חוזה דירה פיקטיבי


מהו חוזה למראית עין ?
 
"חוזה למראית עין, בו דן סעיף 13 לחוק החוזים (חלק כללי), תשל"ג-1973, הינו חוזה בטל. חוזה זה הינו חוזה אשר על פיו מסכימים הצדדים, כלפי חוץ, על הסדר משפטי מסויים, בעוד וכוונתם האמיתית היא שונה. על פי כוונתם ורצונם האמיתי לחוזה זה אין תוקף מחייב ביחסים ביניהם (ע"א 630/78 ביטון נ' מזרחי, פ"ד לג(2) 576, 581). המדובר בחוזה אשר קיימת בו אי התאמה מכוונת בין הצהרות הרצון של הצדדים לבין רצונם האמיתי (גבריאלה שלו, "דרכי חוזים", מהדורה שניה, בעמוד 167).

אכן, מכוח הוראת הבטלות שבסעיף 13 הנ"ל בחוזה למראית עין ניתנת עדיפות לרצונם המשותף האמיתי של הצדדים על פני הצהרתם החיצונית, שהרי זו האחרונה נעשתה על ידם למראית עין בלבד (ע"א 628/85 סלהוב נ' גליה, חברה קבלנית לפיתוח בע"מ, פ"ד מג(2) 214 , 217)."
 
(ע"א 6295/95 סוליקה בוחסירה ואח' נ' רות בוחסירה ו-3 אח' , פ"ד נ(1) 259, בעמ' 261-262).נ


קראו את פסק הדין להלן על מנת להרחיב את הידע בנושא חוזה דירה פיקטיבי:

תביעה זו הוגשה מאחר שהמבקש טוען שהעברת הזכויות בדירה נעשתה כדי להבריח הדירה מנושי המשיב, ובעיקר מהמבקש.

קראו את פסק הדין להלן על מנת להרחיב את הידע בנושא הברחת נכסים מנושים:

1. זוהי תובענה לפסק-דין הצהרתי לפיו המשיבים 2-3 הינם הבעלים של הדירה הנמצאת בגוש 6714 חלקה 158/4 ברח' הסתוונית 7 פתח-תקוה (להלן: - "הדירה") והעברת הזכויות בדירה משם המשיבים 2-3 על-שם המשיבה 1 – בטלה ומבוטלת.
 
2. הרקע:

 
א. המנוח ז"ל (להלן: - "המנוח") הגיש נגד המשיב 3 (להלן: - "המשיב") תביעה בשנת 1994 (ת.א 1807/94) וביום 21.12.98 ניתן פסק-דין המחייב את המשיב לשלם למנוח סך של 300,000 ₪.
 
ב. המשיבים 2-3, שהיו נשואים זה לזה, היו בעליה של הדירה הנ"ל, בחלקים שווים ביניהם.נ
 
ג. ביום 24.2.99 נרשמה בלשכת רישום מקרקעין העברה של הדירה על-שם המשיבה 1, מכח "מכר ללא תמורה", דהיינו, לכאורה, על-פי נסח הרישום, העבירו המשיבים 2-3 את הדירה למשיבה 1, שהינה אחותה של משיבה 2, ללא תמורה, מכל סוג ומין שהוא.ב
 
ד. תובענה זו הוגשה מאחר שהמבקש גורס שהעברת הזכויות בדירה משם המשיבים 2-3 על-שם משיבה 1 נעשתה כדי להבריח הדירה מנושי המשיב, ובעיקר מהמבקש.
 
ה. בגרסאות המשיבים יש, למעשה, תמיכה לגרסת וטענת המבקש. המשיבים מתארים בתצהיריהם את השתלשלות העניינים שהביאה להעברת הדירה על-שם המשיבה 1. בין היתר, מספרים הם על הסתבכותו הכלכלית של המשיב, ועל הרצון לפתור הסתבכות זו בכל דרך, כדי להציל את חיי הנישואין של משיבים 2-3. על-פי הנאמר ע"י המשיבים – הוסכם שהדירה תעבור על-שם המשיבה 1 בשני שלבים: המשיב יעביר את חלקו בדירה, ללא תמורה, לאשתו, המשיבה 2, והיא תעביר, ללא תמורה, לאחותה, המשיבה 1, את מלוא הזכויות בדירה. דרך זו נבחרה כדי להמנע ממיסוי ומהוצאות מיותרות (סע' 23 לתצהיר המשיב); אלא שבכך לא הסתיימה התוכנית. משיבה 1 היתה אמורה לקחת משכנתא בשווי של מחצית הדירה בסך 460,000 ₪, למסור הכסף למשיבים 2-3 והסכום אמור היה לשמש לפרעון חובות.
בנוסף, משיבים 2-3 היו אמורים להמשיך ולהתגורר בדירה עד סוף ימיהם, תוך תשלום 375 $ לחודש, על-חשבון המחצית.ו
 
3. עיון במסמכי העסקה שנעשתה בין משיבים 2-3 לבין המשיבה 1 מעלה מסקנות עגומות ביותר באשר לחוקיותה; ואבחן העסקה שלב אחרי שלב:
 
א. ביום 25.11.98 העביר המשיב, במתנה וללא תמורה, לאשתו, משיבה 2 – את חלקו (מחצית) בדירה.
 
ב. ביום 28.12.98 העבירה המשיבה 2, במתנה וללא תמורה, לאחותה, משיבה 1, את חלקה (מלוא הזכויות) בדירה.נ
ג. ההעברות האמורות דווחו, כנראה, לרשויות המס, שאם לא כן לא היתה מתבצעת העברת הזכויות בלשכת רישום המקרקעין. ההעברות זכו גם, כנראה, במיסוי מופחת, שכן, ההעברה ממשיב 3 למשיבה 2 פטורה לחלוטין בשל היותה העברה מבעל לאשתו, של זכויות בדירת מגורים, וההעברה ממשיבה 2 למשיבה 1 חבה בתשלום מס מופחת בשל היותה העברה ללא תמורה מיחיד לקרובו.
 
ד. אלא שמסתבר שהעסקה שתוארה לעיל, לא היתה העסקה האמיתית שבין הצדדים. בין המשיבה 1 לבין המשיבים 2-3 נחתם גם הסכם ביום 4.11.98 (להלן: - "ההסכם"), הסכם שכפי הנראה נותר בחזקתם ולא דווח מעולם לרשויות המס. במסגרת הסכם זה נאמר שהמשיבה 1 חייבת לשלם עבור העברת הזכויות ממשיבה 2 בהעברה מהמשיב, סך של 460,000 ₪. סכום זה, המהווה שווי מחצית הדירה, אמור היה להיות מועבר למשיב לכיסוי חובות.ב
בנוסף, הוסכם בהסכם הנ"ל שהמשיבים 2-3 רשאים וזכאים לגור בדירה עד סוף ימיהם בתנאי שישלמו דמי שכירות בסך 375 $ עבור מחצית הדירה השייכת למשיבה 1, וכן, רשאים וזכאים הם "לפדות את הדירה לכשיתאפשר להם ובתנאי שיחזירו לבת שבע...".
 
ה. כלומר, מעבר לעובדה שהמשיבים כולם הציגו לרשויות עסקה שונה מהעסקה שלכאורה נקשרה ביניהם, ועובדה זו כשלעצמה, מצדיקה חקירה של רשויות המס, ברור לחלוטין שהעסקה שלכאורה נקשרה בין הצדדים, לא היתה עסקה אמיתית.ו
הצדדים לא התכוונו מעולם להעביר הזכויות בדירה למשיבה 1.נ
בקונסטרוקציה שבנו היתה כוונה כפולה:
האחת, העברת הדירה על-שם צד ג', בלתי מעורב, כדי למנוע מנושים לשים ידם על הדירה.ב
השניה, קבלת הלוואה מבנק, ובכספי ההלוואה – פרעון חובות לנושים שונים.ו
ההלוואה נלקחה, אמנם, ע"י המשיבה 1, אך זאת רק בשל העובדה שלמשיבים 2-3 לא היתה כל אפשרות לקבל הלוואה מבנק, במצבם הכלכלי הגרוע.
כלומר, המשיבים 2,3 הם הלווים האמיתיים, המסתתרים מאחורי גבה של משיבה 1, והם אלה שמשלמים את תשלומי ההלוואה, כולם או חלקם, באצטלה של תשלום דמי-שכירות עבור מגורי המשיבה 2 בדירה השייכת בחלקה למשיבה 1.נ
 
ו. תימוכין לאמור לעיל ניתן למצוא במסמכים שהומצאו ע"י ב"כ המשיבים ביום 27.3.03. מסתבר שלמרות שהדירה הועברה בשלמותה על-שם משיבה 1 כבר ביום 24.2.99, דהיינו, ההעברה ללא תמורה הושלמה ברישום במועד זה, נחתם הסכם המשכנתא רק ביום 3.5.99. על פניו, הסכם זה ניתן שלא בקשר לרכישת מקרקעין, אלא לצורך הלוואה מובטחת במשכנתא, כשהמשכנתא אמורה להרשם על נכס בו יש למשיבה 1 זכויות רשומות כבר.ב
 
ז. אין ספק שהעסקה המוצגת ע"י המשיבים היא עסקה למראית עין. ה"עסקה" האמיתית, לא כללה מכר (בין בתמורה ובין שלא בתמורה). ה"עסקה" האמיתית כללה העברת רישום זכויות פיקטיבית על-שם המשיבה 1, ולקיחת הלוואה, לכאורה ע"י משיבה 1, כשהלווים האמיתיים הם משיבים 2-3.ו
 
במקרה שלפני, העברת הדירה על שם המשיבה 1, לא נבעה מרצונם הטוב של המשיבים 2 ו-3 להעניק למשיבה 1 מתנה, אלא, נועדה לשרת מטרה פסולה, בדמות הברחת נכסי המשיבים 2 ו- 3 מפני נושים, וקבלת הלוואה מהבנק. לשון אחר, המשיבים 2 ו-3 חפצו ליצור מצג, לפיו הדירה נשוא בקשה זו אינה ברשותם ואינה בבעלותם, ועל כן אין למבקש דריסת רגל בה, ובמקביל, חתמו הם על ההסכם שלמעשה משאיר את הדירה בהישג ידם.
 
פרופ' ג' שלו, בספרה דיני חוזים, דין הוצאה לאור בע"מ, תשנ"ה, מהדורה שניה, ירושלים, מתייחסת לשאלה מהי מטרה בלתי חוקית וכך היא כותבת (בעמ' 361):

"מטרה בלתי חוקית, כמוה ככריתה בלתי-חוקית או כתוכן בלתי-חוקי, הופכת את החוזה לפסול. אולם חוזה אינו יצור חי או חושב ואין לו מטרות משל עצמו. לפיכך, "מטרת החוזה" אינה אלא מטרתם המשותפת של שני הצדדים לו. על מטרה זו ניתן ללמוד מלשון החוזה, מן הנסיבות האופפות אותו, ובעיקר – מאומד דעתם של הצדדים."
 
ב"כ המבקש טוען שהמשיבים עשו יד אחת במטרה להונות אותו. הלכה פסוקה היא, שהטוען טענת מרמה נגד חברו, חלה עליו חובת הוכחה מוגברת, כפי שקבע כב' השופט י' כהן בע"א 365, 359/79 יפה אלחנני ואח' נ' מרגליט רפאל ו-6 אח' , פ"ד לה (1), 701 (סעיף 6 לפסק דינו):
 
 
"יחד עם זאת אני גם מסכים למה שאמר השופט שמגר בהמשך לדבריו, שצוטטו לעיל, שלצורך הוכחת אי-החוקיות, אין לזנוח את אמות המידה המחמירות יותר, שנהגו בהן בתי המשפט עד כה. ההחמרה באשר להוכחות הנדרשות נובעת מהכלל, שכאשר צד מעלה כלפי צד שכנגד טענת מרמה, או טענה כיוצא בזו, עליו להביא הוכחות על גרסתו כאפשרות גבוהה (ע"פ 232 55, בעמ' 2065; ע"א 263, 256/57, בעמ' 1238; א' הרנון, דיני ראיות (הדפוס האקדמי, חלק א, תש"ל) 218-216)."
 
במקרה דנן, הוכח למעלה מכל ספק, בין היתר מקיומו של ההסכם שנחתם ביום 4.11.98 ומהעובדה שלמשיבים 2 ו-3 לא הייתה אפשרות לקבל הלוואה מהבנק, שהצדדים ניסו להונות את המבקש ואת הבנק.ב
 
זאת ועוד. אני סבורה שהותרת ההסכם על כנו, תפגע בתקנת הציבור באשר הוא מאפשר לצדדים שאינם תמי לב, להצליח תוך פגיעה בערכי המוסר והמסחר. ניסיון המשיבים להבריח את הדירה כדי למנוע מהמבקש לשים יד עליה, וכן, לקיחת ההלוואה לטובת משיבים 2 ו- 3, תחת חסותה של המשיבה 1, לאחר שהראשונים נדחו על ידי הבנק, מנוגדת לתקנת הציבור.
 
לנוכח האמור עד כה, אני קובעת שההסכם הוא הסכם למראית עין ובלתי חוקי.
 
בהתאם לסעיף 30 לחוק החוזים (חלק כללי), תשל"ג- 1973 (להלן: "חוק החוזים"), הקובע ש"חוזה שכריתתו, תכנו או מטרתו הם בלתי חוקיים, בלתי מוסריים או סותרים את תקנת הציבור - בטל", אני קובעת שההסכם בטל.
 
4. מכל האמור לעיל, אני מקבלת את התובענה ומצהירה שהמשיבים 2 ו-3 הם הבעלים של הזכויות בדירה, והעברת הזכויות בדירה על- שם המשיבה 1, בטלה.ו
 
 
5. המשיבים ישאו בהוצאות המבקש בסך 10,000 ₪ + מע"מ בצירוף הפרשי הצמדה וריבית כחוק מהיום ועד התשלום בפועל.נ
 

 



לתיאום פגישה עם עורך דין חייגו: 077-4008177




נושאים רלוונטיים נוספים

  1. חוזה רשות

  2. שערוך חוזה

  3. זניחת חוזה

  4. איבוד חוזה

  5. סיכול חוזה

  6. חוזה פיקטיבי

  7. חוזה על תנאי

  8. התבטלות חוזה

  9. חוזה לא חוקי

  10. חוזה עם קטין

  11. חוזה ללא תמורה

  12. חוזה להספקת נכס

  13. חוזה בלתי חוקי

  14. איך מבטלים חוזה

  15. עושק דיני חוזים

  16. חיוב לקיים חוזה

  17. חוזה מסחר בברזל

  18. חוזה למראית עין

  19. סעיף מעורפל בחוזה

  20. הסדר שלילי בחוזה

  21. חוזה התקנת דלתות

  22. חוזה שירותי שחיטה

  23. תנאים לקיום חוזה

  24. חוזה לבניית ממ''ד

  25. חוזה דירה פיקטיבי

  26. חוזה על תנאי מתלה

  27. מימוש אופציה בחוזה

  28. עורך דין חוזה מקרקעין

  29. ערעור תעבורה מחוזי

  30. סעיף אי תחרות בחוזה

  31. חתימה על טופס הצעת ביטוח

  32. סעיף 41 לחוק החוזים

  33. סעיף 34 לחוק החוזים

  34. חיובים שלובים בחוזה

  35. חוזה שירות עם מנכ''ל

  36. חתימה על חוזה תחת לחץ

  37. חוזה למראית עין יחסית

  38. חוזה על תנאי במקרקעין

  39. נוסחת הקשר דיני חוזים

  40. אי חתימה על חוזה פיתוח

  41. התנאים לקיומו של חוזה

  42. השלמת חוזה לטווח ארוך

  43. שינוי תנאי חוזה בעל פה

  44. הפרת תנאי תשלום בחוזה

  45. מו''מ לכריתת חוזה ביטוח

  46. פי סעיף 62 ד' לחוק חוזה

  47. חתימה על חוזה בלי לקרוא

  48. אי חוקיות חוזה אספקת מים

  49. חוזה בכירים שירות המדינה

  50. שערוך חוזה בשל אינפלציה

  51. הפרת תנאי תשלום לפי חוזה

  52. התחייבות בלתי סבירה בחוזה

  53. הפסקת שירות בניגוד לחוזה

  54. חוזה המבוסס על יחסי אמון

  55. חיובים שלובים חוק החוזים

  56. חוזה הסותר את תקנת הציבור

  57. השלמת פרטים בחוזה מקרקעין

  58. סעיף 10 לחוק החוזים תרופות

  59. שני חוזים נפרדים לעסקה אחת

  60. פיצויים על פגם בכריתת חוזה

  61. חובת הקטנת הנזק בדיני חוזים

  62. חוזה ללא תאריך השלמת הבניה

  63. סעיף 25 המתוקן לחוק החוזים

  64. פיצויים מוסכמים דיני חוזים

  65. נוהג הארכת חוזה רטרואקטיבית

  66. אי חוקיות הבטחת תשואה בחוזה

  67. זמן אספקה ''משוערת'' בחוזה

  68. שינוי בהתנהגות של חוזה בכתב

  69. חופש העיסוק מול חופש החוזים

  70. חוזה למראית עין - סעיף 13 חוק החוזים

  71. חוזה לביצוע עבודות אינסטלציה

  72. התקנה בניגוד למפרט נספח לחוזה

  73. שירות המדינה חוזה בכירים חוזה

  74. חוזה לסילוק חוב בין שתי חברות

  75. האם ''מכתב כוונות'' מהווה חוזה

  76. אומד דעתם של הצדדים פירוש חוזה

  77. חוזה שאינו ניתן לביטול עם המינהל

  78. התנהגות הצדדים לאחר חתימת חוזה

  79. 10 סעיפים חשובים בחוזה קניית דירה

  80. פיצויים מוסכמים בלתי סבירים בחוזה

  81. חוזה למראית עין לצורך הברחת נכסים

  82. תביעה כספית לתשלום תמורה על-פי חוזה

  83. סעיף שיפוט בישראל בחוזה עם חברה זרה

  84. תביעה לתשלום פיצויים מוסכמים בחוזה מכר

  85. חובת הקטנת הנזק בפיצויים מוסכמים בחוזה

  86. איחור של יום אחד בקיום תנאי מתלה בחוזה

  87. חוזה לקניית דירה - איחור בתשלום האחרון

  88. האם אפשר לבטל חוזה בגלל אי שיתוף פעולה ?

  89. לפי מה קובעים האם החוזה הוא "חוזה מקפח" ?

  90. השתחררות מחוזים עם מכוני כושר ויחידות נופש

  91. טענת קבלת דירה פגומה לאחר חתימה על חוזה מכר

  92. האם סעיף ויתור על תביעות עתידיות בחוזה חוקי ?

  93. תביעה כספית על פי חוזה לתשלום יתרות חוב בגין שירותי שמירה

  94. האם תניה בחוזה הקושרת לקוח לתקופה ארוכה נוגדת את תקנת הציבור ?

  95. שאלות ותשובות

רקע תחתון



שעות הפעילות: ימים א'-ה': 19:00 - 8:30
                           יום ו' : 14:00 - 10:00

טלפון: 077-4008177
פקס: 153-77-4008177

דואר אלקטרוני: office@fridman-adv.com

Google+



רקע תחתון