פקיעת דיירות מוגנת עקב אי תשלום דמי שכירות

האם אי תשלום דמי שכירות משך תקופה ארוכה, גורר עמו את פקיעתה של הדיירות המוגנת ? קראו את פסק הדין להלן על מנת להרחיב את הידע בנושא פקיעת דיירות מוגנת עקב אי תשלום דמי שכירות: 1. ערעור על פסק דינו של בית משפט השלום בת"א- יפו (כבוד השופטת שרה דותן) בת.א. 24587/95, ועל החלטת הביניים מיום 4.3.98 (פסק הדין החלקי) על פיהם חויבו המערערים 2 ו- 3 לפנות את הנכס נשוא הדיון, תמורת תשלום פיצוי עבור תוספות הבנייה והשבחת המקרקעין (לאחר ניכוי דמי שימוש ראויים) בסך של 38,000$.   2. המשיבה הינה הבעלים הרשום ובעלת הזכויות במקרקעין הרשומים כחלקה 9 בגוש 6216 המצויים באזור שהיה ידוע כ"כפר סומיל" (מתחם אבן גבירול-ארלוזורוב) בתל - אביב (להלן: הנכס), החל משנת 59'. נכס זה הוקנה לאפוטרופוס על נכסי נפקדים, לפי חוק נכסי נפקדים, התש"י - 1950 (להלן - חוק נכסי נפקדים), לאחר עזיבת התושבים הערביים של הכפר ב- 1948. בהמשך נמכר לרשות הפיתוח. חברת הכשרת היישוב רכשה את הנכס מרשות הפיתוח ובשלב מאוחר יותר מכרה אותו למשיבה. המערער 1 ז"ל, שהלך לעולמו במהלך הדיונים בתביעה, התגורר במקרקעין עובר לרכישתם על ידי המשיבה. המערערים 2 ו- 3 הם בתו וחתנו המתגוררים במבנה צמוד לדירתו. המערער 1 טען כי עד לשנת 1948, מועד בריחת תושבי הכפר, שילם אביו דמי שכירות לבעל המקרקעין. אין חולק כי לאחר עזיבת הבעלים והקניית הזכויות בקרקע לאפוטרופוס על נכסי נפקדים (להלן - האפוטרופוס) לא שילם המערער 1 דמי שכירות לאפוטרופוס ולבאים אחריו, על אף שהוסיף להתגורר בנכס.   בהליך קודם בין הצדדים בשנת 1963 הגישה המשיבה תביעת פינוי כנגד המערער 1, אך מחקה אותה תוך הסכמה בין הצדדים כי המחיקה אינה מהווה מעשה בית דין וכי שמורה לה הזכות לחדש את התביעה.   שלושים ושניים שנים מאוחר יותר הגישה המשיבה את תביעת הפינוי נשוא הערעור ובה טענה כי המערערים הסיגו גבולה, בלא שיש להם כל זכות במקרקעין. המשיבה אף תבעה דמי שימוש ראויים. המערערים הכחישו טענה זו וטענו כי כל מעשיו של המערער 1 היו בזכות וכדין וכי את זכותם של המערערים 2 ו- 3 ניתן לגזור מזכותו של המערער 1. בשלב מאוחר הוסיפו המערערים וטענו אף לדיירות מוגנת מכוח חוק הגנת הדייר.   3. בית משפט קמא פיצל את הדיון ודן תחילה רק בשאלת הפינוי, לגביה ניתן פסק הדין החלקי. בשלב שני נידונה השאלה של תשלום פיצוי בגין השקעות בנכס (שמלכתחילה כלל לא הועלה על ידי המערערים), וכן שאלת תשלומם של דמי שימוש ראויים על ידי המערערים. בית המשפט דחה את טענת המערער 1 לפיה היה שוכר בנכס, וקבע שהודייתו כי לא שילם סכום כלשהו לאף אחד מן הבעלים החל משנת 1948, משמיטה את הקרקע מתחת לטענה זו. את הטעם לאי התשלום מסיק בית המשפט מעדותו של המערער לפיה סבר כי משפחתו היתה בעלת הקרקע. כן מציינת השופטת כי ממסמכים שנתקבלו כ"תעודות נושנות" כמובנן בסעיף 43 לפקודת הראיות (נוסח חדש), עולה כי בשנות ה- 50 נוהל מו"מ בין המערער 1 ובין האפוטרופוס לנכסי נפקדים במהלכו ביקש המערער כי יערך עמו חוזה שיקנה לו זכות שכירות. בקשתו זו נדחתה במכתב מיום 22.7.53 מן הנימוק שכפר סומיל מצוי בין השטחים העומדים לפני תכנון ופיתוח. לאחר מכן, כך נפסק, לא אירע דבר ביחסים שבין המערער לבעלי הנכס מלבד רישום שמו במסמך משנת 55' בו נרשמו שמות דיירים בלתי חוזיים באזור. מעמדו של המערער לא הוסדר אם כן, לא נכרת עימו כל חוזה והוא לא שילם דמי שכירות על אף שידע בשלב זה למי עליו לפנות. גם לאחר מחיקת התביעה בהליך הקודם, המשיך המערער להתגורר בנכס ולא הציע לשלם שכר דירה למשיבה, שאת זהותה וכתובתה כבר ידע. לפיכך, דוחה השופטת את טענת הדיירות המוגנת, שכן מגורים בנכס ללא הסכם ומבלי לשלם שכר דירה אינם עולים בקנה אחד עם מעמד כאמור. לאור זאת, לא יכלו גם המערערים 2 ו- 3 לרכוש את זכותם מכוח מעמדו של המערער 1. עם זאת, השופטת ממשיכה וקובעת כי מעמדם של המערערים הוא של בני רשות שכן בעת שרכשה המשיבה את הקרקע ידעה כי בשטח מתגוררים דיירים, העדיפה שלא לפעול לפינויים במשך שנים רבות ואף משכה את תביעתה הקודמת לסילוק ידו של המערער 1 מן הנכס. חוסר המעש של המשיבה, כך נפסק, יצר מצב עובדתי שקשה לשנותו במחי יד. עם הגשת התביעה, בוטלה הרשות ולפיכך זכאית המשיבה לדמי שימוש החל ממועד זה. מטעמי צדק זיכתה השופטת את המערערים בפיצוי על השקעותיהם בקרקע, אותם העמידה בפסק דינה מיום 2.12.99 על סך של 92,000$. מסכום זה קוזזו דמי שימוש ראויים בסך של 54,000$.   4. בערעור חוזרים המערערים על טענתם כי המערער 1 החזיק בנכס כדייר מוגן על פי חוק הגנת הדייר. בדיון בפנינו ביקש בא כוחם למקד את הטענה בשאלה האם אי תשלום דמי שכירות משך תקופה ארוכה, גורר עמו את פקיעתה של הדיירות המוגנת. המערערים הוסיפו וטענו כי המשיבה לא דרשה מהם מעולם תשלומם של דמי השכירות ולפיכך שגה בית המשפט קמא בבססו את עילת הפינוי על ההימנעות מתשלום שכר הדירה. לחלופין ביקשו המערערים לטעון כי כאשר מתעוררת טענה לביטול רשיון במקרקעין, על בית המשפט לבדוק אם יהא זה מן הצדק לאפשר לבעל המקרקעין לבטל את הרשיון, לאור מחדלו מלפעול לפינוי במשך פרק זמן כה ארוך.   5. המשיבה מצידה טוענת כי טענת הדיירות המוגנת לא הועלתה בכתב הגנתם של המערערים. גם לגופה, חסרה טענה זו כל בסיס שכן לא הוכח כלל כי נתקיימו יחסי שכירות בין הצדדים וטענת הדיירות המוגנת אף נשללה בראיות חיצוניות. אף אם היתה קיימת דיירות מוגנת הרי שזו פקעה מחמת העדר תשלום דמי שכירות, או עם מותו של בעל הזכות ומשלא נתמלאו תנאי סעיף 20 לחוק הגנת הדייר [נוסח משולב], התשל"ב - 1972.   6. כאמור, טוענים המערערים לדיירות מוגנת אשר בשלה לא ניתן לפנותם מן הנכס. טענה זו, כפי שטוענת המשיבה, לא הועלתה על ידי המערערים בכתב ההגנה אשר הוגש על ידם, ורק בהמשך מצאה מקומה בתצהירי עדות ראשית אשר הוגשו מטעמם. ב"כ המשיבה הביע התנגדותו לעניין העלאת טענות משפטיות בתצהיר, ובית המשפט בהחלטתו המתייחסת לעדות המערער 1 מיום 12.2.97 קבע כי:   "כל אותם הסעיפים בתצהיר אשר מהווים חוו"ד משפטית אינם קבילים כראיה מפי העד וחוו"ד משפטית מקומה בסיכומים". (עמ' 12 לפרוטוקול).   גם בהתייחס לעדותה של המערערת 3 קבע בית המשפט כי:   "באשר למסקנות משפטיות, מובן שביהמ"ש לא יסתמך על חוות דעתה המשפטית של עדה זו" (עמ' 36 לפרוטוקול).   ב"כ המשיבה התנגד לטענת הדיירות המוגנת גם מן הטעם של הרחבת חזית וטען כי:   "הבנתי מבקשת חברי שהוא רוצה להגיש זאת בעניין טענה של דיירות מוגנת. זה מהווה הרחבת חזית. בסיכומים שהגשנו ציינו שזאת הרחבת חזית". (עמ' 51 לפרוטוקול הדיון מיום 29.10.97).   בית המשפט רשם לפניו התנגדות זו אך בפסק דינו, דחה לגופה את טענת הדיירות המוגנת מחמת אי תשלום דמי השכירות ולא התייחס כלל לשאלת הרחבת החזית.   לעניין זה סבורים אנו כי משלא נטענה טענת הדיירות המוגנת בכתב ההגנה, ראוי היה לה כי לא תשמע, ודאי לא בדרך בה הושמעה. ודוק, ב"כ המערערים טען טענה זו באופן סתמי, ובלא שהצביע על מקורה של הדיירות המוגנת הנטענת. כל טענתו בהקשר זה היתה כי:   "משהוכח קשר השכירות שנוצר בין הבעלים המקוריים של המקרקעין לבין הנתבע מס' 1 [המערער 1] ומשהוכח כי הנתבע מס' 1 מחזיק בנכס מאז ועד ליום הגשת התביעה, הרי הגנת חוקי הדייר פרושה עליו, מעמדו המשפטי הוא "דייר מוגן"…". (עמ' 6 לסיכומי המערערים בבית משפט קמא).   כך, לא ברור מכוח מה נטענת דיירותו המוגנת של המערער 1. האם רכש הזכות מכוח תשלומם של דמי מפתח? שמא מכוח חלותה של פקודת הגבלת שכר דירה (דירות), 1940? או אולי מכוח חוזה שכירות שלא צוין בו במפורש שאין חוק הגנת הדייר חל עליו? האם היתה הדיירות המוגנת זכותו של אביו, אשר עברה אליו עם מותו? כיצד, אם בכלל- ומכוחו של איזה דין?   באותו אופן, לא ברור מכוח מה נטען כי הגנת החוק חלה גם על המערערים 2 ו- 3. טענת דיירותם המוגנת נטענה עוד קודם לפטירתו של המערער 1, בעוד דיירות מוגנת הינה זכות אישית, אשר לא ניתן להעבירה לאחר (ר' לדוגמא ע"א 4639/91 מנהל מס שבח מקרקעין נ' חזון דוד ואלזה פ"ד מח(3) 156, 163).   יתרה מזו, גם אם היינו מניחים (ולא אמרנו כך) כי המערער 1 היה דייר מוגן, יש להזכיר כי חוק הגנת הדייר אף אינו קובע שרשרת אין סופית של דיירות בדרך "הורשה" מדייר קודם שנפטר (ד"נ 6/80 גרפינקל נ' פולק פ"ד לה(1) 200, 203) אלא מגדיר בסעיף 20 מפורשות תנאים בהם תועבר הזכות-   "(א) דייר של דירה שנפטר, יהיה בן זוגו לדייר, ובלבד שהשניים היו בני זוג לפחות שישה חודשים סמוך לפטירת הדייר והיו מתגוררים יחד תקופה זו. (ב) באין בן זוג כאמור בסעיף קטן (א)- יהיו ילדי הדייר לדיירים, ובין ילדים- קרוביו האחרים, כל אלה בתנאי שהיו מתגוררים בדירה יחד אתו לפחות שישה חודשים סמוך לפטירתו ולא היתה להם בזמן פטירתו דירה אחרת למגוריהם". (ההדגשה אינה במקור).   מכאן, שגם לאחר מות המערער 1, צריכה היתה המערערת 3 לטעון ולהוכיח כי הדיירות המוגנת לא הועברה לאמה, כי התגוררה בדירתו של האב משך זמן כאמור סמוך לפטירתו, וכי אין ברשותה דירה אחרת למגורים. זאת, כאמור לא נטען ואף לא הוכח. נהפוך הוא, בסיכומי המערערים אף הובהר כי מדורם של המערערים 2 ו- 3 הופרד ממדורו של המערער 1 (שם, בעמ' 2).   הואיל וטענת הדיירות המוגנת הועלתה על ידי המערערים כטענת הגנה, רבץ הנטל לפתחם להוכיחה, שכן-   "הכלל הוא שנטל השכנוע להוכחת טענה מסוימת מוטל על הצד שהטענה מקדמת את עניינו במשפט…" (ע"א 1845/90 סיני נ' מגדל מז(5) 681).   זאת, כאמור, לא נעשה על ידם.   נסכם אם כן את דברינו עד כה- טענת הדיירות המוגנת, לא נטענה בכתב ההגנה מטעם המערערים ועל כן אין להיזקק לה, בהיותה - בנסיבות שפורטו - הרחבת חזית בלתי מותרת. זאת ועוד, משנטענה הטענה- לא הובהרה התשתית העניינית והמשפטית שעל יסודה היא נטענת, ולא הוכחו העובדות הדרושות לביסוסה.   7. נוכח קביעותינו אלה, משלא הוכחה קיומה של זכות הדיירות המוגנת, ולמצער לא הוכח כי עומדת היא למערערים 2 - 3, מתייתר הדיון בשאלה האם אי תשלום דמי שכירות מוגנת משך תקופה ארוכה גורר עימו פקיעתה של הזכות. יצוין כי גם המשיבה לא הגישה את תביעתה לפינוי על פי עילות הפינוי המנויות בחוק הגנת הדייר, ובהן אי תשלום דמי שכירות, אלא טענה כי המערערים הסיגו את גבולה במקרקעין בכך שנכנסו לבית ללא רשותה.   עוד נזכיר בהקשר טענת המערערים לדיירות מוגנת כי הסתמכותם על מעמדה של אחת שולמית כהן כדיירת מוגנת, כפי שנקבע בפסק דין שעסק בעניינה [ע"א (ת"א) 787/63], אין בה כדי לסייע בידם, שכן בנסיבות הקונקרטיות של אותו מקרה הוכח כי גב' כהן מחזיקה באותה דירה בזכות, כדייר מוגן.   8. סבורים אנו כי בדין קבע בית משפט קמא את מעמדם של המערערים כברי רשות, נוכח ידיעתה של המשיבה על הימצאותם בנכס ומחדלה מלפנותם משך זמן כה רב. המערערים מבקשים מאיתנו לקבוע כי אין בעל המקרקעין רשאי לבטל את הרשיון שנתן מטעמים של צדק ומפנים לשם כך לרע"א 2701/95 כנעאן נ' גזאוי פ"ד נג(3) 151. אכן, באותו עניין קבעה כבוד השופטת בינייש כי-   "בנסיבות מתאימות אפשר שבית המשפט יגיע למסקנה שאין בעל המקרקעין רשאי לבטל את הרישיון שנתן". (שם בעמ' 170).   פסק דין זה עסק בעניינו של משיב, אשר החזיק בחלקה שבמחלוקת משך שנים רבות, בידיעתם ובהסכמתם של המבקשים ובעבור תמורה מלאה. נפסק שם כי כאשר מתעוררת בפני בית המשפט טענה בדבר ביטול רשיון במקרקעין, ומתבקש סילוק ידו של בעל הרשיון מהמקרקעין עקב כך, על בית המשפט לבחון, על פי נסיבות המקרה, האם יהיה זה מן הצדק לאפשר לבעל המקרקעין לבטל את הרשיון והאם יש מקום להתנות את הביטול בתנאים. לעניין זה יתחשב בית המשפט, בין היתר, בכוונת הצדדים לרשיון, בתנאי הרשיון, בצפייה שיצר בעל המקרקעין אצל בעל הרשיון, במידת הסתמכותו של זה האחרון על הרשיון שניתן ובנזק שנגרם לו עקב כך.   בשוקלנו שיקולים אלה נתנו דעתנו לכך שהמערערים יושבים בנכס לא להם, משך שנים רבות, מבלי לשלם כל תמורה בעבור החזקתם. הם אף לא הצביעו על כל טעם, זולת מחדלה של המשיבה מלפנותם, אשר יש בו כדי להצדיק את אי ביטול הרשיון. מחדלה זה של המשיבה, הביא לאי חיובם של המערערים בתשלום דמי שימוש ראויים עבור משך כל תקופת החזקתם בנכס. כמו כן המשיבה חוייבה בפיצוי בגין השקעות במקרקעין. מעבר לכך, מוצאים אנו כי נסיבות המקרה שלפנינו אינן מצדיקות קביעה כי בעל המקרקעין אינו רשאי לבטל את הרשיון, וכי יש להשאיר את קביעתו של בית המשפט על כנה.     9. אשר על כן, הערעור נדחה. המערערים ישלמו למשיבה שכ"ט עו"ד בסך 15,000 ₪, בצירוף מע"מ. סכום זה ייגבה מתוך הפקדון. מקרקעיןדייר מוגן (הגנת הדייר)שכירותדמי שכירות