קראו את פסק הדין להלן על מנת להרחיב את הידע בנושא הבחנה בין אזורי שומה / תעריפי ארנונה שונים באותו אזור: 1. שתי עתירות בעניין תוקפם של צווי הארנונה של המועצה האזורית מטה אשר בשנים 2011, 2012. המחלוקת בין הצדדים נטושה על תוקפה של ההבחנה הכלולה בצווים בין אזור שומה "א" לאזור שומה "ב". לטענת העותרת ההבחנה הנ"ל הינה פסולה ומהווה הפליה שלא כדין של הנישומים הכלולים באזור שומה "א". 2. העתירות הנוכחיות הינן עתירות נוספות בשרשרת עתירות שהוגשו לבית משפט זה על ידי העותרת ועל ידי בעלי נכסים נוספים התוקפים את ההבחנה ודומה שלמעלה מעשור עוסק בית משפט זה בטענות כנגד חוקיות צווי הארנונה של המועצה. יש לקוות כי סדרת פסקי הדין האחרונה במחלוקות אלו תשים קץ להתדיינויות הרבות. 3. בקצרה אציין כי על פי צווי הארנונה של המועצה האזורית נקבעו מספר אזורי שומה. לענייננו רלבנטיים אזורי שומה "א", "ב" ו-"ג". אזור שומה "א" חל על כל הנכסים המשמשים כמפעלי תעשיה והמצויים מחוץ לתחומי הישובים במועצה. אזור שומה "ב" חל על כל הנכסים המשמשים למפעלי תעשייה בתוך הישובים שבמועצה (בהתאם לרשימת ישובים שצורפה לצווים). אזור שומה "ג" חל על נכסים המשמשים לתעשייה באזור התעשייה הידוע כאזור בר-לב, אזור המצוי מחוץ לשטחי היישובים. מפעלה של העותרת מצוי באזור התעשייה בר-לב. לעותרת גם מתקן נוסף המצוי מחוץ לאזור בר-לב אך אינו מצוי בתחומי הישובים, כלומר מצוי באזור שומה "א". אציין עוד כי תעריפי הארנונה באזור שומה "ב" הינם הנמוכים ביותר ואילו תעריפי הארנונה באזורים "א" ו-"ג" גבוהים יותר, כאשר באזור "ג" התעריפים הינם הגבוהים ביותר. 4. חוקיות וסבירות חלוקה זו של הנכסים בשטחי המועצה לאזורי שומה נפרדים נדונה בבית משפט זה פעמים רבות, כמעט בכל שנה, הן בעתירות שהגישה העותרת והן בעתירות שהגישו בעלי נכסים אחרים. בעת"מ 3216/06 שנדונה בפני קבלתי את טענות העותרת וקבעתי כי בהעדר אישור השרים, כנדרש על פי חוק הסדרים במשק המדינה (תיקוני חקיקה להשגת יעדי התקציב), התשנ"ג-1992 (להלן "חוק ההסדרים"), יש לבטל את אזור השומה "ג". המועצה לא הגישה ערעור על פסק דין זה וההחלטה על ביטול אזור שומה "ג" כל עוד לא יתקבל אישור השרים נותרה בעינה. מאז אותו פסק דין ועד היום טרם התקבל אישור השרים לכינונו של אזור שומה "ג". לפיכך, ועל אף שהמועצה סוברת כי אין צורך בקבלת אישור השרים, חייבה המועצה את כל נכסי העותרת, גם את הנכסים באזור התעשייה בר-לב, בהתאם לתעריפים של אזור שומה "א". עם זאת המועצה הודיעה לכלל הנישומים, ובהם לעותרת, כי בכוונתה לקבל את אישור השרים וכי אם האישור יתקבל יוטל על הנישומים חיוב נוסף. הואיל ובקשת המועצה נדחתה על ידי השרים (סעיף 27 לתשובה בעת"מ 49657-03-11) הרי שהעותרת נדרשה לשלם רק בהתאם לצווים שבאזור שומה "א". לאור האמור יתמקד פסק דין זה רק בהבחנה בין אזורי שומה "א" ו-"ב". עם זאת אעיר כי אם בשלב כלשהו יתקבל אישור השרים לכינונו של אזור שומה נוסף, לא יהיה בפסק דין זה כדי למנוע מהעותרת להעלות כל טענה כנגד החיובים הנוספים שיוטלו עליה, אם יוטלו. 5. בעתירות שבפני טוענת העותרת כי יש לבטל את ההבחנה בין אזורי שומה "א" ו-"ב" ולקבוע כי עליה לשלם ארנונה רק על פי התעריפים שבאזור שומה "ב". כפי שציינתי, טענות אלו נדונו בבית משפט זה בהליכים רבים. ביום 3/7/12 ניתן פסק דיני בעת"מ 28804-02-11, עמ"נ 6709-03-11 סאיקלון מוצרי תעופה בע"מ נ' המועצה האזורית מטה אשר (להלן " עניין סאיקלון"), בו קבלתי את טענות העותרות שם והוריתי כי יש לבטל את אזור שומה "א" ולחייב את בעלי הנכסים המשמשים לתעשייה על פי התעריפים הקבועים באזור שומה "ב". פסק הדין התייחס רק לשנים 2009, 2010, 2011. 6. בפסק הדין בחנתי האם ההבחנה שעשתה המועצה בין אזורי השומה, בהסתמך על חוות דעת משנת 2001 של מר רם סידס, בדבר שווי הנכסים בכל אזור שומה, הינה החלטה שהתקבלה כדין אם לאו. בפסק הדין קבעתי כי ההחלטה פסולה מכמה טעמים; המועצה לא השכילה לשכנע כי הקריטריון של שווי המקרקעין באזורים השונים הינו קריטריון רלבנטי לצורך הבחנה בתעריפי ארנונה בין האזורים. הדגשתי כי בטרם קבלת החלטה על קביעת אזורי שומה נפרדים היה על המועצה לדון ולקבוע אילו קריטריונים הינם רלבנטיים לבחינה. דיון שכזה לא הוצג בפני. מכל מקום קבעתי כי המועצה לא שכנעה שהקריטריון רלבנטי להבחנה בין נכסים המשמשים לתעשייה באזורים השונים. עוד קבעתי כי החלטה על אזורי שומה נפרדים צריכה להתבסס על נתונים עדכניים ומהימנים. בפני המועצה לא עמדו נתונים עדכניים וחוות הדעת לא הייתה מהימנה דיה, ועל כן קבעתי כי גם מטעם זה דין ההבחנה בין האזורים להתבטל. 7. קביעה זו נכונה גם במסגרת עתירה זו ואין לי אלא להפנות את הצדדים לנימוקים שפורטו בהרחבה בפסק הדין האמור. נותר על כן לבחון את צווי הארנונה לשנת 2012 אשר כלל לא נדונו בפסק דיני האמור. שומות 2012 8. במהלך שנת 2011 הוגשה למועצה חוות דעת חדשה לעניין שווי המקרקעין באזורים השונים. חוות דעת זו הוכנה על ידי השמאי גדעון קרול (נספחים 6, 7, 8 לתשובת המועצה בעת"מ 30492-02-12) . הוצג גם פרוטוקול הדיון מיום 11/4/11 שבו אישרה מליאת המועצה את המשך ההבחנה בין האזורים. 9. מעיון בפרוטוקול עולה כי המועצה אישרה את הצווים בהסתמך על ממצאיו של השמאי קרול לפיהם ישנו פער בשווי מרכיב הקרקע באזורים השונים (נספח 4 לתשובה). עם זאת גם ביחס לצווים לשנת 2012 לא נערך כל דיון בשאלה האם הפרש שווי המקרקעין מהווה קריטריון רלבנטי להבחנה בין אזורי השומה. 10. גם בחוות הדעת של השמאי קרול אין כל התייחסות לשאלת הרלבנטיות של שווי המקרקעין להבחנה בין האזורים, או אפילו לשאלה האם להפרש השווי השפעה על הכדאיות הכלכלית, הרווחיות והיכולת לשלם. 11. עיון בחוות הדעת מגלה כי השמאי קרול ערך השוואה בין האזורים על פי שתי גישות; גישת היוון ההכנסות, כלומר היוון הכנסות מהשכרת הנכסים; וגישת העלות. השמאי קרול העריך כי באזורי תעשיה בישובים ישנם סיכונים שונים הפוגעים ומפחיתים את ההכנסות הצפויות. בין הסיכונים שפרט היו סיכונים פיזיים למבנה, סיכונים הקשורים לתשתית הסביבה, שינויים תכנוניים, סיכויי גביה מהשוכר וכו'. לצורך גישת העלות העריך כי בשל היותם של מבני התעשיה בישובים ישנים יותר יש להביא בחשבון הפחתות רבות. 12. העותרת מצידה הגישה חוות דעת של מר דותן דרעי, וכן הוסיפה גם חוות דעת משלימה. השמאי דרעי מציין כי אין אחידות בין הישובים. ישנם אזורי תעשיה בישובים שמיקומם עדיף על מיקום מפעלי התעשייה באזור בר-לב וישנם כאלו שמיקומם נחות. ישנם בישובים מבני תעשייה בעלי מאפיינים דומים לאלו של המבנים באזור בר-לב, וישנם בישובים מבני תעשייה בעלי מאפיינים שונים. גם ביחס לסחירות הנכסים לא מצא הבדלים מובהקים בין כלל הנכסים בישובים לנכסים באזורי התעשייה וכך גם לגבי סיכוני הגביה. השמאי דרעי בחן גם את הגישות השונות להערכת שווי והגיע למסקנות שונות מאלו של השמאי קרול. 13. דומני כי אין צורך לדון בכל השגות הצדדים על חוות הדעת השונות, שכן איני צריך להכריע בשאלת שוויו של נכס ספציפי. כפי שציינתי לעיל, אין בפני כל הסבר מדוע שווי המקרקעין כשלעצמו יכול לשמש מבחן להבחנה בין אזורי השומה השונים. אין בפני גם כל נתון או ראיה כי הפרשי השווי הנטענים מתבטאים גם בכדאיות כלכלית, ברווחיות או ביכולת לשלם. זאת ועוד, גם חוות דעתו של השמאי קרול, שהינה עדכנית, אינה מספקת כדי לקבוע שווי כולל של נכסים בישובים לעומת שווי של נכסים באזור תעשיה ככלל ובאזור בר-לב בפרט. כפי שציינתי בפסק הדין בעניין סאיקלון, אין די בחוות הדעת של השמאי קרול כדי להסביר כיצד נקבע שווי אחיד לישובים בעלי מאפיינים ונתונים השונים זה מזה בצורה בולטת. ישנם ישובים בהם תכניות המתאר מאפשרות ייעוד לתעשיה ואף מאפשרות הגדלה של אזורי התעשייה וישנם אחרים. יש ישובים שקרובים לערים ויש שרחוקים. יש ישובים הקרובים לעורקי תנועה ויש רחוקים. יש ישובים בהם מבני התעשיה חדשים יותר ויש כאלו שבהם מבני התעשיה ישנים. הנתונים שהביא השמאי קרול אינם מספיקים כדי לקבוע את השווי. כך למשל העריך השמאי קרול כי הסיכונים בהשכרת נכסים באזורי תעשיה מחוץ לישובים פחותים מהסיכונים שבהשכרה בישובים. לאמירה זו אין כל בסיס, שהרי יש מבנים שונים, שוכרים שונים וישובים שונים. רמת הסיכון שממנה מבקש השמאי להעריך את היוון ההכנסות מותנית בשימוש ספציפי בנכס ולא יכולה להקבע באופן כללי על כלל הישובים במועצה. כך גם החישוב לפי גישת העלות אינו מעוגן בנתונים בדוקים. השמאי קרול מעריך את שווי המקרקעין בישובים ובאזורי התעשייה באופן זהה (200,000 ₪ לדונם), אולם מפחית בישובים 30%. לא ברור מה מקור הנתון להפחתה וכיצד הוא זהה לכלל הישובים. כיצד ניתן לקבוע כי שווי מקרקעין בישובים הקרובים לערים ולעורק ראשי (כמו כביש 4) נופל ב-30% משווי מקרקעין באזור תעשייה מרוחק בהרבה? ודוק, לא הובאו נתוני השוואה ולא ניתן כל הסבר מניח את הדעת לשיעור ההפחתה האמור. 14. נוסיף גם כי השמאי קרול אינו קובע שווי אחיד לכל אזורי התעשיה ומבחין בין אזור התעשיה בר-לב לאזורי התעשיה מילואות דרום וצפון. אם כך אין כל הסבר מדוע לכל אלו נקבע אזור שומה זהה. 15. לבסוף נזכיר כי גם המועצה הודיעה, במסגרת ההליכים בעניין סאיקלון, כי בכוונתה לצמצם את הפערים בין האזורים השונים וכי היא פועלת בהדרגתיות. משמע, גם המועצה מבינה כי אין הצדקה עניינית להבחנה בין האזורים. עם זאת צמצום הפער נמשך כבר שנים רבות ללא כל הסבר סביר וגם מטעם זה יש להעדיף את טענות העותרת. סוף דבר 16. לאור כל האמור לעיל, ובהמשך לקביעותיי בעניין סאיקלון הנני מקבל את העתירות, מורה על ביטול אזור השומה "א" ומורה למועצה להמציא לעותרת תוך 30 יום הודעות שומה מעודכנות בהן יחושבו תעריפי הארנונה על פי התעריפים באזור שומה "ב". המועצה תשלם לעותרת הוצאות ההליך בסך של 30,000 ₪. סכום זה יישא הפרשי הצמדה וריבית כחוק מהיום ועד לתשלום המלא בפועל. ארנונה