קראו את פסק הדין להלן על מנת להרחיב את הידע בנושא ערעור על קביעת שמאי בעניין היטל השבחה: 1. לפני ערעור על הכרעת שמאי מכריע, מר אברהם כץ, מיום 30.6.99, בנוגע לקביעתו בעניין היטל השבחה, בהתאם לסעיף 14(ג) לתוספת השלישית לחוק התכנון והבניה, התשכ"ה - 1965 (להלן: "התוספת השלישית"). 2. המערערת הינה הבעלים של המקרקעין הידועים כחלקות 28, 29, ו-30 בגוש 30056 הנמצאים ברח' אזהרה 4 ירושלים, עליהם בנוי מלון "נשיונל-פלאס", כאשר על חלקה 30 היה בנוי, בנוסף, בית מגורים (להלן: "המקרקעין"). תוכנית 4828, אשר אושרה ביום 28.11.96, איחדה את החלקות הנ"ל לחלקה אחת, איפשרה השלמת קומה עליונה ושתי קומות נוספות לבית המלון הקיים, וכן הוספת אגף חדש, תוספת מקלטים, מחסנים וחניה תת קרקעית. 3. באוקטובר 1997, הוכנה שומת מקרקעין לצורך תשלום היטל השבחה. בחוות דעת שמאית מטעם המשיבה, ערוכה ע"י השמאי מר דוד אנזנברג, נקבע כי על המשיבה לשלם היטל השבחה בסך של 2,195,000 ₪ (להלן: "שומת המשיבה"). קביעה זו מתבססת על הטענה כי טרם אישור התוכנית החדשה לא חלה בשטח כל תב"ע מאושרת, ולפיכך הבניה הקיימת בפועל על המקרקעין מהווה לצורך ההערכה "המצב התכנוני הקודם". המערערת הגישה שומה נגדית מטעמה, בפברואר 1998, אשר הוכנה על ידי השמאי מר אלירם באשר, לפיה לא חלה כל השבחה במקרקעין בגין התוכנית ואף נוצרה "השבחה שלילית" (להלן: "שומת המערערת"). קביעה זו מתבססת בעיקרה על הטענה כי קודם לשנת 1948 חלה על המקרקעין תוכנית "קנדל" המנדטורית אשר סיווגה את האיזור כ"מגורים", ואילו בשנת 1952, על פי תוכנית מיתאר ירדנית הוסב ייעודם של המקרקעין לאזור מסחרי עם חזית מסחרית בצפיפות בניה של 150%, כאשר בפועל ניתנו באיזור זה היתרי בניה בהיקף בניה של עד 380%. הצדדים הסכימו למנות את השמאי מר אברהם כץ כשמאי מכריע. בהחלטתו מיום 30.6.99 קבע השמאי המכריע כי היטל ההשבחה עומד על סך של 1,042,350 ₪, נכון לתאריך הקובע. 4. בכתב הערעור טוענת המערערת כי השמאי המכריע טעה בכך שלא קיבל במלואן את מסקנות שומת המערערת לעניין שווי המקרקעין "במצב התכנוני הקודם". לטענת המערערת, השמאי המכריע התעלם מחוות דעת שמאי המערערת אשר קבע כי שווי קרקע של 150% בייעוד מסחרי אקוויוולנטי לשווי קרקע של 320% בייעוד מלונאי. חוות דעת זו, של שמאי המערערת, לא נסתרה על ידי שמאי המשיבה, לא נוהלו לגביה חקירות ולא הובאו על ידי המשיבה ראיות כלשהן להפריכה, וגם השמאי המכריע לא עורר מיוזמתו, במהלך הדיונים בפניו, כל שאלה לגביה. לטענת המערערת, טעה השמאי המכריע בכך שקבע כי הנוהג שהיה קיים בעבר לאשר בניה בהיקפים של 320% לבתי מלון, בסביבה הקרובה של המקרקעין נשוא הערעור, לא היה קיים עוד בתאריך הקובע. לפיכך, מבקשת המערערת לבטל את השומתו של השמאי המכריע ולקבוע כי המערערת אינה חייבת בתשלום היטל השבחה כלשהו, או לחילופין, להפחית את גובה ההיטל. 5. מנגד, טוענת המשיבה כי טענות המערערת הינן טענות שמאיות ולא משפטיות. לפיכך, מנועה המערערת, בהתאם לסעיף 14(ג) לתוספת השלישית, מלהגיש ערעור כאמור. לגופו של עניין, טוענת המשיבה כי המערערת לא הוכיחה לשמאי המכריע קיומו של נוהג בדבר היתר בניה בצפיפות של 320%. 6. לאחר שעיינתי בהודעת הערעור, בתשובת המשיבה וכן בסיכומי ב"כ הצדדים, הגעתי למסקנה כי דין הערעור להידחות מן הטעמים המפורטים להלן: סעיף 14(ג) לתוספת השלישית לחוק התכנון והבניה קובע: "על חיוב בהיטל ועל הכרעת שמאי מכריע כאמור בסעיף קטן (ב) ניתן לערער בנקודה משפטית בלבד, או בעילה שלא ניתנה לועדה המקומית או לבעל המקרקעין או לשמאים מטעמם הזדמנות נאותה לטעון טענותיהם או להביא ראיות בפני השמאי המכריע" כאמור, נקודת המחלוקת העיקרית בין הצדדים הינה האם בדין הוגש ערעור זה. מחד, טוענת המערערת כי הערעור מתבסס על טעות משפטית שעשה השמאי המכריע. מאידך, טוענת המשיבה כי טענות המערערת הינן לטעות שמאית שעשה השמאי המכריע ולכן אין לו לערעור על מה שיסמוך. בעניין זה מקובלת עלי עמדת ב"כ המשיבה. הלכה היא כי ביהמ"ש אינו יושב כשמאי-על אלא דן בשאלות משפטיות הנוגעות לערעור. הלכה זו קיבלה ביטויה בפסקי דין רבים, ובין היתר מובאת בספרו של ה' רוסטוביץ (היטל השבחה, מהדורה ראשונה, עמ' 562): "ביהמ"ש איננו יושב כשמאי על, ואיננו בא לערוך שומה חדשה, אלא בוחן את השומה המכרעת בעיניים שיפוטיות, האם ממצאיה העובדתיים מעוגנים בתשתית העובדתית, והאם מסקנותיה המקצועיות - משפטיות הן סבירות ומתחייבות מן העניין, והאם אין בשמאות המכרעת טעות שבחוק" (ע"ה 32332/91 אביב יזמים בע"מ נ' הועדה המקומית תל-אביב יפו). על מנת שהשמאי המכריע יוכל להגיע להחלטה עליו להקדים ולקבוע ממצאים עובדתיים בכמה מישורים: בקשר לעצם חבותו של הנישום בהיטל השבחה, בקשר לזכותו של הנישום לזכות בפטור מהיטל ההשבחה, בקשר לתכנית נשוא הדיון ובקשר לנתונים, המלמדים ומשפיעים על שווי המקרקעין לפני התכנית המשביחה (ראה: ה' רוסטוביץ, שם, עמ' 511). קביעות השמאי המכריע בעניין הנוהג שהיה קיים ביום הקובע ושוויו של 1 מ"ר מסחרי, הינן קביעות שמאיות עובדתיות גרידא, ואין בהן כל פן משפטי עליו ניתן לערער לבית המשפט. הן מתאור מהלך הדיונים, כפי שתוארו בכתב הערעור, והן מעיון מעמיק בחוות דעתו המפורטת של השמאי המכריע נראה כי השמאי המכריע שקל הן את טענות המערערת והן את טענות המשיבה, לגופו של עניין. זאת ועוד, הערכת השמאי את שווים של המקרקעין ביעודם המסחרי הינה פעולה שמאית לכל דבר ועניין. בנסיבות העניין אני קובע כי ממצאיו העובדתיים של השמאי המכריע, לפיהם לא היה קיים הנוהג הנטען ביום הקובע וקביעת שווי המקרקעין ביעודם המסחרי, מעוגנים בתשתית העובדתית עליה מסתמכת השומה ולפיכך ראוי הוא שבית המשפט לא יתערב בממצאים שמאיים אלה. 7. לסיום, טוענת המערערת לפגיעה קשה בזכותה לטעון את טענותיה ולהציג ראיות בפני השמאי המכריע, זאת עקב הימנעות המשיבה מלחשוף חוות דעת והנחיה של היועץ המשפטי של המשיבה ושומות שנערכו על פי חוות דעת זו. מנגד, טוענת המשיבה כי אין כל חובה להביא את המסמכים המבוקשים בפני השמאי המכריע, זאת עקב העובדה כי מדובר במסמכים אשר עליהם חל חסיון עו"ד - לקוח. על פניו נראה כי אכן מדובר במסמך אשר חל עליו חסיון עו"ד - לקוח, אך יש לזכור כי על הרשות מוטלת החובה לנהוג בשוויון בין האזרחים השונים ואם על פי חוות הדעת קבעה הרשות דרך פעולה מסוימת, הרי שעליה לנהוג בדרך זו במקרים אחרים בהם מתקיימות אותן נסיבות. לגופו של עניין, נראה כי חשיפת המסמך לא היתה מעלה או מורידה לעניינינו, שהרי השמאי המכריע קיבל את עמדת המערערת וקבע כי בחישוב שווי הקרקע במצב התכנוני הקודם יובא בחשבון התכנון הירדני אשר היה על הקרקע לפני שינוי התוכנית. לפיכך, הצגת מסמך היועץ המשפטי, התומך בגישה זו, לא היתה משנה את התוצאה הסופית אליה הגיע השמאי המכריע. 8. נוכח כל האמור לעיל, אני דוחה את הערעור. כמו כן, אני מחייב את המערערת לשלם למשיבה הוצאות משפט ושכ"ט עו"ד בסך של 2,000 ₪ בצירוף מע"מ. היטל השבחהערעורשמאות