קראו את פסק הדין להלן על מנת להרחיב את הידע בנושא מס רכישה ומס שבח בחוזה פיתוח: 1. בפנינו ערעור על החלטת המשיב הדוחה את עררם של העוררים 1 (להלן: העוררים), על חיובם במס רכישה, ואת עררו של העורר 2, שהוא אביה של העוררת (להלן: העוררת), על חיובו במס שבח (להלן: העורר). 2. עיקרי העובדות הן הבאים: העוררים התקשרו ב- 20/7/95 בחוזה פיתוח עם מינהל מקרקעי ישראל (להלן: המינהל). חוזה הפיתוח מתייחס למגרש במושב הדר-עם, כפר שיתופי להתיישבות בע"מ (להלן: המושב), בשטח של כ- 527 מ"ר, מספר 138 בתכנית מפורטת מס' מש/עח/במ163/ הידוע כחלק מחלקה 20 בגוש 8306 (להלן: המגרש הנ"ל) (ראה נספח ת3/ לתצהירה של העוררת). המגרש הנ"ל הוקצה לעוררים במסגרת הרחבת המושב ויעודו הוא למגורים. הוסכם בחוזה הפיתוח כי לאחר שהעוררים יפתחו את המגרש ויבנו עליו את המבנים למטרת מגורים, תוך תקופת הפיתוח, יהא המינהל מוכן להחכיר לעוררים את המגרש הנ"ל. צויין בחוזה הפיתוח כי להעברת הזכויות לעוררים דרושה המלצת המושב. העוררים דווחו למשיב על התקשרותם בחוזה פיתוח עם המינהל ושילמו ב- 20/6/95 מס רכישה בסך 5,667 שקלים (ראה קבלה ת5/ נספחת לתצהיר העוררת). ב- 11/6/95 הוצאה לעוררים הודעת שומה זמנית של מס רכישה על סך 5,681 שקלים. בהודעה זו צוין המינהל כמוכר הזכויות במגרש הנ"ל. העוררים בקשו מהמשיב במכתבם מה- 10/7/95 להכליל את מס הרכישה ששלמו בשומה זו (ראה נספחים ת5/, ת6/ לתצהיר העוררת). ב- 30/12/98 נדרשו העוררים להגיש הצהרה על רכישתם את הזכויות במגרש הנ"ל ובהודעת שומה סופית מה- 17/5/2000 הוערך מס הרכישה לסך 39,939 שקלים. בהודעת שומה זו צויין המושב כמוכר (ראה ת9/ נספח לתצהיר העוררת). העוררים הגישו ערר על חיובם במס רכישה מהטעם שלא נקשרה כל עסקה בינם לבין המושב בקשר עם רכישת הזכויות במגרש הנ"ל. לטענתם הוקנו להם הזכויות במגרש הנ"ל על-פי הסכם פיתוח שנכרת עם המינהל ב- 20/7/95, דווח על כך למשיב שהוציא שומה סופית על מס הרכישה החל, ששולם כנדרש. עוד טענו שאין בסיס עובדתי או משפטי להוצאת השומה הסופית מה- 30/12/98. המשיב דחה בהחלטתו מה- 21/11/2000 את הערר מהטעם שעסקת רכישת הזכויות במגרש הנ"ל נערכה בין העוררים כקונים לבין העורר כמוכר, וזאת בהתבסס על מידע שנתקבל אצלו. מס הרכישה ששולם ב- 1995 מתייחס להסכם שנכרת בין העוררים לבין המינהל. עוד צויין בהחלטה כי בהרחבה במושבים רוכש הזכות מבצע שתי עסקאות, האחת עם המינהל והשניה עם בעל נחלה במושב או האגודה. במקרה דנן קבלו העוררים את הזכויות במגרש מהעורר, אביה של העוררת, שהינו בעל נחלה במושב (ראה נספח ת11/ לתצהיר העורר). מכאן שלפי עמדת המשיב חלה חובת תשלום מס רכישה על העוררים בגין העסקה השניה ועל העורר, כמוכר, חלה חובת תשלום מס שבח. על החלטה זו נסב הערר שבפנינו. 3. העורר הוא תושב המושב הנ"ל. מעדותו עולה כי היה בעל נחלה במושב והעבירה במרץ 1993 ללא תמורה לבתו עו"ד אורנה ברימור ולחתנו עו"ד אורי ברימור. הוא מתגורר במושב בבית שבנה בנחלת הוריו הרשומה בשמם, בתחומי המושב ואינו הבעלים של נחלה במושב. אין מחלוקת שמשנת 1994 העורר לא היה בעל נחלה במושב (ראה עדות הגב' מדר, עמ' 4, שורות 18-19). ברישומי המינהל מה- 10/10/96 רשומים שני משקים במושב על שם המשפחה המורחבת של העורר. משק אחד על שם אורנה ואורי ברימור ומשק שני על שם הוריו של העורר, בנימין גורשטין ז"ל ואמו לובה. 4. הרחבת ישובים חקלאים למטרת מגורים מבוססת בענייננו על החלטת המינהל מס' 612 מה- 13/10/93 שהיתה בתוקף בתקופת עריכת העסקה (ראה נספח ת4/ לתצהיר העוררת, עדות הגב' מדר עמ' 2-3 ותצהירה נ2/). החלטה זו בוטלה בהחלטה מס' 737 של המינהל מתאריך ה- 17/12/95. החלטות אלה מתייחסות להרחבה של ישובים חקלאיים למטרת מגורים בלבד במשבצת הישוב. הרחבה זו נעשית בדרך של שינוי ייעוד של הקרקע החקלאית לקרקע למגורים. החלטה 611 שאליה מתייחסת ב"כ המשיב בוטלה יחד עם החלטה 533 בהחלטה 666 של מועצת המינהל מה- 19/9/94. החלטה 666 בוטלה ב- 20/6/95 על-ידי בית משפט בשל פגמים פרוצדוראליים שהיו בתהליך קבלתה. ב- 3/7/95 קיבל המינהל את החלטה 327 הנוגעת לשינוי יעוד קרקע חקלאית (ראה ספרו של ד"ר נמדר: שינוי יעוד בקרקע חקלאית). לענייננו, רלוונטית ההחלטה 612 שחלה במועד עריכת העסקה בין המינהל לעוררים. סעיף 10 להחלטה 612 קובע כי "קליטה להרחבה למגורים פתוחה לבני המקום ולאחרים". סעיף 12 מאפשר לאגודה "לבקש כי תנתן עדיפות להקצאת מגרשי המגורים לבני המקום". בענייננו החליטה אסיפת המשוב מה- 4/5/92 על הקצאת המגרשים לבני המקום "ולמשפחה מדרגה ראשונה". בסעיף 14 להחלטה נקבע כי "אין לשייך זכות לקבלת מגרש מגורים לנחלה". כן עולה מסעיף 15 להחלטה כי מי שהוא בעל זכות בנחלה, במשק עזר או במגרש מגורים בישוב או בישוב אחר לא יהא זכאי לקבל מגרש מגורים במסגרת ההרחבה למגורים בישוב. סעיף 29(ה) להחלטה 612 מתיר לאגודה, כשמספר המועמדים מבני המקום עולה על מספר המגרשים שאושרו בהרחבה לקבוע קריטריוני העדפה נוספת להקצאת המגרשים. לפי סעיף 29(ו) כשמספר המועמדים המתאימים עולה על מספר המגרשים העומדים להחכרה לאחרים תערך ביניהם הגרלה לזכאים למגרש. 5. באסיפת חברי המושב מה- 4/5/92 הוחלט בין היתר על קביעת קריטריונים לקבלת מועמדים להרחבה וכי תינתן עדיפות להקצאת מגרשים למגורים לבני המקום ולמשפחות מדרגה ראשונה. ב- 14/5/92 פרסם המושב, עוד לפני שנתקבלה החלטה 612, כנראה על סמך מידע מוקדם שנמסר למושב (ראה עדות הגב' מדר, עמ' 3, שורות 1-12): "נוהל לקריטריונים במסגרת הרחבת המושב". בסעיף 1 לנוהל הוצע כי "לכל בעל נחלה מגרש אחד עבור בני משפחתו". ובסעיף 4 צוין כי "המתישב ישלם ישירות למינהל ולרשויות השונות את כל הכספים הקשורים לצורך רישום הזכויות על שמו". ב- 14/11/94 אישרה אסיפת המושב את הקריטריונים לקבלת זכויות למגרש בהרחבה. אמות המידה פורטו בתכנית להרחבה על המושב שפורסמה ב- 1994. אחד המבחנים הוא שמועמד בן המקום הוא צאצא של מתיישב במושב בעל זכות לחכירת נחלה, משק עזר או מגרש למגורים וגר במושב בקביעות משך 5 שנים, וגילו הוא 18 שנים ומעלה ואינו בעל זכויות למגרש למגורים בישוב כפרי אחר (ראה נספחים א' ו- ב' לתצהיר נ2/, תכנית הרחבה שהוגשה בתום העדויות). נעיר כי הרישא למבחן זה אינו תואם את שנקבע בסעיף 14 להחלטה 612. 6. ב- 12/2/97 קיבל המשיב מהמושב רשימה מרוכזת של ילדי חברי המושב שרכשו מגרשים במסגרת ההרחבה. רשימה זו ורשימה נוספת כללו את העוררים ואת אחיר גורשטין ליאור. מכאן שלשניים מילדיו של העורר הוקצו מגרשים במסגרת ההרחבה (ראה נספח ג' לתצהיר נ2/). בהתאם למדיניות המשיב ובהסתמך על רשימות הזוכים במגרשים בהרחבה החליט המשיב לראות בזכות ההפניה או ההמלצה של תושב או בעל נחלה עסקת מקרקעין החייבת במס שבח. לאור מדיניות זו נשלחו שומות מס שבח למושב לגבי כל אחד מהמשתכנים ושומת מס רכישה לכל משתכן. המושב ביקש את בטול שומות מס השבח שהוצאו לו מהטעם שלא מכר את המגרשים וביקש להוציאם להורי בני המושב שנכללו במסגרת ההרחבה ושומת מס רכישה למשתכנים עצמם. העורר נכלל ברשימת מוכרי המגרשים לעוררים ולבנו ליאור גורשטין (ראה נספח ג' לתצהיר נ2/). המשיב נענה לבקשת המושב, ומשלא נענו העוררים וליאור גורשטין לדרישה למתן הצהרה הוצאה שומת מס רכישה לעוררים ומס שבח לעורר, עליהם נסב הערר בענייננו. 7. לפי החלטה 737, בהבדל מהחלטה 612, חלוקת המגרשים בהרחבה לרוכשים נעשית על-ידי הגשת רשימת מומלצים על-ידי האגודה למינהל, המוכר למומלצים את הזכויות במגרשים תמורת דמי היוון שגובהם משתנה לפי מיקומו של המגרש. מהוראות ביצוע מס שבח 24/96 מה- 10/12/96 המנחה את עובדי המשיב באופן הטיפול בהרחבה לפי החלטה 737 (והחלטה 612 בהתאמה) עולה מסעיף 5.3 ההנחיה הבאה: "סעיף 4(א) להחלטה 737 קובע: מגרשי המגורים יוחכרו על ידי המינהל למועמדים שיומלצו על ידי האגודה. וכן בסעיף קטן (ג), רשימת המועמדים בציון מספר המגרש המומלץ להחכרה לכל אחד מהם, תומצא למינהל כשהיא חתומה על ידי מורשי החתימה של האגודה... לפיכך מתן ההמלצה מהווה "מכירה" לענין חוק מס שבח, המחויבת בהצהרה". 8. בע"א 3962/97, 4007, 4014 בארותיים מושב עובדים להתיישבות חקלאית שתופית בע"מ נ. ארד ואח', פ"ד נב(4), עמ' 614, נדון סעיף 4(א) להחלטה 737. מפסק הדין עולה כי מתן האפשרות לישובים המבצעים הרחבה להמליץ על מועמדים אינה גורעת מסמכות להתקשרות עמם הנותרת בידי המינהל (עמ' 620 ב'-ה'). עוד נקבע כי להמלצה אין כח מחייב. ההחלטה אם להתקשר עם מועמד בהסכם חכירה אם לא שמורה למינהל בלבד. בעמ' 621א' לפסק הדין נאמר כי הקונספציה של קבלת רשימת מומלצים מהמושב שנבחרה בהחלטה 737: " ........... אינה היחידה שניתן להעלות על הדעת. ניתן לתאר תפיסה אחרת, המבקשת להתוות מדיניות שבה נקבעות מראש אמות מידה פרטניות בעלות תחולה כללית, במכלול הישובים הנוגעים בדבר. אכן, תפיסה מעין זו אומצה בהחלטה 612, היא קודמתה של החלטה 737. לטענת מינהל מקרקעי ישראל, הנסיון בהפעלתה של החלטה 612 לימד כי תפיסה זו מעוררת, בענין שבפנינו קשיים ניכרים. על רקע זה, בין היתר, שונתה התפיסה ונקבעה בהחלטה 737 מדיניות אחרת...." 9. העולה מהאמור הוא שהתפיסה הקודמת לפי החלטה 612 שהתוותה מדיניות שבה נקבעו מראש אמות מידה בעלות תחולה כללית להקצאת מגרשים בהרחבה, שונה במהותה מזו שנקבעה על פי החלטה 737 המבוססת על הקצאה לפי רשימת מומלצים על ידי האגודה. המדיניות שיושמה לפי החלטה 737 שונה במהותה מזו שחלה לפי החלטה 612 החלה בענייננו. הסיבה לשינוי נעוצה בקושי שבשמירה על אמות מידה פרטניות שוות כפי שהוסבר בעמ' 620 ו' לפסה"ד בארותיים: "קיים קושי יסודי בכל נסיון לקבוע מראש אמות מידה פרטניות, אשר יהיו יפות במידה שווה לקבוצה גדולה של ישובים, אשר מטבע הדברים עשוי להיות שוני ניכר ביניהם. על רקע זה, ההנחה המתבקשת היא כי לכל יישוב ויישוב הכלים הטובים ביותר לבצע את המיון והסינון הראשוניים של המועמדים להתיישבות במסגרתו המדיניות שנבחרה מבטאת הנחה זו". 10. לפי תפיסת ההחלטה 612 משעמד המשתכן באמות המידה שנקבעו הכשיר עצמו להקנות זכות במגרש ההרחבה ישירות מהמינהל. אין בתפיסה זו שלב של המלצה או הפניה. החלטה 612 אינה משיכת את הזכות לקבלת מגרש בהרבחה לנחלה כאמור בסעיף 14 להחלטה 612 (נספח ת4/ לתצהיר העוררת). מכאן שאין תוקף להתלית הזכות לבן המקום לרכוש זכויות למגרש בהרחבה בכך שהוא צאצא של מתיישב בעל נחלה במושב. הסמכות לעניין ההתקשרות עם המועמד נותרה בידי המינהל הנותן כמובן משקל לעמדת ולבקשת המושב הנוגע בדבר, במידה ואינן חורגות מהחלטות המינהל, כפי שהדבר בא לידי ביטוי בסעיף 12 להחלטה 612 לפיו רשאית האגודה לבקש מתן העדפה להקצאת מגרשים בהרחבה לבני המקום. מדיניות המינהל, כפי שבאה לידי בטוי בהחלטותיו, היא הקובעת לענין החכרת מגרשים בהרחבה. רק המינהל יכול להקנות למועמד את הזכות להיות חוכר מגרש בהרחבה או שלא להתקשר בהסכם כי: "המינהל ללא האגודה נשאר לכל אורך הדרך הגוף היחיד אשר יש בידו סמכות החלטה על ההתקשרות". 11. אין מחלוקת כי החל משנת 1994 לא היה העורר בעל נחלה במושב. מכאן שבתקופה הרלוונטית להתקשרות העוררים עם המינהל לא היה העורר בעל נחלה. אין לכך לסווגו גם על פי אמות המידה של המושב כמי שהקנה את הזכויות לעוררים לרכישת מגרש בהרחבה. משנתקיימו בעוררים אמות המידה שקבע המינהל בהחלטתו הוכשרו להקניית הזכויות למגרש בהרחבה, כשהמקנה הוא המינהל, אין לכן לחייב את העורר במס שבח כמוכר זכות במקרקעין. בעלותו בעבר של העורר בנחלה, שלא היתה קיימת בתקופת עריכת העסקה עם העוררים, לא העניקה לעורר את זכות לקבלת זכויות במגרש שבהרחבה או להעברתן או הסבתן של זכויות אלה. הנובע מהאמור הוא שלא היה מקום לחייב את העורר בתשלום מס שבח בגין הקניית הזכות לעוררים לקבלת מגרש בהרחבה. באשר להצהרת העורר מה- 7/3/2000 (נספח ח' לתצהיר נ2/), עולה מעדותו ומתצהירו כי ניתנה ביודעין שאינה נכונה. חתימה על הצהרה לאחר אזהרה היא חמורה ואין בדברי העורר כדי להוות תרוץ המצדיק מעשה בלתי חוקי שכזה. 12. התוצאה היא שיש לקבל את הערר, לפטור את העוררים מתשלום מס הרכישה הנוסף שהושת עליהם לאחר ששלמו את שחויבו על פי ההצהרה שהגישו למשיב במועד העסקה ולפטור את העורר ממס שבח שהוטל עליו מהטעמים שפרטנו. אנו מחייבים את המשיב לשלם לעוררים 1 ו- 2 ביחד את הוצאות הערר ושכ"ט עו"ד בסך 4,000 שקלים בתוספת הפרשי הצמדה וריבית מיום מתן פסק הדין ועד התשלום בפועל. חוזהמיסיםהסכם פיתוחמס רכישה