קראו את פסק הדין להלן על מנת להרחיב את הידע בנושא המרצת פתיחה לאישור עסקת מקרקעין:   בהמרצת הפתיחה נשוא תובענה זו המבקש עתר לאשר העסקה בגוש 7713 חלקה 4 וכן להצהיר על זכותו של המבקש בחלק מחלקה 4 בגוש 7713.   טענות המבקש: המבקש ניהל משנת 1987 חוות סוסים בדרום נתניה על שטח השייך למינהל מקרקעי ישראל (להלן: "המינהל") בגוש 7705 חלקה 34. השימוש בשטח כחוות סוסים היה ידוע לראשי עיריית נתניה והמבקש שילם את מיסיו לעיריית נתניה, כך לטענת המבקש.   בשנת 1989 הוצא נגד המבקש צו סילוק ע"י המשיב.   ביום 10.6.92 סוכם בין המשיב למבקש כי המשיב יהיה מוכן לתת למבקש הרשאת שימוש ארוכת טווח (הדגשה שלי - צ.ב) בשטח חלופי שיפוט של עיריית נתניה.   ביום 5.10.92 סוכם כי תיבחן אפשרות להקצות למבקש קרקע לצורך הקמת חוות סוסים בנתניה. ביום 10.1.93 סוכם כי ייבחנו מספר הצעות לעניין החווה.   על אף הנסיונות כמפורט לעיל, המבקש טוען כי בדצמבר 1993, הוא נדרש לסלק את ידו מחוות הסוסים במקום בו היתה.   ביום 22.3.94 התקיימה פגישה עם נציגי המשיב, נציגי עיריית נתניה והמבקש. הוחלט לבדוק שטח חלופי על גבול עיריית נתניה והמועצה האזורית חוף השרון בגוש 7713 חלקה 4. לצורך כך סוכם כי המבקש ייפגש עם ראש המועצה ועם מנהל המחוז במינהל מקרקעי ישראל - המשיב.   לאחר פינויו מהחווה והעברת החווה למקום סמוך לזה שהיה, הובטחה למבקש קרקע חלופית בצמוד למלון החוף הירוק בגוש 7713 חלקה 4. המבקש נדרש ואף המציא לשם כך המלצות הן מראש המועצה האזורית חוף השרון והן מראש עיריית נתניה דאז, מר צבי פולג, באשר לשימוש בקרקע החלופית כחוות סוסים.   המבקש פירט בהמרצת הפתיחה את הארועים מהמועד שלאחר פינויו וסקר את פגישותיו עם ראשי עיריית נתניה, ראשי המועצה האזורית חוף השרון, נציגי מינהל מקרקעי ישראל וכיו"ב.   לטענת המבקש, תוך כדי איתור קרקע חלופית, קיבל מפה ממינהל מקרקעי ישראל. בהתאם לתשריט, הוצעה משבצת קרקע בת כחמישה דונם לצורך הקמת חוות סוסים. משביקש המבקש לחתום על המסמכים הדרושים לצורך הסדרת העניין, הומצאה לו מפה חלופית שונה והסכם הרשאה על דונם אחד בלבד. מיקום החווה ע"פ מפה ב' היה שונה לחלוטין, לא במקום אותו הכשיר המבקש ועליו הוציא כספים רבים רבים לצורך הכנתו, כך לטענתו.   לאחר שבאפריל 1999 נשלח למבקש מפרט כספי והוא נדרש לחתום עליו, פנה המבקש באמצעות עורך דינו למנהל מחוז מרכז במינהל מקרקעי ישראל, על מנת לברר מה מעכב את אישור המינהל.   המבקש טוען שהסתמך על טענת המשיב, השקיע הון, הכשיר את הקרקע, שינה את מצבו, ערך תוכניות והמתין. לטענתו, קמה לו הזכות לסיום העיסקה עימו נוכח כל המתואר לעיל ולמרות האמור, לטענת המבקש, הוא טרם קיבל את תגובת מינהל מקרקעי ישראל - המשיב, בעניין זה.   בכתב התשובה להמרצת הפתיחה, טוענת ב"כ המשיב כי יש לסלק את העתירה על הסף.   טענות המשיב: המבקש הינו פולש לקרקע שאינו בעל זכויות בה, ביהמ"ש יתבקש לקבוע כי אין מקום לסעד הצהרתי בנסיבות דנן. לחלופין, יש לברר התובענה הנוכחית בסדר דין רגיל על מנת לאפשר למשיב להגיש תביעה שכנגד בה יתבקש סעד של פינוי המבקש וכן סעד כספי בגין שימוש בעבר. לחלופין, עותר המשיב לאפשר לו הגשת תביעת פינוי (שלא במסגרת תביעה שכנגד) ולהורות על איחוד הליכים.   בשנת 1987 פלש המבקש למקרקעין שבבעלות המשיב הידועים כגוש 7705 חלקה 34 ליד מלון החוף הירוק בנתניה, שם הקים המבקש חוות סוסים, כך לטענת המשיב. ביום 8.1.89 הוצא כנגד המבקש צו לסילוק פולשים, בגין פלישתו למקרקעין המוזכרים. לאחר שהמבקש סרב להתפנות מרצונו, נאלץ המשיב לבצע את הפינוי באמצעות מוציא לפועל וביום 13.12.93 החווה אכן פונתה מהמקום.   ביום 19.4.94 נמצא כי המבקש פלש פעם נוספת למקרקען של המשיב, הפעם למקרקעין הידועים כגוש 7705 חלקה 36.   בשנת 1995 הוגשה ע"י המשיב תביעה לסילוק יד כנגד המבקש בבימ"ש השלום בנתניה וביום 5.9.96 ניתן פס"ד בעניין זה.   במקביל לארועים הנ"ל בשנת 1995, פלש המבקש לשטח נוסף הידוע כגוש 7713 חלק מחלקה 4, בו הוא מחזיק שלא כדין עד היום והם המקרקעין נשוא העתירה הנוכחית.   ביום 12.3.96 אישרה הנהלת המינהל עיסקת הרשאה לשטח של 1 דונם עם המבקש בגוש 7713 חלק מחלקה 4, בכפוף להמצאת ערבות בנקאית לפינוי בסך 100,000 ₪. המבקש לא חתם על חוזה ההרשאה, לא שילם את שובר התשלום ולא המציא את הערבות הבנקאית.   לאחר שהמבקש המשיך בניהול מו"מ לגבי שטח מינימלי של 5 דונם, נשלח לב"כ המבקש ביום 6.7.98 מכתב תשובה של הממונה המחוזי לפיקוח במחוז מרכז של המשיב בו הובהר למבקש כי יוכל לקבל לכל היותר הסכם הרשאה (הדגשה שלי - צ.ב) לגבי שטח שלא יעלה על 2.5 דונם בגוש 7713 חלקה 4. במכתב זה, הובהר למבקש כי ההרשאה מותנית באישור הנהלת המחוז והנהלת מינהל מקרקעי ישראל. כיום, מחזיק המבקש שלא כדין בקרקע ששיטחה כ-5 דונם בגוש 7713 חלק מחלקה 4 ובגוש 7705, מחלקות 11 ו-36.   ביום 24.12.01 התקבלה החלטת מינהל מקרקעי ישראל לפיה אין מקום בנסיבות העניין להקצות את הקרקע למבקש. על החלטה זו הודע לב"כ המבקש במכתבו של עו"ד ניסים אברהם מהמחלקה המשפטית של המשיב במכתב מיום 30.12.01.   לטענת המשיב, לאור החלטת הנהלת המחוז והנהלת המינהל שלא לאשר את מתן ההרשאה לשימוש בקרקע למבקש ולאור העובדה שהמבקש אינו יכול להצביע על מקור חוקי כלשהו לזכויות במקרקעין נשוא הבקשה, דין הבקשה להידחות על הסף.   חוק חובת המכרזים קובע כי המדינה או כל תאגיד ממשלתי לא יתקשרו בחוזה לביצוע עסקה במקרקעין אלא ע"פ מכרז פומבי. לפיכך, טוענת ב"כ המשיב כי לא יתכן כי המבקש יזכה להטבה רק בשל העובדה שבמשך שנים עשה דין לעצמו והשתמש במשאב של המדינה בלא שהיתה לו הזכות לכך.   לטענת המבקש לפיה הסתמך על הבטחה של המשיב, השקיע את הונו במקום והכשיר את הקרקע, טוענת ב"כ המשיב כי טענתו זו אינה עולה בקנה אחד עם העובדה שהשקעותיו בקרקע נעשו כבר בשנות השמונים על דעת עצמו בלא שיהיה הסכם כלשהו ביחס למקרקעין אליהם פלש. הובהר למבקש בכל שלבי המגעים כי כל הסכם שנחתם עימו מותנה באישור הנהלת המחוז והנהלת המינהל וכאמור, אישורים כאלה, לא התקבלו.       דיון: בדיון שהתקיים בפני ביום 25.3.02 טענה ב"כ המשיב כי הסמכות לדון בתביעה זו נתונה לבימ"ש השלום בשל חזקה ושימוש במקרקעין, וכן שבכוונת המשיב להגיש תביעה מקבילה לסילוק המבקש במקרקעין. לאור כל זאת טענה ב"כ המשיב כי אין מקום לנהל את שני ההליכים הללו בנפרד בשתי ערכאות שונות. במצב זה, הציעה ב"כ המשיב להעביר את התיק לבימ"ש השלום ובמידה והתיק ישאר בבית משפט זה, שיתאפשר למשיב להגיש תביעה לפינוי.   ב"כ המבקש הוסיף את תגובתו בכתב כפי שהוריתי בדיון הנ"ל. בתגובתו, טוען ב"כ המבקש כי טענת חוסר הסמכות הועלתה ע"י ב"כ המשיב רק בדיון האחרון ולגישתו, טענה זו בשלב זה הינה מפתיעה ומאוחרת.   אינני מקבלת טענתו זו של המבקש. התובענה דנן מצויה בשלבים המקדמיים וב"כ המשיב העלתה את הטענה בדבר חוסר הסמכות בישיבה השניה שהתקיימה, לפיכך, אין לקבוע שטענה זו הועלתה בשלב מאוחר.   ב"כ המבקש מקבל את טענת ב"כ המשיב לפיה תובענה בדבר שימוש וחזקה במקרקעין, מקומה הוא בבימ"ש השלום, אך לטענתו, בענייננו אין המדובר בשאלות של חזקה ושימוש, אלא במקרה מנהלי מובהק שבו התבקש ביהמ"ש המחוזי להצהיר על בטלות ההחלטה המנהלית שלא לאשר את עסקת ההרשאה מחוסר תום לב ויתר שיקולים מנהליים.   בהמרצת הפתיחה הסעד המבוקש הינו חיוב המשיב לסיים את ההליכים הנדרשים, הצהרה על זכותו של המבקש ואישור העסקה עם המבקש בחלק מחלקה 4 בגוש 7713. בטלות ההחלטה האמורה בסעיף 7 לתגובת המבקש, אינה מוזכרת בתובענה דנן. לפיכך, מסקנתו של ב"כ המבקש שהיות שמדובר בעניין מנהלי, הסמכות נתונה בעניין זה לבימ"ש זה, מוטעית. יתרה מזאת, בימ"ש זה אמנם דן בעתירות מנהליות, אך עניינים אלה נדונים בשבתו של בימ"ש זה כבימ"ש לעניינים מנהליים והתובענה בענייננו הוגשה לביהמ"ש בשבתו לדון בעניינים אזרחיים.   לטענת המבקש, מקום בו קיימת מחלוקת בדבר קיומו של חוזה מקרקעין או תוקפו, ניתן לדון בעניין בדרך של המרצת פתיחה.   צודק ב"כ המבקש כי אכן נכון לברר פלוגתאות הנוגעות לתוקפו או לקיומו של חוזה בדרך של המרצת פתיחה, אך יחד עם זאת, במקרה שבפנינו, אין המדובר בשאלה הנוגעת לקיומו או לתוקפו של חוזה מקרקעין, שכן טרם נחתם חוזה בין המבקש למשיב.   מוסיף ב"כ המבקש וטוען כי החלטת הסירוב מצד המינהל מתבססת על טענה משפטית מוטעית, לפיה חלה חובת מכרז על העיסקה נשוא בקשה זו. לגישתו, העיסקה נשוא תובענה זו, היא בדיוק מאותן העסקאות אליהן כיוון המחוקק בתיתו פטור מחובת מכרז היות ששמאי ממשלתי העריך את הקרקע לצורך העסקה נשוא התובענה בסך של 24,000 ₪ ותקנה 3(1) לתקנות קובעת כי התקשרות משרד לביצוע עסקה במקרקעין אינה טעונה מכרז אם היא התקשרות ששוויה אינו עולה על 25,000 ₪.   מדובר בתובענה מורכבת למדי אשר השאלות העובדתיות והמשפטיות בה אינן פשוטות ונדרשות ראיות רבות לשם הוכחתן. נראה לי כי תובענה זו אינה מתאימה להתברר בדרך של המרצת פתיחה. לפיכך, אינני מוצאת מקום לדון בשאלת חובת המכרז.   זאת ועוד, המבקש עתר לבג"צ בעניינו, ובפסק דינם מיום 11.1.01, קבעו כב' הש' זמיר, כב' הש' דורנר וכן כב' הש' אנגלרד כי "סוגיה זו כרוכה בשאלות עובדתיות, ויש לבררה במערכת בתי המשפט האזרחיים".   לאחר שעתירתו נדחתה על הסף בבג"צ, הגיש המבקש את המרצת הפתיחה בעניינו לבימ"ש זה. על מנת שהמבקש והמשיב יוכלו להביא עדויותיהם התומכות בטענות אשר הועלו בתובענה שהוגשה בהמרצת הפתיחה ובטענות שהועלו מנגד בכתב התשובה ועל מנת שניתן יהיה לפרוש בפני ביהמ"ש את כל הארועים הרלוונטיים נשואי תובענה זו (ראשיתה בשנת 1987, דהיינו כ-14 שנה עובר להגשת המרצת הפתיחה), על המבקש להעביר התובענה לפסים רגילים של סדר דין רגיל.   התובענה תידון בסדר דין רגיל. כתב תביעה יוגש תוך 45 יום מהיום. כתב הגנה - בהתאם לתקנות.   הוצאות בקשה זו בסך 5,000 ש"ח בתוספת מע"מ ישולמו ע"י המבקש עד ליום 1.9.02. סכום זה ישא ריבית והפרשי הצמדה מיום 2.9.02 ועד ליום התשלום בפועל.    המרצת פתיחהמקרקעיןעסקת מקרקעין