בית המשפט ציין כי שורש המחלוקת בפסק הדין להלן הוא למעשה בפרשנות הסכם המכר שנערך בין הצדדים, ואומד דעתם בעת חתימתם על ההסכם:   "כלל הפרשנות הבסיסי בדיני חוזים הנו, כי מבין המשמעויות הלשוניות של 'הטקסט' החוזי על הפרשן לבחור באותה משמעות משפטית המגשימה את 'אומד דעתם של הצדדים'... 'כלל השליפה' הינו אומד דעתם של הצדדים, כלומר התכלית שהחוזה נועד להגשים" (א' ברק, פרשנות במשפט, כרך רביעי (נבו-2001), ע' 43). קראו את פסק הדין להלן על מנת להרחיב את הידע בנושא פרשנות הסכם מכר דירה:   1. בין המבקשים (להלן: "לוינגר") לבין המשיבים 1 ו-2 (להלן: "מייזל") בה"פ 278/00 נחתם הסכם מכר דירה בתאריך 1.9.91, לפיו התחייבו מייזל להעביר לידי לוינגר חזקה וזכויות בעלות על דירה ברח' עוזיאל 81 בירושלים, וכן, לרשום לזכותם חכירה לתקופה ארוכה, של מחסן הצמוד לדירה הרלוונטית, ושני מחסנים שאינם צמודים לדירה, ואשר בעלי הדירות הצמודות להם העניקו למייזל ייפויי כוח בלתי חוזרים לבצע פעולות באותם מחסנים (להלן: "הנכסים").   מייזל התחייבו בהסכם להעביר את כל הזכויות בנכסים עד לא יאוחר מיום 16.12.91.   הוראות ההסכם המפורטות דלעיל הוגדרו על ידי הצדדים להסכם (סעיף 8) כהוראות יסודיות. כמו כן, הוגדר סכום פיצוי מוסכם במקרה של הפרת ההסכם -בסך של 20,000$.   2. משלא הועברו הזכויות על הדירה והמחסנים במועדם, שולם למייזל מלוא הסכום שנקבע בין הצדדים, תוך שלוינגר מפחיתים ממנו את סכום הפיצוי המוסכם.   3. בשנת 1998 ערכו מייזל עם בתם וחתנם (להלן: "גוטליב") הסכם, לפיו העבירו זכויותיהם במחסנים (זכויות שלא היו בידיהם - על פי הסכם המכר) לידי גוטליב, ואף רשמו על שמם של האחרונים הערת אזהרה. יצויין בהקשר זה כי גוטליב הגישו לבית משפט זה המרצת פתיחה (ה"פ 561/01), ובה בקשו ביטולו של הסכם המכר שנערך בין מייזל ולוינגר.   4. עניינה של המרצה זו (ה"פ 278/00) - מחיקת הערת האזהרה שנרשמה לטובת גוטליב; הסרת המשכנתא הרובצת על הדירה; ורישומם של הנכסים שנמכרו ופורטו בהסכם על שמם של לוינגר.   5. בהחלטתי מיום 20.5.01 הובהר כי רישום הערת האזהרה על שמם של גוטליב נעשה שלא כדין, ושלא בזכות, ומשום כך הוריתי על ביטולה. מן האמור עולה כי דין בקשתם של גוטליב בה"פ 561/01 (שעניינה ביטול ההסכם בין לוינגר ומייזל על רקע הפרתו) להדחות, ולו מן הטעם של היעדר יריבות בין גוטליב ובין לוינגר. הקשר בין לוינגר וגוטליב נוצר אך ורק על רקע רישום הערת האזהרה שלא בתום לב ושלא בזכות שבוצע לטובת האחרונים, ובנסיבות אלה יש, כאמור, למחוק את ה"פ 561/01.   6. המשכנתא שרבצה על הנכס הוסרה, וכך גם הערת האזהרה, כפי שהובהר בדיון מיום 17.3.02 על ידי ב"כ של בני הזוג מייזל, ושוב אין לדון בעניינים אלה. נמצא, כי כל שנותר לדון בו, הוא בפלוגתא שבין לוינגר ומיזל.   7. אין חולק כי רישום הנכסים על שמם של לוינגר התעכב זמן רב מעבר למועד שנקבע בהסכם בין הצדדים (16.12.91) וכנראה, טרם הוסדר עד היום. על הסיבות לכך חלוקים הצדדים. לגישת מייזל, התעקשותם של לוינגר על רישום המחסנים כדירה גרם לעיכוב המיותר. עו"ד שכטר, שהיה אחראי בזמנו על ניסוח ההסכם וביצועו, העיד כי מייזל ביצעו את הנדרש מהם בכל הנוגע להעברת הנכס, ואף שילמו את מלוא תשלום היטל ההשבחה אותו נדרשו לשלם לצורך שינוי הייעוד והעברת הרישום על שמם של לוינגר. כמו כן, הוגשו אישורים המעידים על ביצוע התשלומים הנ"ל.   8. על פי הסכמת הצדדים, ובהתאם להחלטה מיום 20.5.01, השאלה שיש להכריע בה היא - האם המחסנים הרלוונטיים נמכרו כיחידות מגורים, או כמחסנים - ללא זכות שימוש למגורים. משמעותה של הבחנה זו היא בכך, שאם מדובר ביחידות מגורים - אזי על מייזל לדאוג לרישומם ככאלה, ובהיעדר יכולת לעשות כן - מייזל מפרים את החוזה, באופן המקנה, לכאורה, ללוינגר זכות לפיצוי. אם, לעומת זאת, ידוע היה כי המדובר במחסנים, אזי חובתם של מייזל מתמצית בהעברת הזכויות בנכסים על שמם של לוינגר כמחסנים. שורש המחלוקת הוא למעשה בפרשנות הסכם המכר שנערך בין הצדדים, ואומד דעתם בעת חתימתם על ההסכם:   "כלל הפרשנות הבסיסי בדיני חוזים הנו, כי מבין המשמעויות הלשוניות של 'הטקסט' החוזי על הפרשן לבחור באותה משמעות משפטית המגשימה את 'אומד דעתם של הצדדים'... 'כלל השליפה' הינו אומד דעתם של הצדדים, כלומר התכלית שהחוזה נועד להגשים" (א' ברק, פרשנות במשפט, כרך רביעי (נבו-2001), ע' 43).   9. ההתייחסות הראשונה למהות המחסנים מופיעה בהסכם שנערך בין הצדדים, בפסקת "והואיל" הראשונה. צוין בה כי הדירה, מושא העסקה, "כוללת 4 חדרים, וכן 3 מחסנים המהווים שני חדרים, מטבח ושירותים". יש לציין כי שני הצדדים יוצגו בעת החתימה על ידי עורכי דין, וכי הפסקה המודגשת הוספה על דעתם בכתב יד, כתוספת על גבי החוזה שנערך בדפוס.   הקונה, ד"ר לוינגר, העיד כי רכש את הדירה מבלי שראה אותה קודם לכן, אך טען בעדותו, שמייזל מסרו לו בשיחה טלפונית כי המדובר בשתי דירות, אחת קטנה ואחת גדולה (ע' 1 לפרוטוקול מיום 6.9.01).   מעדותו של עורך דינו, עו"ד לוינגר (פרוטוקול מיום 18.11.01), אשר גם הוא לא ראה את הדירה, עובר לחתימה על ההסכם, עולה כי התוספת לחוזה נערכה בהתאם לדרישתו, שנבעה מתוך הבנה שהמדובר ביחידת דיור נוספת ולא במחסנים. יתכן שעו"ד לוינגר הבין את העסקה כעסקה מכר של שתי דירות. עם זאת, מבחינת לשון ההסכם ומהותו, לא ניתן להגיע למסקנה דומה, וניכר שהמדובר במכר של יחידה אחת ושלושה מחסנים, ולא שתי יחידות דיור נפרדות.   בהסכם קיימת הבחנה בין רישום בעלות על הדירה, ובין רישום חכירה על המחסנים - כאשר ידוע שאין כל אפשרות לבצע רישום בעלות על מחסנים. לו סבר עו"ד לוינגר כי המדובר בשתי יחידות דיור, היה מן הסתם, עומד על כך שגם על המחסנים תרשם העברת בעלות לטובת מרשיו.   מהמשך עדותו של עו"ד לוינגר, עולה המסקנה כי מרשיו ידעו שהמדובר במחסנים, תוך שביקשו לעשות שימוש במחסנים כביחידות דיור (למרות שהדבר מנוגד לייעודם בהתאם לרישומי העיריה):   ”ש. אתה קונה שני חדרים ואתה יודע היטב שיכול להיות שהעירייה לא תיתן לעשות מזה דירה. ת. מסכים אתך. ש. כלומר יתכן שלא תוכל לבנות שם מטבח. ת. יתכן. ש. וקנית למרות הכל, הווה אומר שזה לא תנאי בל יעבור, שהרי אותה אומר במפורש שאם ידעת שלא תוכל להשתמש בזה כדירה - גם היית קונה. ת. הוא הסביר שכשבאים ילדים הוא לא רוצה שהילדים ישבו אצלו בתוך הבית, ואם באים ילדים לבקר הם יגורו בשני החדרים הנפרדים. זאת הייתה המטרה. וזה מה שבעצם פרסם המוכר... מה היה קורה אם היה רושם את המחסנים על שמו בהתאם לחוזה והיתה אח"כ העירייה באה אלינו בטענות, וודאי שזו היתה הבעיה שלנו. אבל כיוון שקיבלנו דירת ארבעה חדרים בנפרד ושני חדרים בנפרד זה השביע את רצוננו בתנאי שיהיה לנו גם טאבו. ש. האם זה נכון שאתם הפכתם את החדרים הללו לדירת מגורים? כלומר הוספתם שם והשכרתם אותם לאנשים? ת. לא. בדיוק מה שקבלנו בנפרד, כיוון שהשכרנו את הדירה האחת למשפחה אחת שהיתה זקוקה רק לארבעה חדרים, השכרנו בנפרד את שני החדרים. לא הגדלנו בסנטימטר אחד”.   10. לוינגר, אשר שהו בעת קניית הנכסים בחו"ל, לא ראו לנכון להגיע לארץ ולבחון את אופי הנכס אותו רכשו. נראה, כי למרות שמן התמונה הכוללת עלה באופן מפורש שאין המדובר ביחידות דיור כי אם במחסנים, וכי ככאלה, לא ניתן כלל לרשום עליהם בעלות, אלא רק חכירה, הסכימו לכך הקונים.   11. נראה, אם כן, כי כל הקצף יצא בשל העיכובים השונים שנגרמו לרישום המחסנים, ומעשה רישום הערת האזהרה לטובת גוטליב.   12. אשר על כן אני קובעת כי אין לראות במחסנים "דירה", וכי לוינגר ידעו במעמד החתימה על ההסכם כי הם רוכשים מחסנים בלבד.   13. כפי שציינתי לעיל, לוינגר עשו דין לעצמם, וגבו את סכום הפיצוי המוסכם המגיע להם - על פי הבנתם, מסך כל הסכום שהיו צריכים לשלם למייזל (בינתיים, על פי הבנתי, הופקד הסכום בנאמנות או בקופת בית המשפט). נראה כי למעשה, מבקשים לוינגר בהליך זה, לקבל מבית המשפט גושפנקא למעשה הפחתת סכום הפיצוי המוסכם. אין לדון בעניין זה. בהמרצת פתיחה זו פנו לוינגר בבקשה לקבל סעד הצהרתי כי הם הבעלים של הנכסים שבנדון; לבטל את הערות האזהרה לטובת גוטליב; ובהתאם - להורות על רישום הנכסים על שמם. אמנם, בסעיף 18 לבקשתם קובעים לוינגר (עובדתית) כי הם "זכאים לחילוט סכום הפיצויים המוסכמים", אולם, הדיון לא נסב על הפיצויים המוסכמים ולא נשמעו ראיות בעניין זה.   משכך, לא ראיתי מקום לפסוק באשר לפיצוי המוסכם.   14. בשלבים האחרונים של כתיבת פסק דין זה הגיעה לידי בקשה מטעם בני הזוג גוטליב להגיש סיכומים מטעמם, ולאפשר להם לחקור בחקירה נגדית את עורך הדין לוינגר, ב"כ המבקשים, אשר כבר העיד לפני.   לא ראיתי מקום להיעתר לבקשתם. כפי שכבר ציינתי לעיל, מעורבותם היחידה של גוטליב בתיק הנה על רקע הערת האזהרה אשר נרשמה על שמם שלא כדין. משהוסר מכשול זה, אין להם עוד כל זכות עמידה, והמסקנות האופרטיביות אליהן הגעתי אינן נוגעות להם או פוגעות באיזו מזכויותיהם.   15. אשר על כן, אני קובעת בזאת כי המבקשים הם בעליה של הדירה ברחוב הרב עוזיאל 81 בירושלים, המוכרת כחלקה 82 בגוש 30166 (ת"ח 2); המחסן הצמוד לת"ח 2; וכן המחסנים הצמודים לת"ח 3 ולת"ח 4. על מייזל (המשיבים 1 ו 2) לבצע רישום הדירה על שמם של המבקשים, בהתאם לכל דין, בכפוף להשלמת החיובים המוטלים על כל צד על פי ההסכם. 16. ה"פ 561/01 נדחית בזאת.   17. בנסיבות שתוארו לעיל, ישלמו מייזל למבקשים הוצאות ושכר טרחת עו"ד בסך 5,000 ש"ח ומע"מ.   גוטליב ישלמו למבקשים (לוינגר) הוצאות ושכ"ט עו"ד בסך 2,500 ש"ח ומע"מ.מכירת דירהחוזהפרשנות חוזהפרשנותמקרקעיןחוזה דירההסכם מכר