קראו את פסק הדין להלן על מנת להרחיב את הידע בנושא פינוי כנסייה בירושלים: ערעור על פסק דינו של בית משפט השלום בירושלים, שניתן על-ידי כבוד השופטת שולמית דותן, מיום 11.9.00 בת.א. 14232/94, שבו הורה בית המשפט למערערת לפנות את המקרקעין נשוא התביעה. הרקע העובדתי כפי שתואר בפסק דינו של בית משפט קמא, הוא כדלהלן:בהפטריארך הארמני של ירושלים (להלן: "המשיב"), עתר לפינויה של כנסיית המשיח (להלן: "המערערת"), משטח קרקע המצוי בסמוך לשער יפו מול מגדל דוד בעיר העתיקה בירושלים (להלן: "המקרקעין") - אותו שכרה המערערת מהמשיב.אין חולק על כך שהמערערת החזיקה במקרקעין על-פי הסכמי שכירות שחודשו מעת לעת, החל משנת 1894 ועד להסכם האחרון ביניהם אשר נחתם בשנת 1977. שכירות זו הסתיימה ביום 2.1.78, תוקפו של הסכם השכירות האחרון לא הוארך. כעבור 15 שנה, ביום 13.6.93, פנה המשיב, בתביעה בסדר דין מקוצר, לפינוי המערערת מן המקרקעין. בקשת הרשות להתגונן שהגישה המערערת - בה היא טענה כי היא מחזיקה במקרקעין כדיירת מוגנת - נדחתה בבית משפט קמא. על החלטה זו הוגש ערעור לבית המשפט המחוזי בירושלים (ע"א 195/94), אשר קיבל את הערעור, העניק לה רשות להתגונן, והחזיר את התיק לבית המשפט קמא. על-פי פסק הדין, המקרקעין הנם מקרקעין פנויים שעליהם עצי פרי (זיתים ורימונים), ואין עליהם מבנים, או שאם קיימים מבנים (מחסנים) אלה אינם משמשים את מטרת השכירות הנטענת על-ידי המערערת, לפיה משמשים המקרקעין כמקום חניה ומגרש משחקים. על קביעה זו אין בפנינו חולק. בית המשפט קמא קיבל את התביעה והורה על-פינויה של המערערת מהמקרקעין על יסוד 3 עילות. העילה האחת היתה, שהמערערת לא הניחה תשתית עובדתית לטענה שהיא דיירת מוגנת במקרקעין. זאת, על-פי הנמקת בית המשפט קמא, משום שפרטי הסכם השכירות האחרון שנחתם בין הצדדים ביום 2.1.77 "אינם מעלים בסיס כי התובעת הסכימה לתת לנתבעת מעמד של דיירת מוגנת מתוקף ההסכם. להפך, יש בהם מכל הסממנים של חוזה שכירות בלתי מוגנת. גם בתצהירו של קליידון לא נטען במפורש כי מעמדה של הנתבעת כדיירת מוגנת מושתת על הסכם בין הצדדים". בין המשפט חזר על דבריו בנושא זה בהחלטתו הקודמת שבה דחה את בקשתה של המערערת למתן רשות להתגונן: "מכל מקום אין בסיס לקבוע שהמבקשת (הנתבעת - ש.ד.) ראתה שזכותה כדירת מוגנת מבוססת על הסכם בין הצדדים. אדרבה, חידוש חוזי השכירות מעת לעת מעיד על כך שלא היתה כל דירות מוגנת בין הצדדים, שאם לא כן לא היה טעם וצורך בחידוש החוזים כפי שהוצג על-ידי המבקשת עצמה". ב"כ המערערת איננו טוען שההסכם האחרון משנת 1977 מקנה למערערת מעמד של דיירת מוגנת, אך לטענתו, מעמד כזה הוקנה לה מכוח ההסכמים הקודמים אשר נחתמו מדי שנה בשנה. לדעתנו יש לקבל טענה זו של המערערת. סעיף 19 לחוק הגנת הדייר [נוסח משולב] התשל"ב1972- קובע: "דייר המחזיק במושכר לאחר שתמה תקופת השכירות, יחולו עליו תנאי השכירות כפי שהיו מוסכמים בתום תקופת השכירות או כפי ששונו לאחרונה על-פי הסכם או על-פי חוק". החוזה האחרון שנחתם בין הצדדים לפני היכנסו לתוקף של חוק הגנת הדייר, תשט"ו - 1955, על-פי החומר שלפנינו, הוא חוזה משנת 1953. חוזה זה נעשה לתקופה של 3 שנים, ולאור הוראות החוק, בתום התקופה החוזית הפכה המערערת לדיירת מוגנת. בחוזה משנת 1977 אין כדי לגרוע מזכויותיה אלה של המערערת, שכן גם אם לא נקבע בו באופן מפורש שהמערערת היא דיירת מוגנת, אין בחוזה גם הוראה השוללת מעמד זה במפורש, ואין ללמוד על ויתור מצדה של המערערת על מעמדה כדיירת מוגנת מכללא. כך נקבע בסוגיה זו בע"א (מחוז י-ם) 1047/00 עיסאם מיסבאב אל נאמרי נ' מוחמד חדר ואח', (דינים-מחוזי, ל"ב(7) 291):ב"אין לבסס ויתור על זכות של דייר מוגן על מה שאין בחוזה. ויתור כזה, גם אם הוא מוכר בדין, ועל כך להלן, צריך להיעשות במפורש ובלשון ברורה שאינה משתמעת לשתי פנים".(פיסקה 8 לפסק הדין).יתר על כן, אפילו היה נקבע בחוזה באופן מפורש שהמערערת אינה דיירת מוגנת, ספק אם ויתור זה היה תופס מבחינה חוקית (ראה ע"א 377/72 מרים גייסט נ' משה שטיינברג, פד"י כז(1) 365; ע"א 4/76 חזום נ' קריצמן, פד"י לא(1) 340). העילה השנייה שעל יסודה קבע בית המשפט קמא שהמערערת אינה זכאית להגנת החוק, מבוססת על הוראת סעיף 5(ב) של החוק הקובעת:ו"שכירות לתקופה של יותר מארבע עשרה שנה שנעשתה לפני תשט"ו, לא יחול עליה חוק זה". המחלוקת בין הצדדים לגבי סעיף זה היא מחלוקת משפטית: האם תקופת ארבע עשרה השנים היא תקופה שכירות אחת, או יכול שתהא גם תקופה מצטברת מכוחם של מספר חוזי שכירות. בית המשפט קמא החזיק בפרשנות האחרונה: "פשיטא שהחוק אינו מתייחס לתקופת שכירות העולה על 14 שנה מתוקף הסכם שכירות אחד ואף תקופות שכירות המצטברות ל - 14 שנים ומעלה בכלל האמור בסעיף זה - מכאן, שגם ע"פ הוראת סעיף 5(ב) אין החוק חל על הצדדים". גם בעניין זה אין דעתנו כדעתו של בית המשפט קמא. לדעתנו שכירות כמשמעה בסעיף 5(ב) לחוק היא שכירות על-פי חוזה אחד ולא שכירות מצטברת מכוחם של מספר חוזי שכירות. כך עולה, ראשית, מלשונו של החוק המדבר על "שכירות", בלשון יחיד ולא על שכירויות או תקופות שכירות בלשון רבים. לשון הסיפא של הסעיף הקובעת כי "לא יחול חוק זה עליה", תומכת גם היא בפרשנות זו. שכן המלה "עליה" (ולא עליהן) מתייחסת לאותה השכירות הנזכרת ברישא לסעיף, שתקופתה עולה על 14 שנה. יש גם לזכור, בהקשר זה, שהגנת החוק נפרשת לפי סעיף 19 לחוק על דייר המחזיק במושכר לאחר "שתמה תקופת השכירות" ותנאי החוק החלים עליו הם תנאי השכירות כפי שהיו מוסכמים "בתום תקופת השכירות". משמע, תקופת השכירות החוזית האחרונה היא העומדת ביסוד ההגנה והיא גם העשויה לשלול את תחולת החוק בהתארכה מעבר לתקופה הראויה לדעת המחוקק להגנה. דומה שהרציונל שביסוד הוראה זו הוא שדייר המבטיח לעצמו שכירות לתקופה כה ארוכה איננו נזקק להארכה נוספת מכוח החוק. אולם רציונל זה לא יכול לחול על חוזי שכירות שונים, שאינם מבטיחים לדייר תקופת שכירות מתמשכת והארכת תוקפם כמו גם תנאי השכירות הנקבעים מכוחם תלויים בכל חוזה וחוזה ברצונו של בעל המושכר, ויכול שישתנו במהלך תקופת השכירות. ההוראה שלפנינו באה לאחר הוראת סעיף 5(א) לחוק, ועוסקת, כמוה, בחוזי שכירות שבשל אורך תקופות השכירות לא תחול עליהם, בנסיבות שנקבע בחוק, הגנת הדייר. הוראת סעיף 5(א) לחוק קובעת: "שכירות לתקופה של יותר משבע שנים שנעשתה אחרי התשט"ו, ופורש בחוזה שכירות בכתב שהדייר לא יהיה מוגן לפי חוק זה, לא יחול חוק זה עליה". גם כאן ניתן היה לשאול האם תקופת שבע השנים היא תקופת שכירות על-פי חוזה אחד, או שיכול שתצטבר מממספר תקופות שכירות שנקבעו מכוח מספר חוזים? מלשון הסעיף אשר מתייחסת ל"חוזה שכירות" שפורש בו בכתב שהדייר לא יהיה מוגן, עולה באופן ברור שמדובר בתקופת שכירות אחת הנקבעת על-פי חוזה אחד. רציונאל זה, אנו סבורים שיש להחיל, על-פי מבנה החוק, גם על סעיף 5(ב) לחוק. הטעם השלישי בשלו הורה בית המשפט קמא על-פינוי המערערת נעוץ בהוראות סעיף 3 לחוק הגנת הדייר. סעיף זה קובע: "קרקע שאין עליה בנין, לא יחול חוק זה על שכירותה אלא אם הושכרה לפני התשט"ו והיא משמשת לדייר מקור של פרנסה". בנושא זה פסק בית המשפט קמא, ש"ספק בעיני אם המקרקעין משמשים "מקור פרנסה". בית המשפט ביסס פסיקה זו על ביקורו במקרקעין: "מביקור שערכתי במקרקעין עולה, כי בית הספר הנמצא בסמיכות למקרקעין פועל רק משנת 1991 ... על המקרקעין מצויים שני מתקני משחקים בלבד וחונות בו מספר מכוניות. נוכח ממצאי הביקור האמורים לעיל, ונוכח העובדה שלא הוצגו לפני ראיות קונקרטיות המעידות כי המקרקעין משמשים מקור פרנסה לנתבעת, ... ונוכח מצבו של המגרש הנראה די מוזנח ולא בכל שימוש שהוא - ולמעשה שטח גדול ללא שימוש ממשי, לא שוכנעתי כי הנתבעת משתמשת בפועל במקרקעין לצורכי בית הספר ובבית ההארחה הנמצאים בסמיכות למקרקעין, וכי ללא המקרקעין לא ניתן יהיה להפעיל את בית הספר ובית ההארחה, כפי שטוענת הנתבעת בכתב הגנתה. לפיכך, ספק בעיני אם המקרקעין משמשים "מקור פרנסה". כאן יש לציין, שחרף הקביעה שצוטטה בפסקה דלעיל, לפיה עולה כי בית המשפט קמא לא שוכנע "כי הנתבעת משתמשת בפועל במקרקעין לצורכי בית הספר ובית ההארחה ..", בסופו של דבר (סוף הפסקה דלעיל), לא קבע בית המשפט קמא בעניין זה מסקנה חד משמעית. לאור השקפתו לגבי פרשנותו של סעיף 5(ב) לחוק, הסתפק בית המשפט קמא בעניין זה בקביעה ש"ספק בעיני אם המקרקעין משמשים "מקור פרנסה". בכל מקרה, אנו סבורים שגם בעניין זה אין לקבל את מסקנתו של בית המשפט קמא. בתצהירו של מנהל המערערת, מר לוקהארט ריימונד נאמר כי:ו"ידוע לי שהמקרקעין או חלק מהמקרקעין משמשים כמקום חניה ומגרש משחקים לבית הספר של הכנסייה האנגליקנית ובית ההארחה שלה בירושלים וכי בית הספר ומקום החניה משמשים כמקור הכנסה של המבקשת". (סעיף 6 לתצהיר).המצהיר לא נחקר על תצהירו זה. בית המשפט קמא עצמו ציין בפסק דינו כי:נ"בדיון שהתקיים לפני ביום 7.2.00 הגיעו הצדדים לידי הסכמה דיונית, לפיה לא תתווספנה ראיות נוספות על אלה שקיימות בתיק בית המשפט, כולל ביקור שערך בית משפט נכבד זה במקרקעין ביום 30.11.99 וכי הם יסכמו טענותיהם על סמך אותן ראיות. ראיות אלו כוללות, כאמור את ... תצהירו של מנהל הנתבעת בשנת 94' ריימונד לוקהארט (להלן ריימונד) אשר צורף לבקשת הנתבעת לבטל את צו המניעה הזמני שהוצא נגדה, וביקור בית המשפט במקום. כאן יוער, כי ריימונד וקליידון לא נחקרו על תצהיריהם היות והתובעת לא ראתה כל חשיבות בחקירתם (ראה גם האמור בהחלטתי בבקשת הרשות להתגונן). נוכח ההסכמה הדיונית שלעיל, ויתרה למעשה, התובעת על חקירתם הנגדית של מנהלי הנתבעת על האמור בתצהיריהם, שלעיל ועל כן יש לקבל את העובדות האמורות בתצהירים אלו [על המשמעות של הימנעות מחקירה נגדית ראה ע"א 2788/92 אל - לטיף נ' מורשת בנימין למסחר ולבניה (קרני שומרון) בע"מ, פ"ד מז (3) 846, 850)]." לאור הלכה זו שבית המשפט קמא עצמו ציטט, אנו סבורים שבהעדר חקירה נגדית על תצהירו של ריימונד היה על בית המשפט קמא לקבל את העובדות הנזכרות בתצהירו כעובדות מוכחות שאין עליהן חולק ולקבוע שהמקרקעין משמשים למערערת מקור של פרנסה. בנסיבות אלה אנו סבורים שבית המשפט לא היה רשאי להעדיף את התרשמותו מהביקור במקום על פני אותו תצהיר. מה גם שגם בביקור נמצא, חרף העובדה שעל-פי התרשמותו של בית המשפט המגרש היה מוזנח, שחנו במגרש מספר מכוניות והיו בו שני מתקני משחקים. ממצאים אלה תומכים, וודאי שאינם סותרים את טענת המצהיר שהמגרש משמש כמקום חניה לאורחי בית ההארחה ומגרש משחקים לתלמידי בית הספר. המערערת אמנם לא הוכיחה, כפי שציין בית המשפט קמא בפסק דינו, את "כמות האורחים המתאכסנים, אם בכלל, בבית ההארחה הנמצא בסמיכות למקרקעין". אולם, לדעתנו, לאחר שהמצהיר מטעמה של המערערת הצהיר את שהצהיר, היה זה מחובתו של המשיב לחקור את המצהיר על תצהירו ולנסות ולערער את דבריו, למשל על-ידי הוכחת העובדה שבבית ההארחה של המערערת אין מתאכסנים כלל אורחים או שמספרם של אלה כה זעום עד שאין במגרש כדי לתרום תרומה של ממש לפרנסתה. הוא הדבר לגבי הטענות בנוגע למגרש המשחקים. בנסיבות אלה אנו סבורים שהמערערת הוכיחה על-פי נטל ההוכחה הנדרש במשפט אזרחי, שהמקרקעין משמשים לה מקור פרנסה, והיא עומדת על כן בתנאיו של סעיף 3 לחוק הגנת הדייר. ב"כ המשיב טוען, שכל הנושאים האלה נדונו בפסק דינו הקודם של בית המשפט המחוזי ונדחו, ועל כן המערערת מנועה מלשוב ולהעלותם בערעור הנוכחי. גם בית המשפט קמא ציין בהקשר לפרשנותו את סעיף 5(ב) לחוק הגנת הדייר, ש"גם ערכאת הערעור לא מצאה טעות בקביעה זו". איננו מקבלים טענה זו. בית המשפט המחוזי אמנם קבע בפסק דינו הקודם ש"כמעט שלא ניתן לחלוק על נימוקיה של השופטת המלומדת בבית משפט קמא". אולם מדברים כלליים לא ניתן ללמוד על דחיית טענות כאלה או אחרות של המערערת באותו ערעור, ומה גם שהביטוי "כמעט שלא ניתן לחלוק" מלמד על כך שיש ממצאים או מסקנות בפסק הדין שעליהם ניתן בכל זאת לחלוק, ואלה לא הובהרו בפסק הדין. בכל מקרה, בסוגיה שלפנינו ציין בית המשפט המחוזי באותו פסק דין כי "מדובר בשוכר המחזיק בנכס 100 שנה, והשאלה אם על נכס כזה חלים חוקי הגנת הדייר או לא, היא שאלה מסובכת למדי, ומן הראוי שתינתן לשוכר אפשרות מתקבלת על הדעת להעלות את כל טענות ההגנה שלו בהרחבה ולא במסגרת המצומצמת של בקשת רשות להתגונן". משמע, בשאלת תחולת הגנת החוק על המערערת, שהיא השאלה שנדונה בערעור זה, לא ניתן היה, גם לדעתו של בית המשפט המחוזי, לקבל את מסקנתו של בית המשפט קמא באותו הליך. לפיכך לא ניתן לראות באותו פסק דין כפסק דין הדוחה את טענתה של המערערת כי מעמדה במקרקעין הוא של דיירת מוגנת. התוצאה היא שאנו מקבלים את הערעור, מבטלים את פסק דינו של בית המשפט קמא, ודוחים את התביעה. המשיבה תשלם למערערת הוצאותיה, לרבות אגרת המשפט, בהליך זה ובבית המשפט קמא ובנוסף שכ"ט עו"ד בשתי הערכאות בסכום כולל של 30,000 ש"ח בצירוף מע"מ. ירושליםפינוי