עירייה רשאית לתקן רישום בספריה על מנת שהרישום יתאם את המצב העובדתי בשטח. יחד עם זאת, תיקון טעות - ודאי תיקון שתוקפו רטרואקטיבי, צריך להיות חריג, ולהיעשות רק במקרים נדירים. ההלכה הפסוקה קבעה כי תיקון הרישום הוא לגיטימי, ולא ייחשב לתיקון רטרואקטיבי רק באותם מקרים בהם רובץ אשם לפתחו של הנישום. כך נקבע בעע"מ 1280/10 מעונות מכבי נ. עיריית רמת גן כי "על דרך רוב, חיוב רטרואקטיבי בארנונה אינו תקף, אלא אם התקיימו טעמים כבדי משקל... כך למשל נקבע כי תינתן חשיבות מיוחדת להתנהלותו של הנישום ולבחינת השאלה האם רובץ לפתחו 'אשם' כלשהו". הנטל להוכיח את הטענה מוטל על כתפי העירייה - שצריכה להוכיח הן כי הרישום הראשוני נעשה עקב טעות, והן כי לאור הנסיבות מוצדק להתיר לעירייה לתקן את הטעות, גם באופן רטרואקטיבי. קראו את פסק הדין להלן על מנת להרחיב את הידע בנושא תיקון חיוב ארנונה: 1. המערערים רשומים יחד עם אחרים כחוכרים לדורות בנכס שנמצא ברחוב המסגר 62 בתל אביב והידוע גם כתת חלקה 15 בגוש 232 חלקה 7107 (מספר חשבון ארנונה ישן - 0475-0620-028, להלן: "האולם"). 2. לטענת המערערים התארגנו יחד בשנת 1974 שלוש קבוצות משקיעים כדי לרכוש את האולם מהחברה הקבלנית. בטרם נחתם הסכם הרכישה נחתם זיכרון דברים (נספח א' לעתירה) בין חלק מהמשקיעים - מר פנחס בן יהודה (להלן: "בן יהודה") מצד אחד, מר חיים עוואמי מן הצד השני והמערערים מהצד השלישי, במסגרתו סיכמו הצדדים את אופן רכישת האולם (סוכמו החלקים היחסיים שכול אחד מהצדדים יקבל באולם, וסוכם כי התמורה תשולם לקבלן על ידי כולם באופן יחסי לחלקיהם). יצוין כי כעולה מטענות המערערים ומהחומר שהוצג לי, ייצג מר עוואמי ככול הנראה את מר רוברט לי טאובה (להלן: "רוברט"). 3. ביום 23.5.1974 התקשרו מר בן יהודה, מר ישראל לשם, והמערערים בהסכם עם החברה הקבלנית (נספח ב' לעתירה), מכוחו הם רכשו את הזכויות באולם יחד ולחוד מהקבלן. ביום 31.5.1974, התקשרו המערערים בהסכם עם מר חיים עוואמי ועם רוברט. בהסכם זה (להלן: "הסכם חלוקת האולם", שצורף כנספח ג' לעתירה), צוין כי הצדדים התקשרו עם מר בן יהודה בהסכם לרכישת האולם, וכי מסיבות שונות לא ניתן היה לערוך את הסכם הרכישה בין המוכרת - החברה הקבלנית, לבין כל הרוכשים. לכן - כך צוין ב"הואיל" השני להסכם זה - הוסכם בין הצדדים כי המערערים (שכונו בהסכם חלוקת האולם "צד ב"), ישמשו כנאמן עובר מר עוואמי ורוברט (שכונו בהסכם זה "צד א'"). בהסכם חלוקת האולם נקבע כי כל עוד לא יירשמו זכויותיו של רוברט על שמו, הן יוחזקו על ידי המערערים עבורו בנאמנות. הסכם חלוקת האולם קבע את אופן החלוקה של שטח האולם בין שלוש הקבוצות. החלוקה בין שלוש הקבוצות היתה כזו שנקבע כי רוברט ועוואמי יהיו זכאים לחלק של 114 מ"ר באולם (חלקו זה של רוברט באולם יכונה להלן: "הנכס"). 4. מפאת חשיבות הדברים נפנה להסכם חלוקת האולם עצמו בו נקבע בין היתר כי: "1. צד ב' מצהיר בזה כי התקשר יחד עם פנחס בן יהודה וישראל לשם בחוזה הרכישה לרכישת האולמות מאת המוכרת וכי הזכויות שנרכשו על ידו בהתאם לחוזה הרכישה נרכשו עבור ועבור צד א', באופן שצד א' יהיה זכאי לחלק של 114 מ"ר בערך מהשטח הכולל של האולמות שהינו 327.60 מ"ר בערך. צד ב' יהיה זכאי ל-72 מ"ר בערך ואילו הרוכשים, פנחס בן יהודה וישראל לשם, יהיו זכאים ל-136 מ"ר בערך. 2. מוסכם בזה בין הצדדים כי כל עוד לא יירשמו זכויות צד א' באולמות בחלק שהוזכר בסעיף 1 לעיל, ייחשב צד ב' כנאמן לגבי זכויות צד א' בחלק היחסי של האולמות כמפורט לעיל". בהמשך, בס' 5 להסכם חלוקת האולם, נקבע כי: "צד ב' מתחייב לפעול ככול המוקדם לרשום זכויותיו באולמות על פי חוזה הרכישה ומיד לאחר מכן לבצע ו/או לגרום לכך כי הזכויות באולמות שנרשמו לטובתו והשייכות לצד א', יועברו ללא תמורה על שם צד א'". 5. המשיבה (שתכונה להלן גם "העירייה"), רשמה מלכתחילה את ההחזקה באולם על שם שלוש הקבוצות בהתאם לשטחים שלעיל. לטענת המערערים, האולם חולק בפועל בהתאם לחלוקה זו, והעירייה אף שלחה שליח לוודא את הנתונים שנמסרו לה על ידי בעלי האולם בטרם רשמה את הזכויות על שם המחזיקים השונים. המערערים טענו כי חלקו של רוברט - הנכס - הושכר פעם לשוכרים שונים, אחד מהם - מר יהודה יהושע, שכר את הנכס ביום 15.11.19777, והחזיק בו במשך מספר שנים (ההסכם להשכרת הנכס למר יהושע צורף כנספח ד' לעתירה). 6. אין חולק כי במשך תקופה ארוכה, אין איש המחזיק בנכס. זכויותיו של רוברט לא הועברו על שמו מעולם. רוברט עצמו נעלם, הוא ככול הנראה אינו חי בישראל, וספק אף אם הוא עודנו בין החיים. ביום 18.4.2007 הודיעה המשיבה לעותרים על שינוי מחזיק בספרי העירייה. לטענתה, רוברט אינו מחזיק בנכס, ולכן המערערים יירשמו כמחזיקים בו. יחד עם זאת, מר בן יהודה לא נרשם כמחזיק. החלטת ועדת הערר 7. עניינה של העתירה הנוכחית, בהחלטה של ועדת הערר לענייני ארנונה כללית שליד עיריית תל אביב יפו, מיום 6.5.2009. בהחלטה זו קבעה ועדת הערר כי אין פסול ברישומם של המערערים כמחזיקים בנכס וחיובם בארנונה לרבות באופן רטרואקטיבי. ועדת הערר קבעה כי האולם נרכש על ידי שלוש קבוצות הרוכשים יחד, כמקשה אחת - וזאת חרף ההסכמה ביניהם לבין עצמם ביחס לחלוקתו הפנימית. מאחר שהמערערים רשומים בנסח הטאבו כבעלים של הנכס, די בכך כדי לקבוע כי הם מחזיקים בנכס בהיותו ריק, וכאשר אין כל גורם אחר שזיקתו לנכס גדולה מזו שלהם. 8. באשר לטענת הנאמנות קבעה ועדת הערר כי ספק אם היא מוסמכת לדון בה. כן ציינה ועדת הערר כי כוחה של הנאמנות יפה רק כלפי מי שידע עליה או היה צריך לדעת עליה, ולכן ספק אם כוחה של הנאמנות - אם נוצרה - יפה כלפי העירייה. כן צוין כי ספק אם המערערים עודם נאמנים של רוברט, שהקשר שלהם עמו נותק לפני כ-30 שנה וספק אם הוא עודנו בין החיים. לכן, גם אם היתה נאמנות הרי "אפשר כי היא התבטלה מאליה" (ר' ס' 24 להחלטת ועדת הערר). כן צוין כי על המערערים כנאמנים חלה חובה לשלם את חוב הארנונה בגין הנכס, משום שאלמלא כן הוא יצבור חובות באופן שיפגע בנהנה. 9. ועדת הערר הוסיפה וקבעה כי יש לקבל את טענת העירייה לפיה רישומו של רוברט כמחזיק בספרי העירייה היה בטעות, והעירייה תיקנה אם כן טעות שנפלה ברישום. העירייה גילתה את הטעות לאחר שנוכחה כי היא אינה יכולה לאתר את רוברט, ואז נערכה בדיקה חוזרת של עצם החיוב. העירייה היתה רשאית, כדי לגבות מס אמת, לשנות את הרישום כשנודע לה על שינוי זהות המחזיק. טענות הצדדים 10. המערערים טענו כי יש לבטל את רישומם כמחזיקים בנכס. ראשית, כך נטען, הסכימה העירייה למחוק את מר בן יהודה, ולא לראות בו מחזיק בנכס. מאחר שאין הבדל בין מר בן יהודה לבין העותרים, יש מקום לנהוג באופן דומה גם לגבי העותרים, שגם הם טענו כי הם אינם מחזיקים בנכס. עוד נטען כי כל השומות משנת 1975 ואילך הוצאו על שמו של רוברט, שהנכס הוא בבעלותו ובחזקתו. לטענת העותרים, מעמדו של רוברט הוא של בעלים ושל מחזיק, וזאת - בהתאם למצב הדברים עצמו, ולא רק לאור המצב בלשכת רישום המקרקעין. עוד נטען כי הסכם חלוקת האולם הוא ראיה על קיומה של נאמנות לזכות רוברט, וכי שמו של רוברט נזכר בכול מסמכי הרכישה. מביקור במקום אפשר לראות כי הנכס של רוברט הוא יחידה נפרדת, ומשום כך אף הוצאה לכול יחידה שומה נפרדת. 11. מנגד, טענה המשיבה כי הרישום בספריה שוּנה, לאחר שהסתבר כי רוברט עזב את הארץ ואף נפטר בחו"ל בשנות ה-70, וכי הוא היה בעבר דייר בשכירות בלבד. מאחר ורוברט אינו מחזיק בנכס מזה שנים ארוכות, קבעה המשיבה כי יש להסב את הרישום בו על שם העותרים, שהם בעלי הזכויות בו. עוד נטען כי המערערים הסכימו כי שמו של מר בן יהודה יוּסר מספרי העירייה, וכי הוא לא יירשם כמחזיק בנכס. לכן, נותרו המערערים רשומים כמחזיקים בנכס החל מיום 1.5.2000 ואילך. המשיבה טענה כי המערערים הם בעלי הזכויות הקנייניות באולם, שכן הם רכשו אותו על כל חלקיו - והם אינם כופרים בכך. האולם לא עבר פרצלציה. טענת המערערים לפיה הם החזיקו בחלקו של רוברט באולם (הוא החלק המכונה בפסק דין זה - הנכס) בנאמנות עבורו, דינה להידחות. לגישת המשיבה ספק אם ועדת הערר היתה סמכות לדון בה, ולטענה אף אין כל זכר בנסח הטאבו. עוד נטען כי התיקון שנערך בספרי העירייה הוא תיקון של טעות ברישום בספרים, תיקון שהעירייה רשאית לבצעו כדי להביא לגביית מס אמת תוך התאמת הרישום למציאות, וזאת - כאשר יש בידיה ראיות ברורות לפיהן פלוני הוא המחזיק בנכס ולא אלמוני. דיון 12. כעולה מהרקע העובדתי שתואר לעיל, האולם נרכש על ידי שלוש קבוצות של רוכשים. לרוברט יוחס חלק אחד מהאולם - הנכס. על פי הנחזה מהסכם חלוקת האולם, רישום הזכויות בנכס על שם המערערים עד לרישום חלקו של רוברט על שמו, הוא בנאמנות עבור רוברט (יחד עם מר עוואמי). רוברט לא נרשם כבעלים של הנכס מעולם. אין חולק כי מלכתחילה הודיעו הצדדים לעירייה על חלוקת האולם ביניהם, והעירייה ביצעה את הרישום בספרים בהתאם להודעת הצדדים, ובהתאם להסכם חלוקת האולם. בפועל, רוברט אינו מחזיק עוד היום ומזה עשרות שנים בנכס, וגם על כך אין חולק. 13. העירייה טענה כאמור כי השינוי ברישום הוא תיקון של טעות. כלומר לגישתה של העירייה, מלכתחילה לא היה מקום לכך כי רוברט יירשם כבעלים של הנכס, אלא המערערים הם אלה שהיו אמורים להיות רשומים מלכתחילה כבעליו. בנוסף, וכפי שיובהר, עולה מטענות העירייה גם כי היה מקום כי היא תעדכן את ספריה בהתאם למצב העובדתי בשטח, שלפיו רוברט חדל להחזיק בנכס. טענות אלה יידונו להלן. תיקון טעות בספרי העירייה 14. אכן, עירייה רשאית לתקן רישום בספריה על מנת שהרישום יתאם את המצב העובדתי בשטח. יחד עם זאת, תיקון טעות - ודאי תיקון שתוקפו רטרואקטיבי, צריך להיות חריג, ולהיעשות רק במקרים נדירים. ההלכה הפסוקה קבעה כי תיקון הרישום הוא לגיטימי, ולא ייחשב לתיקון רטרואקטיבי רק באותם מקרים בהם רובץ אשם לפתחו של הנישום. כך נקבע בעע"מ 1280/10 מעונות מכבי נ. עיריית רמת גן כי "על דרך רוב, חיוב רטרואקטיבי בארנונה אינו תקף, אלא אם התקיימו טעמים כבדי משקל... כך למשל נקבע כי תינתן חשיבות מיוחדת להתנהלותו של הנישום ולבחינת השאלה האם רובץ לפתחו 'אשם' כלשהו". הנטל להוכיח את הטענה מוטל על כתפי העירייה - שצריכה להוכיח הן כי הרישום הראשוני נעשה עקב טעות, והן כי לאור הנסיבות מוצדק להתיר לעירייה לתקן את הטעות, גם באופן רטרואקטיבי. 15. השאלה הראשונה שיש לבחון אותה במקרה דנן היא האם אכן נפלה טעות ברישום בספרי העירייה כאשר רוברט נרשם מלכתחילה כמחזיק בנכס. החובה לשלם ארנונה עבור נכס חלה ככלל על המחזיק בנכס (ר' ס' 8 לחוק ההסדרים במשק המדינה (תיקוני חקיקה להשגת יעדי התקציב) התשנ"ג - 1992). "מחזיק" מוגדר בפקודת העיריות כ"אדם המחזיק למעשה בנכס כבעל או כשוכר או בכול אופן אחר, למעט אדם הגר בבית מלון או בפנסיון". 16. מבין בעלי הזכויות השונים - בעל ושוכר או מי שמחזיק בו באופן אחר, תחול אם כן חובת התשלום על מי שהוא בעל הזיקה הקרובה ביותר לנכס. כאשר שוכר מחזיק בנכס בפועל, יהיה הוא החייב לשלם את הארנונה, ולא בעל הנכס. אולם, בנכס בו אין שוכר או מחזיק אחר - תחול חובת התשלום על הבעלים, בעל הזכות השיורית. כך נקבע בהקשר זה בפס"ד רע"א 422/85 חברת בתי גן להשכרה בע"מ נ. עיריית תל אביב יפו (פ"ד לט(3) 341) כי: "המחוקק בקש להדגיש כי בנקטו את הביטוי 'מחזיק' אין הוא מתכוון דווקא למי שמוקנות לו הזכויות המשפטיות המקיפות ביותר לגבי הנכס, אלא למי שהוא - יחסית כמובן - בעל הזיקה הקרובה ביותר אל הנכס. זיקתו של הבעל לנכס, לצורך ענין זה, יכולה להידחק למקום שני, אם יש שוכר או בר רשות או מחזיק באופן אחר, אולם היא שרירה וקיימת וראשונית, כאשר אין גורם חוצץ, והבעל נשאר בגפו מול הרשות. בנסיבות כגון אלה, אין גורם אחר כלשהו, אשר החזקתו למעשה מקדימה את מעמדו כלפי הרשות למעמדו של הבעל לצורך אותן חובות, המוטלות על המחזיק לפי הפקודה. מכאן, כי הבעל של הנכס שלא העביר זכויות כלשהן בנכס לאחר, הוא תמיד המחזיק". 17. מיהו בעל הזיקה הקרובה ביותר לנכס בנסיבות פסק דין זה? במקרה דנן, נרכשו הזכויות באולם על ידי שלוש קבוצות, כאשר מלכתחילה הוסכם על חלוקת הזכויות וחלוקה פנימית של שטחי האולם בין שלוש הקבוצות. לא נסתרה טענת המערערים כי בפועל, לאחר קבלת החזקה באולם, הוא חולק בהתאם למוסכם בין הצדדים - כלומר לכול אחת מהקבוצות יוחס חלק אחד מהאולם, שהזכויות בו הוקנו לה. כלומר, בהתעלם משאלת הבעלות באולם, לא נסתרה טענת המערערים כי מכוח מערכת ההסכמים בין הצדדים, היתה ביניהם הסכמה ביחס לחלוקת החזקה באולם כולו, באופן שהנכס - שהוא חלק מהאולם, הוא חלק שהזכות להחזיק בו ניתנה לרוברט מלכתחילה. רוברט היה אם כן בהתאם להסכם בין הצדדים "בעל הזיקה הקרובה ביותר" לנכס - בהיותו מי שניתנה לו הזכות להחזיק בו מכוח ההסכם בין הצדדים, הסכם חלוקת האולם. 18. מבחינה זו, אין אם כן משמעות לעובדה כי המערערים נרשמו כבעלים של הנכס, וכי הם נרשמו ככאלה בהיותם נאמנים של רוברט. זאת משום שכפי שהבהרתי, החובה לשלם ארנונה איננה חלה על הבעלים (בין הרשום ובין זה שאינו רשום), אם קיים מי שהוא בעל זיקה קרובה יותר לנכס ממנו. במקרה דנן, אף אם נניח כי רוברט לא היה הבעלים של הנכס, הרי הוא חב בארנונה מכוח הסכמת הצדדים ביחס לחלוקת החזקה באולם, הסכמה שהודע עליה כאמור לעירייה, והיא זו ששימשה בסיס לרישום הצדדים השונים כמחזיקים בחלקים השונים של האולם. כאמור, החובה לשלם ארנונה חלה על בעל הזיקה הקרובה ביותר אליו, ולא על הבעלים. משרוברט היה בעל הזכות להחזיק בנכס, והודע על כך לעירייה, הוא היה מי שצריך היה לחוב בארנונה, והעירייה אכן פעלה בהתאם ורשמה את רוברט כחייב בחוב הארנונה ביחס לחלקו באולם - הנכס. רישום זה עולה בקנה אחד עם הוראות פקודת העיריות והפסיקה. 19. אינני סבורה כי העירייה הוכיחה כי רישום זה יסודו היה בטעות. כפי שהובהר, ממערכת ההסכמים שנסקרה לעיל, המסקנה היא כי הצדדים אכן הסכימו כי רוברט יהיה זכאי להחזיק בנכס, והסכמה זו היא ההסכמה המשמעותית בהתייחס לחוב לשאת בתשלום הארנונה. זכותו של רוברט להחזיק בנכס מקבלת חיזוק לאור העובדה כי הוא היה זה שהשכיר את הנכס לצדדים שלישיים, כפי שעולה מהסכם השכירות נספח ד' לעתירה. 20. אם הסכם חלוקת האולם לא היה הסכם פיקטיבי, ואם הוא אכן שיקף את הסכמת הצדדים במועד בו הם התקשרו בו - הרי שמן הדין היה לרשום את ההחזקה בנכס על שם רוברט, כפי שהעירייה עשתה בפועל. אינני סבורה כי העירייה הוכיחה כי הסכם חלוקת האולם היה הסכם שנועד להטעות את העירייה. לטענה זו אין בסיס בחומר בראיות - למעט התמיהות העולות ממערכת ההסכמים שבין הצדדים, תמיהות שאין די בהן לטעמי כדי לקבוע כי מדובר בהסכמים פגומים שיש להתעלם מהם. אינני סבורה גם כי העירייה הוכיחה כי רוברט אינו אדם קיים. אין די בהקשר זה לאמור בסיכומי העירייה כי "רב הנסתר על הגלוי, ומתעורר חשש בנוגע לעצם קיומו של אותו רוברט מסתורי מלכתחילה מקום בו אין רף מסמך מטעמו, אלא רק מסמכים רבים מטעם מיופי כוחו/ נאמניו/באי כוחו וכיו"ב". מעבר לעובדה שהעירייה לא הוכיחה את תמיהותיה, יש גם לציין כי כל העובדות שמצוינות על ידי העירייה בסיכומים מטעמה, היו ידועות לה גם במועד בו נרשם הנכס על שמו של רוברט כמחזיק. גם אז עמדו בפני העירייה ההסכמים שצוינו לעיל, ובהתאם להם העירייה הסכימה לרשום את הנכס על שמו של רוברט כמחזיק. בנסיבות אלה לא ניתן לדעתי לקבל היום את הטענה לפיה הרישום מקורו בטעות, גם אם בדיעבד נעלם רוברט, ולא נשא בחובות הארנונה שהוטלו עליו. 21. יוער עוד, כי אין מקום לקבל את טענת העירייה קיים ספק לגבי עצם קיומו של רוברט, גם לאור המסמך שצורף כנספח ו' לעתירה- תזכיר התאגדות של חברה פרטית שעליו נחזה להיות חתום רוברט, כאשר חתימתו אושרה על ידי רו"ח איתן הורנשטיין, כעד לחתימה. 22. סיכומה של נקודה זו - אינני סבורה כי יש לקבל את טענת העירייה לפיה רישומו של רוברט כמחזיק באולם בשנת 1975 - מקורו בטעות, וודאי שלא הוכח אם כן כי זוהי טעות שהעירייה רשאית לתקנה בדיעבד, כפי שהיא בקשה לעשות. תיקון הרישום כדי להתאימו למצב העובדתי בפועל 23. מסיכומי העירייה עלתה טענה נוספת - טענה שונה מטענת הטעות ברישום. מהאמור בסיכומים עולה כי העירייה היתה רשאית לתקן את הרישום ביום 1.5.2000, כדי להתאים את המצב העובדתי הנכון לגבי הנכס והחזקתו - לפנקסי העירייה. העירייה טענה כי היא החליטה שלא "לשבת בחיבוק ידיים, ולהתאים את החיוב למצב העובדתי בפועל", החלטה שיסודה לטענתה בדין. טענה זו היא שונה מהטענה לפיה הרישום מלכתחילה היה שגוי (טענה שכאמור אינני סבורה כי יש לקבלה). מטענה זו עולה כי אף אם מלכתחילה היה מקום לרשום את רוברט כמחזיק, רישום זה לא היה עוד נכון, משום שזהות המחזיק השתנתה, לאחר שרוברט לא החזיק בנכס במשך עשרות שנים. במקרה זה, ולאחר שנודע לעירייה כי רוברט אינו מחזיק עוד בנכס, היא היתה רשאית לשנות את הרישום ולרשום את המערערים- בעלי הנכס - כמחזיקים בו. זאת, מכוח הלכת בתי גן הנ"ל, ובהיותם של המערעריםבעלי הזכות השיורית בנכס. 24. כידוע, ככלל מוטלת החובה להודיע על חדילת חזקה על מי שהחזיק בנכס (ר' ס' 325 ו-326 לפקודת העיריות). לכן, ככלל - אין העירייה חייבת לשנות את רישומיה ביחס למחזיקים בנכס כל עוד לא התקבלה אצלה הודעה בכתב על שינוי המחזיקים. יחד עם זאת - כך קבעה הפסיקה, במקרים מסוימים העירייה זכאית (ואולי אף חייבת) לשנות את רישומיה, אף בלא שהיא קיבלה הודעה כתובה על חדילת חזקה, בהתאם למצב הדברים בפועל כפי שהוא נודע לה. העירייה הפנתה בהקשר זה להלכה הפסוקה, ממנה עולה כי גם כאשר מחזיקים בנכס לא הודיעו לעירייה על חילופי מחזיקים, העירייה יכולה לשנות את זהות המחזיק במקרה בו "נודע למחלקת הממונה על גביית תשלומי הארנונה בעירייה על דבר שינוי זהות המחזיק בפועל" (ר' בר"מ 867/06 מנהלת הארנונה בעיריית חיפה נ. דור אנרגיה (1988) בע"מ . 25. אני סבורה (כפי שאף קבעתי בעבר בעת"מ 1976/09 אלדן טק בע"מ נ. עיריית רמת גן מיום 27.12.2009), כי אין די בכך כי שוכר או בעל חזקה אחר שהיה בעל הזיקה הקרובה לנכס, נטש את הנכס שהיה בחזקתו, או אף נעלם, כדי לאפשר לעירייה לשנות את הרישום בספריה, ולרשום את בעל הנכס כמחזיק בו. כל עוד זכותו של המחזיק לא בוטלה, היא שרירה וקיימת, והוא מוסיף על כן להיות בעל הזכות להחזיק בנכס - וככזה, החייב בארנונה. העירייה אינה רשאית במקרה כזה לראות דווקא את הבעלים כבעל הזיקה הקרובה ביותר לנכס, כל עוד זכותו המשפטית של המחזיק הקודם לא פגה. כאשר מדובר בהסכם שכירות למשל, יש לבחון האם המשכיר ביטל אותו - בין בכתב, בין בעל פה או בין על ידי התנהגות (כגון על ידי תפיסת חזקה בנכס). כל עוד ההסכם לא בוטל, זכותו של השוכר לא פגה, והעירייה אינה יכולה לחייב את המשכיר בארנונה בגין הנכס. 26. האם הוכיחה העירייה כי זכותו של רוברט להחזיק בנכס פגה? כפי שהובהר לעיל, מקור זכותו של רוברט להחזיק בנכס הוא במערכת ההסכמים שפורטה לעיל, ובעיקר בהסכם חלוקת האולם, מכוחו היה רוברט בעל הזיקה הקרובה ביותר לנכס. אין כל טענה לפיה הסכם חלוקת האולם בוטל על ידי מאן דהוא. אין גם כל טענה לפיה המערערים או מי מהם תפסו חזקה בנכס בפועל בשלב זה או אחר. העובדה כי המערערים רשומים כנאמנים עבור רוברט ביחס לזכויותיו בנכס, אינה מקנה להם - כשלעצמה - זכות להחזיק בנכס. העירייה לא הבהירה מדוע לגישתה פגה זכותו של רוברט להחזיק בנכס, ומדוע זכות זו (שכאמור לעיל היא הזכות הרלוונטית לענין חובת תשלום הארנונה), עברה מידיו של רוברט לידי העותרים. 27. מאחר שהנטל מוטל על העירייה להוכיח כי חרף העובדה כי רוברט היה מלכתחילה מי שהיה בעל הזכות להחזיק בנכס, זכות זו עברה בשלב כלשהו לידי העותרים, ומאחר שאני סבורה כי העירייה לא הרימה את הנטל הזה - שכן היא לא העלתה כל טענה ביחס לאופן בו עברה הזכות לידי המערערים- אני סבורה כי אין לקבל את טענת העירייה גם בהקשר זה. יש להוסיף לענין זה כי טענה זו של העירייה- ככול שהיא אכן נטענה - עומדת בסתירה לטענה לפיה רישום שמו של רוברט כמחזיק היה שגוי מלכתחילה. 28. יוער בשולי הדברים כי - כפי שצוין לעיל - עובדת היותם של המערערים נאמנים לזכויות רוברט, אין די בה כשלעצמה כדי להקנות להם את הזכות להחזיק בנכס. מסקנה זו עולה בין היתר מהעובדה כי כאשר הנכס הושכר בשנת 1975 (מכוח ההסכם נספח ד' לעתירה), מי שהשכיר אותו היה רוברט (באמצעות בא כוחו עו"ד רינון), ולא המערערים או מי מהם. מכאן כי רוברט היה בעל הזיקה הקרובה ביותר לנכס, והוא היה לכן זה שיכול היה להעביר את החזקה בו לשוכר שלו. 29. לכן, לאור כל האמור לעיל בפסק דין זה, אני מקבלת את העתירה כמבוקש בה. אני המערערים אינם חייבים בתשלום הארנונה בגין שטח הנכס - קרי שטח של 114 מ"ר משטח האולם, וכי יש לבטל את חיובם בתשלומי הארנונה בגין הנכס. אני מחייבת את העירייה לשאת בהוצאות המערערים ובשכר טרחת עורכי דינם בסכום כולל של 10,000 ₪. הפיקדון שהופקד על ידי המערערים יושב לידיהם.ארנונה