גובה הפיצוי בגין הנפקת ערבות בנקאית פגומה

קראו את פסק הדין להלן על מנת להרחיב את הידע בנושא חישוב גובה הפיצוי בגין הנפקת ערבות בנקאית פגומה:

  כללי
1.       תביעת התובעים את הנתבע הנה בנוגע עם ערבות בנקאית שהנפיק הנתבע לתובע מס' 2 לצורך השתתפות התובעת מס' 1 במכרז מסוים ולאור כך שהערבות שהונפקה הייתה בנוסח שונה מדוגמת הערבות הנדרשת. הדיון בתובענה פוצל וניתנה החלטה בשאלת האחריות המשפטית לנזקיהם הנטענים של התובעים בשל הנפקת ערבות בנוסח שונה לפיה נקבע כי אחריות הנתבע לנזקי התובעים מגיעה כדי 60% וכמפורט באותה החלטה. פסק הדין עוסק, לפיכך, בשיעור הנזק. יוזכר, כפי שפורט בהחלטה בשאלת האחריות, כי התובעת מס' 1 (להלן: "התובעת") הנה חברת בניה משכנת, העוסקת, בין היתר, בבניית בתי מגורים. התובעת ביקשה להתמודד במכרז שפרסם משרד הבינוי והשיכון בחודש ספטמבר 2006, להקמת 308 יחידות דיור ומסחר בבית עילית. כחלק מתנאי המכרז נדרש כי המציעים יבטיחו הצעתם בערבות בנקאית בסך של 44,000 ₪, בנוסח שנקבע במסמך 3 למסמכי המכרז. לשם העמדת ערבות זו, פנתה התובעת לתובע מס' 2 (להלן: "התובע"), עימו נקשרה בהסכם לפיו יממן התובע פרויקטים מסוימים שתבצע התובעת, בתמורה למחצית מרווחיה מהם. בהסכם זה נכלל גם הפרויקט נשוא המכרז דנן. התובע פנה, ביום 30/10/06, אל הנתבע, אצלו מנוהל חשבונו של התובע, בבקשה להנפקת שטר ערבות בנקאית. לשם כך מסר התובע לידי פקידת הנתבע את נוסח הערבות הנדרש, וקיבל ממנה בהמשך את כתב הערבות הבנקאית שהנפיק הנתבע. הצדדים לא חולקים על כך שנוסח כתב הערבות הבנקאית שהנפיק הנתבע אינו תואם במדויק את נוסח הערבות הנדרש. השוני בין הנוסחים מצא ביטויו בסעיף שהוסף בנוסח הערבות הבנקאית, ואינו מופיע בנוסח הערבות הנדרש, לפיו: "דרישה בכתב כאמור בערבות זו, אין פירושה דרישה שתגיע לבנק באמצעות פקסימיליה טלקס או מברק, ודרישה כזו לא תיחשב כדרישה בהתאם לערבות זו". אין גם מחלוקת כי התובע קרא את כתב הערבות הבנקאית במועד ובמעמד בו נמסרה לידיו מאת פקידת הנתבע והבחין בקיומו של שוני זה.
כאמור, באה החלטה בשאלת אחריות הנתבע ועתה יש להיפנות ולדון בשאלת הנזק ושעור הפיצוי בגינו.
 
סוג הפיצוי
2. המחלוקת הראשונית בין הצדדים, כפי שזו אף נפרשה בסיכומיהם, נוגעת בסוג הפיצוי: האם זכאים התובעים לפיצויי קיום, כטענתם, או לפיצויי הסתמכות, כטענת הנתבע. שאלה מקדמית היא האם קיים קשר סיבתי בין הפגמים שנפלו בערבות ולבין פסילת הצעת התובעים במכרז והאם, אלמלא נפסלה ההצעה, הייתה הצעת התובעים זוכה במכרז. לעניין זה, באה עדותה של הגב' רבקה עיראקי-כץ, הממונה על פרוגרמת הבנייה במשרד הבינוי והשיכון, מעדותה עולה כי אכן התובעת הייתה זוכה במכרז שכן אף שהצעת חברה אחרת (חב' חפציבה) הייתה נמוכה יותר, במעט, מימשה אותה חברה את זכותה למימוש זכויות ממכרז אחר בו זכתה ונוכח המגבלה לפיה לא ניתן לזכות ביותר ממתחם אחד, הייתה הצעת התובעת – ההצעה הזוכה. נוכח הפגם בערבות זכתה במכרז חב' אלואל שהצעתה הייתה גבוהה בשלושה ₪ (למטר מרובע) מהצעת התובעים. דברי הגב' עיראקי-כץ היו חד משמעיים: "... אלמלא הפגם בערבות זו הייתה הצעה שהייתה זוכה" (עמ' 27 ש' 25 – 26 לפרו' הידני ור' פסקה 4 בתעודת עובד הציבור). למעשה, הנתבע לא חלק באופן ממשי על דברים אלה ומכל מקום לא באו מטעמו ראיות סותרות לכך שהתובעת לא הייתה זוכה במכרז בלא קשר לפגם שנפל בערבות. מכאן, שהוכח קיומו של הקשר הסיבתי בין הפגם שנפל בערבות לבין פסילת הצעת התובעת, הצעה שאלמלא הפגם, אמורה הייתה להיות ההצעה הזוכה.

3. לטענת התובעים, יש לצעוד בעקבות הכלל הדן ב"השבת המצב לקדמותו" ומבחינתם משמעות הדבר היא העמדתם במצב לפיו היו זוכים במכרז ומבצעים את הבניה בפרויקט, ועל-כן הם זכאים לרווחים הצפויים מאותו פרויקט, דהיינו פיצויי קיום. מנגד, עמדת הנתבע היא כי התובעים זכאים, לכל היותר, לפיצויי הסתמכות, דהיינו, העמדתם של התובעים במקום בו היו ניצבים אלמלא נפסל המכרז (תוך העלאת טענות אחרות, חלופיות, אליהן תבוא התייחסות במידת הצורך).

4. שני הצדדים אזכרו בסיכומיהם את פרשת מליבו: ע"א 700/89 חברת החשמל נ' מליבו ישראל בע"מ ואח', פ"ד מ"ז (1) 667. בפרשת מליבו נקבע, בין היתר, כי משתתף במכרז שהצעתו נדחתה, אף שהיה אמור לזכות במכרז ולקבל את ביצוע הפרויקט – סלולה דרכו לקבלת פיצויים, מקום שקיים (והוכח) קשר סיבתי ישיר בין הפגם (באותו מקרה – שפגם בעל המכרז) לבין אי זכייתו של המציע במכרז –המציע ראוי וזכאי לזכות במכרז, כי אז, לעניין שעור הפיצויים: "דין הוא שאותו מציע במכרז זכאי כי בעל המכרז יושיב אותו על אותו כס שהיה זכאי לישב עליו לו היו הליכי המכרז מתנהלים כסדרם לאמור, זכאי הוא לראות עצמו כמי שקיבל את העבודה, ואם לא קיבל – זכאי הוא לפיצוי כדי הרווח שהיה מפיק מאותה עבודה, לו קיבלה. כל זאת כמובן כפוף לדוקטרינות הכלליות החלות על פסיקת פיצויים במשפט אזרחי". ובמילים אחרות, כך נאמר באותו עניין: "זכאית דרוקר כי חברת החשמל תפצה אותה בגין אבדן עסקת המכרז, לאמור בגין הרווח שנמנע ממנה עקב כך שחוזה המכרז נשלל ממנה של כדין". עוד נאמר בפרשת מליבו כי: "... כל ששומה היה עליה להוכיח כדי לזכות בפיצוי על אובדן העסקה, ומכאן ואילך עבר הנטל אל שכם חברת החשמל להוסיף ולטעון ולהוכיח, כי דרוקר אינה זכאית לפיצוי כטענתה. הדברים דומים לטענה על דבר חובתו של נפגע להמעיט הנזק שנגרם לו בהתאם לסעיף 14 (א) לחוק החוזים (תרופות בשל הפרת חוזה), תשל"א – 1970... מי שהפר הסכם אינו חייב בפיצוי הנפגע בעד נזק שהנפגע יכול היה, באמצעים סבירים, למנוע או להקטין. וההלכה היא כי המפר הוא הנושא בנטל הראיה לעניין זה...". ובהמשך: "...חברת חשמל אינה טוענת, אף לא הוכיחה דבר בהקשר זה... להסיר ספק אומר שגם לו הוכח כי לא ישבה בטלה ממלאכה אלא העסיקה עצמה בעבודות אחרות, גם אז הייתה דרוקר זכאית, אליבא דידי – לכאורה – למלוא הפיצוי, אך לא אאריך בכך". אלא, לשיטת הנתבע, הלכת מליבו אינה חלה מקום שבו האשם לפסילת הצעת התובעים מקורו בצד שלישי שאינו מזמין המכרז, זאת מאחר שמזמין המכרז בקי בפרטיו, לרבות הרווח שניתן להפיק, שלא כצד זר שאינו בקי בפרטים ואין לו מידע אודות הרווח הצפוי (סעיף 16 לסיכומי הנתבע). פיצויי קיום, כך נטען, בנסיבות כאלה, משמען "סנקציה כבדה, לא מידתית, חסרת סבירות באופן קיצוני למי שאינו בקי ומעורב בהוויית המכרז הספציפי" (סעיף 17 לסיכומי הנתבע).

5. בהקשר זה נסמך הנתבע על פסק הדין שניתן בעניין קטימורה, עמ"מ 9423/05 רשות השידור נ' קטימורה בע"מ (פורסם במאגר נבו, פסק דין מיום 13/8/2007). בפסק הדין בעניין קטימורה הציב כב' הש' ש' גרוניס את השאלה: "האם קיים קשר רציונאלי בין רצוננו לתמרץ את הרשות לפעול להשגת המטרה של המכרז, לבין הענקת פיצויי קיום דווקא". אולם, לשאלה זו, כך אומר כב' השופט גרוניס: "אין בכוונתנו ליתן עתה תשובה...". הש' גרוניס מוסיף כי, בכל מקרה, על הטוען לפיצויי קיום, להוכיח כי הוא היה אמור לזכות במכרז, ורק אם נשללה הזכייה שלא כדין – "הוא יכול לטעון כי יש להעמיד אותו במצב בו היה עומד אילו נקבע על ידי מוציא המכרז, כי הוא הזוכה" – זאת על פי שנקבע במליבו. משהתשובה לשאלה זו, באותה פרשה, הייתה שלילית – לא היה מקום לפסיקת פיצויים באותו עניין. כב' הנשיאה ד' ביניש הוסיפה, בפרשת קטימורה כי קיים קושי בדילוג על שלב המימוש, דהיינו עתירה לאכיפת הזכייה במכרז, הישר אל הגשת תובענה מנהלית לקבלת פיצויי קיום, שאז הרשות הציבורית עלולה למצוא עצמה משלמת פעמיים – הן לזוכה במכרז והן ל"זוכה הוירטואלי", כדבריה, במיוחד כאשר במצבים מסוימים עשוי תובע להעדיף תביעה כספית על פני ניסיון לאכוף זכייה במכרז, זאת מקום שהובררו לו נתונים, ואז תימצא הרשות מממנת את התוצאה. על-כן, לדעתה, ולאור העובדה שבשיטתנו המשפטית התובענה המנהלית נמצאת בחיתוליה, ומבלי לקבוע מסמרות, "דומה שבדרך כלל יהיו אלה פיצוי הסתמכות בלבד שייפסקו אם כי יתכן שבמצבים חריגים מסוימים יהיה מקום אף לפסוק פיצויי קיום". ובהמשך: "השאלה אם אכן כך ייקבע, היא בוודאי תלוית נסיבות... מכל מקום השאלה אינה טעונה הכרעה בנסיבות העניין שלפנינו". כאמור, שאלה זו טרם הוכרעה והדברים שנאמרו בפרשת קטימורה נאמרו בנוגע עם מכרזים שהוצאו על ידי רשות ציבורית כאשר הוברר כי הרשות, דהיינו הציבור, עלולה לשאת בהוצאה כפולה (ואולי אף יותר), מקום שיפסקו פיצויי קיום, ומכל מקום לא באה הכרעה בשאלה זו באותו עניין. להבדיל, בענייננו, אין מדובר בהוצאה המונחת לפתחה של רשות ציבורית והעובדה שמדובר, כטענת הנתבע, בצד זר למכרז דווקא נוטלת מעוקצה של טענה זו שכן כנגד צד זר, כמו בענייננו, לא ניתן לבקש צו אכיפה והתרופה היחידה העומדת לנפגע היא תרופת הפיצויים.

סוג הפיצוי - מסקנה
6. המסקנה הנובעת מהאמור לעיל הנה כי לאחר שהוכח כי לולא הפגם שנפל בערבות הבנקאית, הייתה התובעת לזוכה במכרז, אין לסטות מהכלל לפיו הפיצויים להם זכאים התובעים הנם פיצויי קיום. יוסף כהערת השלמה בנקודה זו כי הנתבע לא עמד בנטל המוטל עליו להוכיח כי התובעים אינם זכאים לפיצוי, ומכל מקום לא הוכח כי התובעים לא הקטינו את נזקיהם וכי יכולים היו, באמצעים סבירים, למונעם או להקטינם. לא הוכח שעמד לרשות התובעים או מי מהם, באותה העת או בסמוך לה פרויקט חלופי ליצירת רווחים אך הם נמנעו מלממשו. מכאן, אין מקום לקבל את טענת הנתבע בסיכומיו (סעיף 38 ואילך), לפיה אם התובעת זכאית לפיצויי קיום, כי אז הבסיס יהא כשווי הקרקע בתנאים דומים לזו שיכולה הייתה לקבל על-פי המכרז, דהיינו ההפרש שבין שווי הקרקע נשוא המכרז לבין שווי קרקע חלופית בעלת אותו פוטנציאל.

שעור הנזק
7. לעניין שעור הנזק התובעים טוענים, בראש ובראשונה, לפיצוי השקול לגובה הרווח אותו היו צפויים לקבל לידיהם לו היו מבצעים את הפרויקט. לשם כך נסמכו התובעים על חוות דעתו של י' קדמן, מהנדס בניין והבעלים של חברה העוסקת בתכנון, ניהול ופיקוח על פרויקטים בתחום הבנייה, ובעל ידע בנושא ליווי בנקאי לפרויקטים. בחוות דעתו הציע י' קדמן שתי חלופות להערכת הרווחים הצפויים להתקבל מהפרויקט, האחת, בהתבסס על הנחה לפיה ייבנו 72 יחידות שאז הרווח הצפוי הוא בסך 7,952,294 ₪ (ללא מע"מ). ההכנסה ממכירות הוערכה על-ידו בסך 33,280,719 ₪ ואומדן העלויות, כולל בניה פיתוח, קרקע ואגרות, תכנון ומימון, הועמד ע"ס 25,328,424 ₪. ההערכה האחרת מתבססת על ההנחה לפיה ייבנו 79 יחידות, הרווח הצפוי הוא בסך 8,548,937 ₪ ללא מע"מ, ההכנסה תעמוד ע"ס 35,891,305 ₪ והעלויות ע"ס 27,342,368 ₪. מנגד, הנתבע המציא את חוות דעתו של הכלכלן ושמאי המקרקעין מר סם רובל, לפיה הרווח הצפוי להתקבל מהפרויקט הנו, לכל היותר, בסך של 2,492,597 ₪ ולאחר ניכוי הוצאות מימון, בסך 1,458,497 ₪. עלויות הבנייה עבור 72 יחידות דיור, על-פי חוות דעתו של רובל, כולל הוצאות מימון, עומדות ע"ס 29,576,110 ₪ וההכנסות ממכירות עומדות ע"ס 31,061,607 ₪. כלומר, ההערכה הבסיסית מטעם שני המומחים בנוגע עם ההכנסות הצפויות של 72 יחידות דיור, קרובה: כ – 33 מיליון ₪ - על-פי הערכת קדמן, כ – 29.3 מיליון ₪ - הערכת רובל. מדובר בפער בשיעור כ – 10%, זאת לעומת ההפרש ברווחים: כ – 8 מיליון ₪ - על-פי קדמן, לעומת 2.5 (או 1.5) מיליון ₪ - על-פי רובל.
ב"כ התובעים הדגיש בסיכומיו את תחום מומחיותו וניסיונו של המומחה מטעם התובעים, י' קדמן, המתמחה בנושאים מעין אלו ובמיוחד בליווי בנקאי ובפרויקטים הנבנים בשיטת "מחיר למשתכן" כדוגמת הפרויקט הנדון כאשר, כך נטען, עיקר מומחיותו של מר ס' רובל, המומחה מטעם הנתבע, הנה בהערכת שוויים של נכסי מקרקעין, ולא הוכנו על ידו הערכות בגין בנייה בביתר עילית.

שעור הנזק – מסקנת ביניים
8. במחלוקת זו שבין שני המומחים, אשר שניהם, כך הסתבר, אנשי מקצוע הבקיאים בתחום הבנייה וביצוע פרויקטים, כל אחד מהם בדגשים שונים, יש להעדיף את חוות דעתו של המומחה מטעם הנתבע, מר סם רובל. להעדפה זו שני טעמים מרכזיים: האחד, הערכתו של המומחה י' קדמן לפיה הרווח הצפוי הנו בשיעור שלמעלה מ – 31%, הנה מופרזת בהתחשב בהיקף הבנייה, משך ביצועה, וייעודה. הערכתו של השמאי ס' רובל, את הרווח הצפוי וההסברים שנתן לכך בעת חקירתו, יציבים והגיוניים ביותר. הטעם השני, והוא העיקר, הנו כלהלן: חוברו שני דוחות אפס על ידי מנהל התובעת, מר עוזמו, שהוא מהנדס על פי השכלתו, מהנדס ביצוע בעברו, ומנהל התובעת מאז 1986. במסגרת זו הוא נטל חלק בעשרות מכרזים וביצע פרויקטים גדולים ומורכבים (ר' סעיף 5 לתצהירו). דו"ח אפס הנו דו"ח ראשוני, מוקדם, אשר נערך בטרם ביצוע עבודות המכרז לצורך הגשתו לבנק האמור ללוות את הפרויקט (ר', למשל, חקירתו של המומחה קדמן בעמ' 28 ש' 31 – 11). דו"ח זה נעשה, בין היתר, לצורך הערכת הבנק המלווה את הסיכון לו הוא חשוף בגין ליווי הפרויקט נוכח צפי עלויות, הכנסות משוערות ורווח צפוי. מנהל התובעת, העד עוזמו, הכין שני דוחות אפס, עוד בטרם נפסלה הצעתה של התובעת, לצורך קבלת ליווי בנקאי. הדו"ח הראשון הוכן בתחילת אוקטובר 2006 (ההצעה הוגשה ביום 30/10/2006). הרווח הצפוי על פי דו"ח זה עמד על 3.3 מיליון ₪ (נספח י"ב לכתב התביעה המקורי). דו"ח האפס השני, הוכן לאחר עריכת הדו"ח הראשון (ר' מכתבם של התובעים ועוזמו, מיום 6/12/2006, לנתבע, נספח י' – 1 לכתב התביעה). הרווח הצפוי על פי דו"ח זה עמד על 2.7 מיליון ₪. לכך בא אישור בעדותו של עוזמו (עמ' 43 – 42 לפרו'). דוחות אלה הוכנו, כאמור, על ידי מנהל התובעת מר עוזמו אשר העיד על השכלתו, ניסיונו ומקצועיותו בענף הבנייה (ר' סעיף 2 לתצהירו). מעדותו עולה כי הכין בעבר, פעמים רבות מאוד, דוחות אפס, גם עבור קבלנים אחרים (עמ' 40 לפרו'). כפי שציינו באי-כוח הנתבע בסיכומים, התובעים אף טענו לקיומה של הוצאה כספית נכבדת (4,000 ₪) בגין הכנת הדו"ח (סעיף 24 לכתב התביעה המקורי). ועוד, התביעה המקורית נסמכה על דו"ח האפס הראשון ונתבע הפסד הרווח בגין אי ביצוע המכרז בסכום שעל פי דו"ח האפס, דהיינו 3.3 מיליון ₪.
לא ניתן לקבל טענת התובעים לפיה אין ליתן כל משקל לדו"ח האפס הראשוני שהוכן על ידי מנהל התובעים א' עוזמו (סעיף 106 לסיכומי התובעים ואילך). נטען כי מדובר בדו"ח שנעשה בחיפזון על יסוד הנחות שמרניות, בטרם הגשת המכרז (סעיף 13 לתצהיר עוזמו). מדובר, כך נטען, בדו"ח קצר בן עמודים ספורים (נספח י"ב לכתב התביעה המקורי), אשר אינו כולל מרכיבים רבים, מה עוד שעוזמו עצמו אינו מומחה להכנת דוחות אפס. ב"כ התובעים מציין (בסעיף 109 לסיכומיו), כי מר עוזמו, "ככל יזם או קבלן אחר הינו עושה לעצמו חישובים בסיסיים של כדאיות על מנת שיסייעו לו בקבלת החלטה להגיש הצעה במכרז זה או אחר כמסמך בסיס אשר יוצג לפני משקיעים אפשריים או בנק מלווה פוטנציאלי". אולם, כפי שפורט לעיל, בתמצית, הן בנוגע עם השכלתו של מר עוזמו (מהנדס), והן באשר לניסיונו רב השנים בתחום הבנייה והפרויקטים הרבים בהם היה מעורב, אין מקום לאיון אותו מבקשים התובעים לייחס לדוחות האפס ולשינוי החד בעמדתם כלפי אותו דו"ח שיצא תחת ידם. כל עיסוקו של מר עוזמו נוגע בביצוע פרויקטים, באה מפיו עדות לניסיונו בהגשת מכרזים, זכייה במכרזים וביצוע. מדובר במי שחש ב'קצות אצבעותיו' את ענף הבנייה. אמנם, ניתן לקבל כי דו"ח אפס היוצא בשלב כזה, אינו מדויק ואינו כולל את כל הפריטים הנחוצים, ועל כך אכן העיד מר עוזמו בחקירתו. מנגד, בסיס הדו"ח מייצג תחזית ריאלית אשר מחד, ניתן לסטות ממנה, לשני הכיוונים, בשיעור זה או אחר, ומאידך, בוודאי שלא להגיע לרמות אליהן מתייחס ואותן קובע המומחה י' קדמן שהערכתו גבוהה פי כמה מונים. דוחות האפס הנעים בין 2.7 מיליון ₪ ל – 3.3 מיליון ₪, כמפורט לעיל, והם קרובים להערכה הכללית בחוות הדעת של המומחה מטעם הנתבע סם רובל. לפיכך, ואף אם יתקבלו הסתייגויות ב"כ התובעים, בנוגע עם חוות דעתו של המומחה ס' רובל, עדיין אין בכך כדי להגיע כדי ההערכות שבדו"ח קדמן. גם אם דו"ח האפס נעשה על "הצד הבטוח" כעדות עוזמו (סעיף 111 לסיכומים) ולא הובאו בחשבון, כנטען, שטחי מחסנים, חצרות ועליות גג, שיפורי סטנדרט וכד', הרי מר עוזמו מאשר, מנגד, כי נלקחו עלויות גבוהות מן הצפוי על-מנת ליצור שולי ביטחון גבוהים, מה עוד, שאין באותם פריטים (מחסנים וכד') לייצר הכנסות בשיעור המקרב את דוחות האפס לחוות דעת קדמן.
המסקנה העולה מהאמור לעיל הנה כי יש להעדיף את חוות דעתו של מומחה הנתבע, ס' רובל, לפיה הרווח הצפוי הוא בסך 1,458,497 ₪ (לאחר שנוכו הוצאות מימון, לכך תבוא התייחסות בהמשך). להערכה זו יש לצרף פריטים נוספים בהם לא הכיר מר רובל, והם מס רכישה, חישוב שטחי גינות ותוספת סטנדרט.

מס רכישה
9. יש לקבל טענת ב"כ התובעים באשר לאמור בחוות הדעת של ס' רובל בנוגע עם מס הרכישה. מר רובל אישר כי בנושא מס רכישה החל על הוצאות פיתוח, הוא נסמך על ידע אישי ולא בא בסיס של ממש לקביעתו לפיה במקרה ספציפי זה יש לנכות את מס הרכישה גם על הוצאות פיתוח בסך 4,651,091 ₪. מנגד, לטענת התובעים, חיוב במס רכישה בגין "הוצאות פיתוח", יחול במקרים בהם עוסקים במגרש שהוא כבר מפותח, דהיינו הושקעו בו בפועל עבודות פיתוח לפני מועד הרכישה, שאז מדובר בעסקה שתמורת התשלום מתקבלת קרקע מפותחת (ר' נספח א' לסיכומי התובעים, הנחיות נציבות מס הכנסה – לגביהן לא באה הסתייגות בסיכומי הנתבע). ס' רובל אישר בשעת עדותו כי סמוך לחודש נובמבר 2006, עבודות הפיתוח טרם החלו או שהיו אך בראשיתן ("הנחה סבירה בהחלט", עמ' 58 – 57 ש' 1 לפרו'). גם בשעת ביקורו של ס' רובל בפרויקט, בחודש יוני 2008, טרם הושלמו עבודות הפיתוח. לכך מצטרפת העובדה שעל פי הוראות המכרז, על הזוכה לחתום על חוזה (נפרד, נוסף) לפיתוח. מכאן, שיש לצרף לסכום חוות דעתו של רובל את הסך של 228,006 ₪ (המהווים 5% מהוצאות פיתוח בסך 4,456,135 ₪) כערכו של סכום זה במועד המכרז.

חישוב שטחי גינות
10. אין חולק כי על פי תנאי המכרז מתקבלת תוספת למחיר דירה בגין שטח החצר, תוספת הנקבעת לפי מידת השיפוע לצורך הפיכתו למישור אשר יוצמד לדירות. התוספת למטר הנה בין 157 ₪ (לפי 12% שיפוע) ועד 260 ₪ (מ – 20% שיפוע ויותר). המומחה י' קדמן העריך התוספת על פי שיפוע העולה על 20% (לכל השטח) ועל-כן, עבור 3,537 מ"ר, שטח חצרות פרטיות, כמפורט בחוות דעתו, שווי התוספת עומד ע"ס 919,620 ₪. מנגד, המומחה ס' רובל ערך חישוב לפי 4,400 מ"ר לפי 157 ₪ למ"ר, ובסה"כ 690,000 ₪, כלומר קיים חסר לתובעים בסך 229,620 ₪. בנקודה זו לא נסתרו דבריהם של י' קדמן וא' עוזמו בדבר שעור השיפוע החד ולא באה ראיה אחרת מטעם הנתבע בהקשר זה. על-כן יש לקבל הערכת התובעים ולהוסיף להערכת ס' רובל את הסך של 229,620 ₪ כערכם ביום המכרז.

שיפורי סטנדרט
11. על פי תנאי המכרז ניתן לדרוש תוספת מרבית עד 5% ממחיר הדירה, בגין שיפורים ברמת הגימור של הדירה. המומחה ס' רובל לא כלל כל תוספת בגין כך בנימוק שמדובר באוכלוסיית רוכשים חלשה, הסבירות שיתבקשו שיפורי סטנדרט היא נמוכה וקיים קושי לאמוד את הרווחיות הנובעת מביצוע שינויים אלה (עמ' 12 לחוות הדעת). מנגד, המומחה י' קדמן כלל בחוות דעתו תוספת בגין מחצית הדירות (31 דירות) לפי שווי ממוצע שנע בין 400,000 ₪ לבין 630,000 ₪ לדירה (ללא מע"מ), ולהערכתו מדובר בתוספת בסך 811,000 ₪. אכן, מחד, תנאי המכרז מאפשרים שיפור מסוים ברמת גימור הבנייה וגביית תשלום נוסף בגין כך (עד 5%), ואכן, מדרך הטבע, רוכשי דירות, בשיעור זה או אחר, נוהג לבקש שיפורים. אולם, קשה לקבל הערכה גורפת יחסית בדבר ביצוע שפורים על ידי מחצית הרוכשים, בשיעור המלא (5%), כאשר לא ידוע במדויק שעור העלות והרווח לקבלן מתוך אותם 5% (או חלקם). לפיכך, חוות דעתו של י' קדמן לוקה בחסר. יחד עם זאת, ניתן לאמוד הרווח העשוי לצמוח מפריט זה וניתן להעמידו, בהתחשב בהיקף הפרויקט, מיקומו, ועלויות דירה, בסך של 200,000 ₪, כערכם היום, סכום אותו יש לצרף להערכתו של ס' רובל.

טענות התובעים באשר לתוספות שונות
12. באשר ליתר טענות התובעים בסיכומיהם, בנוגע עם פריטים אחרים בחוות הדעת של י' קדמן, אין מקום לקבלן: בנוגע עם "תוספת שבס" (אפשרות להגדיל את מספר היחידות משבעים ושתיים יחידות לשבעים ותשע יחידות) ואף שנותרו במגרש זכויות בנייה בהיקף של כ – 1,900 מ"ר על פי הוראות התב"ע, כפי שמציין אף ס' רובל בחוות דעתו, מדובר באפשרות רחוקה ותיאורטית. אולם, ועיקר, המומחה קדמן אישר בחקירתו כי הקלת שבס אינה מתקבלת בשלב הראשון של מתן היתר בנייה, הוא אינו יודע האם ליזם שזכה (חב' אלואל) ניתנה הקלה זו, ובחוות דעתו הוא מאשר שאין מקום לתוספת זו, אם לא נתקבלה בפועל. וכן, על פי תנאי המכרז, לא ניתן לנצל את מלוא זכויות התב"ע ויש להותיר שטחי הרחבה עתידיים ל - 90% מהיחידות בפרויקט (ור' גם ס' 24 למסמכי המכרז, בעמ' 11 לנספח ב' לכתב התביעה). מכאן, שאין מקום לתוספת בגין פריט זה.

13. באשר להון העצמי, גם אם נכונה טענת התובעים לפיה היה מושקע הון עצמי ועל-כן עלויות המימון היו קטנות, משמעות הדבר היא גריעה של הון מהמקום בו היה מושקע או יכול היה להיות מושקע והעברתו לחשבון הפרויקט. בכך היה משום הקטנת מימון מהצד האחד והעדר קבלת רווח על אותו הון מהצד האחר. אמנם, צודק בא כוח התובעים כטענתו לפיה אין דומה הרווח שאדם מפיק מסכום אותו הוא משקיע בבנק, לרווח שהבנק זוכה לו עת הוא מעמיד מימון (ר' סעיף 64 לסיכומי התובעים והתייחסות ס' רובל עצמו לסוגיה זו), אולם לא באו ראיות של ממש להפרשים שבין עלות הכסף לתובעים ולבין הרווח אותו היו מפיקים מהון העצמי המושקע בפרויקט (ואכן, מר קדמן העיד כי מאז ומתמיד נדרש הון עצמי בפרויקטים כאלה וקביעה זו נכונה ביסודה).

14. באשר לעלויות הבנייה: בהתאם לחוות דעתו של המומחה ס' רובל, חישובי הרווח של המומחה י' קדמן, אשר נעשו בהתבסס על עלות ישירה בסיסית (המחיר לקבלן מבצע) לפי התחשיב אותו פירט בחוות דעתו: 450 דולר למ"ר בנייה עיקרית, 154 דולר למ"ר שרות וכ – 100 דולר למ"ר מרפסות, הנן עלויות נמוכות ביחס לעלויות המקובלות בענף הבנייה (עמ' 15 לחוות הדעת). ס' רובל ערך חישוב עלויות המקובלות בישראל תוך "הפחתה רעיונית" בגין עבודה זולה בשטחים בשיעור של 17.5% ממחיר מחירוני דקל. על-פי הערכתו, העלות הכוללת עומדת על 20,691,000 ₪ (לא כולל תוספת שבס). מנגד לטענת ב"כ התובעים, יש להעדיף את חוות דעתו על י' קדמן המבוססת על מחירים הנהוגים בפועל בשטח בבית"ר עילית "על בסיס עבודתו והיכרותו את השטח וניסונו בהווה ובעבר בפרויקטים קודמים... ומשיחות עם קבלנים בשטח" (עמ' 72 לסיכומי התובעים). טענה זו שובה, במבט ראשון, את העין, אולם שעה שמדובר באומדן רווח תיאורטי, על סמך נתונים תיאורטיים, הנחות והשערות, יש לדבוק, ככל הניתן, בנתונים אובייקטיביים, במיוחד מקום שמדובר באומדן עלויות בנייה, בשוק פרוע, תחרותי בו מנעד עלויות מגוון ומשתנה. מכאן, שיש להעדיף את הערכתו של ס' רובל הנשענת על נתונים בדוקים ואובייקטיביים, על פני זו של י' קדמן.

15. תוספת עבור עליות הגג: די בכך שאין מחלוקת לפיה בהיתר הבנייה שהוצא לפרויקט, אין בפועל היתר לעליות גג – כדי לדחות טענת התובעים בנוגע עם פריט זה, זאת אף אם חלקם של הגגות הנו גג רעפים משופע. הגגות לא הוכללו כחלק משטחי המגורים ולא נגבה תמורתם תשלום. אם הדיירים יעשו בעתיד שימוש בגגות אלה, לאחר קבלת היתר כדין, יהא זה רווח שייפול בחלקם של הדיירים. המומחה קדמן הערך התוספת בגין פריט זה בסך שלמעלה מ – 3.2 מיליון ₪ (בגין 14 דירות, 102 מ"ר לכל דירה X 2.258 ₪). מדובר בהערכה מופרזת באשר לנכס שלא בא לעולם, ואין מקום לפסיקת פיצוי בגין פריט זה.

16. פגיעה במוניטין: נטען לפגיעה במוניטין התובעת ולחוסר פעילות עסקית אשר נבעה מאובדן הזכייה במכרז שכתוצאה מכך נגרמה פגיעה קשה באפשרויות התובעת לקחת חלק במכרזים ציבוריים נוספים אשר כללו, בין היתר, דרישה למחזור שנתי של ארבעה או חמישה מיליון ₪, והתובעת לא עמדה בתנאי זה (עמ' 115 לסיכומי התובעים וההפניות שם). נטען כי התובעת, מאז היווסדה, נטלה חלק בעשרות מכרזים, מעולם לא נפסלה הצעה מטעמה ועבודותיה בוצעו על הצד הטוב. הפסקת פעילות לשלוש שנים הסבה לתובעת, כך נטען, נזקים רבים פרט לאובדן רווחים ופגיעה במוניטין, ומאחר שמדובר בנזקים שקשה לכמתם, נתבע סך גלובלי של 500,000 ₪.
מדובר בראש נזק רחוק ועמום, לא באה כל ראיה ממשית לפיה חל פיחות כלשהו במוניטין התובעת בעקבות אובדן המכרז. לא דבק בתובעת, בגין כך, כל פגם ולא נמנע ממנה מלקחת חלק במכרזים כפי שנעשה לאחר מכן, גם אם לא בתקופה סמוכה. אי זכייה במכרז אין בה, לכשעצמה, משום פוטנציאל לפגיעה בשם החברה (להבדיל ממשבר המתרחש במהלך ביצוע פרויקט), והתובעת אישרה כי גם בעבר היו מכרזים בהם לא זכתה. מדובר, אם כך, בטענה שלא בא לה בסיס עובדתי מספק בענייננו ועל כן דין התביעה בגין פריט זה – להידחות.

17. הוצאות – ההוצאות אותן תובעים התובעים הנן בסך כולל של 16,104 ₪, כמפורט בסעיף 29 לתצהירו של עוזמו. מתוך סכום זה, זכאים התובעים לפיצוי בסך 700 ₪ (רכישת חוברת המכרז), תשלום דמי טיפול ועמלת ערבויות בסך 304 ₪, והוצאות להכנת דו"ח אפס בסך 4,000 ₪. יתר הפריטים (10,000 ₪ בגין הכנת ההצעה ו – 1,000 ₪ עבור תכתובת), נטענו באופן כללי, בהעדר פירוט ומבלי להביא ראיות ממשיות בגינן. על-כן, דינן להידחות. סכומי ההוצאות שנפסקו לזכות התובעים יישאו הפרשי הצמדה וריבית כדין מיום המכרז ועד התשלום בפועל.

התוצאה
18. התוצאה היא שהנתבע ישלם לתובעים 60% מהסך של 1,458,497 ₪ בצירוף 60% הסכומים הנזכרים בסעיפים 9 ו - 10 לפסק הדין. לכל הסכומים יוספו הפרשי הצמדה וריבית כדין מיום 5/11/2006 ועד התשלום המלא בפועל ובצירוף 60% מהסך של 200,000 ₪ כערכם היום בצירוף הפרשי הצמדה וריבית כדין ועד לתשלום המלא בפועל, בצירוף 60% מסכום ההוצאות הנזכר בסעיף 17 לפסק הדין בצירוף הפרשי הצמדה וריבית כדין מיום 5/11/2006 ועד התשלום בפועל, בצירוף סך של 40,000 ₪, בצירוף מע"מ בגין שכ"ט עו"ד, וכן 60% משעור אגרת בית המשפט. במידה שיהא מקום לתחולת תקנה 5 (ג) לתקנות בתי המשפט (אגרות), תשס"ז – 2007, תשולם האגרה (החלקית) כקבוע באותה תקנה.



לתיאום פגישה עם עורך דין חייגו: 077-4008177




נושאים רלוונטיים נוספים

  1. מה זה ערבות בנקאית ?

  2. ערבות בנקאית פגומה

  3. ערבות בנקאית במכרז

  4. טעות בערבות בנקאית

  5. החזרת ערבות בנקאית

  6. ערבות בנקאית במכרזים

  7. עורך דין ערבות בנקאית

  8. ערבות בנקאית אוטונומית

  9. פגם בערבות בנקאית במכרז

  10. ערבות בנקאית חברת ביטוח

  11. משלוח ערבות בנקאית בפקס

  12. מועד ערבות בנקאית במכרז

  13. בקשה לא לחלט ערבות בנקאית

  14. פגמים בערבות בנקאית במכרז

  15. תביעה לתשלום ערבות בנקאית

  16. סמכות בנק לגבות ערבות בנקאית

  17. מימוש ערבות בנקאית בלתי מותנית

  18. ניתוק ערבות בנקאית מעסקת היסוד

  19. טעות בכתב ערבות בנקאית מותנית

  20. דוגמא לערבות בנקאית אוטונומית

  21. הארכת מועד להגשת ערבות בנקאית

  22. ערבות בנקאית כתנאי ליציאה מהארץ

  23. עיקול ערבות בנקאית להבטחת הוצאות

  24. שלילת האוטונומיה של ערבות בנקאית

  25. בקשה לעיכוב מימוש ערבויות בנקאיות

  26. 2 תנאים לאי מימוש ערבות בנקאית אוטונומית

  27. צו מניעה זמני לעיכוב מימוש ערבויות בנקאיות

  28. פסילת הצעה במכרז עקב פגמים בערבות בנקאית

  29. פסילת הצעהבשלב הראשון עקב פגם בערבות הבנקאית

  30. מימוש ערבות בנקאית אוטונומית ללא הוכחת נזק

  31. גובה הפיצוי בגין הנפקת ערבות בנקאית פגומה

  32. אחריות הבנק בגין איחור בהוצאת ערבות בנקאית

  33. חתימה על כתב התחייבות להוצאת ערבויות בנקאיות

  34. נאסר מימוש ערבות בנקאית לקבלן שביצע עבודה בזמן כפול מכפי שנקבע

  35. פסילת ערבות בנקאית עם תוקף מיטיב ביום אחד מעבר לנדרש בתנאי המכרז

  36. שאלות ותשובות

רקע תחתון



שעות הפעילות: ימים א'-ה': 19:00 - 8:30
                           יום ו' : 14:00 - 10:00

טלפון: 077-4008177
פקס: 153-77-4008177

דואר אלקטרוני: office@fridman-adv.com

Google+



רקע תחתון