קראו את פסק הדין להלן על מנת להרחיב את הידע בנושא דמי תיווך על מימוש אופציה: ערעור על פסק דינו של בית משפט שלום בתל אביב (כב' השופטת שושנה אלמגור). עיקרו של הערעור; האם חייב המשיב למערער דמי תיווך נוספים על אלו ששולמו לו בעבר, עקב מימושה של אופציה לרכישת חלק נוסף מהנכס נשוא העסקה. מרקם העובדות: המערער התבקש על ידי קבוצת האחים נקש מניו יורק ("המוכרים") שאינם צד להליך זה, לאתר קונים פוטנציאליים למספר נכסים בבעלותם בישראל, ביניהם חלקם בחברת חוף האלמוג אילת בע"מ, במלונות לגונה ואורכידיאה באילת. המערער, על אף שהנו עורך דין, הסכים לשמש כמתווך. נכרת הסכם תיווך בין המערער למוכרים לפיו ישלמו המוכרים למערער דמי תיווך מהתמורה שתתקבל ממכירת הנכסים לקונים פוטנציאליים. המערער פנה אל המשיבים והציג להם את הנכסים האמורים. המשיבים גילו בנכסים עניין. לאחר משא ומתן, יצאה העסקה אל הפועל ונחתם חוזה ב- 21.12.93, בין המוכרים למשיבים. בעסקה זו מכרו המוכרים את אחזקותיהם (בסך 50.01%) בחברה "חוף האלמוג אילת בע"מ" תמורת 22.1 מיליון דולר. באותו חוזה ניתנה אופציית "פוט", שאפשרה למוכרים לחייב את המשיבים לרכוש מהם, תוך שנה מיום כריתת החוזה, את יתרת מניותיהם בחברת חוף האלמוג, בשיעור 25% מכלל מניות החברה, לפי שווי חברה של 44 מיליון דולר. כמו כן כלל החוזה אופציה לרכישת חלקם של האחים נקש במלון לגונה באילת. כחודשיים לאחר החתימה על החוזה, נערכה פגישה בין המערער למשיב ובה סוכם גובה דמי התיווך שישולמו למערער. בבית משפט קמא עמדו גרסאות המערער והמשיב באשר לתוכן הפגישה, זו מול זו, אולם אין חולק כי בסופו של יום קיבל המערער סך השווה ל- 221,000$ בשקלים. סכום זה מהווה 1% מגובה התמורה ששולמה למוכרים בעיסקה. שנה לאחר ביצוע העסקה, מימשו המוכרים את אופציית הפוט וחייבו את המשיבים לרכוש מהם את יתרת האחזקות במניות חוף האלמוג בע"מ, לפי שווי החברה המוסכם. בעקבות המימוש, פנה המערער למשיב בדרישה לתשלום 1% מסכום המימוש (כ-11 מליון דולר). המשיב דחה דרישה זו מכל וכל. מכאן התביעה נשוא הערעור. המערער תבע בסדר דין מקוצר, דמי תיווך: "התובע זכאי לסכום התביעה מכח הסכם מפורש בינו לבין הנתבעים לפיו חייבים הנתבעים לשלם לו עמלתו כמתווך גם על האופציות בהסכם שמומשו על ידם שמהווים חלק מהעסקה". (ר' פסקה שנייה לסעיף 19 בכתב התביעה, נספח א' לתיק מוצגי המשיבים). בבית משפט קמא הודה המערער כי לא הושגה הסכמה עם המשיב לתשלום דמי תיווך מהסכום שישלמו המשיבים למוכרים, כתוצאה ממימוש האופציה, אולם בסיכומיו טען כי בפגישה בין השניים הוסכם על תשלום דמי תיווך בגובה 1% מכלל העסקה. מכיוון שמדובר לדידו בעסקה שביצועה בשני שלבים, קמה לו הזכות לקבל דמי תיווך גם מחלקה השני של העסקה, הלוא הוא מימוש האופציה. לראיה הדגיש המערער, כי בפועל שולם לידיו בעסקה הראשונה סכום המהווה אחוז מכלל התמורה ששולמה בגין אותה עסקה. המשיב דחה את גרסת המערער מכל וכל. לדידו, שולם לידיו הסכום הנכבד של 221,000 דולר, כסכום סופי בגין כל מרכיבי העסקה ואף סכום זה ניתן מתוך נדיבות לב. מלכתחילה סבור היה כי המערער שהינו עורך דין במקצועו, לא היה זכאי לדמי תיווך ואף לא דרש כלל דמי תיווך. על אחת כמה וכמה כאשר מדובר בדמי תיווך מעסקה בסכומים גדולים במיוחד, המשולמים הן על ידי המוכרים והן על ידי הקונים. פסק דין קמא: בית משפט קמא קבע כי נטל ההוכחה בדבר התחייבות המשיב לתשלום דמי תיווך בעסקת האופציה, רובץ לפתחו של המערער וכי לא די בחישוב האריתמטי כי הסכום ששילם המשיב למערער בפועל, אכן עמד על 1% מהתמורה. בית משפט קמא יצא מנקודת הנחה שעליה אין מחלוקת, כי נושא דמי התיווך בגין עסקת האופציה לא עלה כלל בשיחה בין המשיב לבין המערער. בנסיבות אלה לא השתכללה גמירות-דעת של הצדדים באשר להתחייבות זו. מכיוון שהצדדים לא העלו את אשר סיכמו ביניהם על הכתב, נדרש בית משפט קמא להכריע בין שתי הגרסאות. טענת המשיב כי שילם את דמי התיווך "לפנים משורת הדין" נדחתה. יחד עם זאת, התקבלה גרסתו כי סרב לשלם למערער כל סכום מעבר ל- 221,000 $. בית משפט קמא התרשם כי המערער נמנע במכוון מהעלאת נושא התיווך בגין עיסקת מימוש האופציה בפגישה, לאור המחלוקת שנתגלעה בינו לבין המוכרים, בנושא דמי התיווך בעסקה זו. ודוק: עם המוכרים הקפיד המערער לחתום על חוזה תיווך הנוגע למימוש האופציה. מכאן הסיק בית המשפט כי מאזן ההסתברויות נוטה לגרסת המשיבים, שהמערער חשש להעלות את נושא עיסקת האופציה בפגישה, עקב עמדתו הנחותה במשא ומתן על גובה דמי התיווך שלא סוכמו מראש: "הסכמת הנתבעת לשלם לו 221,000 דולר כעמלת תיווך, המהווים כאחוז אחד מהתמורה ששולמה למוכרים, אפשר היתה שמתפרשת בנסיבות אחרות כהסכמה לשלם עמלת תיווך בגובה אחוז אחד מכל תמורה שתשולם במסגרת החוזה, אך בנסיבות שהובאו בפני לא ניתן לשלול את גרסת הנתבעים לפיה התשלום היווה סכום סופי וגלובאלי לסילוק כל תביעה לדמי תיווך מהנתבעים" (עמוד 9 לפסק הדין). הערעור: למערער שתי טענות עיקריות; האחת בתחום נטל ההוכחה שחייב היה לדידו, לעבור אל המשיב אשר טען טענת "פרעתי". לשיטתו לא עמד המשיב בנטל הראייתי ולא הוכיח כי תשלום ה- 221,000 דולר, אכן היווה סכום סופי לסילוק תביעותיו. השניה, קביעתו של בית משפט קמא כי לא הייתה גמירות דעת באשר להתחייבות לשלם דמי תיווך עבור עסקת האופציה, שגויה. חוזה התיווך כולל גמירות דעת לשלם דמי תיווך גם עבור עסקת האופציה המאוחרת. הנושא נכלל בחוזה שכרתו המוכרים והמשיבים. לדידו, חלוקת החיובים נשוא החוזה לשלבים, הינה מלאכותית. הסוגייה בה מדובר אינה סוגייה של היעדר גמירות דעת אלא של חסר בחוזה, הניתן להשלמה מכוח סעיף 26 לחוק החוזים (חלק כללי), התשל"ג-1973. היה מקום להשלים את החוזה לאור הנוהג הרווח בתחום התיווך, לתשלום דמי תיווך של 1% עבור עסקאות גדולות. המשיב טוען כי טענות המערער בערעור הינן בגדר הרחבת חזית. התביעה הוגשה מכוח חוזה מפורש. משנקבע כי חוזה מפורש לא היה בנמצא, וכי נושא דמי תיווך נוספים, אם תמומש עיסקת האופציה, לא עלה כלל בפגישה, היה מקום לדחות את התביעה, מטעם זה בלבד. המשיב מדגיש כי בית משפט קמא התרשם ישירות מחומר הראיות והעדים ובחר להעדיף את גרסתו. דיון כאמור, הצדדים לא העלו על הכתב ההסכמה שהושגה בפגישה שקיימו ב- 19.2.94. לא נותר בנסיבות אלה, אלא להכריע בין שתי הגרסאות. התרשמות מהעדים ומאותות האמת, מקנה לערכאה ראשונה, יתרון על פני ערכאת הערעור (ע"א 1548/96, בנק איגוד לישראל בע"מ נ' זהבה לופו ואח', פ"ד נד(2) 559, 568). ככלל, השאלה האם נקשר הסכם תיווך היא עניין שבעובדה ותלויה בנסיבותיו של כל מקרה ומקרה (ע"א 74/89 חסינים חברה להחזקת נכסים בע"מ נ' נתן שפירא, פ"ד מו(1) 845, 848). פסק דינו של בית משפט קמא מלמדנו כי הכרעתו בין שתי הגרסאות אכן התבססה על התרשמותו מהעדים ועל נסיון החיים: "עמדתו של עופר במהלך המשא ומתן היתה שהתובע אינו זכאי לסכומים אותם הוא דורש כעמלת תיווך מהנתבעת, הואיל ומדובר בעסקה בהיקף גדול, ובעסקאות מסוג זה נהוג לשלם שכר תיווך נמוכים מהמקובל בעסקאות אחרות. עופר אף העיד, ועדותו מקובלת עלי, כי בעסקאות בהיקף רחב הוא נוהג לשלם עמלת תיווך בשיעור שבין חצי אחוז לאחוז מהיקף העסקה. התובע הודה כי לא הצליח לשכנע את עופר לשלם לו יותר, ובלית ברירה נאלץ להסתפק בסכום שעופר הסכים לשלם לו:.. ... ת. הגעתי אתו לסיכום. זה נראה לי גם סכום יפה". (עמוד 7 לפסק הדין של בימ"ש קמא). וכן: "עופר סירב להסכים לשלם לתובע כל סכום מעבר לסך של 221,000 דולר בגין התיווך בעסקה, ולאור עמדתו החד משמעית קשה לייחס לו הסכמה מכללא לשלם לתובע סכומים נוספים בעתיד עם מימושן של האופציות". (עמ' 8 לפסק הדין). לאור האמור, לא מצאנו טעות במסקנות בית משפט קמא, שאדניהן בחומר הראיות. אשר לטענת המערער כי נטל ההוכחה עבר אל המשיב. טענה זו בטעות יסודה. המשיב טען כי מעולם לא התחייב לשלם למערער דמי תיווך עבור עיסקת האופציה, ועל כן טענתו אינה טענת "פרעתי". (ר' ספרו של ד"ר י' זוסמן "סדרי הדין האזרחי" בעמוד 320 וכן ע"א 98/68 יעקב באומן נ' אליעזר (לזר) לנגסנר, פ"ד כ"ב (2) 506). נכון הוא הדבר, שעסקה יכולה להתקיים בשלב אחד או בכמה שלבים, וכי הדבר אינו משפיע על זכות המתווך לתשלום דמי תיווך. אולם עלינו להיזקק אל המוסכם בפועל, באותן נסיבות. בסופו של דבר, מצויים אנו בשדה המגנטי של דיני החוזים (ע"א 275/76, קלוגמן נ' לוי, פ"ד לא(1) 405 408; ע"א 74/89 חסינים חברה להחזקת נכסים בע"מ נ' נתן שפירא, פ"ד מו(1) 845, 848) והסכמת הצדדים, כפי שהיא נלמדת מתכלית ההתקשרות ונסיבות העיסקה, היא הקובעת את זכאותו של המתווך לדמי תיווך. במיוחד נכון הדבר בהיעדר מסמך כתוב (ר"ע 628/83 דליה תל אביב בע"מ נ' נתן שפירא, פ"ד לח (3) 462, 467). משנקבע כי ההסכמה ניתנה לתשלום סופי של דמי תיווך בגין העסקה על כל מרכיביה, אין עוד מקום להשלמת חסר בחוזה. לסיום, המערער ביקש כי נקבע שהמשיב חב סכום של 6,152 ₪ בגין הפרשי שער על דמי התיווך ששולמו בפועל. בית משפט קמא קבע כי המערער לא הוכיח שהשער עליו סוכם היה שונה מהשער לפיו חושב הסכום לתשלום. אף בפנינו נטענה הטענה ללא תימוכין ועל כן דינה להידחות. עוד טוען המערער, כי בית משפט קמא התעלם בפסק דינו מתביעתו לדמי תיווך ביחס לנכס נוסף שנזכר בחוזה, מלון לגונה. בחוזה בין המוכרים למשיבים ניתנה למשיבים האופציה לרכוש את מלון לגונה, אופציה אשר מומשה. המלון נרכש במחיר 6,150,000 דולר. לדעת המערער הוא זכאי לדמי תיווך בשיעור של 1% מסך זה. בית משפט קמא אמנם לא דן בזכותו של המערער לדמי תיווך בעיסקת מלון לגונה, אולם טענותיו של המערער בעניין זה זהות לטענות בתביעתו לדמי תיווך עבור מימוש האופציה בעסקת רכישת האחזקות בחברת חוף אלמוג. משנדחו הטענות הללו בדין, על ידי בית משפט קמא, אין מקום לקבל את תביעת המערער לדמי תיווך בעסקה הנוספת. הנה כי כן, לא הוכיח המערער זכות לעמלת תיווך בעסקת לגונה, מאותם טעמים. על כל אלה מצאנו לנכון לדחות הערעור. המערער יישא בשכר טרחת המשיבים בסך 20,000 ש"ח בתוספת הפרשי הצמדה וריבית כדין. הערבות הבנקאית תועבר למשיבים באמצעות בא כוחם, על חשבון שכר הטרחה. דמי תיווךתיווךמימוש אופציהאופציה