תכנון לגליזציה למבנה קיים

השאלה שנותרה לבירור הינה העלויות ששולמו על ידי התובעים עבור האדריכלית הנוספת? האם על הנתבעים להשיב לתובעים את עלות שכר טרחתה של האדריכלית הנוספת ו/או סכום אחר כלשהו מתוך הסכום שנגבה על ידי הנתבעים?


קראו את פסק הדין להלן על מנת להרחיב את הידע בנושא תכנון לגליזציה למבנה קיים:

התובעים שכרו את שירותיהם של הנתבעים לצורך תכנון לגליזציה למבנה קיים (משטח יציאה מקומה א') שבבעלות התובעים.

הסכמות הצדדים גבי השירות הנ"ל הועלו על הכתב וביום 18.08.08 חתמו על זיכרון דברים ולפיו, הנתבעת 1 (למותר לציין, כי הנתבע 2 הינו אדריכל במקצועו הנמנה על עובדי הנתבעת 1) התחייבה למסור לתובע 1 סט תוכניות הגשה אשר יוגשו לוועדה לתכנון ובניה חוף הכרמל, כאשר סט זה כלל את התוכניות שלהלן: תוכניות הגשה לוועדה בקנ"מ 1:100, תוכנית פיתוח, חישובים סטטיים ואישור קונסטרוקטור למצב קיים, ותוכנית מדידה.

עלות ביצוע עבודת התכנון המפורטת לעיל עמדה על סך 4,750$ לפני מע"מ. מחיר זה כלל את עלות המדידה אך לא כלל פלוטים.

התובעים שילמו לנתבעת את מלוא התמורה על פי זיכרון הדברים, כאשר לטענת התובעים הם שילמו את מלוא התמורה ביום 21.08.08. מנגד, הנתבעים טענו, כי מחצית התמורה שולמה ביום 21.08.08, והמחצית השנייה שולמה בשתי המחאות דחויות, כשמועד פירעונן היה בחודשים ספטמבר ואוקטובר. עיון בנספח ב'1 לכתב התביעה מראה בעליל כי הסכום לא שולם במלואו ביום 21.08.08 כטענת התובעים.

הנתבעת 1 הכינה את כל התוכניות שהתחייבה להכינן על פי זיכרון הדברים, כאשר לטענת התובעים התוכניות הוכנו ביום 15.09.08 והוגשו לוועדה המקומית חוף הכרמל בחודש מרץ 2009. מנגד, הנתבעים טענו, כי התוכניות הוכנו ביום 14.09.08 והוגשו לוועדה ביום 15.09.08, וכי מכל מקום, בין הצדדים לא הוסכם על לוח זמנים כלשהו.

מנספח ג' לכתב התביעה לא ניתן ללמוד מאומה על מועד הגשת הבקשה לוועדה. אך הבקשה עצמה (נספח ג'1 לכתב התביעה, נושאת תאריך 15.09.08 (אמנם, הצילום הינו חלקי ולא ניתן לראות את התאריך הרשום במלואו. בנספח רואים תאריך לא שלם: "5.09.08". אך, סביר להניח כי מועד מילוי הבקשה הינו 15.09.08 כפי שנטען על ידי הנתבעים). גם מנספח זה לא ניתן ללמוד על מועד מסירת הבקשה לוועדה המקומית, וזאת להבדיל ממועד עריכת הבקשה.

מה שכן, הפרסום שנעשה בטרם התכנסות הוועדה היה ביום 22.08.09 והוועדה התכנסה ביום 21.12.09, וזאת לאחר שכבר התקיים דיון בבקשת התובעים בישיבת הוועדה לתכנון ובניה שהתקיימה ביום 16.11.09 (ראו: נספח ג' לכתב התביעה).

בהנחה כי התוכניות הוגשו לוועדה רק בחודש מרץ 2009 ולא בחודש ספטמבר 2008, אזי עולה השאלה: האם מדובר בהפרה של תנאי זיכרון הדברים? דומה, שהתשובה לשאלות הנ"ל הינה בשלילה. הנתבעים לא התחייבו ללוח זמנים כלשהו וזיכרון הדברים מדבר בעד עצמו ואין זכר לקביעת מועד אחרון כלשהו להגשת התוכניות.

בהנחה שהתוכניות הוגשו לוועדה המקומית רק בחודש מרץ 2009, האם מדובר באיחור שאינו סביר? לא ברי מדוע לקח לנתבעים ששה חודשים להגיש את התוכניות לוועדה המקומית. אך, מכל מקום, לא הוכח מה הנזק שנגרם לתובעים כתוצאה מאיחור זה. התוכניות שהוגשו על ידי הנתבעים לוועדה המקומית נתקלו בהתנגדות שהוגשה על ידי שכנתם של התובעים. התובעים לא טענו ולא הוכיחו, כי אם הדיון בוועדה היה מתקיים במועד מוקדם יותר, אזי אותה שכנה לא הייתה מתנגדת לתוכנית.

לא זו אף זו: כעולה מעדויותיהם של הנתבע 2 ושל נציג הנתבעת, מר יוסי מימון, סביר יותר להניח כי התוכניות הוגשו עוד לפני חודש מרץ 2009 (ראו: עמ' 2 לפרוטוקול הדיון, שורות 24-31). שכן, על פי עדויותיהם של הנ"ל, כבר בחודש מרץ 2009 נודע להם על קיומה של בעיה עם השכנה של התובעים, ולכן, הוגשה בקשה על ידי הנתבעים בהתאם לתקנה 2ב' לתקנות התכנון והבניה (בקשה להיתר, תנאיו ואגרות), תש"ל-1970. עדויות אלו לא נסתרו כלל וכלל על ידי התובעים. העיכוב בקידום התוכניות שהוגשו על ידי הנתבעים נבע מסיבות שאינן תלויות בנתבעים. הוועדה דרשה מהתובעים להחתים את השכנה שהתנגדה לבקשתם. סירובה של השכנה לחתום על התוכנית הוא זה שגרם לעיכוב ומכאן, הנתבעים יזמו הליכים מכוח תקנה 2ב' הנ"ל. זאת ועוד, נציג הנתבעים, מר יוסי מימון העיד, כי השכנה דרשה מהתובעים כסף על מנת שתסכים לחתום על התוכנית וכאן נעצר טיפול הנתבעים בהמשך ההליכים (ראו: עמ' 1 לפרוטוקול, שורות 23-24). דברים אלה לא נסתרו על ידי התובעים ושתיקתם בעניין זה תומכת בעדותו של נציג הנתבעים.

התובעים טענו, כי אם היו יודעים מוקדם יותר על קיומה של התנגדות מצד השכנה, אזי הם היו מחפשים פתרון אחר והיו חוסכים את כל המהלך של וועדת העררים, והיו חוסכים בהוצאות שנגרמו להם לצורך הטיפול בעניין, לא היו שוכרים שירותיהם של עורך דין, אדריכל נוסף וכיו"ב. טענתם זו של הנתבעים אינה עומדת בקנה אחד עם הדברים שנאמרו במהלך עדויותיהם בפניי. התובעת העידה בפניי כדלקמן: " הוועדה לא מחקה לגמרי את בקשתנו, אך היא אישרה לנו משהו שטכנית אי אפשר היה לצאת למרפסת מתוך הדירה ואז אנו התייעצנו עם אותה אדריכלית נוספת. היו לנו כל מיני הצעות פשרה של מה לעשות חלופי, היא ניגשה למועצה וניסתה לדבר עם האנשים שהיו בוועדה, האם אפשר לעשות שם בלי ללכת לוועדת ערר, היא קיבלה תשובה שלילית וגם לשם הלכנו" (ראו: עמ' 3 לפרוטוקול הדיון, שורות 12-18). עינינו הרואות, כי גם האדריכלית הנוספת ניסתה למצוא פתרונות דרך המועצה האזורית והדבר לא צלח. זאת ועוד, אם התובעים היו מוכנים לפתור את הבעיה על ידי שינוי התוכנית המקורית, אזי מדוע לא עשו כן בטרם פנו לוועדת עררים?! הרי בשלב זה הם כבר ידעו כי התוכנית המקורית לא אושרה עקב התנגדותה של השכנה וכבר ידעו כי הוועדה המקומית דרשה מהם לצמצם את שטח המרפסת. אזי מדוע בכל זאת, התובעים המשיכו בהליכי הערר? התשובה לכך הינה פשוטה: התובעים היו מעוניינים בהעברת התוכנית המקורית או לכל היותר בשטח גדול יותר מהשטח שנקבע על ידי הוועדה המקומית, ומכאן הם פנו לוועדת העררים שלמעשה קיבלה את עררם באופן חלקי. למותר לציין עוד, כי הפתרון של שינוי התוכנית על ידי הקטנת השטח במימדים שנקבעו על ידי וועדת העררים, זה היה פתרון שנכפה על התובעים בוועדת העררים, ואז לא היה בפניהם מנוס משינוי התוכניות שהוגשו על ידי הנתבעים. תימוכין למסקנה זו ניתן למצוא בטענתם של התובעים שבסעיף 6 לכתב תביעתם, שם הם טוענים במפורש כי: בקשתם לבנייה של משטח היציאה בגודל המבוקש נדחתה על ידי הוועדה המקומית, וכל מה שהותר הוא חלק קטן ביותר – שאינו יכול להועיל בדבר. (ההדגשה שלי נ.ע הח"מ ואינה במקור).

התובעים טענו עוד, כי היה על הנתבע 2 ללוותם בדיוני הוועדה המקומית. אף התחייבות זו אין לה כל זכר בזיכרון הדברים. לא זו אף זו: גם אם אצא מתוך הנחה כי היה על הנתבע 2 להשתתף בישיבת הוועדה המקומית שדחתה את בקשתם, לא הוכח על ידי התובעים, כי השתתפותו של הנתבע 2 בישיבת הוועדה הייתה משנה את התוצאה ו/או כי השתתפותו הייתה מובילה להתנהלות הדיון בבקשת התובעים במסלול שונה מהמסלול שהתנהל בפועל.

מהמקובץ לעיל, לא מצאתי כל ממש בטענות התובעים באשר לגרירתם להליכי הערר עקב אי השתתפותם של הנתבעים בישיבת הוועדה המקומית שדנה בבקשתם ו/או עקב אי ידיעתם אודות התנגדות השכנה לתוכנית שהוגשה על ידי הנתבעים. יודגש, כי התובעים ביקשו לגליזציה למשטח יציאה שכבר היה קיים ובנוי, ומכאן, ברי כי היו מעוניינים בהכשרת המצב הקיים.

השאלה היחידה שנותרה לבירור הינה העלויות ששולמו על ידי התובעים עבור האדריכלית הנוספת? האם על הנתבעים להשיב לתובעים את עלות שכר טרחתה של האדריכלית הנוספת ו/או סכום אחר כלשהו מתוך הסכום שנגבה על ידי הנתבעים?

התובעים טענו, כי הם נאלצו לפנות לאדריכלית נוספת משלא הצליחו לתקשר עם הנתבעים. מנגד, הנתבעים טענו, כי הם השלימו את העבודה שהתחייבו לעשותה על פי זיכרון הדברים. הוועדה המקומית דחתה את התוכנית ולא אישרה אותה ולמעשה, היה צורך בעריכת תוכנית חדשה ולא ביצוע תיקונים על התוכנית שהוגשה. התובעים בעצמם אישרו את דברי הנתבעים, וציינו כי האדריכלית הנוספת הכינה תוכנית חדשה. אם כי, לטענתם מדובר בתוכנית שתאמה ב- 90% לתוכנית המקורית שהוכנה על ידי הנתבעים. לטענת התובעים, אם הייתה תקשורת ראויה בין התובעים לנתבעים ואם הנתבעים היו משיבים לפניות התובעים, הם לא היו פונים לאדריכלית הנוספת, ודי היה בביצוע תיקונים לתוכנית המקורית והדבר היה חוסך להם את ההוצאות עבור האדריכלית הנוספת. הנתבעים טענו, כי התובעים היו מעוניינים לפנות לאדריכלית נוספת ללא קשר לבעיות התקשורת הנטענות על ידם. הנתבעים טענו עוד, כי אם הייתה בעיית תקשורת עם התובעים, אזי כיצד זה מתיישב עם העובדה כי האדריכלית הנוספת כן תקשרה עם הנתבעים והנתבעים שיתפו איתה פעולה ומסרו לה את הדיסק של התוכנית שהכינו?!

עיון בזיכרון הדברים מראה בעליל, כי הנתבעים התחייבו למסור לתובעים סט תוכניות כמפורט בזיכרון הדברים. תוכניות אלו נעשו על ידי הנתבעים והוגשו לוועדה המקומית. בכך, ניתן לראות כי הנתבעים יצאו ידי חובתם על פי זיכרון הדברים. הנתבעים לא התחייבו ואין ביכולתם להתחייב להעברת התוכנית בפני הוועדה. התוכנית מוגשת לוועדה המקומית לצורך קבלת היתר. הוועדה המקומית היא הגוף היחיד המוסמך ליתן את ההיתר וכל מה שהתחייבו הנתבעים זה הכנת והגשת התוכניות לוועדה, ואין כל חולק כי מלאכתם זו נעשתה.

האם הנתבעים היו חייבים לבצע תיקונים על גבי התוכנית המקורית על מנת להכשירה בפני הוועדה? כעיקרון, ברי כי במסגרת התמורה ששולמה לנתבעים, ובמידה והיה צורך בביצוע תיקונים כלשהם בתוכנית, אזי מחובתם של הנתבעים לבצע את התיקונים הנדרשים ללא כל תשלום. הנתבעים בעצמם לא חלקו על כך. אלא מאי? הנתבעים טענו, כי במקרה הנדון לא נדרשו תיקונים כלשהם לתוכנית. התוכנית נפסלה על ידי הוועדה המקומית והיה צורך בעריכת תוכנית חדשה ועל כן, אין להטיל עליהם חיוב כלשהו בגין עריכת אותה תוכנית חדשה. מנגד, התובעים טענו, כי התוכנית החדשה תאמה ב 90% לתוכנית המקורית שנערכה על ידי הנתבעים. טענה זו לא הוכחשה על ידי הנתבעים. טענה זו אף נתמכה בהחלטת וועדת הערר ממנה ניתן ללמוד כי הוועדה ביקשה לצמצם את השטח על פי התוכנית שביצעו הנתבעים אך בהיקף קטן יותר ממה שנדרש על ידי הוועדה המקומית. טענה זו נתמכה אף על ידי הנתבעים עצמם שטענו בסעיף 6 לכתב ההגנה, כי הם המליצו לתובעים מלכתחילה להקטין את שטח המרפסת על מנת להגביר את סיכויי קבלת ההיתר. מכאן, ברי כי אם התובעים היו מצליחים להשיג את הנתבעים בטרם פנייתם לאדריכלית הנוספת, אזי הדבר היה חוסך להם בעלויות פנייתם לאדריכלית הנוספת והקטנת השטח על פי התוכנית המקורית הייתה מתבצעת על ידי הנתבעים ללא כל תוספת מחיר. אך, השאלה המחייבת הכרעה בהקשר זה היא: האם אכן התובעים פנו לנתבעים ופניותיהם לא נענו? הנתבעים כפרו מכל וכל בטענות התובעים בדבר קשיי התקשורת כאשר בעדותו בפניי נציג הנתבעים הודה כי היה חוסר תקשורת בין התובעים לבין משרדו (ראו: עמ' 1 לפרוטוקול הדיון, שורות 17-18).

אמנם, לא ניתן לשלול שהתובעים פנו לאדריכלית הנוספת לצורך קבלת ייעוץ נוסף (ראו: עמ' 3 לפרוטוקול הדיון, שורות 13-14). יחד עם זאת, לא ניתן להתעלם מקשיי התקשורת בין הצדדים, דבר שהביא את התובעים לגבש את החלטתם לפנות לאדריכלית הנוספת.

לאחר איזון בין השיקולים הנ"ל שהביאו לפניית התובעים לאדריכלית הנוספת, מצאתי לנכון להעמיד את גובה הסכום שעל הנתבעת 1 להשיבו לידי התובעים על סך של 4,000 ₪.

לאור האמור לעיל, הנני מקבלת את התביעה באופן חלקי בלבד ומחייבת את הנתבעת 1 לשלם לתובעים סך של 4,000 ₪.

הסכום הנ"ל ישולם תוך 30 יום מהיום, אחרת ישא הפרשי הצמדה וריבית כחוק מהיום ועד התשלום המלא בפועל.

התביעה כנגד הנתבע 2 נדחית עקב העדר יריבות בינו לבין התובעים. הנתבע 2 עבד אצל הנתבעת 1 וההתקשרות הייתה בין התובע לבין הנתבעת 1, כאשר הנתבע 2 ביצע עבודתו עבור הנתבעת 1.

הוצאות התובעים מתקזזות מול הוצאות הנתבע 2.



לתיאום פגישה עם עורך דין חייגו: 077-4008177




נושאים רלוונטיים נוספים

  1. בקשה להגדלת שיפוע גג

  2. תכנון חזיתות בניינים

  3. בקשה לתוספת חדרים בדירה

  4. מטרת חוק התכנון והבניה

  5. סעיף 78 לחוק התכנון והבניה

  6. סעיף 152 לחוק התכנון והבניה

  7. סעיף 151 לחוק התכנון והבניה

  8. חזקת החפות בדיני תכנון ובניה

  9. תיקון 84 לחוק התכנון והבניה

  10. סעיף 111 לחוק התכנון והבניה

  11. תכנון לגליזציה למבנה קיים

  12. סעיף 204 לחוק התכנון והבניה

  13. אי תכנון מקרקעין במשך זמן רב

  14. תקנה 5 לתקנות התכנון והבניה

  15. תיקון 43 לחוק התכנון והבניה

  16. סעיפים 77,78 ללחוק התכנון והבניה

  17. הגדרת "דירות נופש" (תכנון ובניה)

  18. פסיקת הוצאות בועדת ערר לתכנון ובניה

  19. בקשה לתוספת מדרגות חירום למבנה תעשייה

  20. בקשה להקמת מתקן טיהור שפכים בשטח מפעל

  21. בקשה לתוספת יחידת דיור קוטג' לבית קיים

  22. איחור בהגשת ערר לפי חוק התכנון והבנייה

  23. בקשה לתוספת חדר על הגג בבית מגורים משותף קיים

  24. מחיקת ערר לועדת תכנון ובניה בגלל איחור בהגשתו

  25. נטל ההוכחה בתביעה מכוח סעיף 197 לחוק התכנון והבניה

  26. הפטור בסעיף 19(ג) לתוספת השלישית לחוק התכנון והבניה

  27. שתי החלטות "סותרות" של ועדת ערר מחוזית לתכנון ובניה

  28. בקשה להתיר החלפת שער נגרר לשער מתרומם ושינוי מיקום השער

  29. בקשה לפירוק גגון ליצירת גישה לחניה וסגירתה של חניה קיימת

  30. בקשה לקבלת מידע תכנוני לפי סעיף 119א לחוק התכנון והבניה

  31. פטור לפי סעיף 19 (ג) (1) לתוספת השלישית לחוק התכנון והבניה

  32. ערר על החלטת הועדה המקומית לתכנון ובניה רמלה שלא לאשר תצ"ר

  33. ערר על החלטת הועדה המקומית לתכנון ובניה לחזור להחלטה קודמת

  34. ערר על החלטת הועדה המקומית לתכנון ובניה טייבה להפקיד תכנית

  35. הזדמנות להגיש התנגדות מכוח תקנות 2ב-2ג לתקנות התכנון והבניה

  36. אופן חישוב שטחי הבניה בדין הישראלי מוסדר בתקנות התכנון והבניה

  37. בקשה להקמת גשרון כניסה המחבר דירה עם רחוב בשל הפרש מפלסים גדול

  38. מי רשאי להגיש תביעת פיצויים לפי סעיף 197 לחוק התכנון והבניה ?

  39. עתירה מנהלית לביטול החלטות ועדת המשנה והועדה המחוזית לתכנון ובנייה

  40. פטור מהיטל השבחה לפי סעיף 19(ג)(1) לתוספת השלישית לחוק התכנון והבנייה

  41. עתירה מנהלית לצירוף חבר נוסף מסיעות האופוזיציה לוועדת המשנה לתכנון ובנייה

  42. ערר על החלטת הועדה המקומית לתכנון ובניה להוריד מסדר היום בקשה לבנות בית מגורים

  43. עתירה מנהלית נגד החלטת הועדה המחוזית לתכנון ובניה לדחות את התנגדות העותר לתכנית

  44. ערר על העדר החלטת הועדה המקומית לתכנון ובניה לחידוש החלטה ליתן היתר לבקשה לשינויים

  45. עתירה לביטול החלטת יו"ר הוועדה המחוזית לתכנון ובניה שבה נדחתה בקשת העותרים למתן רשות ערר

  46. שאלות ותשובות

רקע תחתון



שעות הפעילות: ימים א'-ה': 19:00 - 8:30
                           יום ו' : 14:00 - 10:00

טלפון: 077-4008177
פקס: 153-77-4008177

דואר אלקטרוני: office@fridman-adv.com

Google+



רקע תחתון