קראו את פסק הדין להלן על מנת להרחיב את הידע בנושא ביטול הסכם מכר דירה: בפני תביעת המבקשים למתן סעד הצהרתי לפיו יורה בית המשפט כי הסכם המכר שנחתם ביום 23.11.09, בין המבקשים לבין המשיב הינו בטל ומבוטל עקב הטעיה ותרמית של המשיב כלפי המבקשים. העובדות אשר אינן שנויות במחלוקת המבקשים הינם הבעלים הרשומים בחלקים שווים של כל הזכויות בדירת מגורים בת 2 חדרים ברחוב זכרון יעקב 20/17, רובע ט' באשדוד, הידועה כגוש 2023,2074, חלקה 10, תת חלקה 33,34,127 (להלן: "הדירה"). המבקשים גרושים, על פי הסכם גירושין ביניהם, אשר קיבל תוקף של פסק דין, ביום 16.04.08 בבית המשפט לענייני משפחה באשדוד (להלן: "הסכם הגירושין"). בהסכם זה נקבע, כי כל זכויות המבקש בדירה יועברו לידי המבקשת, ללא תמורה, כך שהדירה תישאר בחזקתה ובבעלותה הבלעדית של המבקשת. כן נקבע, כי ממועד חתימת הסכם הגירושין, המבקשת תישא בכל תשלומי המשכנתא הרובצת על הדירה לטובת בנק לאומי למשכנתאות ( להלן: "בנק לאומי"). על אף האמור בהסכם הגירושין, אין חולק, כי זכויות המבקש בדירה לא עברו על שמה של המבקשת והבעלות בדירה המשיכה להיות רשומה על שניהם. לאחר שנפרדו המבקשים המשיכה המבקשת להתגורר בדירה יחד עם שתי בנותיה ואילו המבקש עזב את הדירה. המבקשת לא הצליחה לעמוד בתשלומי המשכנתא בשל מצבה הכלכלי. על כן, מונה לדירה כונס נכסים מטעם בנק לאומי, בעל החוב, למימוש שטר המשכנתא, ואשר ביום 9.06.10 הוציא צו פינוי כנגד המבקשת, המורה לה לפנות את הדירה עד ליום 12.07.10. לנוכח המצוקה הכלכלית אליה נקלעה המבקשת לפרוע את תשלומי המשכנתא החודשיים והלחץ בו נמצאה עקב צו הפינוי שהוצא נגדה, עשתה היא מאמץ לקבל הלוואה כדי למנוע את פינויה מן הדירה, אולם ללא הצלחה. לפיכך, ביקשה היא לקדם הליכי מכירת הדירה ולצורך כך, בין השאר, פנתה למתווכים שונים ואף הזמינה שמאי על מנת שיעריך את שווי דירתה. ביום 22.06.10 הגיע השמאי ד"ר (אינג') אביגדור פורת לדירה כדי להעריך את שוויה. אולם, הואיל ולא היה בידי המבקשת לשלם את שכרו של השמאי, עיכב השמאי את העברת חוות דעתו לידי המבקשת. במקביל, באמצעות חבר משותף אשר ידע כי המבקשת מבקשת למכור את דירתה, הגיע המשיב לדירת המבקשת, במטרה לבחון אפשרות לרכוש את הדירה. במועד מאוחר יותר, הגיעו לדירה המשיב עם בתו, עו"ד ליהי טל. המבקשים גילו דעתם בפניהם כי ברצונם למכור את הדירה וכן ציינו כי עקב פיגורים בפירעון תשלומי המשכנתא מונה כונס נכסים למכירת הדירה. כמו כן מסרו לידי עו"ד טל את כל המסמכים שהיו ברשותם המעידים על בעלותם בדירה, לרבות הסכם הגירושין ופסק הדין המאשר את הגירושין. ביום 4.07.10 התקיימה פגישה בין המבקשים לבין המשיב, בביתו של המשיב במעמד עו"ד טל. במהלך פגישה זו, נחתם בין הצדדים הסכם מכר, אשר נערך על ידי עו"ד טל. על פי הסכם המכר, המבקשים נתנו הסכמתם למכור למשיב את מלוא זכויותיהם בדירה, בתמורה לסך של 420,000 ₪ (להלן: התמורה). על פי תנאי ההסכם תשולם התמורה באופן הבא: סך של 142,033.19 ₪ ישולם ישירות לבנק לאומי, הבנק הממשכן, בעבור סילוק יתרת המשכנתא. יתרת התמורה תשולם כנגד מסירת החזקה בדירה עד ליום 03.07.12. להסכם המכר קיים נספח א', החוזר ומסביר את נושא התמורה החוזית וקובע כי בגין מכר הדירה תשולם תמורה של 420,000 ₪. כמו כן מוסכם כי החל מיום החתימה על ההסכם הופכים המוכרים לשוכרים של הדירה לתקופה של 24 חודשים בתשלום חודשי של 0 ₪. כשלמוכרים שמורה הזכות לפנות את הדירה קודם לכן. אין חולק כי, לאחר החתימה על הסכם המכר, שילם המשיב לבנק לאומי את הסכום הנדרש לשם סילוק המשכנתא אשר רבצה על הדירה. בהתאם להוראות ההסכם, נרשם משכון על הדירה לטובת המשיב. כתוצאה מכך, זמן קצר לאחר מכן קיבלה המבקשת בדואר שטרי שחרור מהתחייבות לרישום משכנתא. בשלב זה, החליטו המבקשים למנות עו"ד מטעמם ופנו לקבל שירותיו של עו"ד נעים. ביום 18.07.10 פנו המבקשים, באמצעות בא כוחם עו"ד שומר, במכתב לעו"ד טל בטענה כי עו"ד טל החתימה אותם על מסמכים שונים, מבלי להסביר להם את מהות המסמכים ותוכנם. עוד מציין עו"ד שומר במכתבו כדלקמן: "2. מרשיי ביקשוני להודיעך כי הינם מסכימים להמשיך בעסקת מכר דירתם לאביך... אולם מחמת ניגוד אינטרסים, הם מבקשים להיות מיוצגים על ידי.... 3. התבקשתי ע"י מרשיי להודיעך כי הם מבטלים כליל את חתימותיהם על כל המסמכים עליהם החתמת אותם. 4. אשר על כן, הנך נדרשת בזאת להימנע מכל שימוש במסמך כלשהו עליו החתמת את מי ממרשיי. כן הינך נדרשת בזאת להימנע מלייצגם או להציג את עצמך כבאת כוחם בפני כל מוסד ו/או רשות. 5. להמשך זרימתה של עיסקת מכר הדירה, אבקשך ליצור עימי קשר". בתגובה למכתב זה, השיבה עו"ד טל, באמצעות בא כוחה עו"ד מני בן מאור, במכתב מיום ,22.07.10 הדוחה מכל את טענות המבקשים לפיהן לא הוסבר להם על אילו מסמכים חתמו. לטענת עו"ד טל, היא הסבירה למבקשים את מהות המסמכים עליהם חתמו, פרטי העסקה, אופן ביצועה, התשלום לבנק לאומי ואופן ביטול הליכי המימוש והפינוי. בתגובה, שלח עו"ד שומר מכתב תשובה מיום 26.07.10, בו ציין כי: " (1) ע"פ מידע שקיבלתי ממרשיי, ועתה מתברר כי המידע שגוי, לא נחתם כלל הסכם מכר בין דונצ'נקו אולג ומרגריטה לבין אביה של מרשתך. (2) לא ברור לי מדוע מרשתך לא מסרה לידיהם של בנה"ז דוצ'נקו העתק חוזה והעתק מהמסמכים עליהם הוחתמו. אילו הייתה נוהגת כך בנה"ז דוצ'נקו היו חשים אחרת. .... (5) לאור המידע במכתבך מיום 22.07.10 הנני מפסיק לאלתר את ייצוגם של בנה"ז דוצ'ינקו. כמו כן הנני מביע צער על אי הנעימות ועוגמת הנפש אשר נגרמו לגברת ליהי טל". ביום 05.08.10 פנתה עו"ד טל לצדדים והודיעה כי בשל חוסר שיתוף פעולה מטעם המבקשים, בנוגע להמשך הליכי העברת הזכויות בדירה, מפסיקה היא את הטיפול בעסקת המכר לאלתר. בשלב זה, שילמו המבקשים לשמאי בעבור ביקורו בנכס וביום 14.08.10, העביר לידיהם השמאי את חוות דעתו לפיה הוערכה הדירה בסך של 705,000 ₪. ביום 05.10.10 וביום 07.10.10 התקיימו פגישות נוספות בין הצדדים ובאי כוחם במטרה להגיע להסדר פשרה, אולם, הדבר לא צלח. טענות המבקשים: לטענת המבקשים, הבינו במעמד החתימות על המסמכים כי הם חותמים על יפוי כח וכן על מסמכים שונים שמטרתם להעביר את זכויות המבקש בדירה על שם המבקשת ולמיטב זיכרונם חתמו על המסמכים המודפסים כאשר השורות ובהן כיתוב בכתב יד, היו ריקות. המבקשת בתצהירה ובחקירתה בפני חזרה וטענה כי לא ידעה שהיא חותמת על חוזה למכירת הדירה ובוודאי שלא בתמורה לסך של 420,000 ₪, כשלטענתה סכום זה לא נרשם בשום מקום והיא לא היתה מודעת לו. לטענתה, היא ידעה שדירתה מוערכת על ידי מתווכים בסכום של 700,000 ₪ ובכל מקרה לא היתה מסכימה למכור את הדירה בסכום של 420,000 ₪. עוד ציינה כי פנייתה לעו"ד שומר נועדה כדי להבטיח שתהיה מיוצגת כראוי על ידי עו"ד בעסקת המכר אותה רצתה לקדם ולכן במכתבו של ב"כ עו"ד שומר מיום 18.7.10, ביקשה תחילה לבטל את כל חתימותיה על המסמכים השונים שלא ידעה את פשרם וגם לא קיבלה עותק מהם לידיה, ובמקביל ביקשה לקדם את הסכם המכר אל מול המשיב, שרק בדיעבד הבינה שכבר הוחתמה עליו. המשיב לא הגיש כתב תשובה ולא תצהיר נגדי, ובהחלטתי מיום 6.7.2011 דחיתי בקשתו לאורכה להגשת כתב תשובה. יחד עם זאת, אפשרתי לו לחקור את המצהירים מטעם המבקשים. בחקירה שהתקיימה למבקשת חזרה היא על גרסתה לפיה, לא הבינה במעמד חתימתה על המסמכים כי חותמת היא על הסכם למכירת דירתה בתמורה לסך של 420,000 ₪ וחזרה וציינה כי לעולם לא היתה חותמת על הסכם שכזה כאשר יודעת היא ששווי דירתה עומד על 700,000 ₪. המבקשת חזרה והצהירה כי הבינה מעו"ד טל כי חותמת היא על מסמכים שיש בהם כדי לקדם את העברת הזכויות מהמשיב אליה, על מנת שבשלב הבא תוכל למכור את הזכויות, כבעלת הנכס למשיב. לטענת המבקשת משהסתבר לה בדיעבד כי הוחתמה על הסכם מכר בתמורה לסך של 420,000 ₪ יש לקבוע כי נסיבות החתמתה על הסכם המכר נגועות בתרמית ועושק ועל כן זכאית היא לבטל את ההסכם. השאלות אשר שנויות במחלוקת האם התקיימה גמירות דעת מצד המבקשים למכירת הדירה בתמורה לסך של 420,000 ₪. האם התקיימו נסיבות המצדיקות ביטול ההסכם מחמת מרמה ו/או עושק. דיון המשיב בסיכומי טענותיו ביקש לייחס למבקשים ובפרט למבקשת חוסר תום לב בהצגת הדברים והסתרת מידע חיוני כבסיס לדחיית טענותיה ובקשתה לביטול ההסכם. את עמדתו ביקש לבסס על הודאתה של המבקשת כי חתומה היא על חוזה המכר וכן על הדיווחים ללשכת שלטונות מס שבח (מש"חים), אל מול טענתה כי לא חתמה על הסכם מכר. כמו כן, הצביע על ההתכתבות שהיתה בין עו"ד שומר לבין ב"כ המשיב כשבין השאר מפנה הוא למכתבו של עו"ד שומר מיום 18.7.2010, בו מציין עו"ד שומר כי המבקשים מעוניינים להמשיך בהסכם המכר. מכאן ביקש להסיק ב"כ המשיב את דבר מודעותם של המבקשים לחתימתם וגמירות דעתם לגבי הסכם המכר, וכן להטיל דופי בטענתם כי לא קיבלו עותק מהסכם המכר, כשלטענתו אם ציין עו"ד שומר מכתבו כי בכוונת מרשיו לקדם את הסכם המכר, אך מובן כי בידיו עותק מהסכם המכר שאם לא כן היה דורש תחילה לקבל עותק ממנו. עוד הפנה ב"כ המשיב למכתבו של עו"ד שומר, מיום 26.7.2010 בתשובה למכתבו של ב"כ המשיב, לפיו, נחתם בין הצדדים הסכם מכר מחייב, בו הוא מתנצל בפניו על האמור במכתבו הקודם כשהוא מסביר כי הוא קיבל ממרשיו מידע שגוי לפיו לא נחתם כלל הסכם מכר בין הצדדים, ועל כן גם הודיע כי הוא מתפטר מייצוג המבקשים. אכן, מכתבים אלו מעוררים את החשד שמא אין אמת בפי המבקשת אשר טענה כי לא ידעה שחתמה על הסכם מכר למכירת הדירה ולכאורה מכתבו של עו"ד שומר המודה כי קיבל מידע שגוי ממרשיו אף חותם את הגולל על האמור. אולם, אין כך הדברים ואין לקרוא כך את הדברים. שוכנעתי מדברי המבקשת, אשר העידה ארוכות על דוכן העדים והתקשתה להסביר דבריה בשל קשיי שפה וקשיי הבנה, כי לא הבינה לאשורם את מהות חתימתה על המסמכים שהוחתמה כאמור, מסמכים אשר בדיעבד התבררו לה כהסכם מכר למכירת הדירה בסכום של 420,000 ₪ וכן דיווחים לשלטונות מס שבח. לציין, כי הסכם המכר ברובו מודפס ואילו הפרטים המהותיים כגון התמורה החוזית, התשלומים, מועדי הפינוי וכדומה נכתבו בכתב יד, מבלי להחתים את הצדדים לצד הדברים הכתובים בכתב יד. גרסתה של המבקשת כי הוחתמה על המסמכים כששורות אלו ריקות ומבלי שסוכמה תמורה חוזית כלשהי נמצאה מהימנה עלי, מה גם שגרסה שכנגד לא באה בפני מפי המשיב או מי מטעמו. פנייתה של המבקשת לעו"ד שומר, ימים מספר לאחר חתימתה על המסמכים, נועדה מבחינת המבקשים, כדי לקדם את חתימת הסכם המכר וזה האמור במכתבו מיום 18.7.10 בו מבקש עו"ד שומר את הצד שכנגד לקדם את עסקת המכר. שהרי, אילו ידעה המבקשת כי בפועל כבר חתמה על הסכם מכר לא היתה מבקשת לקדם הסכם מכר. רק לאחר שעו"ד שומר קיבל את מכתב התשובה מב"כ המשיב והבין כי הסכם מכר נחתם בין הצדדים הודיע הוא לב"כ המשיב כי קיבל מידע מטעה ממרשתו, אך בהמשך ולאחר שקיבל מידע והסבר מהמבקשת כי לא ידעה שחתמה על הסכם מכר, בחר עו"ד שומר להמשיך ולייצג את המבקשת במלחמתה זו. יש באמור אף לחזק את קביעתי לעיל כי קשיי שפה של המבקשת אף הכבידו על התקשורת בינה לבין בא כוחה כאשר לא ידעה להסביר בפניו, בצורה מדויקת את פשר המהלכים. שוכנעתי כי במעמד חתימתה על הסכם המכר לא היתה למבקשת גמירות הדעת הנדרשת. מעבר לאמור, אכן סבורה אנכי כי התקיימו בנסיבות דנן נסיבות של עושק המצדיקות ביטול עסקת המכר האמורה. סעיף 18 לחוק החוזים (חלק כללי) התשל"ג - 1973 קובע כי: "מי שהתקשר בחוזה עקב ניצול שניצל הצד השני או אחר מטעמו את מצוקת המתקשר, חולשתו השכלית או הגופנית או חוסר ניסיונו, ותנאי החוזה גרועים במידה בלתי סבירה מן המקובל, רשאי לבטל את החוזה." בנסיבות דנן סבורה אנכי כי נוצלה מצוקתה של המבקשת, אם חד הורית המתגוררת בדירה קטנה יחד עם שתי בנותיה הקטינות, אשר התקשתה לעמוד בהחזרי המשכנתא ועמדה בפני צו פינוי על ידי כונס נכסים שמונה לנכס, ובחוסר שליטתה בשפה העברית וחוסר הבנתה וחוסר ניסיונה הוחתמה על תנאי חוזה שלעניות דעתי הינם גרועים במידה בלתי סבירה מן המקובל ככל שמדובר בתמורה החוזית. הוכח בפני, בחוות דעת מומחה כי, שווי הדירה מגיע לסך של 700,000 ₪ והתמורה החוזית שנחתמה בין הצדדים עמדה על 420,000 ₪. גם אם יש להעמיד את התמורה החוזית על סך של 487,200 ₪, כפי שדווח לשלטונות מס שבח, לאור שווי השכירות שהועמד על סך של 67,200 ₪, על אף שלא הוסכם על כך בחוזה, הרי, כאשר מדובר במחיר הסוטה בצורה משמעותית ממחיר השוק, פער המגיע לכ-30% ממחיר השוק, ניתן לקבוע כי מדובר בתנאי גרוע במידה בלתי סבירה מן המקובל אשר יצדיק את ביטול ההסכם. (ראה ע"א 403/80 סאסי נ' קיקאון, פ"ד לו (1) 762). לאור כל האמור לעיל, לא נותר לי אלא לקבל את התביעה ולהורות על ביטול הסכם המכר שנחתם בין הצדדים. המבקשים ישיבו למשיב את הסכום ששולם על ידו, לסילוק חובם לבנק המלווה, בצירוף הפרשי הצמדה וריבית מיום קבלת הכספים ועד התשלום המלא בפועל. כנגד סילוק החוב ימחק המשכון הרשום על הנכס לטובת המשיב. בנסיבות ההליך הנ"ל ישלם המשיב למבקשים הוצאות משפט ושכ"ט בא כוחם בסכום כולל של 20,000 ₪. מכירת דירהחוזהמקרקעיןביטול חוזהחוזה דירההסכם מכר