זכויות העירייה על מקרקעין

העירייה טענה, כי היא זכאית להירשם כבעלת הזכויות על המקרקעין על פי סעיף 23 לפקודת הסדר זכויות במקרקעין [נוסח חדש], תשכ"ט-1969 על רקע "מבחן השימוש", וזאת מאחר שהחלקות מצויות בתחומי הרשות המקומית, מהוות שטח ציבורי בפועל ומשמשות את תושבי העיר המתגוררים בסביבה.

לטענת המדינה, העירייה מבקשת לעצמה זכות במקרקעין אך ורק מכוח תכנית בניין עיר, והדבר מעיד על כך שהיא אינה בעלת הזכויות במקרקעין, וכי היא מכירה במצב דברים זה.

בנוסף, מטרתם של הליכי הסדר זכויות במקרקעין היא הסדרת הזכויות ערב ההסדר, ואין לאפשר לעירייה להפכם לקיצור הליכי הפקעה מכוח תב"ע, שכן הליך ההפקעה מתבצע ומושלם רק מכוח סעיף 19 לפקודת הקרקעות ולאחר פרסום ברשומות.


קראו את פסק הדין להלן על מנת להרחיב את הידע בנושא זכויות העירייה על מקרקעין:

לפניי שתי תביעות מאוחדות, שבהן הצדדים הם עיריית תל-אביב-יפו (להלן: "העירייה") ורשות הפיתוח (להלן: "רשות הפיתוח" או "המדינה"), בגין תביעות סותרות בהליכי הסדר מקרקעין, בחלקות מסוימות במקרקעין בתל אביב.

בהתאם להסכמה דיונית בין הצדדים, פסק דין זה ניתן על סמך החומר שהוגש לתיק.

אציין, כי לצד שני הליכים אלה התנהלו הליכים נוספים (במסגרת ת"א 1442/09, ת"א 1444/09, ת"א 1446/09), , אשר הסתיימו בהסכם פשרה שקיבל תוקף של פסק דין ביום 14/12/10, לפיו המקרקעין שנדונו שם יירשמו על שם העירייה, בכפוף להערה לטובת המדינה מכוח סעיף 19 לפקודת הקרקעות (רכישה לצרכי ציבור), 1943 (להלן: "פקודת הקרקעות").

ת"א 1443/09- העובדות שאינן שנויות במחלוקת

תובענה להסדר תביעות סותרות בגוש רישום 9001 חלקה 33.

למקרקעין לא היה רישום קודם (לתביעה צורף העתק נסח רישום מיום 27/3/12, נספח א' לכתב התביעה).

על המקרקעין חלה תוכנית בניין עיר 2660 ובהתאם להוראותיה מיועדים המקרקעין לשצ"פ (שטח ציבורי פתוח) לאורכה של דרך קיימת (העתק של קטע התשריט הרלוונטי צורף כנספח א' לכתב הטענות מטעם העירייה).

טרם הליך ההסדר, המקרקעין היו חלק מחלקה 163 בגוש שומה 7036, אשר לגביה לא היה כל רישום קודם בלשכת רישום המקרקעין. לגבי חלק מחלקה 163 פרסמה העירייה הודעות הפקעה בהתאם לסעיפים 5 ו- 7 לפקודת הקרקעות, מיום 1/6/98, על פי תוכנית 2236, שקדמה לתוכנית 2660, ולפי תכנית 2236 , חלק מחלקה 163 יועד לשצ"פ ולדרך.

העירייה הגישה תביעתה להירשם כבעלת הזכויות על המקרקעין מכוח ייעודם הציבורי (שצ"פ) ומכוח הודעות הפקעה שפרסמה העירייה בקשר עם חלקה 163 (הודעות ההפקעה צורפו כנספח ב' לכתב הטענות).

ת"א 1445/09- העובדות שאינן שנויות במחלוקת

תובענה להסדר תביעות סותרות במקרקעין הידועים כגוש רישום 9001 חלקה 48.

על המקרקעין חלה תוכנית בניין עיר 2660, ובהתאם להוראותיה, מיועדים המקרקעין לשצ"פ.

טרם הליך ההסדר, היו המקרקעין חלק מחלקות 59, 60, 163 בגוש שומה 7036. לגבי חלקה 163- לא היה רישום קודם בלשכת רישום המקרקעין.

העירייה הגישה את תביעתה להירשם כבעלת הזכויות במקרקעין, מכוח ייעודם הציבורי (שצ"פ) ומכוח הודעות ההפקעה שפרסמה העירייה בקשר עם חלק מחלקות 163, 59, 60.

תמצית עמדת העירייה

העירייה טוענת, כי היא זכאית להירשם כבעלת הזכויות על פי סעיף 23 לפקודת הסדר זכויות במקרקעין [נוסח חדש], תשכ"ט-1969 (להלן: "פקודת ההסדר"), על רקע "מבחן השימוש", וזאת מאחר שהחלקות מצויות בתחומי הרשות המקומית, מהוות שטח ציבורי בפועל ומשמשות את תושבי העיר המתגוררים בסביבה.

בנוסף, הועדה המקומית פרסמה הודעות הפקעה לפי סעיפים 5 ו- 7 לפקודת הקרקעות, שלפיהן בכוונת העירייה לרכוש את המקרקעין ולתפוס חזקה בחלקות (עם זאת, טרם הושלם ההליך באמצעות שימוש בסעיף 19 לפקודת הקרקעות).

העירייה טוענת, כי גם לשיטת המדינה, מקרקעין המיועדים לצרכי ציבור הם באחריותה של הרשות המקומית בלבד, והמדינה אינה אחראית לטיפול בהם, כך שלא ניתן לאחוז את המקל משני קצותיו ולטעון כעת לבעלות.

העירייה מציינת, כי המדינה עצמה ויתרה על תביעות שהוגשו ביחס לחלקות סמוכות בגוש 9001 (חלקות 31 ו- 39) שייעודם שצ"פ, והסכימה לרישום החלקות על שם העירייה, וטוענת כי לאור זאת, המדינה מנועה כעת מלטעון כנגד זכויותיה של העירייה.

תמצית עמדת המדינה

לטענת המדינה, העירייה מבקשת לעצמה זכות במקרקעין אך ורק מכוח תכנית בניין עיר, והדבר מעיד על כך שהיא אינה בעלת הזכויות במקרקעין, וכי היא מכירה במצב דברים זה.

בנוסף, מטרתם של הליכי הסדר זכויות במקרקעין היא הסדרת הזכויות ערב ההסדר, ואין לאפשר לעירייה להפכם לקיצור הליכי הפקעה מכוח תב"ע, שכן הליך ההפקעה מתבצע ומושלם רק מכוח סעיף 19 לפקודת הקרקעות ולאחר פרסום ברשומות.

הליך ההסדר, במהותו, הוא הליך המתעד את מצב הזכויות הנתון, ומאפשר לבדוק את שרשור הזכויות במקרקעין, אך אינו יוצר זכויות "יש מאין", וכאשר העירייה לא סיימה את הקניית הזכויות ולא פרסמה הודעה לפי סעיף 19 לפקודת הקרקעות, הרי שהיא אינה זכאית לרישום המקרקעין על שמה רק מאחר שמתנהל הליך הסדר של מקרקעין אלה.

לאור זאת, ועל פי סעיף 22 לפקודת ההסדר, קיימת למדינה זכות שיורית ויש לרשום על שמה את הזכויות במקרקעין.

בנוסף, כך נטען, העירייה נותנת פרשנות שגויה לסעיף 23 לפקודת הסדר זכויות במקרקעין, המנוגדת לתכלית הפקודה, מאחר שהסעיף נועד לחול בתנאי שהקרקע שימשה ומשמשת כמתרוכה (קרקע של רשות הרבים), בעוד שבענייננו מדובר בשצ"פ.

זכות הבעלות של המדינה אינה מותנית בתנאי כלשהו, ואין להתנותה באחזקת המקרקעין או באי ויתור על פינויים בהליכים מקבילים.

באופן ספציפי לגבי ת"א 1445/09 טוענת המדינה נוספות, כי חלק מחלקה 59 (חלקה המרכיבה את חלקה 48) נכלל בתוך חלקה 15 בגוש 9001, הרשומה בבעלות עיריית תל אביב, והחלק האחר היה בבעלות פרטית של נפקד, ולכן נרשמה החלקה, ברישום ראשון, על שם האפוטרופוס לנכסי נפקדים והועברה לרשות הפיתוח.
בנוסף, נטען כי המקרקעין הם מסוג מולק כך שאינם מיועדים, ערב ההסדר, למקרקעי ייעוד אשר יש לרושמם על שם הרשות המקומית.

דיון

סעיף 22 לפקודת ההסדר קובע כי: "זכויות המדינה במקרקעין ייחקרו ויוסדרו בין אם נתבעו רשמית ובין אם לאו, וכל זכות במקרקעין שלא הוכחה בתביעתו של אחר תירשם על שם המדינה".

בהקשר של סעיף 22 האמור, קבע כב' השופט א' קיסרי בת"א (מחוזי חיפה) 129-07 החברה לפיתוח עכו העתיקה בע"מ נ' קבאני (23/3/10):

"...נראה לי שהוראת סעיף 22 מקנה למדינה זכות שיורית לגבי מקרקעין שלגביהם לא הוכחו זכויות בתביעתו של אדם אחר, אולם מכך אין להסיק כל מסקנה לגבי סיכויה של הנתבעת להוכיח את תביעתה, וברור שאם יעלה בידה לעשות כן, ייקבעו זכויותיה בנכס והוראת סעיף 22 לא תחול כלל".
(ת"א 4164/05 סלים נ' מדינת ישראל (22/1/06); ת"א (מחוזי באר-שבע) 7255-06 אלע'נאמי נ' מדינת ישראל (16/3/10)).

ועל פי סעיף 23 לפקודת ההסדר: "מקרקעין שיועדו כדין לצרכי ציבור יירשמו על שם המדינה, אולם אם יועדו לשימושם של עיר או כפר והוקם תאגיד שבכוחו להחזיק מקרקעין בשביל העיר או הכפר, יירשמו המקרקעין על שם התאגיד".

בפסק דינו של כב' השופט (הבכיר) יהודה פרגו, שניתן לאחרונה, בת"א (מחוזי תל אביב-יפו) 1058/08, 1060/08 ריחאן נ' מדינת ישראל-רשות הפיתוח (5/8/12), צוטט סעיף 23 האמור, ונקבע כי אין בו הבחנה בין סוגי הקרקע, וזאת בניגוד לסעיף 29א לפקודת הקרקעות (סידור זכות מקרקעין), שבו נקבע הסדר ספציפי לגבי קרקע מסוג מתרוכה שהשתמשו בה מאז ומקדם לצרכי ציבור. בהתאם לכך, קבע כב' השופט פרגו, כי סעיף 23 לפקודת ההסדר חל על כל סוגי המקרקעין, ולא רק על מתרוכה.

בנוסף, נקבע, כי סעיף 23 לפקודת ההסדר חל במקביל לסעיף 154 לחוק המקרקעין, התשכ"ט-1969 (להלן: "חוק המקרקעין"), ושניהם דרים בכפיפה אחת.

סעיף 154 לחוק המקרקעין קובע:
"(א) מקרקעין שערב תחילתו של חוק זה נמנו עם הסוג "מתרוכה" יירשמו על שם המדינה, אולם אם היו המקרקעין בתחום רשות מקומית וערב תחילת חוק זה היו דרכים או שטחים פתוחים, למעט שפת ים, ששימשו בעיקר את תושבי אותה רשות מקומית, יירשמו על שם הרשות המקומית.
(ב) מקרקעין שנרשמו על שם רשות מקומית בהתאם לסעיף קטן (א) ואחרי כן שונה שימושם לשימוש שלא היה מצדיק רישומם על שם הרשות המקומית, יעברו לבעלות המדינה".

מכאן, מסקנתו של כב' השופט פרגו היא, שיש ליישם את מבחן השימוש גם בקביעת הבעלות בכלל סוגי הקרקעות, ולא רק בקרקע מסוג מתרוכה, ובהתאם לכך קבע כי:

"מבחן זה מתקיים בעניננו. מדובר בשטחים בהם נסלל כביש (דרך) שנועד לשרת ולשמש את הציבור/התושבים. מכאן, ובהתאם לסעיף 23 לפקודת הסדר המקרקעין, יש לרשום את השטחים אשר הופקעו מן החלקות נשוא הדיון על שם עיריית תל אביב יפו בתחומה הם מצויים, אשר גם מחזיקה בהם בפועל ואחראית לתחזוקתם".

דברים אלה מקובלים עליי, ורלוונטיים גם לענייננו.

ראשית, לאור האמור, סעיף 23 חל על כל סוג המקרקעין, ואין רלוונטיות להבחנה בין הסוגים השונים.

נראה כי אין מחלוקת, שהחלקות נשוא ההליכים מצויות בתחומי העירייה, ומשמשות את תושבי הסביבה בייעודן כשטח ציבורי, ובמקביל, גם האחריות לאחזקתן ופיתוחן של החלקות, מוטלת על העירייה.

מצב דברים זה מתבטא בתב"ע 2660, אשר התשריט הרלוונטי צורף כנספח לכתבי הטענות מטעם עיריית תל אביב.
מתקבל הרושם, שהתב"ע מבטאת ומסדירה את השימוש שנעשה בפועל בחלקות נשוא ההליכים.

במילים אחרות, התב"ע מבטאת מצב קיים בשטח, והיא אינה מתיימרת ליצור מציאות חדשה או ליצור זכויות "יש מאין".

מכאן, כי בניגוד לטענת המדינה, העירייה אינה מבקשת לעצמה זכויות במקרקעין אך ורק מכוח התב"ע ומכוח הליכי ההפקעה, אלא הזכויות הנתבעות הן פועל יוצא של השימוש בחלקות על ידי תושבי תל אביב ואחזקתן על ידי העירייה.

אמנם, הודעות ההפקעה מכוח סעיפים 5 ו- 7 לפקודת הקרקעות (שצורפו גם הן לכתב הטענות), הן שלב בהליך ההפקעה, והן, בפני עצמן, אינן מגבשות את ההפקעה, שכן על פי פקודת הקרקעות, גם לאחר פרסום ההודעות, רשאי שר האוצר ליתן הזדמנות לבעל הקרקע ולמי שיש לו בה טובת הנאה, לטעון את טענותיו כנגד רכישתה.
השלב המגבש את עצם ההפקעה הוא פרסום הודעה ברשומות בהתאם לסעיף 19 לפקודת הקרקעות.

עם זאת, איני סבור שהעובדה שטרם פורסמה הודעה מכוח סעיף 19 (הליך שמשום מה נוטים במקרים רבים "לשכוח" אותו...), שוללת את זכויותיה של העירייה מכוח סעיף 23 לפקודת ההסדר.

למעשה, הודעות ההפקעה לטובת העירייה נובעות מייעודן של החלקות כשטח ציבורי, ונועדו גם הן להגשמת ייעוד זה, והעובדה שהליך ההפקעה טרם הסתיים, אינה מייתרת יעד זה.

מאחר שזכויותיה הנטענות של העירייה נובעות ישירות מהוראת סעיף 23 לפקודת ההסדר, הרי שממילא הן לא נוצרו "יש מאין".
הליך ההסדר נועד, אמנם, לתעד ולשמר את מצב הזכויות הקיים, ולא ליצור זכויות חדשות, אך לטעמי, זכויותיה של העירייה ניצבות בפני עצמן מכוח סעיף 23 לפקודת ההסדר, בעוד שהתב"ע והליך ההפקעה רק מוציאים אותן אל הפועל.

לפיכך, ומאחר שהוראת סעיף 22 לפקודת ההסדר היא הוראה שיורית בלבד, הרי שממילא יש להעדיף את זכויותיה של העירייה מכוח הוראת סעיף 23 לפקודת ההסדר על פני זכויותיה השיוריות של המדינה.

באשר לטענה הנקודתית בנוגע לחלק מחלקה 48 – כאמור, חלקה זו נוצרה מתוך חלקות השומה 59, 60 ו- 163. חלק מחלקה 59 נבלע בתוך חלקה 15 בגוש 9001, הרשומה בבעלות העירייה. חלק אחר של חלקה 59 היה בבעלות פרטית של נפקד, נרשמה בתחילה על שם האפוטרופוס לנכסי נפקדים והועברה לרשות הפיתוח. חלק זה אין לרושמו על שם העירייה.

לסיכום

תביעתה של העירייה מתקבלת ברובה, כמפורט לעיל. היא זכאית להירשם כבעלים באותם חלקים שמיועדים להפקעה בחלקות הנדונות, ובכפוף לאמור באשר לחלק של חלקה 59. המדינה רשאית להירשם כבעלים באותם חלקים שלא מיועדים להפקעה (ככל שישנם כאלה).

רשות הפיתוח תישא בהוצאות בסך 7,500 ₪.





לתיאום פגישה עם עורך דין חייגו: 077-4008177




נושאים רלוונטיים נוספים

  1. זכות במקרקעין

  2. רישיון במקרקעין

  3. רשות חינם מקרקעין

  4. זכות חזקה במקרקעין

  5. מתחזק חוק המקרקעין

  6. חלוקת מקרקעין בעין

  7. מהי תביעה במקרקעין

  8. עסקה בחלק ממקרקעין

  9. סיום רישיון במקרקעין

  10. סעיף 16 לחוק המקרקעין

  11. התחזות בעסקת מקרקעין

  12. ביטול ייעוד מקרקעין

  13. דרישת הכתב במקרקעין

  14. סעיף 49 לחוק המקרקעין

  15. סעיף 71 לחוק המקרקעין

  16. פיצול תביעה במקרקעין

  17. סעיף 9 לחוק המקרקעין

  18. סעיף 40 לחוק המקרקעין

  19. סעיף 16 לחוק המקרקעין

  20. זכויות שביושר במקרקעין

  21. רישיון מכללא במקרקעין

  22. ביטול רישיון במקרקעין

  23. צו הפסקת שימוש במקרקעין

  24. עסקאות סותרות במקרקעין

  25. סעיף 18 ב לחוק המקרקעין

  26. תנאי מתלה בעסקת מקרקעין

  27. סעיף 55(ג) לחוק המקרקעין

  28. עשיית דין עצמי במקרקעין

  29. עסקת מקרקעין באזור שיקום

  30. רישיון בלתי הדיר במקרקעין

  31. ביטול החלטת רשם המקרקעין

  32. זכויות העירייה על מקרקעין

  33. תביעת השבה של חוכר מקרקעין

  34. זיהוי צדדים לעסקת מקרקעין

  35. רישום הערה במרשם המקרקעין

  36. ניצול זכויות בניה במקרקעין

  37. תביעה לפקיד ההסדר במקרקעין

  38. התחייבויות נוגדות במקרקעין

  39. בקשה לפדיון מקרקעין מעוקלים

  40. מכירת זכויות בחלק ממקרקעין

  41. שימוש מפריע במקרקעין פרטיים

  42. רשות מכללא לשימוש במקרקעין

  43. בקשה לעריכת מדידה של מקרקעין

  44. דיווח על עסקת מקרקעין בדיעבד

  45. הערה על יעוד מקרקעין תקנה 27

  46. בנייה ונטיעה במקרקעין משותפים

  47. רכישת מקרקעין בפרוייקט הרחבה

  48. התחייבות לעשות עסקה במקרקעין

  49. בדיקה במינהל לפני עסקת מקרקעין

  50. שימוש במקרקעין לגידול מרעה בקר

  51. מחלוקת לגבי תאריך רכישת מקרקעין

  52. עיכוב ברישום זכויות בעל מקרקעין

  53. תביעה על בניה על מקרקעין מוסדרים

  54. רשות שימוש במקרקעין לפי חוק הנפט

  55. סעיף 93 לפקודת הסדר זכויות במקרקעין

  56. תביעה של פסול דין - זכויות במקרקעין

  57. החובה להציע למוכר מקרקעין לקנות בחזרה

  58. עסקת מקרקעין לפני חקיקת חוק המקרקעין

  59. תחרות בין זכויות נוגדות במקרקעי המינהל

  60. ביטול זכות הסותרת רישום בפנקס המקרקעין

  61. ביטול רישיון ללא תמורה ע''י בעל המקרקעין

  62. תביעה לפיצויים בגין נזקים שנגרמו למקרקעין

  63. בקשה להתקנת אנטנת שידור לחובבי רדיו במקרקעין

  64. איך מוכיחים שעסקה במקרקעין היא "פיקטיבית" ?

  65. ערר על החלטה להורות לתקן שטחים בנוגע למקרקעין

  66. סעיף 10 לחוק המקרקעין - תקנת השוק במקרקעין

  67. פגיעה עקיפה במקרקעין - פיצויים לפי סעיף 197 ?

  68. האם חלוקה בעין של המקרקעין תגרום נזק לצדדים ?

  69. ערר על החלטה לאשר תוספת לבית מגורים משותף במקרקעין

  70. ביטול מכר מקרקעין לאחר אישור סופי של ראש ההוצל''פ

  71. סעיף 5 לחוק המקרקעין - חיזוק בתים מפני רעידות אדמה

  72. תביעה שיינתן פסק דין המצהיר סכאות להירשם כבעלים במקרקעין

  73. נוהל לפיו יוכל כל שליח להגיש למשרדי רשם המקרקעין שני תיקים ביום בלבד

  74. שאלות ותשובות

רקע תחתון



שעות הפעילות: ימים א'-ה': 19:00 - 8:30
                           יום ו' : 14:00 - 10:00

טלפון: 077-4008177
פקס: 153-77-4008177

דואר אלקטרוני: office@fridman-adv.com

Google+



רקע תחתון