מה הדין במקרה של שותפות עם מתווך בפרויקט מכירת קרקעות ? האם מתווך יכול להיות שותף בעסקת מקרקעין ? מרכז המחלוקת בין הצדדים בפסק הדין שיובא להלן עניינו בשאלה האם היה התובע במעמד של שותף בשווק הדירות בפרוייקט ההרחבה של הישוב נווה מיכאל או שמא מעמדו היה כמתווך "רגיל". קראו את פסק הדין להלן על מנת להרחיב את הידע בנושא שיווק קרקעות בשותפות עם מתווך / : כתבי הטענות 1. על פי כתב התביעה התובע והנתבע סיכמו כי יעבדו בשותפות על פרוייקט שווק מגרשים בתכנית ההרחבה של המושב נווה מיכאל כאשר 20% מהרווח יקבל הנתבע ו-80% יתחלקו בין הצדדים שווה בשווה. סוכם כי עו"ד דרוטמן ישמש כנאמן על הכספים שיתקבלו בפרוייקט ויפתח לשם כך חשבון נאמנות והצדדים יהיו הנהנים. סוכם כי דמי הרצינות - 700$ מתוך 3000$ לכל מגרש יחולקו שווה בשווה בין הצדדים. התובע זכאי בשל כך לסך של 15,050$. סוכם גם על עמלת שווק ללא קשר לדמי הרצינות. חלקו של התובע - 12,900$. סכום נוסף לו זכאי התובע בגין הוצאות שווק עומד על סך 39,600$. כספים נוספים קיבל הנתבע כתוצאה מכך ש-5 מבני המושב ויתרו על זכותם לקבל מגרש כנגד סך של 5000$. חלקו של התובע בגין ויתור זה עומד על סך 33,200₪. לתובע היו גם הוצאות שווק שהוציא מכיסו בסך 5345₪. התובע מבקש פסק דין המצהיר כי בין הצדדים התקיימה בזמנים הרלוונטיים לכתב התביעה שותפות. עוד תובע התובע את כל הסכומים המגיעים לו בהפחתת הסך של 63,690 ש"ח אותו קיבל. בכתב התביעה מתבקש גם פיצול סעדים אם יתברר כי הנתבע לא העביר את יתרת דמי הרצינות למושב. בכתב ההגנה נטען כי הסיכום היה שהתובע יעבוד עם הנתבע כמתווך ושכרו כמו שמקבלים המתווכים האחרים שעבדו עם הנתבע. מעולם לא סוכם על שותפות. התובע תוך זיוף מסמכים שהציג בפני עו"ד דרוטמן הצליח לשכנעו לצרפו כנהנה נוסף בחשבון וגנב מהחשבון 100,000₪. נתן סך של 36,000₪ לעו"ד דרוטמן כשכר טירחה ואת היתרה לעצמו. כשנודע לעו"ד דרוטמן דבר המירמה התנצל והחזיר את הכסף. התובע התנצל, ביקש שלא תוגש תלונה במשטרה ומסר שני שיקים שלא כובדו. 2. מטעם התובע הוגשו תצהיריהם של התובע עצמו, של מרים ויינברג שהיתה מעורבת בשווק מגרשים בפרוייקט ושל יוסף פישהיימר שהביא קבוצת רכישה לרכישת מגרשים בפרוייקט. מטעם הנתבע הוגשו תצהיריהם של הנתבע עצמו, של חיים בוזגלו יו"ר ועד מושב מחסיה, של סמי זרביב - מנהל סניף בנק שאפשר קבלת הלוואות לפרוייקט, ירמי דוד ששימש בעבר יו"ר ועד האגודה של המושב ולני גורדון שארגן קבוצת רוכשים לפרוייקט. עוד נתן תצהיר מטעם הנתבע עו"ד דוד דרוטמן אשר פתח חשבון נאמנות לפרוייקט. כל המצהירים נחקרו על תצהיריהם להוציא ירמי דוד ולני גורדון שב"כ הנתבע ויתר על העדתם (ר' עמ' 25 לפרוטוקול מיום 11.3.10) וב"כ הצדדים סיכמו טענותיהם בכתב. הטענות בסיכומים 3. לטענת ב"כ התובע בסיכומיו המסמך אותו הציג התובע לתמיכה בגרסת השותפות אינו ניתן אלא לפירוש אחד ויחיד - התובע היה במעמד של שותף לביצוע הפרוייקט והנתבע לא הביא כל הסבר מתקבל על הדעת למסמך זה. יש להעדיף את גרסת התובע על פני זו של הנתבע ושל העד מטעמו חיים בוזגלו ככל הנוגע למשיכת הכסף מחשבון הנאמנות. גם בעדותו של עו"ד דרוטמן יש כדי לתמוך בגירסת השותפות בין התובע לנתבע. גם עדויותיהם של יוסף פישהיימר ומרים ווינברג עולות בקנה אחד עם גירסת התובע ומערערות את גירסת הנתבע. לטענת ב"כ התובע הימנעותו של הנתבע מלהעיד את ירמי דוד ולני גורדון צריכה להיזקף לחובתו ולחזק את גירסת התובע. אשר על כן מבקש ב"כ התובע לחייב את הנתבע בתשלומים כפי שנתבעו בכתב התביעה. לטענת ב"כ הנתבע בסיכומיו התובע כלל לא הוכיח את החלק הכספי של התביעה. אין כל מסמך המאזכר את התובע בקשר למחלוקת נשוא התביעה כאשר המסמך עליו מסתמך התובע יסודו בתרמית ואינו יכול להוות בכל מקרה חוזה ליצירת שותפות. זאת על פי התנאים הנדרשים ליצירתו של חוזה בכלל וחוזה שותפות בפרט. גם מעדותם של עדי התובע ניתן ללמוד כי לא היתה כל שותפות בין התובע והנתבע וכך גם מהתנהלות הצדדים. לטענת ב"כ הנתבע אין ליתן כל אמון בעדות התובע. התובע גם לא מסר כל גירסא בתצהיר ככל הנוגע לטענות הקשות שהעלה כנגדו הנתבע בכתב ההגנה, ובעדותו לא נתן לכך כל הסבר. גם אופן נטילת הכספים על ידי התובע מחשבון הנאמנות והחזרתם תומך במסקנה כי לא היתה כל שותפות. לטענת ב"כ הנתבע היתה עדותו של הנתבע פשוטה ואמינה והוא כלל לא נחקר בנושא השותפות הנטענת. התובע גם לא ניסה לסתור את העולה מעדותו של חיים בוזגלו אשר הגירסא בעניין זה כבר הובאה במסגרת כתב ההגנה. גם מעדויותיהם של עו"ד דרוטמן ושל סמי זרביב ניתן ללמוד כי לא היתה כל שותפות בין הצדדים. דיון 4. מרכז המחלוקת בין הצדדים עניינו בשאלה האם היה התובע במעמד של שותף בשווק הדירות בפרוייקט ההרחבה של הישוב נווה מיכאל או שמא מעמדו היה כמתווך רגיל. שקלתי את מכלול הראיות ואינני סבורה כי התובע הוכיח את גרסת השותפות במידה מספקת. 5. על פי תצהירו של הנתבע הוא עצמו היה מעורב בקידום פרוייקט הרחבת הישוב רוגלית (נווה מיכאל) כבר החל משנת 1996 (ר' סעיף ב' לתצהיר). לתצהירו צורפה תכתובת עם יו"ר ועד מושב רוגלית ממועדים קודמים למפגש עם התובע. גירסתו בהקשר זה נתמכת בעדותו של סמי זרביב המשמש כמנהל סניף בנק טפחות בבית שמש ואשר על פי תצהירו ועדותו הוא מודע למעורבותו של הנתבע בפרוייקט כפרוייקטור שלו כבר החל משנת 1996 (ר' עדותו בעמ' 19-17 לפרוטוקול מיום 11.3.10). עדותו היתה מהימנה עלי. כשנשאל "מנסיונך אתה רואה את הנתבע מכיר אותו 16 שנה, אתה רואה את התובע פועל כפי שפעל. התובע נחזה בעיניך כמה בפרוייקט הזה?" השיב "סוכן" ובהמשך "..מעין מתווך. כל לקוח שמביאים מקבלים כסף על זה". הן לגירסת התובע והן לגירסת הנתבע הקשר ביניהם נוצר לראשונה באוגוסט 2006 באמצעות חיים בוזגלו שהיה ועודנו יו"ר הועד של מושב מחסיה (ר' סעיף 3 לתצהיר התובע וסעיף 3 לתצהיר הנתבע. ר' גם עדותו של חיים בוזגלו בעמ' 21). על פי תצהירו של חיים בוזגלו בפגישה שהתקיימה בנוכחות שלושתם (התובע, הנתבע והוא עצמו) בה דובר על פרוייקט ההרחבה של מושב רוגלית אמר הנתבע לתובע כי הוא מסכים שהאחרון יתווך ויביא קונים כאשר על כל קונה למגרש אותו יביא יקבל עמלה (ר' סעיף ה' לתצהיר). גם בעדותו חזר על כך (ר' עמ' 22-21 לפרוטוקול מיום 11.3.10). אף עדותו הייתה מהימנה עלי. בעדותם של העדים הנוספים מטעם התובע - הן הגב' מרים ויינברג והן מר פישהיימר יוסף, לא היה כדי לחזק את גרסת השותפות (ר' סעיף 4 לתצהירה של מרים ויינבר; עדותו של פישהיימר בעמ' 3-2 לפרוטוקול מיום 11.3.10; סעיף 12 לתצהירו). 6. על פי תצהירו של התובע "כשבוע לאחר מכן (לאחר 7.9.06 - ש.ר.) ישבנו אני והנתבע בביתי וסיכמנו בינינו את פרטי העבודה המשותפת לפיהם 20% מהרווח יקבל מביא הפרוייקט, היינו הנתבע, ו-80 אחוז יתחלקו בינינו באופן שווה. במעמד זה הודיע לי הנתבע, כי המושב אישר לנו לקבל סך של 700$ מתוך דמי הרצינות בסך של 3000 דולר. הוסכם בינינו, כי סכום זה, 700$, יחולק בשווה ביננו. עוד הוסכם ביננו, כי עו"ד דרוטמן ישמש כנאמן על הכספים שיתקבלו בפרוייקט מצד הרוכשים, והוא יפתח חשבון נאמנות שאליו יופקדו כל הכספים האמורים. סיכמנו ששנינו נשמש כנהנים בחשבון הנאמנות" (ר' סעיף 8 לתצהיר). בסעיף 29 לתצהיר פורטה רשימת מסמכים אשר מצורפת לתצהיר וביניהם מסמך אשר על פי האמור בתצהיר מהווה "סיכום בכתב ידו של המשיב - מצ"ב ומסומן ג' - (החישובים שם הם דוגמא להתחשבנות הצדדים ביניהם". לגרסת הנתבע מעולם לא סוכם על שותפות בינו לבין התובע והמסמך האמור נערך בכלל בדצמבר 2006 עת ניסה התובע לעניין אותו בפרוייקט אחר במתחם עילית. על פי תצהירו "התובע הציג בפני את "הפרוייקטים" ושאל איך אני רואה את קידום העניין וביקש שארשום תפריט - תהליך לגבי פרוייקט מיתחם עלית (בכניסה לבית שמש) (הדגשות במקור - ש.ר.). וכך אני רשמתי את אופי הפעילות על קלסר כתיבה צהוב ואת ההסברים שלי ללא שמות וללא שום התחייבות" (סעיף 2 לתצהיר). הנתבע לא מכחיש כי המסמך שצורף לתצהיר התובע (מקורו הוגש וסומן נ/1) נכתב בכתב ידו (ר' עמ' 29 לפרוטוקול מיום 11.3.10). התובע לא הכחיש כי את שמות הצדדים שבכותרתו כתב הוא בכתב ידו (ר' עמ' 7 לפרוטוקול מיום 28.6.09, שורה 21). פרוייקט רוגלית לא מצויין במסמך, פרוייקט עלית נזכר בו. פרטיה הכספיים של ההסכמה הנטענת בסעיף 8 לתצהיר התובע כפי שפורטה לעיל אינם מופיעים כפשוטם באותו מסמך (הסך של 700$ אינו נזכר בו). הנושא של חשבון נאמנות אינו נזכר בו. המסמך עצמו אינו חתום. הוא מנוסח בקווים כלליים. כך בצד בחלקו העליון נרשם: "X - להביא את הפרוייקט שיווק - A - כסף Y - כסף B - זמן Z - זמן " ההתרשמות מעיון במסמך היא כי מדובר בתרשומת כללית, אולי אכן על מנת שתשמש בסיס להסכם שותפות עתידי, אך לא הסכמה קונקרטית לשותפות בפרוייקט נשוא התביעה שפרטיה כנטען על ידי התובע בתצהירו. למעשה עיון בתצהירו של התובע ובאופן בו צורף המסמך לתצהיר ופורט בו מעלה כי אף לגרסת התובע שבתצהיר אין המדובר בהסכם שותפות אלא אך בחישובים המהווים דוגמא להתחשבנות בין הצדדים. ואולם, המסמך אינו מגלם התחשבנות קונקרטית אלא דווקא כאמור כולל קווים כלליים להתחשבנות עתידית. מעבר לנדרש יצויין כי ככל שהטענה היא כי המסמך עצמו מגלם את הסכם השותפות, הרי כאמור לא ניתן ללמוד ממנו אודות פרטיה של השותפות, נשיאה בהוצאות, תקופתה וכדו'. המסמך עצמו כאמור אף לא חתום. 7. יתר על כן. על פי האמור בתצהירו של התובע עתיד היה עו"ד דרוטמן על פי ההסכמה בין הצדדים לפתוח חשבון נאמנות אשר אליו יופקדו כספי הרוכשים ואשר בו יהיו נהנים הן התובע והן הנתבע. אין מחלוקת כי בחשבון אשר נפתח על ידי עו"ד דרוטמן הופיע הנתבע כנהנה יחיד (ר' סעיף 5 לתצהירו של עו"ד דרוטמן; עדותו בעמ' 10 לפרוטוקול מיום 11.3.10). על פי תצהירו של עו"ד דרוטמן אשר מעורבותו בפרוייקט החלה בעקבות קבוצת רוכשים אשר התעניינה בפרוייקט, הציג עצמו הנתבע בפניו כפרוייקטור של הפרוייקט (ר' סעיפים 1 ו-3 לתצהירו). מהעדויות עולה כי מספר חודשים לאחר פתיחת החשבון פנה התובע לעו"ד דרוטמן הציג בפניו את נ/1 וביקשו לצרפו כנהנה נוסף לחשבון. בסמוך לאחר מכן משך התובע את הכספים שבחשבון, ולאחר זמן קצר בעקבות התערבותו של חיים בוזגלו אשר קישר מלכתחילה בין התובע לנתבע הוא מסר שני שיקים להחזרת הסכומים אותם נטל (ר' סעיפים 15-10 לתצהירו של דרוטמן; עדותו בעמ' 12-10 לפרוטוקול מיום 11.3.10; סעיפים ז-ח לתצהירו של בוזגלו; עדותו בעמ' 23-22 לפרוטוקול מיום 11.3.10; סעיפים 11-12 לתצהיר התובע; עדותו בעמ' 30 לפרוטוקול מיום 28.6.09, שורות 25-23; עמ' 11, שורות 9-1; עמ' 12, שורות 14-1). אין איפוא אף בהתנהלות ככל הנוגע לחשבון כדי לתמוך בגירסת התובע בדבר השותפות בינו לבין הנתבע. 8. גם תכתובות שלאחר מועד יצירת השותפות הנטענת בין כונסי הנכסים של פרוייקט ההרחבה לבין הנתבע אינן מאזכרות את התובע (ר' נספחים ג-ד לתצהיר הנתבע). אף בכך אין כדי לסייע לגירסת השותפות. 9. ב"כ התובע ביקש לייחס משקל לכך שהנתבע ויתר על עדותו של יו"ר ועד מושב רוגלית ירמי דוד לאחר שהוגש תצהיר מטעמו. אכן הנתבע ויתר על עדותו (כמו על זו של לני גורדון) לאחר שלטענתו עדותו התייתרה בעקבות העדויות האחרות (ר' עמ' 25 לפרוטוקול מיום 25.3.10). עם זאת בעקבות הצהרתו של התובע כי הוא יוזמן על ידו (ר' שם) זימנו הנתבע לדיון שלאחר מכן ואף ביקש להעידו אך באותן נסיבות הודיע ב"כ התובע כי אינו ערוך לחקירתו ואז הודיע הנתבע כי הוא מוותר על העדתו. (ר' עמ' 1 לפרוטוקול מיום 5.7.10). בנסיבות אלו אינני סבורה כי יש לייחס משקל לויתור על החקירה. התוצאה היא שהתובע לא הוכיח את גרסתו בדבר השותפות. התביעה נדחית. התובע ישלם לנתבע הוצאות משפט ושכ"ט עו"ד בסך של 7000 ₪. קרקעותדיני חברותשיווק מגרשיםתיווךמקרקעיןשותפות