השאלה המשפטית שנדונה בפסק הדין להלן הינה האם מרפסות הדירות במבנה, כגון המרפסת של דירת הנתבעים כלולה בשטח הדירה או בשטח המוצמד לדירה ? קראו את פסק הדין להלן על מנת להרחיב את הידע בנושא האם מרפסת חלק משטח הדירה או שטח מוצמד לדירה: בפניי תביעה למתן צו הריסה ולמתן צווי "עשה" לתיקון נזקים כנגד הנתבעים, ולחלופין תביעה כספית, אשר הועמדה על סך 185,000 ₪ (הסכום אשר בגינו שולמה אגרת בית המשפט לאחר הגשת כתב התביעה המתוקן מיום 9.7.2008). מדובר בתיק שהתנהל מלכתחילה בפני כב' השופטת בדימוס אביטל בית נר, ואשר הועבר לטיפול מותב זה לאחר פרישתה לגמלאות. התיק האלקטרוני כולל לא פחות משמונה פרוטוקולים של דיונים שונים, כאשר דיוני הוכחות לגופו של עניין נערכו בפניי ביום 18.10.2010 וביום 16.3.2011. על פי החלטתי ממועד הדיון ביום 16.3.2011 הסתיים התיק בדרך של סיכומים בכתב. סיכומי התובעים הוגשו ביום 14.4.2011, וסיכומי הנתבעים - ביום 27.4.2011. יש לציין, כי מלכתחילה הוגשה התביעה המקורית מיום 18.7.2007 כעתירה למתן צווים בלבד וזאת בגין "הסגת גבול ופגיעה ברכוש המשותף", ורק בהמשך הדרך, עם הפיכת הבנייה למוגמרת, תוקנה התביעה, לבקשת התובעים, כך שכללה סעד כספי, המשקף את הנזק שנגרם לתובעים, לטענתם. עניינו של תיק זה הוא בסכסוך בין שכנים לבניין בן 7 דירות המצוי ברח' חניתה מס' 2 בעיר נהריה (גוש 8166 חלקה 5) (להלן: "הבית"). התובעים כולם בעלי זכויות בבניין. הנתבע מס' 2 הינו דייר נוסף, המתגורר בדירה שבקומה העליונה בבניין. הנתבע מס' 1 הוא נכדו של הנתבע מס' 2 והוא בעל הזכויות על הדירה, אשר בה מתגורר הנתבע מס' 1 וזאת על פי הערת אזהרה מיום 13.5.2007. יש לציין, כי התובע מס' 5, מר שמואל סופר, הנו אחיו של הנתבע מס' 2. שני האחים, יחד עם אדם שלישי, מר ארווין לביא, הם אשר יזמו את בניית הבית, והיו בעליו המקוריים. שאר הדיירים רכשו את דירותיהם בהמשך הזמן, מן הבעלים המקוריים. לא למותר להוסיף, כי הנתבעים יוצגו בתיק על ידי עו"ד אשור אביו של הנתבע מס' 1, חתנו של הנתבע מס' 2. עניין זה השפיע מאוד, כך התרשמתי, על אופן ניהול ההליך, אשר לווה בבקשות רבות, לרבות בקשות לפי פקודת בזיון בית המשפט, ובקשה לפסילת השופטת בית-נר שדנה מלכתחילה בתיק, והדיונים השונים שנערכו בתיק לוו לא אחת בהתפרצויות אמוציונאליות, רובן ככולן מצד הנתבעים ובא כוחם. חרף האמור, מדובר, בבסיסו של דבר, בתביעה שעניינה בטענות עובדתיות ומשפטיות הנוגעות לדיני המקרקעין, ועל בית המשפט להפריד עיקר מטפל ולהכריע בטענות הצדדים בנושאים אלה לגופן. לטענת התובעים, בשנת 2007, סמוך לאחר העברת הזכויות על דירת הנתבע מס' 2 לנתבע מס' 1, החלו הנתבעים, או מי מטעמם, בביצוע בנייה של דירה נוספת בשטח 52 מ"ר, על גג הבניין, וכן פרצו דלת כניסה בקיר הצפוני של חדר המדרגות המשותף. זאת, מבלי שהתבקשה הסכמת התובעים ותוך הסוואת העבודות כשיפוצים גרידא. התובעים טוענים, כי מלבד הפגיעה בזכויותיהם ברכוש המשותף, נגרמו להם נזקים בדמות פגיעה בקיר הבטון של הבניין, המשמש גם להגנה מפני פגיעת טילי אויב, וכן נפגמה מערכת החשמל עקב חיתוך צינורות מים וזרימת מים שגרמה לקצרים חשמליים במערכות שונות, לרבות מערכת האינטרקום בבניין. כן טוענים התובעים, כי הוספת דייר נוסף עלולה לגרום לעומס נוסף בחנייה מלבד העומס הקיים (ישנן שש חניות בלבד המוצמדות לשש מתוך הדירות במבנה). מנגד, טענות הנתבעים, כעולה מכתב ההגנה ומכתב ההגנה המתוקן שהוגשו על ידם הינן כדלהלן: הנתבעים עומדים על כך שהשטח שבו נעשו העבודות איננו שטח משותף, ומשכך, בהעדר כל נטילה של אחוזי בנייה בשטח משותף מן התובעים, נפלה עילת התביעה. לטענת הנתבעים, מדובר בעבודות לסגירת מרפסת, כאשר המרפסת בדירה שבקומה העליונה הינה חלק מן הרכוש הפרטי והזכויות לבנייה עליה, כמו הזכויות על כל מרפסת פרטית בבניין, כלולות בזכויות בעל הדירה הצמודה ואינן שייכות לכלל הדיירים. לא כאן המקום לסקור את דרך החתחתים שעבר תיק זה עד אשר הגיע לשלב כתיבת פסק הדין. בפרט אין בדעתי לעסוק בעניינים שהועלו בשתי הבקשות על פי פקודת בזיון בית המשפט, אשר הוגשו על ידי התובעים כנגד הנתבעים, ואשר עצם העיסוק בהן גזל מבית המשפט ומן הצדדים זמן רב והביא לעיכוב-מה בניהול ההליך לגופו. החלטותיי בבקשות הנ"ל מדברות בעד עצמן, ודי בכך. כפי שציינתי לעיל, עיקר הדיון בתיק ראוי שיוקדש לשאלה המהותית העומדת בבסיס התיק - והיא השאלה, האם המרפסת מהווה רכוש משותף, שמא מהווה קניין פרטי של הנתבעים. אם יובהר, כי הנתבעים הרחיבו דירה או בנו דירת משנה בשטח המוגדר כ"שטח משותף", אזי עומדת לתובעים הזכות לקבלת פיצוי בגין נזקיהם. לעומת זאת, אם יובהר, כטענת הנתבעים, כי מדובר ברכוש פרטי, נופלות מאליהן רובן המכריע של הטענות שהועלו על ידי התובעים, כאשר שאלת הנזקים שנגרמו תוך כדי או אגב ביצוע השיפוצים (כגון נזק למערכת החשמל ולאינטרקום) הינה משנית. התובעים טוענים, למעשה, כי במועדים הרלוונטיים לתביעה זו, דהיינו עובר לרישום התקנון הספציפי לבניין ביום 4.9.2009, היה המסמך המחייב לענייננו "התקנון המצוי של בעלי הדירות בבית משותף" כלשונו בתוספת לחוק המקרקעין תשכ"ט-1969. התובעים טוענים, כי על פי הסכמי המכר, כגון בנספח ב' לכתב התביעה המתוקן, הוצמד רק גג הרעפים שמעל הדירה העליונה לדירה זו. מכלל הן, טוענים התובעים, אתה שומע לאו, ועל כן כל שאר החלקים שמחוץ לדירה, לרבות המרפסת נושא דיוננו, שעל גביה ביצעו הנתבעים בנייה לא מאושרת, כלולים בשטח המשותף. במצב דברים זה, טוענים התובעים, רישום הבית המשותף באופן שבו נרשם בפועל נעשה תוך הטעיית המפקחת על הבתים המשותפים, בניגוד למצב הזכויות הקנייני של הצדדים, ועל כן אין לו כל תוקף משפטי מחייב. מנגד, טענת הנתבעים הינה, חד-משמעית, כי המרפסת שעליה בוצעה הבנייה איננה כלולה ברכוש המשותף. אפנה להגדרת "רכוש משותף" כלשונה בהגדרות לתקנון המצוי בתוספת לחוק המקרקעין: "רכוש משותף" - כל חלקי הבית המשותף חוץ מן החלקים הרשומים כדירות, ולרבות הקרקע, הגגות, הקירות החיצוניים, המסד, חדרי המדרגות, מעליות, מקלטים, וכן מיתקני הסקה או מים וכיוצא באלה המיועדים לשמש את כל בעלי הדירות או מרביתם אפילו הם בתחומי דירה מסויימת". אפנה גם להגדרת "דירה" בבית משותף המופיעה בסעיף 52 לחוק המקרקעין: "דירה" - חדר או תא, או מערכת חדרים או תאים, שנועדו לשמש יחידה שלמה ונפרדת למגורים, לעסק או לכל צורך אחר". צירוף שתי ההגדרות זו לזו מביא להבנה, כי "רכוש משותף" הוא כל מה שאינו רשום כ"דירה" כהגדרתה בחוק, ומיועד לשמש את כל בעלי הדירות בבית, ולמצער את מרביתם. השאלה המשפטית הרלוונטית לענייננו, הינה האם מרפסות הדירות במבנה, כגון המרפסת של דירת הנתבעים (ואינני נכנס לשאלה מי משניהם גר בה או עושה בה בפועל שימוש) כלולה בשטח הדירה או בשטח המוצמד לדירה. ביום 16.3.2011 נשמעה עדותו של עו"ד משה מרץ, אשר היה זה שטיפל בעסקאות המכר וברישום הנכס ברח' חניתה 2, ואשר העיד חד משמעית כדלהלן: "כל אדם שקנה דירה יש לו את המרפסת. בחוזה הרכישה שלהם אין ציון מרפסת. בכל אותם חוזים האנשים גם קנו מרפסות, אבל בחוזה הרכישה של אותן משפחות לא מצוינת מרפסת, כי על פי חוק המקרקעין המרפסת היא חלק בלתי נפרד מהדירה ולכן לא צריך להזכיר את המרפסת באופן ספציפי, אלא בתשריט שמצרפים לחוזה רכישה בדירה, מציינים את המרפסת וכדי שהדברים יהיו ברורים לביהמ"ש, מאחר ואני כבר הבנתי לאן הדברים הולכים- אם ניקח למשל את הדירה של מש' לוינגר רכשה, לא כתובה המרפסת ולטענת חברי הם לא זכאים למרפסת?". וממשיך העד ומבהיר מדוע, להבדיל מעניין המרפסות, מופיעה במפורש הצמדת גג רעפים לדירה: "לגבי גג הרעפים- גג הרעפים מופיע בהסכם הייחוד כי זה דבר שצריך להזכיר אותו כי אחרת, על פי חוק, הוא חלק מהרכוש המשותף. כל יתר הדברים מופיעים לכל הרוכשים באותה צורה - מרפסות הן חלק בלתי נפרד מדירה, גג הרעפים הוצא על פי הייחוד (הסכם הייחוד - הערה שלי ע.נ.) ולכן כדי למנוע אי הבנה ולמנוע שרוכש יחתום על חוזה ולא יידע מה עם גג הרעפים, הוסף בגוף החוזה שגג הרעפים הוא יודע שהוא הוצמד לדירה מאחר וזה חלק מהרכוש המשותף..." (עמ' 24 לפרוטוקול). בחנתי את עדותו של עו"ד מרץ, ומצאתי את עמדתו המצוטטת לעיל נכונה מבחינה משפטית. ניסיונם של התובעים לטעון, כי מרפסת, אשר נמצאת בקומה שבה נמצאת רק דירת הנתבעים ולפחות לכאורה השימוש הטבעי בה מיוחד לדירה זו, ואין כל קשר בינה לבין שאר חלקי הבניין, היא "רכוש משותף" לא יצלח. התובעים ניסו לטעון, כי כלל אין מדובר במרפסת, כי אם בגג בלבד. טענה זו לא נסמכת על כל ראיה ממשית. כפי שיובהר להלן, אין כל מקום להסתמך גם על חוות הדעת שהוגשה על ידי התובעים, בלא ביקור בפנים הדירה, לעניין זה, ובכלל. עו"ד מרץ הסביר בעדותו היטב את משמעותו של ה"נספח להסכם ייחוד הדירות", והבהיר, כי בשום אופן, אין להסיק מאי-הזכרת המרפסות את היותן "רכוש משותף", ולמעשה ההפך הוא הנכון: העובדה שהמרפסות הינן חלק בלתי נפרד מן הדירות שאליהן הן משויכות, מייתרת את הזכרתן בנספח זה. גם הסבר זה, שנשמע מפיו של עורך הדין שליווה את הפרויקט לכל ארכו, ושהעיד על מעורבותו הדומיננטית של התובע מס' 5 בכל שלביו, משכנע בהחלט. היוצא מן האמור הוא, כי הבנייה שבוצעה בדירת הקומה העליונה בוצעה אכן בשטח הפרטי השייך לדירה זו, ולא בשטח הנכלל ב"רכוש המשותף". אכן, בדרך להשגת מטרותיהם פעלו הנתבעים תוך הפרה של צו אחד לפחות של ביהמ"ש (אם לא יותר), דבר שנדון במסגרת הליך נפרד לפי פקודת בזיון בית המשפט, ומבלי שקיבלו היתר לבנייה (כאשר הם עצמם מודים, כי אין אחוזי בנייה נוספים), אך עירוב שאלת היתרי הבנייה לשאלת הבעלות הוא עירוב מין בשאינו מינו. תיק זה עניינו תביעה אזרחית בטענה לבנייה בשטח השייך לדיירי הבניין כולו במשותף. שאלת בנייה ללא היתר ראוי לה שתידון בפני בית המשפט לעניינים מקומיים בהליך שונה לחלוטין, כאשר הצד הרלוונטי הוא הרשות המקומית. התובעים מאשימים את הנתבעים ברישום של הבית המשותף, באופן שאינו תואם את הזכויות האמיתיות של הצדדים בבניין. מלבד הטענה הכללית באשר לפרשנות הסכמי המכר, אשר כאמור לעיל, לא מצאתי בה ממש, אין התובעים מוכיחים עמדתם בעניין זה כלל וכלל. עיינתי בחוות הדעת מטעם התובעים, ערוכה בידי השמאי גדעון קרול, ובכל הכבוד, עמדתי היא, כי חוות דעת זו לוקה בפגם מהותי של "הנחת המבוקש". המומחה מטעם התובעים הניח מלכתחילה, כי בוצעה בנייה על שטח משותף, ומתוך הנחה זו נתן חוות דעתו. אלא שעם נפילת ההנחה, כעולה ממסקנתי לעיל, מתמוטט מאליו כל הבניין שנבנה עליה, ואין כל בסיס לפסיקת פיצוי כלשהו. למעשה, כעולה מחקירת השמאי קרול בדיון ההוכחות ביום 18.10.2010, הנ"ל כלל, לא ביקר בפנים הדירה עצמה, וחוות דעתו נערכה לאחר ביקור בשטח הבניין, מבלי להיכנס לפנים הדירה. מן החקירה עולה גם, כי לשמאי קרול לא היה מידע מלא על זכויות הצדדים בנכס, ולמעשה חוות דעתו צומצמה להערכה שמאית על בסיס הנתונים שנמסרו לו על ידי התובעים עצמם. משכך, אין בחוות דעת זו כדי להעלות ולהוריד דבר ואין ליתן לנאמר בה כל משקל. מנגד, חוות דעתו של השמאי מטעם הנתבעים, מר אבישי זיו, מתייחסת במישרין לנתוני הזכויות בנכס, תוך צירוף מסמכים הרלוונטיים (פלט מפנקס הבתים המשותפים; תשריט, תקנון וצו רישום הבית; טבלת שטחים מתשריט היתר הבנייה). פגם אחד נמצא בחוות דעת זו על ידי התובעים והוא שהשמאי שאהין, שבעת הרלוונטית עבד במשרד המומחה זיו, הוא זה שביקר בנכס בפועל, וכאמור בהחלטתי מיום 16.3.2011, לא מצאתי בפגם זה סיבה לפסילת חוות דעתו ועדותו של המומחה הנ"ל , שאף העיד, כי הוא עצמו היה במקום פעמיים, חוץ מביקורו של השמאי שאהין. משמצאתי לקבל באופן חד משמעי את עמדת הנתבעים באשר לבעלות על המרפסת, כעולה גם מעדות עו"ד מרץ, ומעמדת המומחה מטעמם, נפל ממילא הטיעון המרכזי בתביעה, והוא שהבנייה על המרפסת נעשתה על גבי שטח משותף, ועל כן יש לחייב בפיצויים בגינה (נשוא התביעה הכספית עפ"י כתב התביעה המתוקן אשר הוגש לביהמ"ש). בפועל כשלו התובעים בהוכחת שאר סעיפי התביעה: לא הובאו ראיות של ממש לפגיעה במערכות חשמל או אינטרקום ובוודאי שלא לנזקים שגרמה פגיעה זו. בית המשפט לא שוכנע בכך שמדובר ביצירת דירה נוספת ונפרדת כמו גם ב"פגיעה במקום חנייה", שכלל לא ברור לי על בסיס מה סבורים התובעים, כי מגיע להם פיצוי בגינה. מכל האמור עולה, כי התובעים לא הוכיחו את טענותיהם המשפטיות, ואף לא העמידו בפני בית המשפט תשתית ראייתית או משפטית שמכוחה יהיה מקום לפסוק פיצויים כלשהם לחובת הנתבעים. עליי לציין, כי לא מצאתי ממש בבקשת התובעים להעיד את בתו של הנתבע מס' 2 או את בן זוגה. מכל מקום, השאלה האם אלה גרים או לא גרים בדירה אין בה, לטעמי, כדי להעלות או להוריד דבר, בהיות המחלוקת מחלוקת משפטית הנוגעת לזכויות בבית המשותף גרידא. חרף כל האמור לעיל, אינני יכול, וגם אין בדעתי, להתעלם מהתנהלות הנתבעים, אשר הם או מי מטעמם, לאורך כל הדרך, פעלו בדרך-לא-דרך, אשר כללה בנייה טרם קבלת היתרי בנייה, והפרת צו אחד לפחות של בית המשפט (ראה החלטותיי בנושא פקודת ביזיון בימ"ש, אליהן התייחסתי קודם לכן). ברור לי, כי בהתנהלות הכוחנית בשטח ע"י הנתבעים נגרמו לתובעים עגמת נפש ותחושה קשה של אי-נוחות ושל קיפוח, מה גם שקמה הרחבה משמעותית לדירה "יש מאין" ללא כל היתר, ובכך יש להתחשב. יש לציין, כי פסקתי סכום נמוך מאוד בגין פקודת ביזיון בימ"ש לחובת הנתבעים וזאת בכוונת מכוון, על מנת למתן את "אש הלהבות" בין הצדדים, ואולם, בבואי לתת את פסה"ד אינני יכול בשום פנים ואופן, בנסיבות תיק זה, להתעלם מכך. לא אוכל להתעלם גם מאופן ניהול ההליך עצמו, כאשר, ולא אכביר מילים בעניין זה, הייתי מצפה להתנהגות הולמת יותר, מתונה יותר ומנומסת יותר מצד הנתבעים ובאי כוחם, דבר שלצערי, ושוב אני מתנסח בזהירות, לא התממש בפועל. אני מודע לקשרי המשפחה, שגם הוזכרו לעיל, בין הצדדים ובין ב"כ הנתבעת, אולם החריגות מההתנהלות מקובלת בבית המשפט מצד הנתבעים, שהפכו בתיק זה לעניין שבשגרה, אני סבור שראוי שימצאו ביטוי בעת ההחלטה על פסיקת הוצאות ההליך. בנסיבות העניין, וחרף דחיית התביעה במלואה, אני סבור, כי האיזון הנכון יהיה הימנעות מפסיקת כל הוצאות למשפט לחובת מי מהצדדים וכל צד יישא בהוצאותיו. התביעה נדחית, אין צו להוצאות. בתים משותפיםהצמדת רכושמרפסתשאלות משפטיותמקרקעין