התחייבויות חוזיות בין הקבלן לרוכש - הערת אזהרה

בע"א 813/85ע"א 81/86ע"א 117/86 יהושע נחשון ע"א 813/ נ' שרה שי, פ"ד מב(1), 340 , 349-350 (1988) צוין כי קיימת התחייבות ישירה בין בעלי הקרקע לרוכשי הדירות נאמר במפורש מפי כבוד הנשיא שמגר כי: "אף אני סבור כי התחייבותו החוזית של בעל המקרקעין כלפי הקבלן לרשום הערת אזהרה לטובת רוכשי הדירות מקימה קשר משפטי ישיר בין בעל המקרקעין לבין רוכשי הדירות. מבלי לקבוע מסמרות בשאלת הסווג המשפטי של היחס האמור, נוכל לומר כי תוכנו של אותו יחס מתמצה בהסכמתו של בעל המקרקעין למכירת הדירות שייבנו על המקרקעין ובכך שלא תירשמנה עיסקאות הסותרות את זכותו של הקונה לקבל דירה מאת הקבלן. הערת האזהרה באה להבטיח את מימוש הפן הקנייני של הסכם הרכישה שבין הקבלן לקונה. בהסכימו לרישום הערת אזהרה על רכושו לטובת הקונה, נוטל בעל המקרקעין חלק פעיל בהגנה על זכויותיו החוזיות של הקונה. בכך הוא מקיים את חיוביו שלו על פי חוזהו עם הקבלן, ומביע כלפי הקונה את הסכמתו לכך שלא תירשמנה עיסקאות הסותרות את זכותו". דהיינו - הקשר הינו בהתחייבות לרשום הערת אזהרה ובהשלכות של הערת האזהרה בלבד - כאשר כל הדיון הינו תחת הכותרת מה גורלה של הערת האזהרה שנרשמה לטובת הקונה. אין בכך כדי להקים קשר ישיר בין הבעלים לרוכש לענין התחייבויות חוזיות בין הקבלן לרוכש. הדבר נכון שבעתיים לאור העובדה שבימ"ש מוצא קשר בין הרוכש לבעלים לאור החוזה בין הבעלים לקבלן, שם הסכים הבעלים כי ירשמו לטובת הרוכש הערות אזהרה. חוזהקבלןהערת אזהרה