כשימוש סביר לפי תנאי המקום. הכנסת אופנועים מהרחוב לחנות יכולה להעשות רק דרך קטע הרכוש המשותף המפריד את החנות לרחוב. כל מקרה יש לשקול לפי נסיבותיו ונראה לי כי שימוש זה בנסיבות הקיימות הוא סביר ורגיל לעסק מסוג זה, המצוי בבית משותף. .12נראה שהמפקח אכן החמיר יתר על המידה עם המערער, הן בסגנון פסק הדין ובקביעות שלא נמצא להם בסיס ראוי. הצעתי היא שיש לקבל את הערעור על פסק דינו של המפקח בכל הנוגע לאמור בפסקה 9לעיל וקובעים כי על המשיב לסגור את הפתח שפתח בקיר החיצוני המזרחי בתנאים שצויינו בפיסקה 10לפסק דין זה, ודוחים את הערעור לגבי העתירות האחרות. לאור תוצאות הערעור הייתי מחייב את המשיב לשלם למערערים את הוצאות הערעור ושכ"ט עו"ד בסך 500, 2שקלים, בתוספת הפרשי הצמדה וריבית לפי חוק פסיקת ריבית והצמדה תשכ"א- 1961החל מתאריך מתן פס"ד זה ועד לתשלום בפועל. מ. סלוצקי, נשיא אני מסכים. ש. פינקלמן, שופט אני מסכים. מ. נאמן, שופט הוחלט כאמור בפסקה 12לפסק דינו של כב' הנשיא מ. סלוצקי. ערעורמקרקעיןהמפקח על רישום מקרקעין (בתים משותפים)בתים משותפיםרכוש משותףרישום מקרקעין