בעלות על קרקע לפני איחוד וחלוקה

בית המשפט ציין כי אינו יכול להעניק למבקשים את הסעד המבוקש בעתירתם בתובענה הואיל ואין אפשרות לתת הצהרה שמשמעותה רישום יחידת קרקע שאינה "חלקה" על פי נוהלי הרישום. המשמעות היא שרק לאחר השלמת רישום האיחוד והחלוקה מחדש שעל פיו נוצר "המגרש" ולאחר שיינתן מספר חלקה למגרש, תחול על המשיב החובה להעביר את הבעלות על החלקה על שם המבקשים. קראו את פסק הדין להלן על מנת להרחיב את הידע בנושא בעלות על קרקע לפני איחוד וחלוקה: בתובענה זו, בהמרצת פתיחה, עותרים המבקשים ליתן פסק דין הצהרתי שהמבקשים זכאים להרשם כבעלים במקרקעין הידועים כמגרש 2157(להלן:נ"המגרש") על פי תכנית מפורטת מס' 2572המכונה "מיתחם, כיכר השעון ביפו" בשטח כ - 560, 1מ"ר ברח' בית האשל מס' 9ביפו וכי זכותם כוללת את מלוא זכויות הבנייה על פי התכנית. העובדות והמחלוקת: המבקשים, אריה ועמירם בריט (המבקשים 2ו - 3), הם בניו של טוביה בריט (המבקש 1). המבקשים 2ו- 3הינם הבעלים הרשומים והמחזיקים של החלקה 59בגוש 7071שהיא חלק מהמגרש. המבקש 1החזיק כדייר מוגן החל מסוף 1957בחלקי חלקות 56ו - 57בגוש 7071, החלקים הנותרים הוחזקו על ידי אחרים. ביום 15.11.83נחתם הסכם מכר בין המשיב (מינהל מקרקעי ישראל) לבין המבקשים והמנוחה שרה בריט ז"ל (אשת המבקש 1ואמם של המבקשים 2ו- .3שלושה המבקשים הינם יורשיה של המנוחה, שרה בריט ז"ל (להלן: "המנוחה" ). על פי ההסכם מכר המינהל למבקשים (ולמנוחה) את הבעלות באותם חלקים בחלקות 56ו - 57בגוש 7071שבהם החזיק המבקש 1כדייר. בכותרת של ההסכם (נספח א' לתובענה), רשום התאריך 19.2.84, אולם ליד החתימות בעמ' 2של ההסכם רשום .15.11.1983זכות הבעלות של המבקשים מכוח הוראות הסכם המכר לא נרשמה עד היום על שם המבקשים. חלקה 59והחלקים בחלקות 56ו - 57שנמכרו למשיבים על פי הסכם המכר מהווים ביחד מגרש אחד שעליו מבנים שונים ושבו היה ממוקם מפעל של המבקשים. המגרש היה ידוע בעבר כחלקה .110עובדה זו שמדובר במה שהיה בפועל מגרש אחד, אני קובעת בהסתמך על הראיות המקובלות עלי ועל מראה עיני בביקורי במקום (ביום 21.12.98). ביום 22.5.95 פורסמה בילקוט הפרסומים 4306התכנית שהוכנה ביוזמת המשיב. "התכנית" קבעה בתחומה מגרשי בנייה ובין היתר יועד למבקשים בתכנית מגרש בנייה נפרד שמספרו 2157(להלן:נ"המגרש") שנוצר כתוצאה מאיחוד של השטחים שהיו בחזקתם ובבעלותם של המבקשים כמפורט לעיל, דהיינו חלקה 59הרשומה על שם המבקשים 1 2- 3והחלקים בחלקות 56ו - 57שנרכשו על פי הסכם המכר. על המגרש ניתן לבנות בנפרד מהבנייה על יתר המגרשים הכלולים בתכנית וללא תלות ביחידות בחלקה 59שבחזקתם ובבעלותם של אחרים. החלוקה החדשה של החלקות על פי התכנית הנזכרת טרם נרשמה בלשכת רישום המקרקעין. עובדה זו אין בה כדי לעכב תכנון הבנייה על המגרש וקבלת היתר לבנייה, אולם הואיל ורשות הפיתוח המיוצגת על ידי המשיב רשומה כבעלים של החלקים בחלקות 56ו - 57נדרשו המשיבים להמציא את חתימת המשיב על בקשת ההיתר. המשיב סרב ומסרב להסכים לבקשת ההיתר, משום שלטענת נציגו (נכסי אריאל בע"מ), המשיבים לא רכשו את זכויות הבנייה מכוח הסכם המכר. לפי שיטתו של המשיב, החלקות 56ו - 57הם בבחינת בית משותף המוחזק על ידי שותפים שונים. אין דומה מכירת חלק ממקרקעין למכירת יחידת מקרקעין (חלקה) שלמה. בעניננו (כך טוען המשיב), הוא מכר על פי הסכם המכר יחידות בבית משותף . מכירה כזו מותירה בידי הבעלים את זכויות הבנייה. המשיב מוסיף כי על פי ההסכם זכאים המבקשים לרישום זכויותיהם במסגרת רישום צו בתים משותפים. אין המבקשים זכאים לרישום זכויות במגרש במנותק מיתר חלקי המבנה, לפיכך על המבקשים לשלם למשיב דמי הסכמה לפי המקובל במינהל בעד הזכות לבנות על המגרש. המחלוקת בין הצדדים סבה גם על פירוש ההוראות שבהסכם המכר. הסכם המכר - המשיב טוען כי בהסכם המכר מוזכר מספר פעמים כי מדובר בבית משותף ובמכירת דירה בבית משותף. עובדה היא שהמשיב מכר באותן שתי חלקות 56ו - 57יחידות שונות לאחרים. לטענת המשיב, אין להוציא את הכתוב בהסכם המכר מפשוטו. אני דוחה את הפירוש שנותן המשיב להסכם המכר. נכון שפקידי המשיב שטיפלו בעיסקה השתמשו בטופס מוכן שהמשיב הועיד למכירת דירה בבית משותף, אך המחיקות והתוספות שבהסכם המכר אינן מותירות כל ספק לגבי כוונת הצדדים. בפיסקה במבוא שם היה כתוב במקור: "והואיל והרוכש מצהיר כי הוא מחזיק בדירה בבית משותף ומתגורר בה". נמחקו ארבע המילים האחרונות ובמקומן נרשם: "מחזיק במבנים וקרקע". בפיסקה במבוא שם היה כתוב במקור : "והואיל וברצון הרוכש לרכוש מאת המוכר את הדירה המותחמת. . " נמחקה המילה "הדירה" ונרשם "המבנים והקרקע" ובהמשך נכתב להלן "הדירה" הווה אומר שבכל מקום בגוף ההסכם בו כתוב "הדירה" הכוונה ל"מבנים ולקרקע" שסומנו בתשריט המצורף להסכם. אין ספק שגם מבנים ושטחי קרקע יכולים להוות יחידה בבית משותף ויכולים להקרא "דירה" או "דירה בבית משותף" כהגדרת מונח זה בחוק המקרקעין, אולם בעניננו הוכח לשביעות רצוני כי השטח שנמכר למבקשים על פי הסכם המכר כמסומן בתשריט היווה חלק "מהמפעל" שביחד סומן בזמנו כמגרש .110 בסעיף 13(א) בהסכם המכר הוסיפו למודפס את המילים "למעט שטח הנמכר" דהיינו, שהמוכר זכאי לבנות "דירות נוספות של אותם חלקים של הבית" אך לא בשטח הנמכר (הדגשתי את המילה הכתובה בשטח - צ.ב). משמעות הוספה זו היא שבשטח הנמכר לא תהיה זכות בנייה למוכר כי אם לקונה. משמע כי על פי הסכם המכר - רכשו המבקשים מהמשיב גם את הזכות לבנות בשטח שנמכר להם. בפסק דין ע.א 151/87 ו - ע.א 219/87, ש. ארצי חברה להשקעות בע"מ נגד אורי רחמני ואח’, פ"ד מ"ג (3) 489, שם בעמ' 503פוסק כב' השופט ד. לוין: "מכאן שעם העברת הבעלות עוברת ממילא גם הזכות לבנות עליהם, לשון אחר: הקונה, הרוכש בעלות במקרקעין רוכש גם את הזכות לשימוש ב"אחוזי הבנייה" שעליהם, שאלה הרי נובעים מן הבעלות בקרקע עצמה. כדברי השופטת אבנור בע.א 19/81 (11)" ועוד פוסק כב' השופט לוין: " . . .במקרה כזה לא יכולה להיות מחלוקת, כי אי אפשר לו למוכר להפטר מכל ממקרקעין מסויימים שהוא מוכר לאחר ולטעון לבעלות שנותרה לו באחוזי בנייה על אותם מקרקעין. אי אפשר לו לאדם לסחור באחוזי בנייה במנותק מהמקרקעין שלהם הם מתייחסים, שהרי "אחוזי הבנייה" אינם "זכות" במובן המוחשי של הדבר, אלא הם הגבלה ש"יורדת" על בעל המקרקעין מטעם הרשות. כמו כן ר.ע.א 2821/95 שמחה לוסטיג ואח' נ' נעמי מייזלס, פ"ד נ' (1) 517שם בעמ' 527, בו קבעה כב' השופטת ביניש : "בשל טיבן של זכויות הבנייה כאמור לעיל, ובשל היותן כרוכות בבעלות אין הן יכולות לשמש נושא לבעלות בנפרד מהזכויות במקרקעין". תוספת המילים בסעיף 13(א) די בה כדי לסתור את עמדת המשיב גם ללא כל צורך בדחיית הטענות בענין היות הנכס בית משותף. הסעיפים 13(ב) ו - 14שענינם הזכות השמורה למוכר לבנות על הגג ובחצר הבית נמחקו אף. הפירוש המתבקש מהמחיקה היא שהזכות לבנות על הגג ובחצר נמכרה למבקשים. גם לו היה ספק לגבי הפירוט של הוראות הסכם המכר, היה הספק פועל לרעת המנסח ובמקרה דנן לרעת המשיב שפקידו בחרו להשתמש בטופס בלתי מתאים כהסכם מכר. אך כאמור אין לי כל ספק לגבי כוונת הצדדים להקנות למבקשים את מלוא זכויות הבעלות בשטח שנמכר להם בחלקות 56ו .57 אני קובעת כי אין המשיב זכאי לדרוש דמי הסכמה כלשהם מהמבקשים בעד בנייה בשטחים שרכשו. אני מצהירה כי הפעולות שננקטו לאיחוד וחלוקה מחדש של החלקות כדי ליצור מגרש בנייה שלום ועצמאי למבקשים, הינן פעולות הכלולות בזכויות שרכשו המבקשים מהמשיב בעת שרכשו את זכויות הבעלות בחלקה 59ובחלקי חלקות 56ו - .57 אני מצהירה כי במסגרת החובה לנהוג בתום לב במסגרת קיום חוזה, חייב המשיב לאשר הסכמה לביצוע רישום הפרצלציה להשלמת פעולות החלוקה והאיחוד מחדש. אינני יכול להעניק למבקשים את הסעד המבוקש בעתירתם בתובענה הואיל ואין אני יכולה לתת הצהרה שמשמעותה רישום יחידת קרקע שאינה "חלקה" על פי נוהלי הרישום. המשמעות היא שרק לאחר השלמת רישום האיחוד והחלוקה מחדש שעל פיו נוצר "המגרש" ולאחר שיינתן מספר חלקה למגרש, תחול על המשיב החובה להעביר את הבעלות על החלקה על שם המבקשים. האמור לעיל בפסק הדין מתייחס אך ורק ליחסים שבין המבקשים והמשיב ואין הכוונה לפגוע בזכויות כלשהן של מי שלא היה צד במשפט זה. אני מחייבת את המשיב לשלם למבקשים את הוצאות המשפט וכן שכ"ט עו"ד בסך -. 000, 20ש"ח בערכם היום בתוספת מע"מ.קרקעותבעלותאיחוד וחלוקה מחדש