סירוב לאשר תכנית - עתירה מנהלית

קראו את פסק הדין להלן על מנת להרחיב את הידע בנושא סירוב לאשר תכנית - עתירה מנהלית:

העתירה:נ

1.                  עניינה של עתירה מנהלית זו החלטתה של הועדה המחוזית לתכנון ובניה בירושלים אשר לפיה סירבה הוועדה לאשר תוכנית נקודתית ה"ל/267 שהוכנה ביוזמת העותר (להלן - התכנית). התוכנית מייעדת מגרש של העותר במוצא לבניית 8 יחידות דיור. ההנמקה לדחיית התוכנית היא רצונה של הוועדה לשמור על חיץ ירוק בין מבשרת ציון לבין מוצא עלית.
 
2.                  לקרקע נשוא הדיון ששיטחה הוא כ-3,500 מ"ר היסטוריה תיכנונית. בעבר, בשנת 1987 הגיש ארגון בני ברית שהוא הבעלים הקודם של החלקה (וחלקות סמוכות) תוכנית שמספרה מ"י/442 (להלן – תוכנית 1987). תוכנית 1987 עסקה בשטח גדול יותר ששטחו 12,125 מ"ר. החלקות נשוא תוכנית 1987 יועדו על פי תוכנית המיתאר ליער והבעלים הקודם ביקש לייעדן לבית אבות. על פי תוכנית זו זכויות הבניה היו כ- 50 אחוז משטח התוכנית נטו כלומר בניה של 5,962 מ"ר בגובה של 5 קומות. בשנת 1987 דנה הוועדה המחוזית בתוכנית המוצעת והחליטה לתת לה תוקף בשינויים מסויימים. נקבע כי השטח הצפוני של התוכנית, מעבר לקו ששורטט יוגדר כחורש וייעודו לא ישונה ואילו בשטח התחום על ידי קו הבניין, תיאסר עקירת עצים ויתרת השטח (דהיינו החלקה נשוא העתירה) תהיה מיועדת לבניית בית אבות. אין חולק על כך שתוכנית 1987 לא פורסמה מעולם למתן תוקף. בין הצדדים מחלוקת בשאלה אם תוכנית 1987 היא בתוקף. אקדים ואומר, ופירוט הדברים יובא להלן, שמסקנתי היא שתוכנית 1987 מעולם לא נכנסה לתוקף.
 
3.                  העותר קנה את החלקה נשוא הדיון לפני 3-4 שנים. הוא יזם את התוכנית המבקשת לייעד את הקרקע לבניית 8 יחידות דיור אך הוועדה המחוזית דחתה את התוכנית וקבעה:ב
 
..."הועדה אינה סבורה שהתכנית המוצעת מצדיקה פגיעה ביער הקיים, המהווה חיץ וריאה ירוקה עבור מוצא עלית ומבשרת. היער מהווה המשך ליעד רחב יותר המשתרע מכביש מס' 1 דרומה ומקיף את מבשרת ממזרח לדרום".
 
העותר ביקש לערור על החלטת הועדה המחוזית למועצה הארצית. בלשכת התכנון התייחסו אל בקשתו כאל בקשה לדיון נוסף ודחו אותה. לאחר התכתבויות נוספות נדחתה הבקשה מטעם אחר – שאין לתוכנית השלכות רוחב או חשיבות כלל ארצית. על דחיית הבקשה האמורה הגיש העותר עתירה מינהלית קודמת (עת"מ 335/01). בסופו של דבר הגישו הצדדים לבית המשפט הודעה מוסכמת לפיה התוכנית תוחזר לוועדה המחוזית אשר תאפשר לעותר להשמיע כל טענותיו בפניה. העתירה הקודמת נמחקה בהסכמה, בלא צו להוצאות.
 
4.                  אחר הדברים האלה דנה הוועדה המחוזית מחדש בתוכנית נשוא הדיון, איפשרה לב"כ העותר להשמיע טענות ושוב דחתה את התוכנית בהחלטה מיום 9.4.02. וכך קובעת ההחלטה האמורה, שהיא נשוא העתירה הנוכחית:ו
 
"החלטה
הוחלט:נ הועדה שמעה את עו"ד עדיני נציג היזם להלן התייחסות הועדה לטענות התכנוניות אחת לאחת.
 
1)טענה:ב הועדה, בשנת 1987, החליטה לתת תוקף לתכנית מי/442המאפשרת בינוי בשטח התכנית המוצגת לועדה היום, למטרת שרותים קהילתיים – בית אבות.
תגובת הועדה:ו התכנית הוחלטה למתן תוקף, אולם יזם התכנית (בני ברית) לא מילא את התנאים למתן התוקף – ולכן התכנית איננה תקפה. הועדה, בהחלטתה משנת 1987 החליטה לוותר על עיקרון שמירת חיץ ירוק בתמורה לבינוי שהינו למטרות קהילתיות ציבוריות, ע"י בני ברית – מוסד מוכר וידוע ופועל בתחום החברתי.
בתכנית לא מדובר במוסד קהילתי אלא ב-8 יח"ד למגורים. למטרה זו העונה לצרכים פרטים נקודתיים, לא רואה הועדה שיש סיבה מוצדקת "להקריב" את האינטרס הציבורי. האינטרס הציבורי, כפי שתופסת אותו הועדה הוא שמירה על חיץ ירוק בין מבשרת ציון לבין מוצא עלית.
יתירה מכך מאז החלטת הועדה למתן תוקף לתכנית מי/442 עברו כ-15 שנים. יש להניח שכיום, לאור הגישה התכנונית המודרנית השמה דגש על איכות הסביבה ושמירת השטחים הפתוחים החיונים בעיקר בסמיכות לאזורים למגורים, לא היתה הועדה מחליטה לאשר תכנית באזור זה, אף לא למוסד.
2) טענה התכנית איננה פוגעת בחיץ הירוק.
תגובת הועדה:נ אין טוב ממראה עינים. השטח המדובר הוא המשכו של הואדי המפריד בין רכס מוצא עילית לבין רכס מבשרת, ונודעת לשטח זה חשיבות רבה לשמירת החיץ המערכתי החל מעמק מוצא ועד לכביש מס' 1.
 
לאור האמור לעיל הועדה מחליטה לדחות את התכנית".
 
 
5.                  על החלטה זו הגיש העותר את העתירה הנוכחית. בפי העותר מספר טענות:ב
 
א.                             התוכנית איננה משנה את יעוד החלקה מ"יער" למגורים אלא מבית אבות למגורים, וזאת נוכח אישורה של תוכנית 1987. תוכנית 1987, כך טוען העותר, היא בתוקף. על כן – השיקול של שמירת היער ששקלה הועדה – איננו שיקול שלעניין.
ב.                              לחלופין, החלקה מצויה בין רצף של בניינים לאורך כביש שבע אחיות במוצא שהיו אף הן בעבר חלק מיער. היעוד של חלקות אחרות שונה וכך נותרה החלקה כאי בודד בתוך רצף הבניה לאורך כביש שבע אחיות. החלקה במצבה הנוכחי הוזנחה לחלוטין במשך שנים רבות, הפכה למקום לשפיכת פסולת ואשפה, יש בה כ-40 עצים בלבד ועל פי התוכנית ייעקרו רק 20 עצים. העצים האחרים ישארו במקומם וניתן יהיה גם לשתול עצים אחרים במקום אלה שייעקרו. לדברי העותר, החלקה לא מהווה חיץ כטענת הועדה. החיץ המיוער משתרע מצדה הצפוני של החלקה וכל גודלה של החלקה פחות מ-3.5 דונם כאשר חזיתה הצמודה לכביש שבע אחיות הנה באורך של כמה עשרות מטרים מרובעים. בתוך החלקה מצוי בונקר ישן ונטוש שגודלו כ-750 מ"ר והוא מהווה כ-20 אחוז משטח החלקה, כך שממילא שטח זה איננו מיוער. על יסוד טענות אלה וטענות נוספות טוען העותר כי המשיבה לא שקלה בצורה מאוזנת את האיזון בין האינטרס הפרטי לבין הצורך בשמירה על יעור. התוכנית המוצעת לעומתה, מאזנת לטענתו בין שני האינטרסים האמורים בצורה הולמת, אמיתית וצודקת. על כן – שיקולי המשיבה בדחיית התוכנית אינם עומדים במבחן הסבירות ואינם עומדים בביקורת שיפוטית.
ג.                               החלטת הועדה מהווה הפליה בלתי חוקית. לכל אורך כביש שבע אחיות אישרה המשיבה שינוי יעוד לבניית בנייני מגורים ורק חלקת העותר נותרה בשיממונה.
 
המסקנה:ו
 
6.                  הגעתי לכלל מסקנה שאין מקום להתערבותו של בית משפט זה בשיקוליה של המשיבה. בפי העותר טענה אחת שהיא טענה משפטית ולפיה היעוד הנוכחי של הקרקע הוא לבניית בית אבות ולא ליעור. כל טענותיו בדבר האיזון הראוי בין זכויות הקניין שלו לבין האינטרס הציבורי וכל שאר הטענות בעלות האופי התכנוני, אינן מגלות עילה להתערבותו של בית משפט זה.
 
הטענה המשפטית:נ תוכנית 1987 – תוכנית שבתוקף:ב
 
7.                  על אף העובדה שתוכנית 1987 אושרה בזמנו בתנאים על ידי הוועדה המחוזית סבורה אני כי תוכנית זו מעולם לא היתה בתוקף. די בכך שעקב זניחתה על ידי היזם התוכנית לא פורסמה למתן תוקף. מעבר לכך:ו התוכנית היתה מותנית בתנאים אותם היה על היזם למלא, והוא לא עשה כן. העיקרי בהם – מתן התחייבות לשפות או לפצות את הוועדה המקומית על כל תביעה שהיא בגין שינוי יעוד הקרקע ורישום הערת אזהרה לטובת הועדה המקומית על מנת להבטיח התחייבות זו. אין אני עוסקת בשאלה אם תנאי מסוג התנאי האמור – היה תנאי ראוי. היזם – הבעלים דאז – זנח את התוכנית כליל ולא המשיך במהלכים הנדרשים לשם הבאתה לגדר תוכנית שבתוקף. על כן לא ניתן להסתמך עליה עוד. לא מן המותר לציין כי עורך התוכנית נשוא עתירה זו ציין בתוכנית שאחת ממטרותיה היא "קביעת שינוי יעוד מאיזור יעור לאיזור מגורים מיוחד". ב"כ העותר, עו"ד עדיני, טוען בדיעבד כי טעות היתה בידי עורך התוכנית. אין אני מזכירה את הדברים כהודאת בעל דין של העותר. מזכירה אני אותם כדי להבהיר כיצד נתפסה התוכנית בזמן אמת, בעת הכנתה.
 
8.                  ודוק:נ אילו היתה התוכנית נשוא עתירה זו מוגשת בסמוך לאחר ההחלטה המאשרת את תוכנית 1987 – יתכן והיה מקום ליתן משקל במסגרת שיקולי הוועדה לכך שאך זמן קצר קודם לכן היתה הוועדה מוכנה להפוך את היער לבניה, אם כי מסוג אחר. ככל שנקף עוד ועוד זמן מאז החלטת הוועדה, ועד להעלאתה של הבקשה בעניין התוכנית הנוכחית – המשקל שיש לתת להחלטת הוועדה משנת 1987, פוחת והולך.
 
9.                  אינני סבורה אפוא שיש בידי העותר זכות קנויה לכך שבחלקה ייבנו מיבנים והיא לא תשומר עוד כחלקת יער.
 
הטענות התכנוניות:ב
 
10.              כאמור, העותר תוקף את החלטת הועדה בשלל טענות תכנוניות. לעניין זה חשוב לעמוד על היקף התערבותו של בית המשפט בעניינים תיכנוניים. היטיב לתאר זאת השופט זמיר בבג"ץ 7721/96 איגוד שמאי ביטוח בישראל נ' המפקחת על הביטוח פ"ד נה (3) 625, 644-645:ו
 
"אפשר לחלק את הבעיות הבאות להכרעה במסגרת הביקורת השיפוטית על המינהל הציבורי לשני סוגים עיקריים:נ בסוג הראשון נכללות בעיות שניתן למקדן בהתמודדות בין שני גורמים מרכזיים:ב שתי נורמות או שני אינטרסים או שתי דרכים:ו בבעיה מסוג זה בית המשפט מתבקש להעדיף נורמה אחת על פני האחרת או לפסוק אם זכות מסוימת קיימת או אינה קיימת או להחליט אם הפרשנות של נורמה היא זאת או אחרת וכיוצא בכך. לדוגמא: האם פלוני חייב לשלם מס? האם יש לו זכות לקבל רישיון? האם מותר לו להתבטא בדרך מסוימת? האם החלטה מסוימת פסולה בשל חריגה מן הסמכות או בשל פגם משפטי אחר? בדרך-כלל, בעיה מסוג זה צריכה תשובה של כן או לא, מותר או אסור, זה או זה, כך או כך. לכן אפשר לכנותה בעיה דו –קודקודית, יש לה שני ראשים שצריך לבחור ביניהם. זוהי בעיה טיפוסית לביקורת שיפוטית. ניתן להכריע בה באמצעות כלל משפטי, כגון נוסחת איזון הקובעת את היחס בין שתי הנורמות או בין שני האינטרסים המתמודדים. ההכרעה בבעיה כזאת היא, על פי רוב, תפקיד הולם לבית משפט.
בסוג השני נכללות בעיות המורכבות ממספר ניכר של גורמים: נורמות, אינטרסים ודרכים. כל אחד מאלה ראוי להתחשבות בדרך לפתרון המתגבש, וצריך לקבל ביטוי בפתרון שיינתן. בעיה כזו היא רב-קודקודית. כזאת היא, לדוגמה, הכנה של תכנית מיתאר לעיר. תוכנית כזאת צריכה לתת ביטוי מאוזן לאינטרסים רבים: פני השטח, אופי המקום, צורכי תעסוקה, קווי תחבורה, מוסדות ציבור, שימור מבנים ועוד. בדומה לכך גם קביעת תוואי לסלילת דרך או קו שירות לאוטובוס, נקיבת מחיר מירבי למצרך או שירות או כתיבת תקנות לביצוע חוק. בעיה מסוג זה לא ניתן לפתור בתשובה של כן או לא, מותר או אסור, זה או זה. ואכן גם קשה מאוד, ואולי אף אי אפשר לפתור אותה באמצעות כלל משפטי או בנוסחת איזון. כדי לפתור אותה צריך להכין תוכנית שתהיה מורכבת מן האינטרסים המעורבים בבעיה, כל אחד לפי מהותו ומשקלו, מעשה פסיפס. זהו תפקיד מובהק לרשות מינהלית, שיש לה התמחות וכלים הנדרשים לפתרון הבעיה, והיא יכולה לפעול באופן גמיש, תוך התייעצות ותיאום בין הגורמים המעורבים בעניין. זה אינו תפקיד הולם לבית משפט.
 
אין פירושו של דבר שבית-המשפט ימשוך ידו מכל טיפול בבעיה רב קודקודית. הוא מוסמך לטפל בבעיות כאלה, כגון בתוכנית מיתאר או בתוואי לדרך, ובפועל הוא מטפל בהן מעשה שיגרה. אך הוא מגביל עצמו בדרך הטיפול. מצד אחד, הוא אינו מוכן לשים עצמו במקום הרשות המינהלית ולמלא את התפקיד שהוטל עליה, כגון להכין תוכנית מיתאר או לקבוע תוואי לדרך או להורות לה מה תהיה התוכנית ומה יהיה התוואי. מצד אחר, הוא מוכן, במקרה של מחדל שלא כדין, לצוות על הרשות המינהלית להפעיל את סמכותה, כגון להכין תוכנית מיתאר לפי שיקול-דעתה. כמו כן לאחר שהרשות המינהלית הפעילה את סמכותה, הוא מוכן לבקר את חוקיות הפעולה, כגון את חוקיות התוכנית כולה או חלקה".
(ההדגשות הוספו)
 
(ראו והשוו גם בג"ץ 10/00 עיריית רעננה נ' המפקחת על התעבורה, מחוזות ת"א והמרכז, פ"ד נו (1) 739, 756; ע"א 8797/99, אנדרמן ואח' נ' וועדת הערר המחוזית לפי חוק התכנון והבניה, תשכ"ה – 1965, חיפה, פ"ד נו(2) 466, 747 (להלן – אנדרמן)).
 
11.              הטענה הראשונה שהעלה ב"כ העותר ולפיה תוכנית 1987 בתוקף היא, היא טענה מהסוג שכינה השופט זמיר בעייה דו-קודקודית המתאימה להכרעה שיפוטית. לעומת זאת, כל הטענות שהעלה ב"כ העותר לגבי האיזון הראוי בין צורכי הכלל לצורכי הפרט, ואופן הפעלת שיקול הדעת התכנוני מעלה בעיות רב קודקודיות ששיקול הדעת לגביהן יהיה בדרך כלל בידי הרשות המינהלית. הוועדה רואה את חצי הכוס הריקה: הקטנת שטחי היעור והסיפוח הזוחל של שיטחי בניה. העותר רואה את חצי הכוס המלאה: מיבנים קיימים מסביב לחלקתו והוא תוהה למה ייגרע חלקו. זהו בדיוק תפקידן של ועדות התכנון לאזן בין כל הגורמים. לאחר שעיינתי בצילומי אוויר של השטח אין אני סבורה שיש הצדקה שבית המשפט יתערב בשיקולי ועדת התכנון; מהחלטת ועדת התכנון שצוטטה לעיל עולה שעל הראשונים (הבתים שכבר נבנו על חשבון היער) מצטערת הוועדה, ואין היא מבקשת להוסיף על כך פגיעה נוספת בשטחים המיוערים. צודק ב"כ העותר בטענתו כי יש לאזן בין צורכי הכלל והפרט. על כך נאמר בענין אנדרמן:
 
"דיני התכנון והבנייה הם דינים מאזנים. הם מאזנים, למשל, בין אינטרס הכלל המצדיק לעיתים הפקעות לצורכי ציבור, לבין אינטרס הפרט בקניינו. הם מאזנים בין רצונו של הפרט להפיק מרכושו (או מרכוש שבחזקתו) את המרב, לבין אינטרסים נוגדים של תושבי הסביבה... ועדות התכנון הן המאזנות בין האינטרסים השונים והקובעות את תוכנה של התוכנית..."
(עמ' 478-479, ההדגשה אינה במקור).
 
הועדה איזנה כפי שאיזנה את האינטרסים המתנגשים ואין יסוד להתערב בהחלטתה.
 
12.              בפי העותר טענה שלכאורה יש לה משקל. העותר מצביע על כך שכעשרים אחוז מהחלקה תפוסים על ידי בונקר ישן ואולי גם מסוכן. הבונקר האמור – איננו יער. לא ניתן גם לחייב את העותר לטעת במקומו עצי יער בחלקתו הפרטית. לעניין הטענה בעניין הבונקר אשיב כי התוכנית נשוא הדיון לא עסקה באיזור הבונקר כשהוא לעצמו אלא בחלקת העותר כולה. אפשר – ולא אקבע מסמרות בדבר – שאם תוגש תוכנית אחרת הנוגעת לשטח הבונקר וסביבתו הקרובה בלבד – יהיה מקום לאיזון אחר. פתוחה בפני העותר הדרך להגיש תוכנית כזו, ואם תוגש – תעשנה וועדות התכנון כחוכמתן.
 
טענת ההפליה:
 
13.              נותרה לדיון טענת ההפליה. קבלת טענת ההפליה עשויה להביא לכך שכל בעלים של חלקה פרטית בה נטוע יער באותו איזור יבקש אף הוא להצטרף לשורותיהם של בעלי חלקות פרטיות שבהן הותרה כבר בניה בעבר, ואין לדבר סוף. זאת ועוד: כפי שכבר נרמז הועדה המחוזית מצטערת בדיעבד גם על הראשונים. אכן בחלוף העתים משתנות ההשקפות. כפי שהעידה הועדה על עצמה כיום ניתן יותר משקל לאיכות הסביבה ושמירת שטחים פתוחים. כל עוד לא קנה העותר זכות לשינוי התוכנית – מותר היה לועדה לתת משקל למגמה המודרנית של שמירה על שטחים ירוקים. העותר קנה שטח שיעודו הנכון לפי תוכנית בניין עיר היה ונשאר, כפי שפורט, שטח יער. אכן יש לעותר קניין באותו שטח ואולם דיני התכנון מגבילים את העשיה המותרת בקניין. כך נעשה בעניינו של העותר שקנה, על סיכונו, שטח המיועד ליער, ולא מצאתי עילה בדין להתערב בשיקול דעתה של הועדה.
 
לסיכום:
 
14.              העתירה נדחית. העותר ישלם למשיבה הוצאות ושכ"ט בסכום כולל של
10,000₪.
 



לתיאום פגישה עם עורך דין חייגו: 077-4008177




נושאים רלוונטיים נוספים

  1. טופס עתירה מנהלית

  2. תיקון עתירה מינהלית

  3. סעד כספי עתירה מנהלית

  4. עורך דין עתירה מנהלית

  5. איך כותבים עתירה מנהלית ?

  6. צו ביניים בעתירה מנהלית

  7. שיהוי בהגשת עתירה מנהלית

  8. המועד להגשת עתירה מנהלית

  9. דיון מוקדם בעתירה מנהלית

  10. בקשה לתיקון עתירה מנהלית

  11. חקירת מצהיר בעתירה מנהלית

  12. עתירה מנהלית לאיחוד משפחות

  13. עתירה מנהלית נגד ועדה מקומית

  14. עתירה מנהלית נגד אישור תכנית

  15. בקשה להצטרף כצד לעתירה מנהלית

  16. עתירה מנהלית למתן צו על תנאי

  17. עתירה מנהלית בבית הדין לעבודה

  18. מיצוי זכויות לפני עתירה מנהלית

  19. עתירה מנהלית בעקבות הפסד במכרז

  20. תוך כמה זמן מגישים עתירה מנהלית

  21. עתירה מנהלית אחרי בניה לא חוקית

  22. סירוב לאשר תכנית - עתירה מנהלית

  23. עתירה מנהלית - ארנונה משרדי בנקים

  24. מחיקת עתירה מנהלית ללא צו להוצאות

  25. תוך כמה זמן אפשר להגיש עתירה מנהלית

  26. אי עמידה בתנאי סף במכרז - עתירה מנהלית

  27. עתירה מנהלית לדון בבקשה לשינוי תב"ע מקומית

  28. פסיקת הוצאות ראויות בגין דחיית עתירה מנהלית

  29. התנגדות ועדת ערר מחוזית להסכמה בעתירה מנהלית

  30. דחיית עתירה מנהלית מבלי שבית המשפט פסק הוצאות

  31. האם מגישים עתירה מנהלית בחובות ארנונה של חברה ?

  32. עתירה מנהלית לביטול מינוי במכרז בטענת חוסר ניסיון

  33. עתירה מנהלית לפסול הצעה במכרז פומבי לבניית מעון יום

  34. עתירה מינהלית להורות על ביטול החלטות ועדת הערר מחוזית

  35. עתירה מנהלית נגד חלטת הועדה לדיור לאומי: הקצאת זכויות בניה עתידית

  36. שאלות ותשובות

רקע תחתון



שעות הפעילות: ימים א'-ה': 19:00 - 8:30
                           יום ו' : 14:00 - 10:00

טלפון: 077-4008177
פקס: 153-77-4008177

דואר אלקטרוני: office@fridman-adv.com

Google+



רקע תחתון