הערת אזהרה חכירה לאחר הפקעה

קראו את פסק הדין להלן על מנת להרחיב את הידע בנושא רישום הערת אזהרה בגין חכירת נכס שהופקע:



ערעור על החלטת המשיבה 1 (להלן: "הממונה") מיום 19.12.2010 אשר דחתה את הערר שהגישה המערערת על החלטת רשמת המקרקעים מיום 28.4.10 שדחתה את בקשת המערערת לרשום הערת אזהרה לטובתה בגין הסכם החכירה שתמה עם המשיבה 3 (להלן: "העירייה").




ואלה העובדות הצריכות לעניין:


העירייה הפקיעה שטחי קרקע שהיו רשומים ע"ש מדינת ישראל והודעה על ההפקעה, מכוח סעיף 19 לפקודת הקרקעות (רכישה לצרכי הציבור), 1943 (להלן: "פקודת הקרקעות" או "הפקודה") פורסמה ברשומות.

ביום 27.7.1977 החכירה העירייה למערערת חלק מהחלקים שהופקעו, על מנת שהאחרונה תפעיל במקום גן ילדים. ביום 23.1.1986 נרשמה בלשכת רישום המקרקעין הערה על הפקעה מכוח הפקודה.

ביום 26.4.2010 הגישה המערערת לרשם המקרקעין (להלן: "הרשם") בקשה לרישום הערת אזהרה לפי סע' 126 לחוק המקרקעין, התשכ"ט–1969 (להלן: "חוק המקרקעין" או "החוק"). בגין זכות החכירה שקיבלה מהעירייה.

ביום 28.4.2010 דחתה הרשמת את בקשת המערערת בנימוק:

"ההפקעות לא היו בשלמות על כל חלקה ולכן נרשמו כהערות.
הבעלים מדינת ישראל עדיין רשומה בכל החלקות,
יש להמציא הסכמת הבעלים לרישום ההערה המבוקשת.

המערערת הגישה ערר על החלטה זו לממונה על רישום המקרקעין, והלה דחתה את הערר בנימוק שלא ניתן לרשום הערת אזהרה בגין החכרת הנכס כל עוד לא יירשם חלק המקרקעין שהופקע כיחידת רישום קניינית עצמאית ע"ש העירייה, וזאת ע"י הגשת תוכנית לצרכי רישום (להלן:"תצ"ר"), לצורך פיצול החלקה שהופקעה מתוך יתרת החלקות שנשארו בבעלות מדינת ישראל. הממונה ציינה שלפי לשון סע' 126 לחוק, ניתן לרשום הערת אזהרה רק בגין התחייבות של "בעל המקרקעין", ולפי הוראות החוק בעל מקרקעין הוא רק מי שרשום בפנקסי לשכת רישום המקרקעין כבעל המקרקעין, ולא מי קיימת לזכותו רק הערה על הפקעה. עוד ציינה הממונה כי בנוסף להגשת תצ"ר על העירייה גם להשיג את הסכמת מדינת ישראל להערת האזהרה, הסכמה שלא ניתנה בעניינינו.

מכאן הערעור דנן בו ביקשה המערערת כי תבוטל החלטת הממונה וייקבע כי המערערת זכאית לרישום הערת אזהרה לטובתה בגין הסכם החכירה שנחתם בינה לבין העירייה.

טענות הצדדים



ב"כ המערערת טען, כי הממונה שגתה כשדחתה את הערר, שכן עפ"י סע' 126 לחוק חלה עליה חובה לרשום הערת אזהרה לטובתו בגין חכירת הנכס, כיוון שהבעלות על נכס מופקע עוברת ביום שפורסמה ברשומות הודעת ההקנייה עפ"י סע' 19 לפקודה. לפיכך ניתן להחיל על המערערת את סע' 126 לחוק, ולרשום הערת אזהרה בגין הסכם החכירה עם הערייה, גם לפני שנרשם הנכס בלשכת רישום המקרקעין על שם העירייה, שהרי גם העיריה נחשבת "בעל המקרקעין" לעניין סעיף זה. הוא הוסיף כי ניתן לרשום הערה על הערה, ומותר לרשום הערת אזהרה בגין התחייבות העירייה להחכיר חלק מהנכס המופקע שברשותה.




ב"כ המשיבים 1-2 טען לעומת זאת, כי הממונה קבעה כי לא ניתן לרשום הערת אזהרה מכוח סע' 126 לחוק המקרקעין לטובת המערערת, מאחר שסע' 126 לחוק עוסק ב"בעל המקרקעין", ואילו העירייה עדיין איננה הבעלים הרשום של הנכס המוחכר, אלא יש לה רק הערה על ההפקעה מכוח סע' 19 לפקודה. כל עוד לא פוצלה החלקה כדין ע"י הגשת תצ"ר, לא ניתן לרשום את החלק המופקע על שם העירייה, ולכן גם לא ניתן לרשום הערת אזהרה בגין החכירה שמהווה חלק מהשטח המופקע. עוד טען כי עברו כ– 25 שנים מאז שנרשמה ההערה על ההפקעה, וכ- 25 שנים מאז שנחתם הסכם החכירה. על המשיבים לפנות לעיריה על מנת שתקיים את התחייבותה ותרשום את החלק המופקע כיחידת רישום עצמאית.




ב"כ המשיבה 3 (להלן:"העירייה") טען כי הבעלות בקרקע שהופקעה עברה לעיריה כאשר פורסמה ההודעה על ההקנייה ברשומות, ונרשמה הערה בספרי המקרקעין וזו נחשבת בעלות קניינית במקרקעין. העיריה מצידה תומכת במערערת ומסכימה לרישום הערת האזהרה.


דיון

מתי עוברת הקרקע לעירייה.



בסיטואציה שנוצרה בתיק דנן חלים שני חוקים שונים:




סע' 19 לפקודת הקרקעות – מכוחו נרשמה הערת ההפקעה.
סע' 126 לחוק המקרקעין – מכוחו מבוקש רישום הערת אזהרה.


לפי סע' 19 לפקודת הקרקעות, שכותרתו "הקנייה ורישום", הבעלות עוברת למפקיע, דהיינו לעיריית ת"א, מיום שפורסמה ברשומות ההודעה על ההפקעה :

"19. (1) בכל זמן לאחר שתפורסם ברשומות הודעה לפי סעיף 5 יהיה שר האוצר רשאי להכריז, בהודעה שתתפרסם ברשומות לפי טופס ו' שבתוספת, שאותה קרקע תהיה מוקנית לו החל מאותו תאריך, שיהיה תאריך פרסומה של אותה הודעה ברשומות, או תאריך שלפני אותו תאריך או לאחריו, ככל אשר יפורט באותה הודעה:
בתנאי שאפשר יהיה לפרט תאריך הקודם לתאריך פרסומה של אותה הודעה, רק אם נקנתה החזקה בקרקע לפי הפקודה הזאת קודם לפרסומה של הודעה לפי סעיף זה, והתאריך המפורט לא יהיה תאריך הקודם לתאריך שבו נקנתה החזקה באותו אופן.
(2) לאחר שתתפרסם ברשומות הודעה לפי סעיף קטן (1) תוקנה הקרקע לשר האוצר בהתאם לכך, חפשית מכל נטל, ומנהל אגף רישום והסדר הקרקעות יגרום שתיערכנה הרשומות הנאותות בספרי האחוזה".

על משמעותו של סעיף זה כתב עו"ד אריה קמר, בספרו דיני הפקעות בישראל, כרך ראשון, עמ' 262-261 (מהדורה שביעית, 2008):

"עם ביצועו של אקט ההקניה מוקנית הזכות המופקעת לרשות המפקיעה או למי שהחוק המסמיך קובע שהזכות תוקנה לו. הזכות המופקעת מוקנית נקיה מכל זכות נוגדת אחרת. ממועד ההקניה קיימות בידי הרשות המפקיעה או בידי מי שהזכות הוקנתה לו כל הזכויות הגלומות בזכות זו ומוטלות עליו כל החובות הכרוכות בה.
...
סעיף 19 לפקודת הקרקעות קובע, כי פרסומה ברשומות של הודעת ההקניה מקנה את המקרקעין לרשות המפקיעה, והיא זכאית, שהזכות שהופקעה תירשם בשמה בפנקסי המקרקעין, כשהיא נקיה מכל זכות או שעבוד לטובת אחר".




כך גם מסבירים עו"ד פליאה אלבק ורן פליישר בספרם דיני מקרקעין בישראל (2005), בעמ' 176 , את סע' 19 הנ"ל לפקודה:

"בהפקעה עוברת הבעלות בקרקע בלי רישום במרשם המקרקעין, שכן רק "עיסקה" טעונה רישום, ועיסקה היא, כאמור, הקניית זכות מרצון המקנה. מאחר שהפקעה כל עיקרה בכך שהזכות נקנית לרשות המפקיעה למרות שמוכר אינו רוצה בכך - הרי ההקנייה איננה מרצונו של המקנה, ואין זאת עיסקה כמשמעותה בחוק המקרקעין. אמנם, פקודת הקרקעות (רכישה לצרכי ציבור), 1943, מורה שרשם המקרקעין ירשום את ההפקעה, אך זאת רק כתוצאת לוואי ולא כפעולה שיוצרת את הקנית הזכות. (...)
כלומר – הקרקע מוקנית לשר האוצר לאחר פרסום ההודעה ברשומות, לא לאחר שהרשם אישר את רישום ההפקעה. על הממונה על המרשם, כפי שהוא נקרא כיום, מוטלת חובה לרשום את העברת הבעלות, רק כדי שהרישום בספרים ישקף נכונה את עובדה שהבעלות בקרקע כבר לא של מי שרשום בספר, אלא היא עכשיו של שר האוצר, אבל אין הרישום יוצר את העברת הזכות".

זו גם דעתו של המלומד פרופ' אהרון נמדר, בספרו הפקעת מקרקעין (תל אביב - 2011) עמ' 46:

"משפורסמה הודעת ההקנייה ברשומות, או ממועד אחר שנקבע לכך בצו ההקנייה, מוקנים המקרקעין לרשות המפקיעה כשהם נקיים מכל שעבוד או זכות נוגדת אחרת, ובזה באה ההפקעה לידי סיומה".

למסקנה זו הגיעו גם בתי משפט השלום באשר לפרשנות סע' 19 הנ"ל לפקודה. ראה: ת.א. (שלום – כפ"ס) 3665/05 מועצה מקומית ג'לג'וליה נ' עבדול כרים ראבי ואח' (לא פורסם), , (כב' השופט דוד גדול), ו– ת.א. 4176/06 (שלום – רחובות) מועצה מקומית מזכרת בתיה נ' דבש ואח' (לא פורסם), , (כב' השופטת איריס לושי-עבודי).



גם מנוסח הודעת ההפקעה (נספח 2 להודעת הערעור) עולה בפירוש כי הבעלות המלאה עברה לעיריית ת"א ביום פרסום ההודעה. בהודעה זו נקבע:

"בתוקף סמכותה... מצהירה בזה הועדה המקומית לתכנון ולבניה תל-אביב (להלן–הועדה), בהתאם לסעיף 19 לפקודת הקרקעות (רכישה לצרכי ציבור), 1943 (להלן– הפקודה), כי הקרקע המתוארת בתוספת ואשר ביחס אליה פורסמו הודעות לפי סעיפים 5 ו – 7 לפקודה, ...תהיה לקנינה הגמור והמוחלט של עירית תל-אביב – יפו מיום פרסום הודעה זו ברשומות".

מהמקובץ דלעיל עולה, שהבעלות בנכס שבנדון הועברה מכוח הדין, דהיינו, סע' 19 לפקודת הקרקעות, ממדינת ישראל לעיריית ת"א בשנת 1985.

הגדרת הבעלות בחוק המקרקעין היא:

"2. הבעלות במקרקעין היא הזכות להחזיק במקרקעין, להשתמש בהם ולעשות בהם כל דבר וכל עסקה בכפוף להגבלות לפי דין או לפי הסכם".

לפי הגדרה זו אין הכרח כי הבעלות תרשם בלשכת רישום המקרקעין. אומנם לצורך קיומה של עסקה במקרקעין יש הכרח ברישום בפנקסי רשם המקרקעין, אלא שבעניינינו הבעלות הוקנתה לעירייה לא מכוח עיסקה, המוגדרת בסע' 6 לחוק כפעולה רצונית, אלא בפעולה כפויה של הפקעה, כאשר הפקודה קבעה כי הבעלות מכוח ההפקעה תועבר בעת פרסום הודעה על ההפקעה ברשומות.

לאור האמור לעיל עולה, כי האמור בנוהל 1.8.2090 לקובץ נוהלי רשום והסדר מקרקעין (עדכון 4.2007) לא חל על שלב העברת הבעלות מהבעלים הרשום לבעלים חדש מכוח דין אחר, (במקרה שלנו פקודת הקרקעות), אשר קובע כי הבעלות עוברת באופן אחר, וללא הכרח ברישום זכות הבעלות בלשכת רישום המקרקעין.





האם העירייה רשאית להחכיר את הנכס לאחרים ולרשום על כך הערת אזהרה עוד בטרם נרשמה הקרקע המופקעת על שמה בלשכת רישום המקרקעין


מאחר שלפי הפקודה העירייה היא הבעלים של הנכס המופקע לכל דבר ועניין, והרישום בפנקסי המקרקעין איננו הכרחי על מנת ליצור את הבעלות, העיריה רשאית לנהוג בנכס שברשותה מנהג בעלים ואף להעבירו או להחכירו לצד ג', ללא קבלת הסכמת המדינה.
משכך, ניתן להחיל על הסכם החכירה של העירייה עם המערערת את הוראת סע' 126 לחוק המקרקעין, ולרשום הערת אזהרה לטובת המערערת בגין הסכם החכירה עם העיריה. סע' 126 לחוק המקרקעין שכותרתו "הערת אזהרה" קובע:

"126. (א) הוכח להנחת דעתו של הרשם כי בעל מקרקעין, או בעל זכות שכירות, שאילה, זיקת הנאה, זכות קדימה או משכנתה, התחייב בכתב לעשות בהם עסקה, או להימנע מעשות בהם עסקה, ירשום הרשם, על פי בקשת מי שהתחייב או מי שזכאי לפי ההתחייבות (להלן - הזכאי), הערה על כך; לענין זה אין נפקא מינה אם ההתחייבות היתה בהסכם, בהרשאה בלתי חוזרת או במסמך אחר, ואם היתה מפורשת או משתמעת, מוחלטת או מותנית.
(ב) נרשמה ההערה על-פי בקשת הזכאי בלבד, יודיע הרשם מיד על רישומה למי שהתחייב כאמור".

לטעמי, אין לפרש את הסעיף הנ"ל באופן מצמצם, ואין לקבוע באופן קטגורי כי הוא חל רק על בעלים רשום בפנקסי המקרקעין. עפ"י הנוסח המילולי של הסעיף, אין דרישה לכך ש"בעל המקרקעין" יהיה רשום בפנקסי רשם המקרקעין, ולכן צויין רק "בעל מקרקעין" ולא "בעל זכות בעלות רשומה במקרקעין". מאחר שכאמור לעיל העירייה היא הבעלים של הנכס לכל דבר ועניין מאז ההפקעה, ניתן להחיל בעניינה את הוראת סע' 126 לחוק המקרקעין ולרשום בגין עסקת החכירה בין העירייה למערערת, הערת אזהרה. ניתן לקבוע כי לפעולה זו ניתנה הסכמת הבעלים, שכן הבעלים היא העירייה, וזו הביעה חד משמעית את הסכמתה לרישום ההערה, לפחות לאורך הליך הערעור.

כפועל יוצא, אינני מקבלת את טענת המדינה והממונה כי אין לרשום הערת אזהרה לטובת המערערת מאחר שאין לרשום הערה על הערה. האיסור האמור מתייחס למצב של רישום הערה מכוח חוק המקרקעין, על גבי הערה נוספת מכוח חוק המקרקעין, ואילו בעניינינו עסקינן בהערה מכוח חוק המקרקעין, על גבי בעלות שהוקנתה מכוח פקודת הקרקעות, וכפי שהוסבר לעיל אלו שני מסלולים נפרדים.

מסויימות ההפקעה



אשר לטענה כי לא ניתן לרשום את הערת האזהרה מהטעם שההפקעה נעדרת מסויימות, דינה להידחות וזאת מהסיבות הבאות:




נימוק זה לא צויין בצורה מפורשת בהחלטת הרשמת וגם לא בהחלטת הממונה, שהתבססו על כך שהערה על ההפקעה אינה מהווה זכות במקרקעין. המשיבים מנועים בשלב הנוכחי מהעלאת טעם שאינו נמצא בגוף ההחלטה עליה מערערים.




הודעת ההפקעה שפורסמה ברשומות מפנה לתשריט ההפקעה. כך צויין בהודעת ההקנייה, מיום 19.12.85, מוצג 2 למוצגי המערערת (ילקוט הפרסומים 3282) שכותרתה: "הודעה לפי סעיף 19 לפקודת הקרקעות (רכישה לצרכי ציבור), 1943 ולפי חוק התכנון והבניה, התשכ"ה – 1965":


"חטיבת קרקע בתל אביב – יפו כמפורט בתשריט כשהשטח המופקע מתוחם בו בצבע חום.
...
העתק מתשריט התוכנית מופקד במשרדי הועדה, שד' בן גוריון 68, ובאגף נכסים ומשק של העיריה, ככר מלכי ישראל, תל אביבי-יפו, וכל מעוניין בדבר זכאי לעיין בו בשעות העבודה הרגילות". (שלמה להט- יו"ר הועדה המקומית לתו"ב , תל אביב).

רשם המקרקעין רשם הערה על הפקעה זו. משתמע מכך שהוא לא סבר שיש פגם במסויימות ההפקעה שמונע ממנו לרשום את ההערה על ההפקעה.



לצורך רישום הערת אזהרה מכוח סע' 126 לחוק המקרקעין, להבדיל מרישום הבעלות עצמה, די באותה מסויימות שהספיקה לרישום ההערה על ההפקעה, עלפי תשריטי ההפקעה אליו מפנה ההודעה על ההפקעה שפורסמה ברשומות, מה גם שלהסכם החכירה מצורף תשריט.


סיכום



לאור כל האמור לעיל, במצטבר, אני מקבלת את הערעור, ומורה על רישום הערת אזהרה בגין הסכם החכירה מיום 27.7.1977 שבין המערערת למשיבה 3.




המשיבים 1,2 יחד ולחוד ישלמו למערערת הוצאות משפט ושכ"ט עו"ד בסך כולל של 7,000 ₪, בהתאם לתקנה 512 לתקנות סדר הדין האזרחי, התשמ"ד – 1984 .



לתיאום פגישה עם עורך דין חייגו: 077-4008177




נושאים רלוונטיים נוספים

  1. מהי הפקעה ?

  2. הפקעה מכללא

  3. אחוז ההפקעה

  4. חזרה מהפקעה

  5. הפקעה כביש 6

  6. הפקעת משכנתא

  7. הפקעה 40 אחוז

  8. הפקעה שלא כדין

  9. עורך דין הפקעה

  10. עורכי דין הפקעות

  11. הפקעה לצרכי דרך

  12. הפקעה לצורך חניון

  13. פיצויים על הפקעה

  14. אי ידיעה על הפקעה

  15. זניחת מטרת ההפקעה

  16. ביטול הודעת הפקעה

  17. הפקעת קרקעות בחיפה

  18. פיצוי על הפקעת נכס

  19. חישוב פיצויי הפקעה

  20. הפקעת קרקע חקלאית

  21. הפקעה פקודת הקרקעות

  22. פינוי בית עקב הפקעה

  23. פיצוי שוכר על הפקעה

  24. סלילת כביש ללא הפקעה

  25. אי קיום מטרות ההפקעה

  26. אי מימוש הפקעה במועד

  27. גובה הפיצוי על הפקעה

  28. ויתור על מטרות ההפקעה

  29. הפקעת קרקע בהוד השרון

  30. הפקעה ללא הודעה אישית

  31. שיטת ההשוואה - הפקעה

  32. הפקעת קרקעות בכפר ערבי

  33. פיצויים על הפקעת קרקע

  34. התיישנות פיצויי הפקעה

  35. הפקעה לפי פקודת הדרכים

  36. הפקעה חלקית של מקרקעין

  37. ריבית על פיצויי הפקעה

  38. הפקעה מכוח פקודת הדרכים

  39. הפקעות קרקעות בהוד השרון

  40. דחיית עתירה לביטול הפקעה

  41. גילוי מידע על הפקעת נכסים

  42. הפקעת קופת גמל בפשיטת רגל

  43. תביעה לתשלום פיצויי הפקעה

  44. הפקעה לצורך פרוייקט תיירות

  45. מי זכאי לפיצויים על הפקעה

  46. סמכות עניינית פיצויי הפקעה

  47. פיצוי על הפקעה לפי פוטנציאל

  48. הפקעה - פגיעה בזכות הקניין

  49. פיצוי על הפקעת קרקע חקלאית

  50. הפקעה - הערכת שווי מקרקעין

  51. הפקעת זכויות דייר מוגן בחנות

  52. פרסום הפקעות מקרקעין ברשומות

  53. מועד תשלום פיצוי בגין הפקעה

  54. הפקעה לצורך סלילת כביש עוקף

  55. התיישנות תביעה לפיצויי הפקעה

  56. הערת אזהרה חכירה לאחר הפקעה

  57. קרקע חלופית כפיצוי על הפקעה

  58. פיצוי דו שלבי בהפקעת מקרקעין

  59. השבחת מקרקעין כפיצוי על הפקעה

  60. הפקעת קרקעות ע''י ועדה מקומית

  61. אגרה תביעת פיצויים בגין הפקעה

  62. הפקעה לצורך הקמת מנהרות הכרמל

  63. 3 תנאים לביצוע הפקעה של קרקעות

  64. הפקעת קרקעות עם פוטנציאל לבניה

  65. פיצוי על הפקעה - סמכות עניינית

  66. פיצוי לדייר מוגן על הפקעת קרקע

  67. הפקעת מקרקעין לצורך הרחבת כביש

  68. פיצוי חלקי (60%) הפקעת מקרקעין

  69. פיצוי על הפקעת קרקע לצורך כביש

  70. פיצוי מלא על הפקעה ללא ניכוי 25%

  71. המועד הקובע לשווי מקרקעין הפקעה

  72. הפקעה מכוח סעיף 9 לפקודת הקרקעות

  73. פגיעה על ידי תכנית שלא בדרך הפקעה

  74. הפרת חובה חקוקה - הודעה על הפקעה

  75. בקשה לפסק דין חלקי פיצוי על הפקעה

  76. פינוי קרקע עקב הפקעה לצורכי ציבור

  77. פיצוי נוסף על הפקעת קרקע בגלל מחצבה

  78. הקפאת תביעת פיצויים על הפקעת קרקעות

  79. הפקעה לצורך בניית כביש לצורכי ציבור

  80. הסכם הבנות פינוי מקרקעין לפני הפקעה

  81. פיצוי בהפקעת קרקע לפי המחיר נכון להיום

  82. האם העברת מקרקעין ללא תמורה נחשבת הפקעה

  83. ערעור על גובה הפיצוי בגין הפקעת מקרקעין

  84. סמכות המפקח על רישום המקרקעין לבטל הפקעה

  85. ביטול הפקעת חלקה ש"מיועדת" להפקעה במשך 30 שנה

  86. הסכמה להפריש מהמקרקעין חלקים לטובת סלילת דרך ציבורית

  87. הלכת ארידור - התיישנות פיצויי הפקעה מיום תפיסת החזקה

  88. בקשה לביטול הפקעה: אי מיצוי הליכים לפני מוסדות התכנון

  89. ההבדל בין "ביטול הפקעה" לבין "שינוי ייעוד הקרקע שהפקעתה בוטלה"

  90. הפקעת זכויות שכירות על פי חוזה משבצת עם מינהל מקרקעי ישראל, לצורכי חקלאות

  91. שאלות ותשובות

רקע תחתון



שעות הפעילות: ימים א'-ה': 19:00 - 8:30
                           יום ו' : 14:00 - 10:00

טלפון: 077-4008177
פקס: 153-77-4008177

דואר אלקטרוני: office@fridman-adv.com

Google+



רקע תחתון