פיצויים על הפקעת קרקע

סעיף 197(א) לחוק התכנון והבניה העוסק בסוגיית פיצויים על הפקעת קרקע, קובע כי אם נפגעו על ידי תכנית, שלא בדרך הפקעה, מקרקעין הנמצאים בתחום התכנית או גובלים עמו, מי שביום תחילתה של התכנית היה בעל המקרקעין או בעל זכות בהם זכאי לפיצויים מהועדה המקומית, בכפוף לאמור בסעיף 200."

על מנת שתקום עילת פיצויים על הפקעת קרקע נדרש כי (1) המקרקעין ייפגעו על ידי תכנית, וכן כי (2) תובע הפיצויים היה בעל המקרקעין או בעל זכות בהם ביום תחילתה של התכנית הפוגעת

ההפקעה מקנה למפקיע את הבעלות בקרקע, אך היא גם מגבילה את הרשות המפקיעה בכך שעליה להשתמש במקרקעין המופקעים למטרה ציבורית שעמדה ביסוד ההפקעה או למטרה ציבורית אחרת שאינה עומדת בניגוד ברור למטרת ההפקעה. "גם לאחר השלמת הליכי ההפקעה ולאחר הקניית המקרקעין לרשות המפקיעה, עדיין עליה לפעול במתחם הסבירות בבואה לעשות בהם שימוש, ואין היא רשאית להשתמש בהם כאילו לא נרכשו בדרך של הפקעה. משחלפה המטרה הציבורית מן העולם, יש להשיב את המקרקעין לבעליהם, אם רצונו בכך" (אריה קמר, דיני הפקעת מקרקעין, מהדורה שישית, הוצאת מירב, עמ' 25).


קראו את פסק הדין להלן על מנת להרחיב את הידע בנושא פיצויים על הפקעת קרקע:

1. בפני ערעור לפי סעיף 198(ח) לחוק התכנון והבניה, התשכ"ה - 1995 (להלן - החוק) על החלטת ועדת הערר - מחוז חיפה (להלן - הועדה) בתיק מספר 14/03 מיום 10.8.03 (להלן - ההחלטה) לפיה נדחו טענות המערערת בדבר שלילת זכותה של המשיבה לפיצויים בתביעתה של המשיבה לפי סעיף 197 של החוק, על פגיעה במקרקעיה המצויים מצפון מערב לצומת הצ'ק פוסט במפרץ חיפה, והוחלט למנות שמאי מכריע אשר יעריך ויקבע את סכום הפיצויים.נ

2. הפרטים הם כדלקמן:

ביום 26.2.61 הרשה שר האוצר את המשיבה להשתמש בסמכויות המוקנות לו על פי פקודת הקרקעות (רכישה לצרכי ציבור), 1943 (להלן - הפקודה), לשם הפקעת שטחי קרקע מסוימים במפרץ חיפה. על פי הרשאה זאת פורסמו בתחילת שנות ה - 60 הודעות לפי סעיפים 5 ו - 7 לפקודה וכן הודעות לפי סעיף 19 של הפקודה, כך שהבעלות במקרקעין הועברה מכח ההפקעות ונרשמה בספרי האחוזה, על יסוד ההפקעה, עוד בתחילת שנות השישים של המאה שעברה, על שם המשיבה.

המקרקעין מיועדים, על פי התוכניות החלות עליהם, למטרות תעשיה. על סמך ההפקעה, הועברו בהם על ידי המשיבה קוי חשמל. לאחר מכן, נתקנו שתי תוכניות הקובעות דרכים במקרקעין והן: תוכנית חפ/1975 (י.פ. 4481 מיום 16.1.97) שענינה מנהרות הכרמל והתוכנית חפ/1704א (י.פ. 4588 מיום 16.11.97) המשנה ייעודים בחלקות מאזור תעשיה לדרך (להלן - התוכניות הפוגעות).ב

בגין שתי תוכניות אלה טענה המשיבה לפגיעה במקרקעין הרשומים בבעלותה כאמור מכח ההפקעה, ולפי סעיף 197 לחוק היא הגישה אל הועדה המקומית בחיפה תביעת פיצויים. הועדה המקומית לא שללה כי נגרמה פגיעה במקרקעין, ושמאי מטעמה (מר מאיר וולקן) העריך בחוות דעתו מיום 15.11.00 כי ראוי לשלם בגין הפגיעה סכום של 223,465 דולר. שמאי המקרקעין מר אבנר סזיר העריך לעומת זאת, בעבור המשיבה, כי הפיצויים צריכים לעלות לכדי 411,076 דולר.ו

הועדה המקומית החליטה כי המשיבה היתה חייבת, לאור ההפקעה, לשנות את ייעוד הקרקע מתעשיה לשטח המיועד להעברת קוי חשמל. ממילא, לו כך נעשה, סברה הועדה המקומית, היה נשמט הבסיס לתביעת המשיבה. לדעת הועדה המקומית, היה צורך לבחון את טענות המשיבה על בסיס המצב התכנוני שהיה אמור להיווצר לו פעלה המערערת כאמור לעיל, שאז, אין לדבר על פגיעה שהיתה נגרמת על פי התוכניות הפוגעות. לכן החליטה הועדה המקומית לדחות על הסף את תביעת הפיצויים של המשיבה.נ

המשיבה ערערה על החלטה זאת בפני ועדת הערר, ובעקבות ערעורה ניתנה ביום 10.8.03 ההחלטה שעליה נסב הערעור.

3. ועדת הערר דחתה את טענת המערערת כאילו בעלותה של המשיבה במקרקעין היא "בעלות פגומה" ובסעיף 15 של החלטתה, נקבע כי:

"אין מקום להפלות את מעמדה של העוררת ביחס לבעל מקרקעין פרטי, כאשר הוכח שהעוררת שילמה לבעלי הקרקעות פיצוי הפקעה בגין קרקעות אלו. משרכשה העוררת את הקרקעות מהבעלים, במחיר המשקף את שווי הקרקע על פי התכנית התקפה, אין גם כל הצדקה לקבוע כי ניתן לפגוע בערך הקרקע באמצעות תכנית סטטוטורית מבלי שהועדה המקומית תהיה מחוייבת בפיצוי."      

עוד קבעה ועדת הערר כי דין המשיבה כבעלים לכל דבר של קרקע המיועדת לתעשיה וכי המשיבה זכאית לפיצוי גם בגין ירידת ערך (הקרקע) ככל בעלים רשום של חלקה שנפגעה עקב התכנית. בנסיבות אלה, פסקה הועדה, "אין אנו רואים בסיס לקביעה כי היה על העוררת לשנות את יעוד הקרקע לצורך העברת קו מתח. דרישה זו גם מעולם לא נטענה ע"י הועדה המקומית אשר בעת העברת קו המתח היתה אמורה לדרוש מחב' החשמל שלא להעביר הקו כל עוד לא יוסדר המצב התכנוני. "

לאור זה החליטה ועדת הערר למנות שמאי מכריע, כפי סמכותה בסעיף 198(ו) לחוק.ב

מכאן הערעור.ו

4. המערערת עותרת כי אפסוק, ש"לגבי החלקות שהגיעו לידי חברת חשמל בדרך של הפקעה אין חברת חשמל זכאית לדרוש בגין קרקעות אלה פיצויים בגין סעיף 197 לחוק", וכי אבטל "את החלטת ועדת הערר מיום 10.8.03 על כל נימוקיה" ואקבע "כי יש לדחות את ערר חברת החשמל בגין השפעתה של תכנית חפ/1975 על הסף...". בדיון בפני הרחיבה וטענה, גם לגבי השפעת ההפקעה על הערכת הפיצויים, ככל שאלה יגיעו בסופו של דבר למשיבה.נ

5. נראה לי, כי הצדדים חלוקים באשר לשתי שאלות: האחת, האם, מבחינה עקרונית, זכאי בעלים שרכש מקרקעין בדרך של הפקעה לפי הפקודה, לפיצויים לפי ס' 197 של החוק בעת שמקרקעיו נפגעים מתכנית. השניה, כיצד יש לחשב את שוויה של הפגיעה לאור הרכישה בהפקעה והשפעת דרך רכישה זו על שיעור הפיצויים.

6. באשר לשאלה הראשונה, נראה לי כי הדין הוא עם המשיבה:

ס' 197(א) לחוק קובע:

"נפגעו על ידי תכנית, שלא בדרך הפקעה, מקרקעין הנמצאים בתחום התכנית או גובלים עמו, מי שביום תחילתה של התכנית היה בעל המקרקעין או בעל זכות בהם זכאי לפיצויים מהועדה המקומית, בכפוף לאמור בסעיף 200."      

על מנת שתקום עילה לפיצויים נדרש כי (1) המקרקעין ייפגעו על ידי תכנית, וכן כי (2) תובע הפיצויים היה בעל המקרקעין או בעל זכות בהם ביום תחילתה של התכנית הפוגעת. אין לחלוק על כך כי שני תנאים אלה התקיימו בעניננו. התכניות הפוגעות אכן פוגעות במקרקעין. קודם לתוכניות אלה היה השטח כולו מיועד לתעשיה, וכעת חלק מן השטח מיועד לדרך. אפשר שהפגיעה קלה ביותר, שכן ממילא לא ניתן לבנות בניני תעשיה מתחת לקוי החשמל או בסמוך אליהם, שם עוברות הדרכים המותוות בתוכניות. בחוות הדעת של שמאי המקרקעין מטעם המערערת מקבלת הפגיעה ביטוי כספי, ומכל מקום היקף הפגיעה והערכתה הם ענין לשמאי המכריע.

כמו כן אין לחלוק על כך כי המשיבה היא הבעלים של המקרקעין מכוח ההפקעה, והיתה הבעלים של המקרקעין במועד תחילת התוכניות הפוגעות. הבעלות קבלה ביטוי גם בהעברת הבעלות ורישום החלקות על שם המשיבה בפנקסי המקרקעין, בשלמות. בוודאי שהיא בעלת "זכות בהם", כאמור בסעיף 197 לחוק. מכאן, כי הדין מכיר בזכותה של המשיבה לפיצויים על פגיעה במקרקעין שבבעלותה, גם אם הבעלות באה למשיבה מכוח ההפקעה, ובלבד שהמשיבה היתה בעלת המקרקעין במועד תחילתן של התוכניות הפוגעות.

7. באשר לשאלה השניה: היא מעוררת קשיים, שכן ההפקעה ופרסום ההודעה על פי סעיף 19 של הפקודה מקנים למשיבה את הבעלות במקרקעין, אך יש מקרים בהם להפקעה השלכות על היקף זכותה של הרשות המפקיעה במקרקעין, גם לאחר ההפקעה. נפסק מפי כב' השופט גולדברג כי "הרשות רשאית להשתמש בקרקע שהופקעה למטרה ציבורית אחרת, המצדיקה, כשלעצמה, הפקעת הקרקע, ואין לכבול את ידיה דווקא למטרה המקורית שעמדה ביסוד ההפקעה." בג"צ 2739/95 מחול נ' שר האוצר ואח', פד"י נ(1), 309, 323. ר' גם בג"ץ 2390/96 קרסיק נ' מדינת ישראל, פד"י נה(2) 625, 669, את עמדתו של כב' השופט חשין, המצדד בעמדתו של כב' השופט מצא בבג"ץ מחול הנ"ל, ואת דעתו כי "משחדלה המטרה הציבורית הראשונה, חובה היא המוטלת על הרשות להשיב את הקרקע לבעליה המקוריים. ואם אכן נמצאה מטרה ציבורית חדשה ראויה, יכולה הרשות לשוב ולהפקיע את הקרקע תוך תשלום פיצויים כערכה לעת ההפקעה." כך או כך, בעניננו לא חדלה להתקיים המטרה הציבורית שעמדה ביסוד ההפקעה, והעברת דרכים בסמוך או ליד קווי חשמל מכוח התכניות הפוגעות אינה מטרה חסרת זיקה להפקעת הקרקע לצורכי ציבור. כמו כן, במקרה דנן, לא הובאה ראיה על פעולה אחרת בחלקות על ידי המשיבה, המנוגדת למטרת ההפקעה.ב

ההפקעה מקנה למפקיע את הבעלות בקרקע, אך היא גם מגבילה את הרשות המפקיעה בכך שעליה להשתמש במקרקעין המופקעים למטרה ציבורית שעמדה ביסוד ההפקעה או למטרה ציבורית אחרת שאינה עומדת בניגוד ברור למטרת ההפקעה. "גם לאחר השלמת הליכי ההפקעה ולאחר הקניית המקרקעין לרשות המפקיעה, עדיין עליה לפעול במתחם הסבירות בבואה לעשות בהם שימוש, ואין היא רשאית להשתמש בהם כאילו לא נרכשו בדרך של הפקעה. משחלפה המטרה הציבורית מן העולם, יש להשיב את המקרקעין לבעליהם, אם רצונו בכך" (אריה קמר, דיני הפקעת מקרקעין, מהדורה שישית, הוצאת מירב, עמ' 25). אך, שאלה היא עד מתי נאמר כי מיגבלה זו חלה על הרשות המפקיעה. לא מדובר, כך נראה לי, במיגבלה העומדת בעינה לנצח. הדבר עשוי להיות קשור לא רק לפרק הזמן שחלף מאז ההפקעה אלא גם לנסיבות נוספות הקשורות לזיקה שבין ההפקעה לבעלי הקרקע המופקעת, ולניתוקה. (ר' סעיף 195(2) לחוק, שאינו חל על ההפקעה דנן). בעניננו, ניתן לומר כי המערערת לא הוכיחה שזיקה זו נשמרה בעינה גם לאחר עבור יותר מ - 40 שנה מאז ההפקעה, ולאחר תשלום פיצויים בגין ההפקעה, ששולמו על ידי המשיבה לבעלים המקוריים של הקרקע, עוד לפני שנים, לפי שווים המלא של המקרקעין, בייעודם לתעשיה.

מנימוקים אלה מוצדק, כך נראה לי, לדחות גם את טענתה השניה של המערערת.ו

8. לאור האמור אני מחליט לדחות את הערעור.נ

המערערת תשלם למשיבה את הוצאותיה בסכום של 15,000 ש"ח, ומע"מ.



לתיאום פגישה עם עורך דין חייגו: 077-4008177




נושאים רלוונטיים נוספים

  1. מהי הפקעה ?

  2. הפקעה מכללא

  3. אחוז ההפקעה

  4. חזרה מהפקעה

  5. הפקעה כביש 6

  6. הפקעת משכנתא

  7. הפקעה 40 אחוז

  8. הפקעה שלא כדין

  9. עורך דין הפקעה

  10. עורכי דין הפקעות

  11. הפקעה לצרכי דרך

  12. הפקעה לצורך חניון

  13. פיצויים על הפקעה

  14. אי ידיעה על הפקעה

  15. זניחת מטרת ההפקעה

  16. ביטול הודעת הפקעה

  17. הפקעת קרקעות בחיפה

  18. פיצוי על הפקעת נכס

  19. חישוב פיצויי הפקעה

  20. הפקעת קרקע חקלאית

  21. הפקעה פקודת הקרקעות

  22. פינוי בית עקב הפקעה

  23. פיצוי שוכר על הפקעה

  24. סלילת כביש ללא הפקעה

  25. אי קיום מטרות ההפקעה

  26. אי מימוש הפקעה במועד

  27. גובה הפיצוי על הפקעה

  28. ויתור על מטרות ההפקעה

  29. הפקעת קרקע בהוד השרון

  30. הפקעה ללא הודעה אישית

  31. שיטת ההשוואה - הפקעה

  32. הפקעת קרקעות בכפר ערבי

  33. פיצויים על הפקעת קרקע

  34. התיישנות פיצויי הפקעה

  35. הפקעה לפי פקודת הדרכים

  36. הפקעה חלקית של מקרקעין

  37. ריבית על פיצויי הפקעה

  38. הפקעה מכוח פקודת הדרכים

  39. הפקעות קרקעות בהוד השרון

  40. דחיית עתירה לביטול הפקעה

  41. גילוי מידע על הפקעת נכסים

  42. הפקעת קופת גמל בפשיטת רגל

  43. תביעה לתשלום פיצויי הפקעה

  44. הפקעה לצורך פרוייקט תיירות

  45. מי זכאי לפיצויים על הפקעה

  46. סמכות עניינית פיצויי הפקעה

  47. פיצוי על הפקעה לפי פוטנציאל

  48. הפקעה - פגיעה בזכות הקניין

  49. פיצוי על הפקעת קרקע חקלאית

  50. הפקעה - הערכת שווי מקרקעין

  51. הפקעת זכויות דייר מוגן בחנות

  52. פרסום הפקעות מקרקעין ברשומות

  53. מועד תשלום פיצוי בגין הפקעה

  54. הפקעה לצורך סלילת כביש עוקף

  55. התיישנות תביעה לפיצויי הפקעה

  56. הערת אזהרה חכירה לאחר הפקעה

  57. קרקע חלופית כפיצוי על הפקעה

  58. פיצוי דו שלבי בהפקעת מקרקעין

  59. השבחת מקרקעין כפיצוי על הפקעה

  60. הפקעת קרקעות ע''י ועדה מקומית

  61. אגרה תביעת פיצויים בגין הפקעה

  62. הפקעה לצורך הקמת מנהרות הכרמל

  63. 3 תנאים לביצוע הפקעה של קרקעות

  64. הפקעת קרקעות עם פוטנציאל לבניה

  65. פיצוי על הפקעה - סמכות עניינית

  66. פיצוי לדייר מוגן על הפקעת קרקע

  67. הפקעת מקרקעין לצורך הרחבת כביש

  68. פיצוי חלקי (60%) הפקעת מקרקעין

  69. פיצוי על הפקעת קרקע לצורך כביש

  70. פיצוי מלא על הפקעה ללא ניכוי 25%

  71. המועד הקובע לשווי מקרקעין הפקעה

  72. הפקעה מכוח סעיף 9 לפקודת הקרקעות

  73. פגיעה על ידי תכנית שלא בדרך הפקעה

  74. הפרת חובה חקוקה - הודעה על הפקעה

  75. בקשה לפסק דין חלקי פיצוי על הפקעה

  76. פינוי קרקע עקב הפקעה לצורכי ציבור

  77. פיצוי נוסף על הפקעת קרקע בגלל מחצבה

  78. הקפאת תביעת פיצויים על הפקעת קרקעות

  79. הפקעה לצורך בניית כביש לצורכי ציבור

  80. הסכם הבנות פינוי מקרקעין לפני הפקעה

  81. פיצוי בהפקעת קרקע לפי המחיר נכון להיום

  82. האם העברת מקרקעין ללא תמורה נחשבת הפקעה

  83. ערעור על גובה הפיצוי בגין הפקעת מקרקעין

  84. סמכות המפקח על רישום המקרקעין לבטל הפקעה

  85. ביטול הפקעת חלקה ש"מיועדת" להפקעה במשך 30 שנה

  86. הסכמה להפריש מהמקרקעין חלקים לטובת סלילת דרך ציבורית

  87. הלכת ארידור - התיישנות פיצויי הפקעה מיום תפיסת החזקה

  88. בקשה לביטול הפקעה: אי מיצוי הליכים לפני מוסדות התכנון

  89. ההבדל בין "ביטול הפקעה" לבין "שינוי ייעוד הקרקע שהפקעתה בוטלה"

  90. הפקעת זכויות שכירות על פי חוזה משבצת עם מינהל מקרקעי ישראל, לצורכי חקלאות

  91. שאלות ותשובות

רקע תחתון



שעות הפעילות: ימים א'-ה': 19:00 - 8:30
                           יום ו' : 14:00 - 10:00

טלפון: 077-4008177
פקס: 153-77-4008177

דואר אלקטרוני: office@fridman-adv.com

Google+



רקע תחתון