קראו את פסק הדין להלן על מנת להרחיב את הידע בנושא ביטול הסכם אופציה לרכישת דירה בארה''ב: בפני תובענה כספית על סך 385,481 ₪, אשר עניינה הסכם אופציה לרכישת דירה בארצות הברית, והסכם לביטולו ולהשבת הכספים ששילמו התובעים כחלק מהסכם האופציה. ביום 15.03.2006 חתמו התובעים על הסכם שכותרתו "הסכם אופציה לרכישת דירה" (להלן - ההסכם). על פי ההסכם, חב' Intelligent Property Investment LLC (להלן - IPI), היא בעלת האופציה לרכישת זכויות הבעלות בבניין בעיר לוס אנג'לס, ובמידה שתחליט לממש את האופציה ולהפוך את הבניין לבית מגורים (להלן - הפרוייקט), התחייבו התובעים לרכוש יחידת דיור, בתמורה לסך של 219,600$. במעמד החתימה על ההסכם נדרשו התובעים לשלם סך של 65,880$. נתבעת 1, Founders T-M, Real Estate & Investments Ltd. (להלן - פאונדרס), היא חב' פרטית הרשומה ופועלת בישראל ועוסקת בהשקעות, יזמות ומסחר בנכסים. על פי ההסכם, פעלה פאונדרס כמשווקת בעלת זכויות שיווק בלעדיות של הפרויקט בישראל. נתבע 2, אורי עצמון (להלן - הנתבע או נתבע 2), הוא בעל מניות בפאונדרס וכן משמש בתפקיד סמנכ"ל של פאונדרס. בנוסף, הנתבע היה בעת הרלוונטית בעל מניות ב-IPI. כמצוות ההסכם, העבירו התובעים לידי הנתבעים, סך של 65,880$ (דולר ארה"ב) כמקדמה על חשבון התמורה בגין רכישת הדירה וכן סך נוסף של 33,200 ש"ח בגין דמי טיפול והוצאות משפטיות. לטענת התובעים, במשך כשנה וחצי עמדו בקשר עם הנתבעים אשר מסרו להם, שהפרויקט מתנהל כשורה. לאחר שנה וחצי, בחודש אוגוסט 2007, פנו הנתבעים לתובעים והודיעו להם, כי לא ניתן להמשיך בתכניות המקוריות של הפרויקט נוכח משבר הנדל"ן שפרץ בארה"ב. עם זאת, מסרו הנתבעים לתובעים, שנמצא משקיע המוכן לרכוש את זכויותיהם למרות המשבר ואף מוכן לשלם להם ריבית בגין השקעתם, אולם תנאי לרכישה הוא ויתור של כל הרוכשים על זכויותיהם בפרוייקט. לטענת התובעים, לאחר לחץ מאסיבי מצד הנתבעים ולאחר שהנתבעים התחייבו בפניהם באופן אישי שסכומי ההשקעה יושבו לידיהם, הסכימו התובעים לחתום ביום 30.08.2007 על כתב ויתור והסכמה לביטול ההסכם, כנגד השבת הסכום ששילמו בסך של 65,880$ בצירוף ריבית של 6% (להלן - הסכם הביטול). אין מחלוקת, כי עד היום לא קיבלו התובעים את כספם. לטענת התובעים, הנתבעים הפרו את הסכם הביטול ולא עמדו בהתחייבותם להשיב לידיהם את התמורה ששילמו במסגרת ההסכם. לטענת התובעים, הנתבעים הם "הרוח החיה", היוזמים והשולטים הן בתואר והן בפועל במוכרת - IPI, הנתבעים הם שהפעילו פיקחו ושלטו במוכרת. המוכרת היא המבצעת בפועל של רצונות הנתבעים, משל הייתה אורגן שבשליטתם ולפיכך יש לייחס להם את הפרת ההסכם, כמו גם את כל המחדלים, הרשלנות ומצג השווא הרשלני להם טוענים התובעים. לטענת התובעים, הנתבעים לא הקפידו על הפרדה ביניהם לבין IPI בכל הקשור לעשיית מצגים כלפי התובעים או מי מהם וגם מטעם זה יש לראותם כגוף אחד לעניין כלל המחדלים הנטענים על ידי התובעים, הפרות ההסכמים, הנזקים שנגרמו להם וההשבה או הפיצוי עליהם. לחלופין טוענים התובעים, כי התנהגותם והתנהלותם של הנתבעים כלפיהם, עולה כדי חוסר תום לב, הטעיה, רשלנות, התרשלות, הצגת מצגי שווא רשלניים, הפרת חובות נאמנות וזהירות. לטענת התובעים, הוצגו בפניהם מצגי שווא רשלניים, מטעים ושגויים ביחס להשקעה בדירה והכל במטרה להוציא מהם כספים במרמה ושלא כדין. על פי טענת הנתבעים, חברת IPI היא שהתקשרה עם התובעים וכי פאונדרס שימשה כמשווקת בלבד וכי הדבר היה ברור וידוע לתובעים. עוד טוענים הנתבעים, כי לא מתקיימת עילה להרמת מסך בין הנתבע, פאונדרס ו-IPI. יצוין, כי ביום 02.10.2007 הוקצו מניות בפאונדרס לנתבע 2. הן מניות בכורה והן מניות רגילות. דיון התובעים נכנסו מרצון לעסקה ספקולטיבית, אשר ייתכן ששכרה בצידה, אך כך גם הפסדה. עם זאת, עצם העובדה שמדובר בעסקה ספקולטיבית, אינה מסירה את אחריות הנתבעים. ביום 30.08.2007 הוזמנו התובעים למשרדי פאונדרס לאחר שהסכימו "לוותר" על זכויותיהם בעסקה בתמורה להשבת סכום ההשקעה הראשוני. התובעים חתמו על "כתב ויתור" כדלהלן: 1. הנני מאשר בזה כי אני מוותר בחתימתי להלן על כל זכויותיי, ככל שהן קיימות כיום או תהיינה קיימות בעתיד, על-פי הסכם אופציה לרכישת דירות אשר נחתם בין החתום מטה לבין Intelligent Property Investment LLC ("החברה") מיום 15 ב מרץ 2006, כפי שתוקן, לרבות כל תוספת להסכם כאמור (ביחד, "הסכם האופציה"). כמו כן הנני מסכים כי בחתימתי על מסמך זה יבוטל הסכם האופציה וכל התחייבויות החברה על-פיו. 2. אני מסכים ומאשר בזה כי בתמורה לויתור על זכויותיי כאמור וביטול הסכם האופציה ישולם לי סכום כדלקמן (ביחד, "התמורה"): סכום השקעתי על-פי הסכם האופציה בסך של 65,880 דולר ארה"ב ("סכום ההשקעה"); ו- ריבית בסך כולל של 5,270 דולר ארה"ב, המשקפת שיעור ריבית של 6% בגין סכום ההשקעה ("תשלום הריבית"). 3. ... 4. מבלי לגרוע מכל האמור לעיל, הנני מצהיר ומתחייב כי אין ולא יהיו לי ו/או למי מטעמי ו/או במקומי כל טענות או תביעות כלפי החברה ו/או מי מטעמה ו/או במקומה, לרבות מנהליה, עובדיה, הדירקטורים שלה, נציגיה, עורכי-דינה, וכן לרבות FOUNDERS…. ו/או מר אורי עצמון בקשר להסכם האופציה ו/או הויתור על זכויותיי על-פי הסכם האופציה ו/או הסכמתי לקבל התמורה. ... . על הסכם זה שנחתם בישראל ועל הטענה, כי הוא מחייב את הנתבעים אשר הפרו את חובותיהם כלפי התובעים, תושבי ואזרחי ישראל, והתחייבו אישית לביצוע ההסכם, מתבססת עיקר התביעה נגד שני נתבעים "ישראלים" בישראל. מטעם זה, אין לקבל את טענת הנתבעים בדבר היעדר סמכות בינלאומית ופורום לא נאות. כל בעלי הדין בתובענה הם ישראלים ובית משפט ישראלי הוא הפורום הטבעי לבירור המחלוקות ביניהם. שאלה אחרת היא, האם ככל שיימצא שהסכם הביטול הופר, יש לייחס אחריות לכך למי מהנתבעים. התובעים חתמו על הסכם הביטול על פיו ויתרו על זכויותיהם בפרויקט והובטח להם, כי כספם יושב להם. בפועל, הדבר לא נעשה. על פי טענת הנתבעים, הסכם האופציה לא בוטל על ידי כתב הויתור וכל עוד לא שולמו לתובעים הכספים, זכויותיהם על פי הסכם האופציה שמורות להם. דין הטענה להידחות. ראשית ייאמר, כי הדבר אינו עולה מנוסח הסכם הביטול אשר קובע בבירור, כי "אני מוותר בחתימתי להלן על כל זכויותיי, ככל שהן קיימות כיום או תהיינה קיימות בעתיד, על-פי הסכם אופציה". הנטל להוכיח, שעל אף נוסחו הברור של הסכם הויתור, נותרו זכויות התובעים על פי ההסכם בידיהם, רובץ על כתפי הנתבעים. הנתבעים לא עמדו בנטל זה. העובדה, שבהודעת דוא"ל מיום 09.01.2008 (נ/1) מציינת נציגת שרות לקוחות של פאונדרס, שעד לתשלום ההחזר, לא בוטל ההסכם, אין בה כדי להוכיח אחרת. מכאן, שבהתאם להסכם הויתור, התובעים ויתרו על זכויותיהם והם זכאים לקבל חזרה את כספם. זכות זו נמנעה מהם. עם זאת, השאלה היא, האם אלה הנתבעים אשר חייבים כלפי התובעים בהשבת הכספים. לאחר שעיינתי בחומר הראיות ולאחר ששמעתי את חקירתו הנגדית של הנתבע, שוכנעתי, כי יש לחייב את הנתבע להשיב לתובעים את הכספים על פי כתב הויתור. אין ספק בעיני, כי נתבע 2 - עצמון ו-IPI קשורים ביניהן וכי הקשרים בין הנתבע, IPI ופאונדרס עבותים או היו עבותים בעת הרלוונטית במידה גדולה בהרבה מזו שהוצגה על ידי הנתבעים לתובעים ולבית המשפט. עקרון יסוד בדיני חברות הוא, כי אין לזהות את מעשי החברה עם מעשי האורגנים שלה בהיותה אישיות משפטית נפרדת. סטייה מעקרון זה תיעשה רק במקרים ובנסיבות חריגות. לנתבע דנן אחריות אישית מכוח סעיף 12 לחוק החוזים (חלק כללי), תשל"ג-1973 (להלן- חוק החוזים). בעניין חמדיה (ע"א 10582/02 בן-אבו נ' דלתות חמדיה בע"מ) קבעה דעת הרוב, כי המערער שם ניהל משא ומתן מטעם החברה שנקלעה לקשיים כלכליים שלא בתום לב ושלא בדרך מקובלת מול הספק של החברה בקשר לרכישת סחורות, תוך שהפר את חובת הגילוי ביחס למצבה הכלכלי הקשה של החברה והבטיח, כי החובות יפרעו. לפיכך, ניתן להטיל עליו אחריות אישית לחובות שנוצרו עקב הפרת חובת הגילוי מכוח סעיף 12 לחוק החוזים. בעניינינו, הנתבע היה הבעלים של 25% ממניות IPI עוד בטרם נחתם הסכם הביטול. כמו כן, עוד בטרם נחתם הסכם הביטול, ביקשו בעלי המניות ב-IPI "להיפרד" ונחתם ביניהם הסכם, ביום 13.08.2007 (להלן - הסכם ההיפרדות). הסכם ההיפרדות כלל מספר אפשרויות, כך שעל פי אחת מהן, אחד השותפים יקנה את חלקם של שני השותפים הנוספים, ביניהם הנתבע. כתנאי לכך, נדרשו כתבי ויתור של 90% מהלקוחות שהשקיעו בפרויקט. אפשרות נוספת הייתה שהנכס יימכר לצד ג'. על פי האמור בסעיף 32 לתצהיר נתבע 2, "בשנת 2007, אשר הייתה כשנה, לפני מועד המסירה האופציונאלי של הנכסים על פי ההסכם משנת 2006, ובעקבות המשבר הכלכלי שפרץ בארה"ב, הציעה IPI באמצעות פאונדרס למשקיעים, לקבל את כספי ההשקעה בערכי קרן בצירוף ריבית של כ-6%...". בסעיף 43 מצהיר נתבע 2, כי "התובעים כמו יתר המשקיעים, קיבלו בזמן אמת ולא "לאחר מועד" דיווחים שקופים ומלאים, למיטב הידיעה, באשר למצב הפרוייקט והן באשר למחלוקות שהתגלעו בין בעלי המניות של IPI...". נסיון הנתבעים להציג את משבר הנדל"ן כמניע מאחורי ההצעה למשקיעים לקבל את כספם בחזרה, תלוי על בלימה. כך גם טענתם שהתובעים יודעו בדבר המחלוקות בין השותפים ב-IPI "בזמן אמת". גרסת תובע 1, על פיה נמסר לו על ידי הנתבעים, כי מאחר ושוק הנדל"ן בארה"ב נמצא בקשיים, כי נמצא משקיע חליפי וכי נתבע 2 התחייב בפניו באופן אישי, כי כספי התובעים יושב להם, נמצאה אמינה ומהימנה ויש לקבלה. תובע 1 הצהיר כדלהלן: "18. אציין כי בתאריך 30.8.07 זומנתי ע"י הנתבעים אל משרדי "פאונדרס" בישראל, ולהפתעתי הרבה באותה פגישה פנו אלי הנתבעים, באמצעות עובד "פאונדרס", איתן ברנדווין, בהודעה חריגה ומפתיעה שלפיה אי אפשר להמשיך בתוכניות המקוריות של הפרויקט נוכח משבר הנדל"ן שפרץ בארה"ב וביקשו ממני לבטל את ההסכם. 19. אציין כי בשלב הראשון סירבתי לוותר על זכויותיי בנכס. לאחר שהתעקשתי על קיום הסכם הרכישה ולשמור על ההשקעה עד חלוף המשבר, נקרא עצמון אל חדר הישיבות והחל לשכנע אותי וללחוץ עליי לוותר ולחתום על כתב הוויתור ובאמצעותו לקבל בחזרה את סכום השקעתי ובצירוף ריבית. 20. עצמון הודיע לי כי מצא משקיע, שהוא לא חשף את זהותו, המוכן "לכאורה" לרכוש את כל זכויות הרוכשים - על אף המשבר - ושאף מוכן לשלם לרוכשים ריבית בגין השקעתם - אולם התנאי לרכישה הוא ויתור של כל הרוכשים על זכויותיהם בדירות. 21. ... 22. אציין כי שקלתי את ההצעה המפתיעה שהנחיתו עלי הנתבעים, התלבטתי אם למכור את זכויותינו אולם לאחר לחץ מסיבי של הנתבעים שכלל בין השאר גם התחייבות אישית של הנתבעים ביחס להשבת סכומי ההשקעה, הסכמתי לחתום על כתב ויתור זכויות ביחס לדירה כנגד קבלת תשלום בסכום השקעתנו ובצירוף ריבית". סיוע לעדות התובע ניתן למצוא בהתנהגות הנתבע ובפסק הבוררות. ראשית, הנתבע אמנם טען, כי יידע את התובעים בדבר המחלוקות בין בעלי המניות ב-IPI, אך נמנע מלציין מתי עשה כן והסתפק בביטוי העמום "בזמן אמת". שנית, גם בבית המשפט, ניסה הנתבע "להצניע" את העובדה, כי הוא בעל מניות ב- IPI וניכר היה בעדותו, שהוא מנסה להרחיק עצמו מהאירועים נשוא התביעה באופן מלאכותי שאינו תואם את היותו בעל מניות. יתרה מכך, ממקרא פסק הבוררות שהוגש לתיק עולה, כיIPI הוקמה לצורך רכישת הבניין עליו עתיד היה לקום הפרויקט נשוא הסכם האופציה וכי המחלוקות בין הצדדים התעוררו עוד בטרם נחתם הסכם ההיפרדות ושהמחלוקות היו הסיבה להסכם ההיפרדות בין השותפים ב- IPI. הסכם ההיפרדות נחתם ביום 13.08.2007 על ידי הנתבע ושותפיו ב- IPI מכאן שברור, שמתווה ההיפרדות היה ידוע לנתבע בעת שפעל לקבל את ויתור התובעים ולא היה זה משבר הנדל"ן בארה"ב שעמד בבסיס ההצעה להשיב לתובעים את כספם בתמורה לויתור על זכויותיהם, אלא תנאי הסכם ההיפרדות. בנוסף, על אף "ההשחרות" בסעיף 2.2.2 להסכם ההיפרדות ברור, שהסעיף קושר בין הנתבע לבין כספי המשקיעים וביניהם התובעים ואף קובע, כי ככל שסכום התשלום למשקיעים יפחת מסך של 4,100,000$ ישלם השותף לנתבע 2 את מחצית ההפרש. בנוסף, ההסכם קובע אפשרות שלישית והיא, כי הנכס יימכר לצד ג' וסעיף 2.3.2.2 קובע תמריץ של 150,000 $ לנתבע 2 אם יצליח להשיג את כתבי הויתור תוך 3 חודשים מיום חתימת ההסכם. הוראותיו של הסכם ההיפרדות שוללות את טענת הנתבע לפיהן, "פאונדרס ואני כלל אינם מהווים צד להסכם נשוא הסכסוך" וכי כל מעורבותם מסתכמת בהיותם מתווכים (סעיף 48.2 לתצהיר). נוכח כל האמור שוכנעתי, כי הנתבע לא נהג באופן גלוי עם התובעים, הציג מצג על פיו משבר הנדל"ן בארה"ב וניסיון להציל את כספי התובעים, הוא המניע לביטול ההסכם, כאשר בפועל היו אלה אינטרסים אישיים שלו מכוח הסכם ההיפרדות אשר הנחו אותו. התנהגות זו אינה עולה בקנה אחד עם חובת תום הלב הקבועה בחוק החוזים. על כן מצאתי, כי יש לחייב את נתבע 2 להשיב לתובעים את הכספים, כאמור בהסכם הביטול. עם זאת ייאמר, כי לא שוכנעתי שמדובר בתרמית. בנוסף, בנסיבות אלה יש גם להעדיף את גרסת התובעים לפיה נתבע 2 התחייב בפניהם באופן אישי, כי כספם יוחזר להם. זאת, הן מטעמים של מהימנות והן נוכח האינטרס האישי שהיה לנתבע בחתימת התובעים על הסכם הביטול. גם חתימת הנתבע בעצמו על הסכם הביטול ללא חותמת IPI יש בה כדי להוסיף לגרסת התובעים. יצויין בהקשר זה, כי על ההסכם הראשון כן מופיעה חותמת החברה. נוכח כל האמור שוכנעתי, כי הנתבע לא נהג בתום לב כנדרש, לא גילה לתובעים את כל האינפורמציה הנדרשת וגם בבית המשפט הציג גרסה אשר אינה משקפת התמונה הכוללת. יצוין, כי בנסיבות העניין ומאחר והתובעים לא קיבלו את מלוא המידע הנדרש להם בטרם יחתמו על הסכם הביטול ולא קיבלו חזרה את כספם, אין לתת משקל לאמור בסעיף 4 בכתב הויתור, על פיו הם מוותרים על כל טענותיהם כלפי כל המעורבים ובכללם IPI, נתבע 2 ופאונדרס. מאידך, לא מצאתי בסיס לחיוב חב' פאונדרס. לאחר הגשת הסיכומים הגישו הנתבעים הודעה לפיה, ניתן פסק בוררות בהליכים אותם ניהל הנתבע מול שותפו ב- IPI והבורר הכריע באופן ברור חד משמעי לטובת נתבע 2 והמשקיעים ופסק לטובתם את מלוא הסכומים שנתבעו על ידי נתבע 2. ביום 07.03.12 הגישו הנתבעים "הודעה דחופה" מטעמם, אליה צורף פסק הבוררות ובמסגרתה ביקשו הנתבעים להתלות את ההליכים עד לקבלת הכספים בהתאם לפסק הבוררות. התובעים התנגדו לבקשה וטענו, כי מדובר בעוד ניסיון התחמקות מאחריותו האישית של הנתבע. נוכח פסק הבוררות ונוכח העובדה, כי הנתבע, על פי הודעתו שלו, "זכה" גם בכספי התובעים, מתחזקת המסקנה, כי יש להטיל עליו אחריות אישית להחזרת כספי התובעים, שכן אם הנתבע יכול לזכות בכספים, הוא גם אחראי להשבתם לתובעים. באשר לבקשה להתלות את ההליכים, לא מצאתי טעם אמיתי לכך והיא נדחית. סוף דבר התביעה מתקבלת במובן זה, שנתבע 2 ישלם לתובעים את מלוא הסכום על פי הסכם הביטול, בסך של 335,481 ₪, בתוספת הפרשי הצמדה וריבית כדין, החל מיום 29.9.2009 ועד לתשלום המלא בפועל. בנוסף, נתבע 2 ישלם לתובעים הוצאות משפט בסך של 10,000 ₪ ושכ"ט עו"ד בסך של 35,000 ₪. סכומים אלה ישאו הפרשי הצמדה וריבית כדין החל מהיום ועד לתשלום המלא בפועל. התביעה נגד נתבעת 1, נדחית, ללא צו להוצאות. חוזהמקרקעיןביטול חוזהחוזה דירהארצות הברית (ארה"ב)קניית דירה