שכירות מבנה בגובה נמוך מהמוסכם

קראו את פסק הדין להלן על מנת להרחיב את הידע בנושא שכירות מבנה בגובה נמוך מהמוסכם:

1. בפניי תביעה ותביעה שכנגד.


אין מחלוקת שבין התובעת, שהינה חברה העוסקת במתן שירותי רפואה, ובין הנתבעת נחתם ביום 05/03/1997 הסכם עקרונות - ת2/ לגבי שכירת שטח מהנתבעת בבניין שערי העיר בי-ם ע"י התובעת לצורך הפעלת מרפאה, ובעקבותיו נחתם הסכם שכירות מיום 20/03/1997 (להלן: "ההסכם"), לשכירות המרפאה.

לטענת התובעת, בניגוד לאמור בהסכם העקרונות, לפחות שני שליש מהשטח הוא בגובה נמוך מהמוסכם ואינו מאפשר שימוש מלא בגלריה שבמושכר.

אין מחלוקת שהתובעת משתמשת בגלריה החל מיום 01/04/1998 ומשלמת דמי שכירות בגובה של 24.- דולר למ"ר בגין השטח במושכר מלבד הגלריה.



לטענת התובעת אין עליה לשלם בגין הגלריה, שכן הנתבעת הפרה את התחייבויותיה, תוך הצגת מצג מטעה לגבי הגובה המינימלי של 470 ס"מ לעומת 440 ס"מ בפועל לגבי חלק גדול מהשטח, וכתוצאה מכך הגובה בגלריה הנו נמוך מ190- ס"מ, גורם קשיים בעבודה ואף ספיגת מכות בראש למשתמשים בגלריה.

לטענת התובעת נגרמו לה הפסדי הכנסות עקב כך, כשבנוסף ישנם גם ליקויים במערכת האוורור והאוויר הצח.

לטענת התובעת לאופציה של שכירות הגלריה יש ערך כלכלי כך שהמחיר של 24.- דולר למ"ר כולל גם את האופציה הנ"ל.נ

התובעת מבקשת להכריז על הסכם השכירות כבטל עקב הפרתו, לחייב את הנתבעת לשאת בעלות תיקון והשלמת מערכת האוויר, להכריז כי דמי שכירות ללא הגלריה הם 18.- דולר למ"ר, לפצות את התובעת ולהכריז שהאופציה לא ניתנה מעולם.

התביעה שכנגד המתוקנת מתבססת על הסכם השכירות ועל אי תשלום דמי השכירות בגין הגלריה במשך כל התקופה של השימוש בגלריה המסתכמים ב- 230,589 ש"ח (כולל מע"מ) נכון ליום הגשת התביעה המתוקנת, וכן לחייב את הנתבעים שכנגד להמציא ערבות בנקאית חדשה במקום זו שחולטה כבטוחה להסכם השכירות.

לטענת התובעת שכנגד, משבחרו הנתבעים שכנגד להשתמש בגלריה ומימשו את האופציה שניתנה להם בהסכם, הם צריכים לשאת בתשלום השכירות, כשאין גם ממש בטענות הנתבעים שכנגד לגבי גובה המושכר שנבדק על ידם, כשהם אלו שתכננו את החלוקה הפנימית במושכר.

יש לציין שהנתבע שכנגד מס' 2 ערב אישית לכל התחייבויות הנתבעת מס' 1 עפ"י הסכם השכירות.

2. לאחר ששמעתי את הצדדים ועיינתי במסמכים ובראיות שבתיק, החלטתי לדחות את התביעה ולקבל את התביעה שכנגד, וזאת מן הנימוקים כדלקמן:

א. אני קובע שהנתבעים שכנגד הפרו את הסכם השכירות, מימשו מחד את האופציה שניתנה להם בהסכם השכירות לגבי הגלריה ומאידך מנסים להתחמק מהתשלום הנובע מכך.

דהיינו, הם מבקשים להיות בבחינת: "נהנה ולא חסר", כשהם יכלו להימנע ממימוש אופציה זו של הגלריה.

ב. אני קובע שאמנם חלק מהגובה בשטח המושכר נמוך מ- 4.7 מטר ועומד על כ- 4.43 מטר, אך ראשית נאמר בהסכם שהגובה הנו כ - 4.7 מטר, ושנית הנתבעים שכנגד ראו את המושכר לפני שכירתו ולפני חלוקת השטח של המושכר לשניים, הם ביצעו את המדידות הדרושות להם ואת כל התכנונים, ידעו על כך והביעו את הסכמתם לכך בהתנהגותם בשכירות הנכס, שיפוצו ומימוש האופציה לגבי הגלריה.

ג. גם בהסכם העקרונות - ת2/ נאמר שבמידה ויחליט השוכר להשתמש בגלריה תכין עבורו החברה את השטח ע"פ המפרט הקיים, אך בהתאם למגבלות הגלריה, כשהשטח כבר היה בנוי.

ד. את התוכניות הכינה אדריכלית מטעם הנתבעים שכנגד, ובהתאם לכך בוצעו העבודות בגלריה ע"י התובעת שכנגד תוך אישור הנתבעים שכנגד ו/או האדריכלית מטעמם (שמשום מה לא הובאה לעדות ע"י הנתבעים שכנגד).

ה. דהיינו, הנתבעים שכנגד ידעו הן את המדידות בעין והן לפי התוכניות, והכל נבנה בהתאם לתוכניות ולאישורים שלהם, כשהם אלו שהחליטו איזה גובה יישאר לגלריה, יכלו לתכנן זאת גם אחרת ולעשות חלוקה אחרת כראות עיניהם (לדוגמא הגבהת הגלריה ע"ח הקומה הראשונה).

ו. עפ"י המבוא להסכם השכירות הצהירו הנתבעים שכנגד שהם בדקו את המושכר על כל ההיבטים הרלוונטיים עבורו ומצאו את כל אלה מתאימים לרצונם ולצורכיהם.

בנוסף, בסעיף 6.2 להסכם השכירות נאמר כך: "במידה שהשוכר ישתמש בשטח הגלריה שבמושכר, בין בהסכמת המשכיר ובין שלא בהסכמתו, ישלם השוכר בגין השימוש בגלריה, החל ממועד תחילת השימוש בגלריה בפועל, תוספת לדמי השכירות בסך של 11.- דולר ארה"ב לחודש למ"ר כפי שיחושב לפי השער היציג הידוע במועד תחולת השימוש בגלריה בפועל, והכל בצירוף מע"מ כדין. להסרת ספק, אין באמור לעיל כדי לפטור את השוכר מחובתו לבקש ולקבל הסכמת המשכיר להשתמש בגלריה מראש".

בסעיף 11.2 להסכם נאמר: "למען הסר ספק, ידוע לשוכר כי גובה המושכר היום הנו כ- 4.70 מ"ר וכי גובה זה יפוצל לשניים. גובה השטחים לפני הפיצול (גלריה+משרדים) ייעשה בתיאום עם השוכר, ובכפוף לאישור אדריכל המשכיר" (סעיף דומה, למעט "בכפוף לאישור אדריכל המשכיר". מצוי בהסכם העקרונות - ת2/).

אני קובע כי מדובר באופציה שניתנה לנתבעים שכנגד, שבתחילה בחרו לא לממש אותה מייד עם תחילת תקופת השכירות ובשלב מסוים החליטו לממש אופציה זו מחד ולא לשלם בגינה מאידך, במקום שלא לעשות בה שימוש ולא לשלם עבורה או לבקש לעזוב את המושכר.

ז. בנוסף, במעמד מסירת החזקה נעשה פרוטוקול מסירה שבו נרשמו הליקויים והפגמים שבמושכר (נספח ד' לנ11/ שגב' ליסה אישרה בחקירתה שהדברים נרשמו לאחר בדיקה) במעמד נציגת הנתבעים שכנגד (גב' ליסה פטרושקה), ולא נאמר דבר על נושא גובה הגלריה, כשהפעם הראשונה שהועלתה טענה ע"י הנתבעים שכנגד בקשר לגובה הגלריה הייתה במחצית שנת 1998, וזאת רק לאחר שהנתבעים שכנגד נדרשו ע"י התובעת שכנגד לשלם דמי שכירות בגין השימוש בגלריה (כעולה מנספחים ה'1 וה'2 לנ11/).

ח. אני קובע כי הנתבעים שכנגד משתמשים בגלריה בהתאם לצורכיהם, כמקור להכנסה כספית ולרווחים של הפעולות המתבצעות באותה גלריה.

אני דוחה את טענות הנתבעים שכנגד לגבי מערכת האוויר הצח והאוורור, שלא הוכחו כלל ועיקר, כשהעבודות נעשו בפיקוח ו/או אישור של הנתבעים שכנגד ו/או האנשים המקצועיים מטעמם.

אני גם דוחה את טענות הנתבעים שכנגד לגבי הפרשנות של האופציה שניתנה להם בהסכם השכירות ומקבל את עדותו של מר שולפנדרי לגבי שיקולי התובעת שכנגד במתן האופציה לגלריה במחיר שניתן (11 דולר למ"ר), שכן אף אחד אחר לא יכול לעשות שימוש בגלריה חוץ מהנתבעים שכנגד ושזה היה כדאי לתובעת שכנגד להשקיע לעתיד בנכס ולבצע את הגלריה ולהשכירה במחיר זה (ראה עמ' 28 לפרוטוקול מיום 20/03/2000).
אני מעדיף את גרסתו העובדתית של מר שולפנדרי על פני גרסתו של מר מינצר בעניין זה.

ט. בגרסת התובעת שכנגד תומכים גם נספח ג' לנ11/, וכן נ5/ שמהווה למעשה הודאת בעל דין שבו מפרט הנתבע שכנגד מס' 2 ביום 23/09/1997 שהגלריה אינה בשימוש ויש להתייחס אליה כאל שטח שבו קיימת אופציה להקמת גלריה שעדיין לא מושכרת, ו"עם התחלת השימוש בשטח הגלריה נשלם גם בגין שטח זה", ואינני מקבל את הסבריו של הנתבע שכנגד מס' 2 שמדובר רק בתשלום דמי ניהול, וגם אם כן - מדוע לשלם רק דמי ניהול ולא דמי שכירות?

י. אני דוחה את הטענות של הנתבעים שכנגד לגבי מעשי המרמה והקנוניה של התובעת שכנגד, תוך העלמת פרטים ונתונים ובביצוע מדידה מטעה, וקובע שהיה מדובר בטעות בתום לב בביצוע המדידה של המומחה מר לזר.

אני גם דוחה את טענות הנתבעים שכנגד לגבי נסיבות חתימת הסכם השכירות וקובע שהסכם זה מחייב, כשהנתבע שכנגד מס' 2 עושה רושם של אדם המתמצא היטב בעסקים ואף בעניינים משפטיים, למרות שאינו עו"ד.

יא. האדריכלית של הנתבעים שכנגד ביקרה מספר פעמים בנכס ואף שונה התכנון של מיזוג האוויר בעקבות שיחה עם המהנדס של התובעת שכנגד (ראה נ7/), והאדריכלית אף נתנה הערכתה (ראה נ8/), כשכאמור היא לא נתנה עדות מטעם הנתבעים שכנגד.
אני דוחה גם את טענות הנתבעים שכנגד לגבי תשלום של 18.- דולר עבור השכירות ו6- דולר עבור האופציה להשתמש בגלריה, טענה בניגוד להסכם השכירות ובניגוד לראיות שנשמעו בפניי.

יב. אני מקבל את גרסתו של מר קמפניינו אבנר לגבי עריכת פרוטוקול המסירה כמפורט בנ9/ ובעדות בביהמ"ש, ושהוא לא העלה את נושא התקרה על הכתב כי זה לא נאמר לו ע"י גב' ליסה, שהינה נציגתם של הנתבעים שכנגד לכל דבר ועניין, וכן מקבל את עדותו לגבי נושא האוורור.

אני קובע כי הנתבעים שכנגד בחרו שלא לבקש לעזוב את המושכר, להשתמש בגלריה ולא לשלם דמי שכירות.

3. מכל הנסיבות הללו אני דוחה את התביעה ומקבל את התביעה שכנגד.

אני מחייב את הנתבעים שכנגד ביחד ולחוד לשלם לתובעת שכנגד סך של 230,589.- ש"ח (כולל מע"מ) בצירוף הפרשי הצמדה וריבית כדין מיום הגשת התביעה המתוקנת ביום 14/06/1999 ועד לתשלום המלא בפועל.

כן, אני מחייב את הנתבעים שכנגד להפקיד ערבות בנקאית בידי התובעת שכנגד כאמור בסעיף 14 להסכם השכירות.

בנוסף, אני מחייב את הנתבעים שכנגד לשלם לתובעת שכנגד הוצאות משפט ושכ"ט עו"ד בסך של 15,000.- ש"ח בתוספת מע"מ כדין.



לתיאום פגישה עם עורך דין חייגו: 077-4008177




נושאים רלוונטיים נוספים

  1. סוגי שכירות

  2. ערב או שוכר ?

  3. חובת המשכיר לתקן

  4. הפרת מטרת השכירות

  5. שינוים במושכר מזגן

  6. העברת זכויות שכירות

  7. נטישת דירה בשכירות

  8. העברת שכירות מוגנת

  9. הזנחת דירה בשכירות

  10. קיצור תקופת השכירות

  11. שינויים נרחבים במושכר

  12. שיפוצים בשכירות מוגנת

  13. הרכב בית הדין לשכירות

  14. שיעבוד שכירות במשכנתא

  15. הפרת תנאי שכירות מוגנת

  16. ביצוע שינויים יסודיים במושכר

  17. הסכם להעברת שכירות בחנות

  18. החזר השקעה בנכס בשכירות

  19. כמה עולה שכירות ברחובות ?

  20. זכות סירוב ראשונה בשכירות

  21. נזקים לגינה בבית בשכירות

  22. הסכם תיווך שכירות מסחרית

  23. גרימת נזקים לדירה בשכירות

  24. השארת נזקים בדירה בשכירות

  25. תביעה בגין דמי שכירות מזנון

  26. שכירות משרד לתקופת ניסיון

  27. השארת לכלוך בדירה בשכירות

  28. שכירות משנה בעסק ללא רשות

  29. שינוי מטרת השכירות ללא הסכמה

  30. שכירות קצרת מועד תשלום ארנונה

  31. תביעה גין נזקים למושכר בית פרטי

  32. עזיבה פתאומית של דירה בשכירות

  33. ניהול עסק בדירת מגורים בשכירות

  34. גניבת כסף מזומן מדירה בשכירות

  35. זכאות עולים חדשים לשכירות דירה

  36. שכירות מבנה בגובה נמוך מהמוסכם

  37. פיצוי על נזקים לשוכרי יחידת דיור

  38. תביעה בגין עסקאות שכירות של רכבים

  39. טענת שכירות דירה לא ראויה למגורים

  40. תביעה בגין דמי שכירות במבנה תעשייה

  41. זכויות המשכיר לשנות את דמי השכירות

  42. איחור בהחזרת מפתחות דירה בשכירות

  43. שכירות מרתף לצורכי משרד ללא היתר

  44. תשלום הבעל על דירה בשכירות לגרושה

  45. פיצוי על איחורבפינוי דירה בשכירות

  46. חישוב חוב שכירות עבר בדיירות מוגנת

  47. תביעה ותביעה שכנגד ביחסים בין שוכרים

  48. ההבדל בין השכרת משנה להעברת השכירות

  49. הפרת הבטחה לשכירות דירה לשנה נוספת

  50. בקשה להחלפת דיירים בבית הדין לשכירות

  51. החלפת מחזיקים - ארנונה דירה בשכירות

  52. ניקוי מרצפות דירה בשכירות ע''י השוכר

  53. שהייה בלתי רצופה לעיתים נדירות במושכר

  54. האם מותר לפנות דייר שלא משלם שכר דירה ?

  55. הגשת תביעה נגד שוכר דירה שחזרו לו הצ'קים

  56. בקרת נזקים בדירה לקראת סיום תקופת השכירות

  57. תביעה של שוכר בשכירות מוגנת נגד בעל הבית

  58. תביעה כספית בגין נזקים שלא תוקנו בדירה בשכירות

  59. ניכוי הוצאות השקעה בנכס לאחר סיום תקופת השכירות

  60. תביעה נגד שוכר בטענה כי ההסכם אוסר על שכירות משנה

  61. הכחשת טענה כי מצבו של המושכר היה טוב בתחילת השכירות

  62. האם יש חוק שמחייב את בעל הדירה לתקן פגמים בדירה שכורה ?

  63. תביעה: בסיום תקופת השכירות המחסן נמצא פרוץ ותכולתו נעלמה

  64. עזיבת דירה שכורה לפני הזמן בגלל סירוב המשכיר לתקן מדרגות כניסה

  65. עזיבת דירה בשכירות ללא הודעה מוקדמת מבלי לשלם שכר דירה וחשבונות

  66. תביעה בגין נזקים של בעל דירה כנגד הדיירים אשר גרו בדירה בשכירות במשך 5 שנים

  67. שאלות ותשובות

רקע תחתון



שעות הפעילות: ימים א'-ה': 19:00 - 8:30
                           יום ו' : 14:00 - 10:00

טלפון: 077-4008177
פקס: 153-77-4008177

דואר אלקטרוני: office@fridman-adv.com

Google+



רקע תחתון