מס שבח על דמי ניהול

קראו את פסק הדין להלן על מנת להרחיב את הידע בנושא מס שבח על דמי ניהול: בפנינו ערר על החלטת המשיב בהשגה שהגישה העוררת על חיובה בתשלום מס שבח. בתאריך ה- 12.6.94 נכרת הסכם מכר בין העוררת כקונה לבין מר קלמן קיט וסימה יאכה שולסר, שניהם אזרחי ארה"ב, כמוכרים, לפיו התחייבו המוכרים להקנות לעוררת את זכויות הבעלות בחלקה 15 בגוש 10770 (להלן: "החלקה הנ"ל") במחיר של 300,000 דולרים. המוכרים התחייבו להקנות לעוררת את החלקה הנ"ל שהיא פנויה "מכל אדם וחפץ וחופשיה מכל משכנתא שעבוד או עיקול". בסעיף 4(ב) להסכם המכר נקבע כי "מתוך התמורה הנ"ל וכחלק ממנה ישולמו כל החובות, ההיטלים והמיסים המוטלים והחלים על החלקה אשר גובהם ושיעורם טרם אומת סופית". באשר למס שבק נקבע בסעיף 5 להסכם: "5. א. מס שבח מקרקעין יחול וישולם על ידי המוכר". הקונה יהיה רשאי לשלם את סכום מס שבח ולנכותו מן התמורה המגיעה למוכר". ב- 4.3.1979 ניתן על ידי בית משפט המחוזי בחיפה בתיק ב.ז. 116/79 צו ניהול החלקה הנ"ל על ידי האפוטרופוס הכללי כנכס עזוב, משלא נמצא מי שרשאי ומסוגל היה לנהוג בה מנהג בעלים ולנהלה. (ראה תמצית רישום מקרקעין - נספח ב' לסכומו של ב"כ העוררת). כדי לשחרר את החלקה הנ"ל מפיקוח האפוטרופוס שילמה לו העוררת דמי ניהול בתאריך ה- 10.6.94 סך 75,000 שקלים, סך הכל 451,000 שקלים. כספים אלה שולמו על ידי העוררת מכספי התמורה המגיעים למוכרים. העוררת עותרת להכרה בהוצאה זו לצורך חישוב מס השבח בהסתמכה על סעיף 39(2) לחוק מיסוי מקרקעין (שבח מכירה ורכישה) תשכ"ג- 1963 (להלן: "החוק הנ"ל"). המשיב דחה את הבקשה להכיר בהוצאה זו כהוצאה לצורך חישוב מס השבח מהטעם שמדובר בהוצאה למימון העסקה שאינה כלולה ברשימת המקרים המותרים בניכוי המנויה בסעיף 39 לחוק הנ"ל ומסתמך על פסק הדין שניתן בע"ש 1590/98 חב' מ.ל. השקעות ופיתוח בע"מ נ' מדינת ישראל, מנהל מס שבח איזור באר שבע, מיסים יד/3 (יוני 2000) ה- 139). שאלת ההכרה בהוצאה של תשלום דמי הניהול היא בלבד שעמדה להכרעה בפני המשיב בהשגתה של העוררת. בערר הרחיב ב"כ העוררת את היריעה גם לשאלת חבותה של העוררת כקונה בתשלום מס שבח. אין חולק כי לפי סעיף 15 לחוק הנ"ל חלה חובת תשלום מס שבח במכירת זכות המקרקעין על המוכרים. כך גם נקבע בסעיף 5(א) להסכם המכר אך נתנה לעוררת הרשות, בסעיף 5(ב) להסכם הנ"ל, לשלם חיוב זה מן התמורה המגיעה למוכר. העוררת שילמה את מס השבח מבלי שנדרשה על ידי המשיב. תשלום זה מהווה למעשה תשלום שבוצע על ידי המוכר באמצעות העוררת על פי סעיף 5(ב) להסכם, מכספו של המוכר שבידיה. תשלום החיוב בענייננו נעשה בנסיבות המעידות על הסכמת העוררים לשלם, ולא מכספה, את מס השבח כדי לסיים את עסקת המכר ולאשר לה את הקניית הדירות שבנתה על החלקה הנ"ל לקוניהם. אין בתשלום בנסיבות שכאלה משום אילוץ או כפיה. (ראה ע"א 369/62 מקורות נ' הרשקוביץ פס"ד י"ז ע' 45) אין טענה ולא הוכחה שתשלום מס השבח נעשה שלא מכספי התמורה המגיעים למוכרים. מכאן לשאלת נכוי דמי הניהול כהוצאה מוכרת. אין חולק כי האפוטרופוס הכללי זכאי לשכר ניהול לפי הוראות חוק האפוטרופסות הכללי תשל"ח- 1978 והתקנות שהותקנו על פיו. תפקידו של האפוטרופוס הכללי הוגדר בחוק. עליו לנהל את הנכסים שכפקוחו (סעיף 2(ב) לחוק) ולעשות בהם "מה שעשוי לדעתו להועיל למעוניינים בהם" (סעיף 9(א) לחוק) שכר הניהול, כפי שעולה מתקנה 1(א) לתקנות האפוטרופוס הכללי (שכר) תשל"ח- 1978 משתלם עבור ניהול באופן כללי כולל מגוון רחב של פעילות ניהול, החל מביצוע מעשים ספציפיים בנכס וכלה בפקוח כללי. (ראה ע' 6 395/80 האפוטרופוס הכללי נ' פרג'יון ואח' פס"ד לה (3) ע' 427 בע' 432). החוק הנ"ל אינו מכיר בהוצאות שהוצאו על ידי בעלים של נכס במשך תקופת בעלותו בנכס לתחזוקתו השוטפת, כולל הוצאות תיקון רגילות כדי שהנכס לא יאבד את ערכו. תשלום דמי הניהול אינם בגדר הוצאות מימון לרכישת הנכס אלא נוגע לאחזקתו התקינה ושמירת ערכו של הנכס העזוב על ידי בעליו. תנאי להכרה בהוצאה על פי סעיף 39(1) לחוק הנ"ל הוא שההוצאה השביחה את המקרקעין. לא הוראה כל הוכחה כי הוצאות הניהול השביחו את החלקה הנ"ל ואין גם טענה כזו בפנינו. יש לראות את דמי הניהול כהוצאות שוטפות להחזקת החלקה הנ"ל שאינן מותרות כנכוי. לא הוכח כי הוצאות הניהול כוללות תשלום בעד השבחת החלקה הנ"ל, קרי עבור ביצוע עבודה בעלת אופי הוני בחלקה הנ"ל. ב"כ העוררים מפנה לסעיף 39(2) לחוק הנ"ל ומבקש לראות בתשלום דמי הניהול סכום שהוציאו המוכרים לרכישת הזכות לחזקה יחודית בחלקה הנ"ל. אין לקבל טענה זו. דרישת האפוטרופוס לדמי ניהול לא שללה את זכותם של המוכרים בחלקה הנ"ל. תשלום דמי הניהול אינו בגדר הוצאה לרכישת הזכויות היחודית בחלקה הנ"ל אלא תשלום עבור ההחזקה השוטפת של החלקה הנ"ל כנכס עזוב. ב"כ העוררת בא בטרוניה על הטלת העיקול מטעם המשיב. פקודת המיסים (גביה) שמכוחה הוטל העיקול על החלקה הנ"ל להבטחת תשלום מס השבח נועדה לאפשר גביית מיסים וחובות על פי החוק בדרך מקוצרת מבלי להיזקק להליכים משפטיים ולהליכי הוצאה לפועל. בסעיף 92 לחוק הנ"ל הביע המחוקק את רצונו שחוב מס שבח יהיה נתון לגביה על פי הוראות הפקודה. רשאי ואף חייב היה המשיב לפעל לגביית מס השבח. השהוי בתשלום והדרישה לתשלומו אינו מבטל את החיוב גופו. אנו מחליטים לדחות את הערר ומחייבים את העוררת לשלם למשיב את הוצאות הערר ושכר טרחת עורך דין בסך 4,000 שקלים בתוספת הפרשי הצמדה וריבית החל מיום מתן פסק דין זה ועד לתשלום בפועל. דמי ניהולמיסיםמס שבח