התנגדות המועצה לשימור מבנים לתכנית בניה

העותרות מעלות לפני סדרה ארוכה של טענות כנגד החלטות הוועדות השונות. בין היתר, כי לא היה מקום להתייחס להתנגדויות של המועצה לשימור אתרים נוכח האיחור בהגשתה, כי הרשות לא הפעילה את סמכותה כדין כיוון שלא הביאה במכלול שיקוליה גם את הפגיעה בזכות הקניין של האזרח אל מול האינטרס הציבורי, ועוד טענות המפורטות בהרחבה רבה בעתירות ובסיכומים שהומצאו לבית המשפט. קראו את פסק הדין להלן על מנת להרחיב את הידע בנושא התנגדות לתוכנית בניה ע''י המועצה לשימור מבנים ואתרי התיישבות: 1. העותרת 1 מרכז הברון פתח-תקוה (1995) בע"מ (להלן: העותרת 1), חברה קבלנית לבנין, התקשרה בחוזה קומבינציה עם הבעלים הרשומים של חלקות 15 ו - 16 בגוש 6375. על פי החוזה קיבלה על עצמה העותרת הנ"ל ליזום תוכנית מתאר עיר על שתי החלקות שמקומן ברח' ז'בוטינסקי בפתח-תקוה. עיקריה של התוכנית הם : איחוד החלקות, שינוי יעוד מאיזור ג' לאיזור מגורים מיוחד והריסת מבנים קיימים. העותרת פעלה כך ויזמה את התוכנית הידועה פת/6/646-א'. בגדרה גם הוספו מרתפי חניה, קומה מסחרית ובניה של 120 יחידות דיור בשלוש עשרה עד חמש עשרה קומות. 2. התוכנית הופקדה לשמיעת התנגדויות בוועדה המחוזית לתכנון ובניה המרכז (להלן: "הוועדה המחוזית"). הוגשה התנגדות בודדת ע"י בעלי חלקה 17 הסמוכה. אלה התנגדו לבניה המסיבית בסמוך למקרקעין שבבעלותם. בהמשך הובע רעיון לצרף את חלקה 17 לתוכנית כך שזו תחול גם על החלקה האמורה. הרעיון התקבל ע"י כל המעורבים וכך הוחלט. בהתאמה, נשלחו הודעות לבעלי מגרשים מספר 10, 251, 252, 253, 351 על התוכנית המוצעת כמפורט לעיל, וניתנה להם שהות להגיב בכתב לשינוי המוצע. ההודעות נשלחו לפי הוראת סעיף 106ב לחוק התכנון והבניה, תשכ"ה-1965 (להלן: "החוק"). 3. בסוף 12/99, חודשים מספר לאחר תום המועד להגשת התנגדויות, התקבלה אצל הועדה המחוזית התנגדותה של המועצה לשימור מבנים ואתרי התיישבות (להלן: "המועצה לשימור - היא המשיבה 4"). ההתנגדות בתחילה התייחסה למבנה הראוי לשימור בגוש 6375 חלקה 16, ובהמשך נוספו התנגדויות שדנו בצורך לשמר מבנים היסטוריים גם בחלקות 15, ו-17, מבנים שהם מתחילת ימיה של פתח-תקוה "אם המושבות". 4. הועדה המחוזית הזמינה את הצדדים לדיון בהתנגדות, לרבות נציגי היזמים. לאחר שנתקיים דיון, ולאחר שנערך סיור במקום על ידי אנשי הועדה המקומית לתכנון ובניה פתח-תקוה (להלן: הועדה המקומית) הוחלט להטיל על אדריכל העיר פתח-תקוה לבדוק את אפשרות שימור המבנים בתוכנית המוצעת. בהמשך, נתקיים דיון נוסף בוועדה בהשתתפות כל הגורמים הרלוונטים להתנגדות, למעט ב"כ העותרת 2, אשר לא זומן לאותה ישיבה, אך לאחר מכן זומן לישיבה מיוחדת כדי לשמוע את טענותיו, ובהתאם החליטה הועדה מחוזית כדלקמן: "הועדה שמעה את התנגדות המועצה לשימור מבנים ואתרים אשר ביקשה לשמר 3 מבנים המצויים בתחום התכנית בשל ערכם כמבנים הסטוריים שנבנו בתחילת המאה ומייצגים בתי אמידים של המושבה פתח-תקוה. בין לבין הובא לידיעת הועדה כי אחד משלושת המבנים (בית קרול חלקה 16) נהרס לאחר שהוצא צו הריסה ע"י ראש העיר לפי חוק עזר, בהיותו מבנה מסוכן. הועדה שמעה גם את תגובת הועדה המקומית ויזמי התכנית. לאחר שמיעת עמדות הצדדים מבקשת הועדה לקבל מ- 3 הגורמים הנ"ל תוך 30 יום את ההבהרות הבאות: מהם הערכים המצדיקים את שימורם של המבנים הנותרים. כיצד ניתן לשלב את המבנים הנ"ל במסגרת התכנית המופקדת. הצדדים ימציאו את תגובותיהם תוך 30 יום לועדה ולצדדים האחרים ישירות וכל צד יוכל להגיב לעמדתו של האחר תוך 10 ימים נוספים. עם תום מועדים אלה תשוב הועדה ותדון בתכנית". 5. לאחר שהתקבלו תגובות הצדדים, שבה הועדה, ובישיבתה מיום 15.4.01 החליטה לאמץ חלופה תכנונית, והיא ביצוע שחזור חלקים ואלמנטים מהמבנים תוך שילובם בפרוייקט המבוקש לבניה. הועדה הורתה ליזמים להגיש נספח עיצוב ארכיטקטוני וכן תיק תיעוד הסטורי של המבנים לרבות חוות דעת מקצועית על דרך השימור. הועדה החליטה שלאחר קבלת תיק התיעוד והנספח הארכיטקטוני יוכרע סופית בדבר ההתנגדות. 6. העותרות והמועצה לשימור נחלקו על אופן וטיב השימור ועל הצורך בו. היזמים נפגעו מהגשת ההתנגדות המאוחרת כאשר הם סבורים שהתוכנית משועבדת לשימור תוך פגיעה בזכויותיהם. ביום 16.9.01 התקיים דיון נוסף בועדה המחוזית בנוכחות כל הצדדים, לרבות ב"כ העותרת 2. במהלך הדיון נדונו הסוגיות הדורשות ליבון, ולבסוף הוחלט על ידי הועדה כי בכדי לנסות לפתור את הסכסוך ולאזן בין האינטרסים המנוגדים, ינסו הצדדים לגבש פתרון מוסכם. בהתאם לכך, החל רב שיח בין הצדדים, אשר בסופו הוחלט כי הצדדים ינסו להציע תכנון מתוקן של הבניינים על שלוש החלקות כך שלא יוכנסו שינויים מהותיים לתוכנית והיא תשמור על מסגרתה הכלכלית תוך הבטחת שימור/שיחזור הבנייה ההיסטורית. כן נקבע, כי בניסיון להגיע לתכנון מוסכם תכונס ישיבה תוך 30 יום בלשכת התכנון המחוזית בהשתתפות נציגי הוועדה המקומית, המועצה לשימור אתרים, נציגי בעלי הזכויות ונציגי הוועדה לשימור מבנים ואתרים בפתח תקווה. 7. הישיבה הבאה התקיימה ביום 13.1.02, שבה דנו גם בטענות המקדמיות המשפטיות של העותרות בכל הקשור לאיחור בהגשת ההתנגדות של המועצה לשימור, ולבסוף הוחלט כי יש מקום לדון בהתנגדות המועצה לשימור, וכי מן הראוי להגיע לפתרון מוסכם שיספק את שני הצדדים. הוועדה המחוזית חזרה על אותה החלטה בעקבות פניית העותרות גם ביום 12.5.02. שתי ההחלטות אינן מכריעות לגופה של מחלוקת, אלא מפנות את הצדדים להגיע לפתרון מוסכם. את ההחלטות הנ"ל תוקפות העותרות בעתירה הנדונה. דיון 8. העותרות מעלות לפני סדרה ארוכה של טענות כנגד החלטות הוועדות השונות. בין היתר, כי לא היה מקום להתייחס להתנגדויות של המועצה לשימור אתרים נוכח האיחור בהגשתה, כי הרשות לא הפעילה את סמכותה כדין כיוון שלא הביאה במכלול שיקוליה גם את הפגיעה בזכות הקניין של האזרח אל מול האינטרס הציבורי, ועוד טענות המפורטות בהרחבה רבה בעתירות ובסיכומים שהומצאו לבית המשפט. מן האמור לעיל עולה, כי בפועל הכנתה ותכנונה של התב"ע לא נסתיימו. החלטות הוועדה המחוזית הן זו מחודש ינואר 2002 והן זו מחודש מאי 2002 לא קבעו דבר באשר לקבלת ההתנגדויות או דחייתן. כך הדברים גם באשר לקבלת התוכנית או דחייתה. עיקרן של ההחלטות הוא לאפשר לצדדים להגיע להסדר מוסכם מבלי שהוועדה עצמה תחליט לגופה של התוכנית. במילים אחרות: בשלב הזה של הדברים, הוועדה המחוזית החליטה שלא להחליט. כל עוד לא החליטה הוועדה המחוזית אם לקבל את תוכניתן של העותרות או לדחותה, העתירה מוקדמת מדי. בית המשפט לא יוכל להכריע בעניין עד אשר לא תיפול הכרעה סופית בגוף המתכנן. כבר למדנו כי בית המשפט אינו חליפתה של הרשות המינהלית ואינו בא במקומה ולא ישים את שיקול דעתו במקום שהרשות המוסמכת טרם הפעילה את שיקול דעתה. אשר על כן, בסופו של יום, נוכח אי ההסכמות כפי שעלו מן העתירה כאן, על הוועדה המחוזית להתכבד ולהכריע בגורלה של התוכנית נשוא הדיון, אם לשבט, אם לחסד. בעקבות ההחלטה שתתקבל שמורות לצדדים הזכויות לפנות, אם ירצו בכך, לבית המשפט בעתירה המתאימה. העתירה נדחית איפוא, ובנסיבות העניין בשלב הזה לא מצאתי לנכון לפסוק הוצאות.תוכנית בניהבניהשימור מבניםמבנה