המבקשים טענו כי בהתאם להוראות סעיף 1 לחוק הגנת הדייר (נוסח משולב) תשל"ב - 1972, בעל הבית אינו חייב להיות בעל הזכויות הקנייניות דווקא בנכס אלא די בכך שהוא מי שהשכיר את הכנס לדייר המוגן: "נוכח ההגדרה האמורה 'בעל בית' לענין החוק אינו דוקא הבעל הרשום בספרי האחוזה, ולא דיני הקנין קובעים מיהו בעל הבית לענין זה. כדי להשיב על השאלה מיהו בעל הבית, אנו שואלים בראש ובראשונה, מי השכיר את הנכס ואיש זה הוא בעל הבית הראשון, ואחת היא אם היה בעל הנכס אם לא" (ע"א 112/70 די-יונג נ' סטרולוביץ', פ"ד כד(1)679). רע"א 7836/06 אסתר חאבני (הללי) נ' אטבליסמנט ניהול חברה זרה, תק-על 2007(1), 1198 , 1200 (2007). בית המשפט ציין כי טענה זו של המבקשים אינה מדויקת שכן מכוח הגדרת המונח "בעל בית" בחוק הגנת הדייר והפרשנות שניתנה לו, אין משכיר יכול להעלות טענות כנגד זכויותיו של השוכר המוגן בנכס ( ראה למשל, ת"א (שלום יר') 12803/04 עאדל קווידר נ' ואסף יחיא דנדיס, תק-של 2009(3), 8504 , 8506 (2009) ). אך הגדרה זו אינה מונעת משותפים אחרים לבעלות בנכס לטעון כנגד תוקפו של הסכם השכירות המוגנת. קראו את ההחלטה להלן על מנת להרחיב את הידע בנושא הגדרת ''בעל בית'' בחוק הגנת הדייר: החלטה זו ניתנת בבקשה למתן צו מניעה שיורה על עיכוב ההליכים לפינוי המבקש מדירה ומחסנים המצויים בחלקה 16 בגוש 30125 בסילוואן, ירושלים (להלן: הדירה). מי הם הצדדים להליך? המבקש מר חוסין חג'ו מתגורר בדירה מיום 1.7.10, וזאת לטענתו מכוח הסכם שכירות מוגנת, שנחתם בינו ובין המשיבים 2-7. המשיבים 2-8 הינם אחים, ואין חולק כי, בטרם מותו בשנת 1979, היה סבם הבעלים של מקרקעין בסילוואן, ובתוכם גם הדירה נשוא החלטה זו. המשיבה הינה חברה זרה שעיסוקה, בין היתר, ברכישת קרקעות מערבים והשכרתם ליהודים. המשיב 8 לא התייצב להליך זה ולא הגיש תגובה לבקשה, אך המשיבה 1 טוענת כי היא רכשה את זכויותיו בדירה. המשיבים 2-7 לעומת זאת תומכים בטענות המבקש, וטוענים כי הם העבירו לידו זכויות של דייר מוגן בנכס, וזאת כנגד תשלום דמי מפתח. המשיבים 2-7 מודים כי המבקש לא רכש את זכויותיו של המשיב 8 בדירה, אך טוענים כי עיקר הזכויות בדירה הינו שלהם, ועל כן היו רשאיים להתקשר עם המבקש. כך או כך המשיבים 2-7 טוענים כי הבעלות בדירה הינה של המשיבים 2-8 ושל אח נוסף סולימאן שכלל אינו צד להליך זה. רקע עובדתי וההליכים הקודמים: המשיבה 1 טוענת שרכשה את זכויות של המשיב 8 בדירה, ומשלא פינה אותה נקטה כנגדו בהליכים משפטיים ( ת.א. 4549/09). בסופו של דבר הגיעו המשיבה 1 והמשיב 8 להסדר פשרה, שמכוחו התחייב המשיב 8 לדאוג לפינוי הדירה עד ליום 15.12.09. הסדר זה קיבל ביום 21.6.09 תוקף של פסק-דין. המשיב 8 לא פינה את הדירה, ועל כן המשיבה 1 נקטה בהליכי הוצאה לפועל, ואף קיבלה צו פינוי. המשיב 8 התנגד להליכי ההוצאה לפועל והגיש בקשה דחופה "לסגירת התיק ולחילופין לעיכוב הליכי הפינוי". במסגרת בקשה זו טען המשיב 8 כי הוא לא מחזיק בדירה, אך הוא השכיר אותה למר עלאא סוידאן, שסירב לפנות את הדירה גם לאחר תום תקופת השכירות. המשיב 8 אף הוסיף וטען כי עלאא סוידאן העביר את החזקה בה לידי מר חג'ו, הוא המבקש בבקשה שבפני. על כן טען המשיב 8 כי יש לברר את שאלת הזכויות בדירה בטרם פינויה. זמן קצר לפני שהמשיב 8 פנה להוצאה לפועל הוא הגיש תביעה לפינוי מר סוידאן מהדירה ובה טען כי מר סוידאן מסרב לפנות הדירה לאחר תום תקופת השכירות. מר סוידאן מצידו טען כי הינו דייר מוגן מכוח הסכם שערך עם אחיו של המשיב 8, הם הם המשיבים 2-7 בבקשה שבפני. כך או כך, רשמת ההוצאה לפועל דחתה את הבקשה לעיכוב הליכי הפינוי ביום 30.8.10 ונימקה החלטתה באופן הבא: "... החייב טוען כיום, כי אין לבצע את הליכי הפינוי וכי למעשה יש לסגור את תיק ההוצאה לפועל כנגדו, מהטעם שבנכס מתגוררים צדדי ג' אשר לחייב אין כל קשר אליהם, ואשר אין הם מחזיקים בנכס מטעמו. החייב הוסיף שהוא אף אינו יודע זהות המחזיקים בנכס ומקור זכותם להתגורר בו. יודגש כי לא מובנת ההתגייסות חסרת הפשרות של החייב להגנת פולשים המצויים בנכס, לכאורה תוך התעלמות מפניותיו ומטענותיו של החייב לעניין הזכויות בנכס. תמוהה לא פחות היא התעלמותם המוחלטת של אותם צדדי ג' מההליכים בהם עסקינן, באשר למרות שצדדי ג' מודעים לטענות הזוכה, לא הם לבקש לעכב ההליכים ולא טענו טענות של ממש לעניין זכויות בנכס. העובדה שהחייב הוא המנהל הקרב עבור אותם צדדי ג' אשר לכאורה אמור הוא להיות ביריבות עמם, או לכל הפחות אדיש להליכי הפינוי אשר בכל מקרה לא יבוצעו כלפיו, מצביעה לכאורה על שאין עניינו בפולשים, אלא על צדדי ג' המצויים בנכס מטעמו ו/או באישורו של החייב...". ביום 22.10.10 פנה המבקש לבית משפט זה בבקשה לקבל את אותו צו שהוא מבקש גם בבקשתו הנוכחית. הבקשה נדונה על ידי כב' השופטת בר-אשר אשר נתנה צו ארעי, אך בדיון שהתקיים ביום 3.11.10, דחתה את הבקשה. השופטת בר אשר קבעה כי יש לדחות את הבקשה בשל הצטברותם של מספר טעמים: אי הגשת מסמכים התומכים בטענת המבקש כי הוא בעל הזכויות בדירה, אי צירוף בעלי הדירה, ולבסוף בשל השיהוי בהגשתה. המבקש הודיע בתום הדיון כי יגיש בקשה מתוקנת, ובמקביל הגיש בקשת רשות ערעור לבית המשפט המחוזי יחד עם בקשה לעיכוב הפינוי. כב' השופט סובל נעתר לבקשה לעיכוב הפינוי מטעמים שונים, ובין היתר ציין כי פסק הדין שניתן על דרך הפשרה לטובת המשיבה 1: "העניק לה את מלוא זכויותיו של המוכר בנכס ( הוא המשיב 8 בבקשה שבפני ד.פ.) , אך לא נזקק לשאלה אלו מהזכויות אכן שייכות למוכר ואלו שייכות לששת אחיו של המוכר מהם טוען המבקש כי שכר את הנכס כאמור בהסכם השכירות שהוגש לבית המשפט. לגבי זכויות המוכר נאמר בהסכם שקיבל תוקף של פסק דין כי מקורן "הן מכוח מכר, הן מכוח ירושה והן מכוח כל מקור אחר". הסכם מכר מבעלים קודמים למור לא הוצג; צו ירושה המדיר מהעיזבון את ששת אחיו של המוכר לא הוצג; וגם טיבו של אותו "כל מקור אחר" לא הובהר". כב' השופט סולברג שדן בבקשת רשות הערעור דחה אותה וקבע כדלקמן: "ניכר בבקשת המבקש כי תכליתה היא לשמר למעשה את פלישתו לנכס, שבגינה הוגשה תלונה למשטרה. על פי הדברים אין מדובר בשימור המצב הקיים, אלא בניסיון להנציח את השינוי. .... הסבריו לשיהוי אינם מניחים את הדעת. אך גם מבלעדי כן, וכפי שהבהיר בית משפט קמא למבקש, הימנעות מהבאת ראשית ראיה לכך שמי שהשכירו למבקש את הנכס, או התיימרו להשכירו, הם אכן בעלי זכויות בנכס, היא כשלעצמה טעם מספיק לדחיית הבקשה על הסף.... על כן פנים, בשלב זה, מן הראוי לזכור את דבר קיומו של פסק דין חלוט לטובת המשיבה כבעלת הנכס; החלטה שניתנה לזכותה אצל רשמת ההוצל"פ..." (פסק דין מיום 6.2.11). ביום 3.3.11 הגיש המבקש בקשה חדשה למתן צו מניעה וזו הבקשה שבפני. עוד באותו יום ניתן על ידי צו ארעי כמבוקש, וזאת עד להחלטה סופית בבקשה. לבקשה שבפני, צורפו האחים מהם שכר המבקש לטענתו את הדירה, כמו גם האח שמכר את זכויותיו לכאורה למשיבה 1. כאמור לעיל, המשיב 8 לא הגיב לבקשה שבפני ואילו המשיבים 2-7 תומכים בנימוקי הבקשה. ביום 15.3.11 התקיים בפני דיון ובו נחקרו על תצהיריהם המבקש, המשיב 2, ונציג המשיבה 1 מר דוד בארי. דיון והכרעה: בפתח דברים אזכיר כי הליך זה הינו הליך ביניים וכל קביעותי בו הינן לכאוריות בלבד, ואין בהן כדי לקבוע מסמרות או להכריע בגורל התביעה. עם זאת אציין כבר עתה כי לאחר ששקלתי את טענות הצדדים הרי שאני קובעת כי דין צו המניעה הזמני להתבטל, וזאת מכל הטעמים שיפורטו להלן. המסגרת הנורמטיבית: הוראות תקנה 362 לתקנות סדר הדין האזרחי, התשמ"ד - 1984 קובעות כי: הוגשה בקשה למתן סעד זמני במסגרת תובענה, רשאי בית המשפט ליתן את הסעד המבוקש, אם שוכנע, על בסיס ראיות מהימנות לכאורה בקיומה של עילת התובענה ובקיום התנאים המפורטים בהוראות המיוחדות בפרק זה, הנוגעים לסעד הזמני המבוקש. בהחלטתו בדבר מתן הסעד הזמני, סוג הסעד, היקפו ותנאיו, לרבות לענין הערובה שעל המבקש להמציא, יביא בית המשפט בחשבון, בין השאר, שיקולים אלה: הנזק שייגרם למבקש אם לא יינתן הסעד הזמני לעומת הנזק שייגרם למשיב אם יינתן הסעד הזמני, וכן נזק שעלול להיגרם למחזיק או לאדם אחר;אם הבקשה הוגשה בתום לב ומתן הסעד צודק וראוי בנסיבות הענין, ואינו פוגע במידה העולה על הנדרש. מכאן שיש לשקול שני שיקולים עיקריים במסגרת בקשה למתן צו מניעה זמני: האחד הוא קיומן של ראיות מהימנות לכאורה לעילת התובענה; והשני הינו מאזן הנוחות בין הצדדים. כבר נקבע כי מבחנים אלו אינם עצמאיים אלא שלובים זה בזה: "שני התנאים למתן הסעד הזמני אינם בלתי תלויים זה בזה. ישנם יחסי גומלין הדדיים ביניהם, קרי: ככל שמאזן הנוחות נוטה יותר לכיוונו של מבקש הסעד ומעמיד בסכנה ממשית את היכולת להחזיר מצב לקדמותו אם הסעד הזמני יסורב, ובסופו של ההליך העיקרי טענותיו של המבקש תתקבלנה, כך הדרישה להתקיימותו של התנאי הראשון בדבר סיכויי התביעה או קיומה של שאלה רצינית לדיון מתמתנת. מובן כי אין מדובר במצב שבו נראה, על פניו, כי התביעה היא תביעת סרק, שאז אין מקום לסעד זמני גם אם מאזן הנוחות נוטה לעבר המבקש. אולם מקום שאין עניין בתביעה כזו אלא בשאלת סף אם מעלה התביעה שאלה שראוי לבררה, הרי משקלה של שאלה כזו פוחת ככל שמאזן הנוחות נוטה יותר לטובתו של מבקש הסעד, ולהפך. זאת, על שום הסיכון הרב שבמניעת יכולת השבת מצב המבקש לקדמותו אם תתקבל בסופו של דבר התביעה העיקרית.(רע"א 6994/00 בנק מרכנתיל דיסקונט בע"מ נ' אמר ואח' פ"ד נו(1) 529)". ראיות מהימנות לכאורה השאלה הראשונה העומדת להכרעתי הינה כאמור, האם קיימות ראיות מהימנות לכאורה להוכחת התביעה. מעמד החתימה על הסכם השכירות המוגנת: המבקש טוען כי הוא מחזיק בדירה מכוח הסכם לשכירות מוגנת עם המשיבים 2-7. הסכם זה לא צורף לבקשה שנדונה בפני השופטת בר אשר, אך צורף לבקשה שבפני. המבקש גם טען כי הוא משלם דמי שכירות כדייר מוגן מדי חודש בחודש, אך הקבלות לא צורפו על ידו אלא במהלך חקירתו הנגדית. יש לתמוה על כך שמסמכי היסוד של עסקה שנחתמה לטענת המבקש רק בחודש יולי 2010 לא הוגשו, אלא רק בבקשה השניה. והרי לא מדובר בהסכם דיירות מוגנת ישן, אלא דווקא בהסכם חדש שצריך להיות זמין ונגיש לצדדים. המבקש העיד כי במועד חתימת ההסכם עיין במסמך בשפה הערבית שמוכיח כי הבית הינו בבעלות אביהם של המשיבים 2-7 ואף ראה מסמך שמעיד כי הבית שייך למשיבים 2-7 עצמם (עמ' 3 לפרוטוקול שורות 2-22). מסמכים אלו לא צורפו לתצהיר המבקש. המשיב 2 לעומת זאת העיד כי לא הוצגו בפני המבקש כל מסמכים במועד החתימה על ההסכם, שיש בהם כדי להעיד מי הם היורשים של הדירה. המשיב 2 אף הסביר כי "היות והבאתי את האנשים עצמם לא הייתי צריך להביא את המסמך"(עמ' 17 לפרוטוקול שורה 27). מכאן שגרסאות המבקש והמשיב 2 בדבר המסמכים שהוצגו בפני המבקש במועד החתימה על ההסכם, רחוקות ושונות זו מזו באופן מהותי. המבקש שב וטען, באמצעות בא כוחו, כי הבדיקות שנעשו לצורכי בחינת הזכויות בנכס נעשו על ידי העו"ד שייצג אותו בעת החתימה על ההסכם, ושהמבקש עצמו כמעט ואינו יודע קרוא וכתוב (גם בשפה הערבית). העו"ד שייצג את המבקש לא הוזמן לעדות, ואי העדתו יוצרת חזקה לחובתו של המבקש (ע"א 143/08 בני חי קרצמן נ' שירותי בריאות כללית, תק-על 2010(2), 2688 , 2693 (2010). האם היתה הרשאה להשכיר את הדירה בשכירות מוגנת? מעדותו של המשיב 2 עולה בבירור, כי גם לשיטתו הסכימו להשכרת הדירה למבקש, רק שישה מתוך שמונה אחים- יורשים, וכי הוא מניח שיש לו הסכמה בשתיקה של שני האחים הנותרים. המבקשים טענו כי בהתאם להוראות סעיף 1 לחוק הגנת הדייר (נוסח משולב) תשל"ב - 1972, בעל הבית אינו חייב להיות בעל הזכויות הקנייניות דווקא בנכס אלא די בכך שהוא מי שהשכיר את הכנס לדייר המוגן: "נוכח ההגדרה האמורה 'בעל בית' לענין החוק אינו דוקא הבעל הרשום בספרי האחוזה, ולא דיני הקנין קובעים מיהו בעל הבית לענין זה. כדי להשיב על השאלה מיהו בעל הבית, אנו שואלים בראש ובראשונה, מי השכיר את הנכס ואיש זה הוא בעל הבית הראשון, ואחת היא אם היה בעל הנכס אם לא" (ע"א 112/70 די-יונג נ' סטרולוביץ', פ"ד כד(1)679). רע"א 7836/06 אסתר חאבני (הללי) נ' אטבליסמנט ניהול חברה זרה, תק-על 2007(1), 1198 , 1200 (2007). טענה זו של המבקשים אינה מדויקת שכן מכוח הגדרת המונח "בעל בית" בחוק הגנת הדייר והפרשנות שניתנה לו, אין משכיר יכול להעלות טענות כנגד זכויותיו של השוכר המוגן בנכס ( ראה למשל, ת"א (שלום יר') 12803/04 עאדל קווידר נ' ואסף יחיא דנדיס, תק-של 2009(3), 8504 , 8506 (2009) ). אך הגדרה זו אינה מונעת משותפים אחרים לבעלות בנכס לטעון כנגד תוקפו של הסכם השכירות המוגנת. בעניינו שעה שהמשיבים 2-7 הודו כי גם המשיב 8 הוא בעל זכויות בנכס, וגם אח נוסף שכלל לא צורף להליך, הרי שספק אם הם היו יכולים לכרות הסכם לשכירות מוגנת עם המבקש. מכאן שהבעלים הנותרים בנכס רשאים גם רשאים לטעון כי הסכם השכירות דנן אינו תקף, והמבקש אינו דייר מוגן. ערה אני לכך שבתי המשפט ייחסו חשיבות רבה לשתיקתם של השותפים לנכס, ושעה שהיתה שתיקה רבת שנים , ראו בכך הסכמה להשכרת הנכס לדייר המוגן. ( ראו לדוגמא ת"א (שלום יר') 10161/99 תלמוד תורה וישיבת "קרית ספר ובית התבשיל בעה"ק ירושלים נ' בר עזר משה, תק-של 2004(4), 24306 , 24310 (2004) וראו גם בע"א (ת"א) 683/83 עא 83 / 683 שושנה מני נ' חיים איזנברג פס"מ מה (2) 315). לא זה המקרה שבפני. ראשית, לא מדובר בשכירות רבת שנים אלא בשכירות בת מספר חודשים בלבד. שנית, ספק בעיניי אם ניתן ליחס למשיב 8 שתיקה או אדישות ביחס לשכירות המוגנת. כזכור המשיב 8 הגיש תביעה לפינוי מר סודיאן, מי שהיה לטענת המשיבים 2-7 הדייר המוגן הקודם. יתר על כן המשיב 8 גם טען בפני ההוצאה לפועל כי המבקש בענייננו לא קיבל כל זכות בדירה ממנו. נוכח מורכבות גירסאותיו וטענותיו של המשיב 8, שכזכור בחר שלא להגיב לבקשה הנוכחית, הרי שקשה להניח כי דווקא הוא מסכים להשכרה בדיירות מוגנת וקשה לייחס לו הסכמה שבשתיקה. יוזכר גם כי המשיב 8 חתם על הסכם פשרה עם המשיבה 1 ובו הודה כי העביר לידה את זכויותיו בדירה. הסכם הפשרה נחתם עוד בחודש יוני 2009, קרי למעלה משנה לפני שהמבקש חתם על הסכם השכירות המוגנת כטענתו. על כן לכאורה הזכויות של המשיב 8 בדירה הועברו לידי המשיבה 1 עוד בטרם השכרת הדירה, וברור לכל כי המשיבה 1 מתנגדת להשכרה למבקש. כך או כך המסקנה המתבקשת היא שלכאורה אין ליחס למשיב 8 הסכמה שבשתיקה לשכירות המוגנת. משכך לא ברור הכיצד היו יכולים המשיבים 2-7 להשכיר בשכירות מוגנת נכס, שהם עצמם מודים שאינו בבעלותם המלאה. נוכח כל האמור לעיל הרי שאני סבורה כי אין בשלב זה ראיות מהימנות לכאורה להוכחת התביעה. מאזן האינטרסים: המבקש מחזיק לטענתו בדירה מחודש יולי 2010, כאשר אין חולק כי ההליכים לפינויו היו גלויים וידועים לכל כבר בסופו של אותו חודש. לשאלת השיהוי אתייחס עוד בהמשך הדברים, אך עתה אציין כי גם אם המבקש יפונה מהדירה הרי שבשים לב לשהותו הקצרה יחסית בדירה, מצד אחד, אל מול ההליכים הארוכים שהמשיבה נוקטת בהם מצד שני, ובשים לב לקשיים שתביעתו של המבקש מעוררת, הרי שאיני סבורה כי מאזן האינטרסים מטה את הכף דווקא לטובת המבקש. שיהוי: אין חולק כי בסוף חודש יולי 2010 קיבלו המבקש והמשיב 2 הודעה מהמשיבה 1כי ניתן צו לפינוי הדירה, וכי בא כוחם של המבקש והמשיבים 2 הגיב לבקשה כבר בתחילת אוגוסט 2010. בתגובה זו נטען כי הם בעלי הזכויות בנכס וכי עד שהמשיבה 1 לא תיתן פרטים מדויקים על ההליכים המתנהלים בעניין הנכס, לא יוסיפו להגיב לפניותיה. מכאן שהמבקש ידע כי המשיבה 1 טוענת לזכויות בדירה כבר בחודש יולי 2010 וכי היא אף דורשת את פינוייה ובכל זאת לא נקט בהליכים כלשהם למניעת פינויו מהדירה. המבקש טוען כי לאחר שהמשיבה לא השיבה לפנייה ולא נקטה בהליכים נגדו, סבור היה כי די בתשובת בא כוחו וכי המשיבה 1 אינה עומדת עוד על טענותיה. אך המשיבה 1 לא שקטה על שמריה אלא גם הגישה תלונה במשטרה והמשיב אף נחקר באזהרה. גם בעניין זה טוען המשיב, כי לאחר שהמשטרה לא נקטה נגדו בהליכים, הסיק כי אין חשש שיפונה מדירתו. אין בידי לקבל טענות אלו. המבקש ישב בחיבוק ידיים, חרף העובדה שהיה מיוצג בצוותא חדא עם המשיבים 2, והיה עליו לפנות לערכאות המתאימות עוד בחודש אוגוסט 2010. מכאן שהמבקש השתהה בפנייתו מספר חודשים, ושיהוי זה אינו שיהוי של מה בכך. על כן מסקנתי היא כי דין צו המניעה להתבטל. אבקש להתייחס בסיכום דברי לשתי מחלוקות שעברו כחוט השני בטיעוני הצדדים. ראשית יוזכר כי בשלב שבו אדם פונה לבית המשפט ומבקש סעד זמני הרי שנטל הראיה והשכנוע רובץ לפתחו. מכאן שכל טענות המבקש לפיהן המשיבה 1 לא הוכיחה, ולו לכאורה את זכויותיה בדירה, אינן מן העניין. שנית, יש לתמוה מדוע המשיבים 2-7, שלכאורה איש אינו חולק על זכויותיהם בדירה לא פנו ולא נקטו בהליכים כנגד המשיבה 1. יחד עם זאת יובהר כי אין בהכרעה זו כדי לקבוע, ולו קביעה לכאורית כלשהי, בעניין המחלוקת הסמויה לעת עתה, בין המשיבים דנן למשיבה 1. סיכומו של דבר : צו המניעה יבוטל והמבקש ישא בשכר טרחת המשיבה 1 בסך של 7,500 ₪. דייר מוגן (הגנת הדייר)הגדרות משפטיות