קראו את ההחלטה להלן על מנת להרחיב את הידע בנושא הצמדת מרפסת לדירה: זהו ערעור על החלטת הממונה על המרשם מיום .5.9.84הממונה על המרשם לפי חוק המקרקעין תשכ"ט- 1969[2], (להלן החוק) דחה בהחלטתו האמורה את עררו של המערער על החלטת המפקח על רישום מקרקעין מיום 26.7.84בה סרב המפקח לרשום את הבנין נשוא אותה החלטה כבית משותף, אלא אם כן תירשם המרפסת של דירת הגג כרכוש משותף. לא המפקח, גם לא הממונה על המרשם, מתנגדים להצמדת מרפסת זו לדירה הסמוכה לה (בהנחה שנתמלאו שאר הוראות החוק בנושא זה), ואולם הם טוענים שאפילו ניתנה הסכמת כל הדיירים, גם אז אין הסכמה זו מועילה לנושא זה משום שהחוק עצמו מונע את רישומה של המרפסת שמדובר בה כחלק מהדירה הסמוכה לה (ושאותה היא נועדה לשרת). הפתרון אליבא דממונה על המרשם הוא בהצמדתה של המרפסת לדירה, כמנהג הנוהג בשטח זה לדבריו, מימים ימימה. המערער סבור שאין מניעה בחוק לרישום המרפסת האמורה כחלק מהדירה ומכאן ערעורו בפני. בטרם אכנס לגוף הענין, אני מבקש לחזור ולהדגיש שאין המדובר בהליך זה במחלוקת בין בעלי זכויות שונים בבית משותף אחד, אלא במחלוקת עם הממונה על המרשם, כשההנחה היא שאין בעלי הזכויות האחרים בבית המשותף מתנגדים לבקשת המערער. המחלוקת היא איפוא מחלוקת "לשם שמים" בדבר פירושו הנכון של החוק. כיוון שפרשנות זו של החוק יכול שתהיה לה השלכה על זכויות דיירים אחרים באותו בנין הוריתי על המערער בהחלטתי מיום 17.10.84לצרף את בעלי הדירות "היכולים להפגע מההחלטה באשר להיות הגג חלק מדירת הקומה העליונה", ואולם הוספתי וקבעתי שהוא יהיה משוחרר מעשות כן "אם ימציא אישורים מטעם כל הדיירים לפיהם אין הם מתנגדים להיות המרפסת נשוא הליך זה חלק מדירת הגג". המערער פנה לדיירים ומהאמור בתצהיר שנעשה ביום 25.10.84ושהוגש לבימ"ש אני למד, כי חלק מהדיירים הסכימו לבקשה, חלקם האחר הוזמן לדיון, ואולם פרט לאחד (עו"ד טבול) לא התיצב איש לדיון ומאוחר יותר הודיע אף עו"ד טבול, במכתבו מיום 30.10.84(שהגיע לבי"מש ביום 4.11.84), שהוא נותן הסכמתו, לבקשת המערער. השאלה היא, איפוא, שאלה שבמישור הציבורי בדבר סמכותו כוחו ויכולתו של הרשם לרשום את מרפסת הדירה כחלק מהדירה. טענתו העיקרית והיחידה של המשיב היא, שמדובר בגג ולא במרפסת וכיוון שכך וכיוון שגג הוא לפי הקבוע בחוק "רכוש משותף", אין לרשום אותו כחלק מדירה אלא כהצמדה אליה בלבד. לצורך כך הוא מפנה לסעיף 52לחוק המקרקעין תשכ"ט- 1969[2], הוא סעיף ההגדרות של פרק ו' לחוק (הפרק הדן בבתים משותפים) בפרק זה הוגדרה "דירה" כ"חדר או תא, או מערכת חדרים או תאים, שנועדו לשמש יחידה שלמה למגורים, לעסק או לכל צורך אחר". לעומת זאת הוגדר "רכוש משותף" כ"כל חלקי הבית המשותף חוץ מן החלקים הרשומים כדירות, ולרבות הקרקע, הגגות, הקירות החיצוניים, המסד, חדרי המדרגות, מעליות, מקלטים, וכן מיתקני הסקה או מים כיוצא באלה המיועדים לשמש את כל בעלי הדירות או מרביתם אפילו הם בתחומי דירה מסוימת" (ההדגשה שלי, ו', ז'). עינינו הרואות, שאין החוק מגדיר את הרכוש המשותף "בהגדרה חיובית" אלא "בהגדרה שיורית", דהיינו, כל החלקים בבית שאינם דירות הם רכוש משותף. העובדה שהמחוקק טרח ומנה כמה מחלקי הבית באופן ספציפי אינה גורעת מההגדרה הכללית "השיורית". נראה לי, שניתן וצריך להבין את ההגדרה כך: "כל חלקי הבית המשותף (לרבות הקרקע, הגגות, הקירות החיצוניים, המסד... וכו') חוץ מן החלקים הרשומים כדירות". במלים אחרות, כדי לדעת מהו הרכוש המשותף בבית יהיה התהליך כזה, יהיה צורך לקחת את תשריט הבית "לנכות" ממנו את "הדירות", וכל "היתרה" שתישאר בתשריט לאחר נכוי זה הוא הרכוש המשותף. מכאן, שכדי לדעת אם חלק מסוים של בית הוא רכוש משותף צריכה נקודת המוצא להיות בדיקת הדירות, שהרי רק לאחר הקביעה מה נכלל בכלל הדירות נדע מה נותר ברכוש משותף. חוששני שהמשיב הלך בדרך הפוכה, הוא קבע שהמרפסת אינה יכולה להיות חלק "מהדירה" משום שהיא רכוש משותף, בעוד שכאמור בחינתו היתה צריכה להיות האם המרפסת יכולה להיות חלק מהדירה לפי ההגדרה שבחוק "לדירה". אם יכולה היא להיות כזו והדיירים נתנו הסכמתם ושאר הוראות החוק מולאו, ממילא לא תהיה חלק מהרכוש המשותף, והיפוכו של דבר, אם איננה יכולה להיות חלק "מדירה", כי אז ממילא תהיה רכוש משותף. קביעתו הגורפת של המשיב לפיה יש חלקים בבית משותף שעל אף היותם יכולים מבחינת ההגדרה "דירה" שבסעיף 52לחוק להיכלל בדירה, עדיין חייבים להיות רכוש משותף משום שזכרם בא במסגרת הגדרת המונח "רכוש משותף" באותו סעיף לאחר המלה "לרבות" (היינו גגות וכיו"ב), נראית לי מוטעית הן מבחינת פירושו הנכון של החוק והן מבחינת התוצאה אליה היא מובילה. מבחינת פירושו הנכון של החוק כיצד? על כך כבר נתתי תשובה בהצביעי על כך שהרכוש המשותף אינו אלא תוצאה של "הבית מינוס הדירות". מבחינת התוצאה הבלתי רצויה אליה מוביל פירוש כזה כיצד? שהרי פירוש כזה יוצר מציאות שקשה לחיות אתה. טול לדוגמא בית משותף המורכב מקוטג'ים בני שלושה מפלסים, כשהקוטג'ים "דבוקים" זה לזה. כל קוטג' כזה הוא "דירה" לפי ההגדרה בסעיף 52לחוק ואולם כל קוטג', שיש לו כמובן כניסה נפרדת המשמשת את בעליו בלבד ויש לו חדר מדרגות ובו מדרגות המובילות ממפלס למפלס. לפי דרכו של המשיב יהיו חדרי המדרגות שבכל קוטג' כזה רכוש משותף משום שהם כלולים בפריטי הבית שהובאו ע"י המחוקק לאחר המילה "לרבות" בהגדרת "רכוש משותף". כיוצא בזה ינהג המשיב לפי שיטתו גם לגבי מקלט שיש לו לכל קוטג' כזה, מקלט המשמש את בעלי הקוטג' בלבד. אם ירצה אותו בעל קוטג' להמלט משותפות עם שאר בעלי הקוטג'ים שכולם כאחד הינם בעלי דירות באותו בית משותף, שהרי מה חפץ לו (ומה חפץ לאחרים) בשותפות גבי רכוש שמבחינה פונקציונלית וחזותית אין להם ולא כלום עם האינטרס המשותף של בעלי הדירות, לא יוכל לעשות כן. העצה היעוצה ע"י המשיב למערער שבפנינו, להצמיד את המרפסת לדירתו (במקום להכלילה כחלק מהדירה) לא תצלח גבי אותו חדר מדרגות וגבי אותו מקלט, משום שסעיף 55(ג) לחוק קובע במפורש שאין להצמיד חדרי מדרגות ומקלטים. נראה לי שלא זו היתה מטרת המחוקק וגם לשון החוק אינה מוליכה למסקנה כזו. הפתרון הנכון גבי המקרה המובא בדוגמא לעיל יהיה לבחון אם המקלט וחדר המדרגות שבכל קוטג' כזה עונה להגדרה של "דירה". דירה מוגדרת כזכור "כחדר או תא או מערכת חדרים או תאים, שנועדו לשמש יחידה שלמה ונפרדת למגורים..." (ההדגשה שלי - ו' ז'). לי נראה שלא יכול שיהיה ספק ש"התא" המכונה חדר מדרגות באותו קוטג', וכן "התא" המכונה מקלט באותו קוטג', עונים להגדרה האמורה של "דירה" משום שהם משתייכים לאותה מערכת חדרים ותאים המצויה בדירה המיועדים כולם "לשמש יחידה שלימה ונפרדת למגורים". הדבר הנכון לעשותו יהיה איפוא לרשום אותם כחלק "מהדירה", היינו מאותו קוטג', ומשנרשמו כך ממילא לא ייכללו ברכוש המשותף משום שכאמור הרכוש המשותף לפי הגדרתו אינו כולל אלא את "שיירי" הבית שאינם נכללים "כדירות". ועוד דוגמא: בית קומות שלכל אחת מדירותיו מרפסת אחת או יותר, כל מרפסת כזו ממוקמת בכל דירה במקום זהה באופן שהמרפסות נמצאות האחת מתחת לרעותה. כל מרפסת כזו תירשם לפי שיטת המשיב כחלק מהדירה אותה היא משמשת, ואולם מרפסת הקומה העליונה לא תוכל להירשם כך משום שהיא "גג" או חלק "מגג", וגג זה יהיה בהכרח "רכוש משותף". שוב תוצאה בלתי הגיונית ובלתי רצויה בעוד שהתוצאה הנכונה והרצויה כאחת תהייה לבחון אם מרפסת זו ממלאת את התנאים הנדרשים "מדירה" לפי סעיף 52לחוק, ואם כך יהיה (ובמרפסות "רגילות" בדרך כלל כך יהיה), תהיה המרפסת חלק "מהדירה" ולא "רכוש משותף" שיוצמד לדירה. הליכה בתלם זה תיצור זהות בין המצב העובדתי למצב המשפטי, ולא תביא לאנומליה שאדם גר בדירה שחלקה הוא "רכוש משותף", וזכותו הבלעדית בחלק זה נובעת רק מהצמדת אותו רכוש משותף לדירתו, הצמדה שנעשתה מכוח סעיף 55(ג) לחוק [2]. אין חשש שהליכה בדרך זו תאפשר למאן דהוא לעקוף את כוונת המחוקק בדבר שלילת זכויות דיירים אחרים בבית משותף. אשר "לחדרי מדרגות, מעליות, מקלטים ומיתקנים המיועדים לשמש את כל בעלי הדירות", חלקים עליהם הורה המחוקק בסעיף 55(ג) שאין להצמידם לדירה פלונית, לא ניתן יהיה גם לרושמם כדירה או חלק מדירה משום שאם הם משרתים יותר מדירה אחת, הם לא יענו להגדרת "הדירה" הגדרה התובעת בין השאר שכל חלקי הדירה ישמשו "יחידה שלמה ונפרדת למגורים, לעסק או לכל צורך אחר". היותם משרתים יותר מדירה אחת מוציאה אותם מתחולת התביעה ל"יחידה שמה ונפרדת". כל שאר חלקי הבית המנויים בהגדרת "הרכוש המשותף" ניתן להצמידם לדירה ומשנעשה כך יהיה דין כל חלק שהוצמד "כדין הדירה שאליה הוצמד" (סעיף 55(ג)). המחוקק לא ראה רע בכך שהם ייגרעו מהרכוש המשותף ואם הם עונים להגדרה הפונקציונלית של דירה, היינו, מהווים חלק "מיחידה שלמה ונפרדת", על שום מה לא ייכללו בדירה כיחידה רישומית, אחרי ככלות הכל יש לזכור שבסיסו ההגיוני של מוסד ההצמדה בחוק נעוץ ברצון לאפשר לבעלי דירה לרכוש זכויות מלאות בחלקי בית הנמצאים מחוץ לדירה, ולא ליצור אנומליה רישומית של מגורים ברכוש משותף שרק כנויו הוא כזה בעוד שמבחינת הזכויות עליו הוא שייך להם ע"י הצמדתו לדירה. כך מאפשר החוק לבעל דירה להפוך לבעל זכויות בגינה המצויה על הקרקע עליה הוקם הבית המשותף. הגינה היא חיצונית "לדירה", אינה נכללת בהגדרת "דירה" והקנית הזכויות בה יכולה לבוא רק על דרך של הצמדה לדירה כך גם גבי מחסן הנמצא מחוץ לדירה, כך גבי גג המכסה את הבית שאינו חלק מהדירה והדרך היחידה להקנות זכויות עליו הוא הצמדתו לדירה מסוימת וכך גבי חלקים אחרים הנמצאים מחוץ לדירה. מאידך גיסא, כל חלק מהבית היכול להיות כלול בהגדרה "דירה" נועד להירשם כך ואינני רואה סיבה לא שבחוק ולא שבהגיון להימנע מלעשות כן. ניסיתי למצוא בנימוקי המשיב, בהם דחה את הערר בפניו או בסיכומיו בפני, סיבה שבתוכן שתצביע על חסרון שיצמח או על תקלה שתבוא לדיירים או לציבור או לאינטרס הציבורי או לסדר הציבורי אם ינהגו בדרך המבוקשת ע"י המערער ולא מצאתי נימוק של ממש. בהחלטתו הדוחה את ערר המערער בפניי כותב המשיב בפסקא ו' כי "כל הקונצפציה של בית משותף מושתתת על ההבחנה בין דירות מכאן, המהוות נושא לבעלות, לבין שאר חלקי הבית מכאן, המהווים רכוש משותף... לא יתכן שצו הרישום יורה, כי תיקרת דירה, בקומת קרקע, שהיא מרפסת-גג של הדירה שמעליה, תהא מלכתחילה בבעלות נפרדת של בעל הדירה העליונה; שהרי אז תיהפך קורת הגג של בעל הדירה התחתונה לתלויה בחסדי בעל הדירה העליונה; ותלות בלעדית כזאת - אינה מתיישבת עם היסוד הרעיוני של בית משותף. החריגים היחידים לאותו יסוד רעיוני יכולים, איפוא, להיות הסדרים של הצמדה, או הקצאה לשימוש ייחודי, בהסכמת כל בעלי הדירות ולפי תנאים שייקבעו בתקנון...". חוששני, שבנימוק זה שגה המשיב. מצב בו "קורת הגג של בעל הדירה התחתונה תלויה בחסדי בעל הדירה העליונה", הוא מצב רגיל בבית משותף, וכדי שהתלות לא תהיה מוחלטת בא המחוקק והסדיר בתקנה 3(ב) של התקנון המצוי הנמצא בתוספת לחוק את היחסים בין בעלי הדירות בכל הנוגע לתיקונים שיש לבצע בדירה אחת על מנת שרעותה לא תיפגע אם אלו לא יבוצעו. יתירה מזו כבר ראינו שסעיף 55(ג) לחוק קובע שדין "רכוש משותף" שהוצמד לדירה "כדין הדירה שאליה הוצמד", מה יהיה איפוא השוני בין מצבו של בעל הדירה התחתונה שגגו נרשם כחלק מהדירה העליונה לבין בעל דירה כזה שגגו הוצמד לדירה העליונה. לא זו אף זו, מה השוני בענין זה בין בעל דירה בקומה תחתונה שגגו משמש רצפת דירה עליונה לבין בעל דירה בקומה תחתונה שגגו משמש רצפת מרפסת של דירה עליונה? במלים אחרות, אם יש בעיות תלות בין שתי דירות כאלו, ובוודאי שיש תלות בין דירות בבית משותף, הרי תלות זו אינה גוברת או קטנה או משתנה ע"י הליכה לפי שיטתו של המשיב. כללו של דבר לא מצאתי בנימוקי המשיב סיבה שתחייב, מבחינת האינטרס הציבורי הכללי, הליכה בדרך המוצעת על ידו. כיוון שכך לא נותר לי אלא לקבוע אם אותה מרפסת יאה לה להכנס לתחומי הגדרת "הדירה" כאמור בסעיף 52לחוק. טוען המשיב בסיכומיו כי שטח פתוח במרפסת, שאינו סגור מכל צדדיו בקירות, אינו עונה להגדרה של "חדר" או "תא" שבלעדיו אין חלק מבית יכול לחסות בצל הגדרת "הדירה" שבסעיף 52לחוק. חוששני שהתנאה גורפת כזו אינה מתיישבת עם החוק. בודאי שדירה מורכבת ביסודה "מחדרים" ו"תאים" מצופי קירות (ראה דברי כב' השופט מ. שמגר - כתארו אז בע"א 402/80 בעמ' 317ב-ה [1]), ואולם אינני סבור שכוונת הדברים האמורים של בי"מש העליון היתה לקבוע שכל חלק של דירה שאינו מצופה מכל צדדיו בקירות רצפות ותקרות, איננו בכלל דירה. החוק עצמו מרמז ברורות שאין פני הדברים כך. סעיף 57מסדיר את קביעת שיעורו של הרכוש המשותף שיוצמד לכל דירה בבית משותף והוא קובע לאמור כי שיעור זה "יהיה לפי יחס שטח רצפתה (של הדירה, ו' ז') אל שטח הרצפה של כל הדירות שבבית המשותף...". להלן בפסקא ב' של אותו סעיף נאמר שבחישוב שטח הרצפה "לא יובא בחשבון שטחם של גזוזטראות ושל קירות חיצוניים, אלא אם נקבעה בתקנון הוראה אחרת". מכאן אתה למד שהמחוקק ראה כמובן מאליו שבמסגרות החדרים והתאים ומערכת החדרים והתאים המהווים את "הדירה" כמשמעותה בחוק, מצויים גם המרפסות, שאלמלא כן לא היה צורך להוציאם ממנין שטח הדירה. כיוצא בזה תיתכן דירה בקומה העליונה שבמרכזה מה שמכונה פטיו, דהיינו חלק דירה בלתי מקורה המשמש כמקום נוי לצמחים או סתם כמקור אור מיוחד לחדר בדירה. חושבני שלא יעלה על דעת איש לטעון כי חלק דירה זה הוא גג ומכל מקום שאין הוא יכול להרשם כחלק מהדירה משום שהוא תא ללא תקרה. כדי להחליט אם ספח משטח לא מקורה הוא חלק אמיתי של דירה באופן שכל רואהו יאמר "אבל מובן מאליו, זוהי דירה הכוללת מרפסת, או פטיו" יש כמובן להסתכל עליו כפי שהבריות מסתכלות דרך כלל על דירה. אין מדובר כאן בהגדרה משפטית אלא בתפישה חזותית פרקטית. כך למשל יימצא בקצהו האחד של קשת האפשרות מקרה של חדרון על גג כשהוא מוקף בגג המכסה בית רב היקף, כשגג זה אינו מרוצף אלא מזופת כדרך הנהוגה בגגות. איש לא יאמר במקרה כזה שמדובר בדירה עם מרפסת אלא הגדרת הבריות תהיינה שעל הגג מצוי חדרון. אפשר להקצין מקרה זה ע"י קביעה נוספת שאין לגג מעקה של ממש. לעומת זאת בקצה השני של קשת האפשרויות ניתן ליתן כדוגמא דירה עליונה הבנויה על מלוא שטחו של היקף הבית כשבקצה מצויה מרפסת קטנה הזהה למרפסות הנמצאות בקומות התחתונות. כל רואיה של דירה כזו יאמר כמובן שמדובר בדירה עם מרפסת. בין הקצוות הללו ייתכנו מקרי גבול ואולם עצם קיומם של מקרי גבול אין בו כדי לשלול את נפקותן והחלתן של הוראות החוק הנוגעות לענין. ומן הכלל אל הפרט. לא הובאו בפני המשיב נתונים מלאים על "המערכת המשותפת" של "דירה מרפסת", ייתכן שאלו עמדו לנגד עיניו אם היה תשריט שתיאר זאת ואם עיין בתשריט. מכל מקום הוא לא התיחס לנושא זה בהחלטתו, בסברו כאמור שיהא אשר יהא, לעולם גורל המרפסת להיות "גג", ובתור שכזה נגזר עליה להיות "רכוש משותף". בסיכומיו בכתב הובאו בין שיטי הסיכומים עובדות על שטח הדירה לעומת שטח המרפסת ואולם לא רק שאין זו דרך יאה להביא נתונים בפני בי"מש, אלא שאפילו היו נתונים אלו נכונים אין בהם די. לא בהכרח יכתיב היחס בין שטחי הדירה והשטח החיצוני שמדובר בו את אופי השטח, ייתכן שטח קטן יחסית שהוא גג מבחינה פונקציונלית ארכיטקטונית וחזותית, ויתכן שטח גדול יותר שיהא מרפסת. השאלה שצריך לשאול את עצמו המפקח כשהוא מחליט אם לאפשר רישום שטח כזה כחלק מהדירה היא אם שטח זה משתלב ב"חדר או תא, או מערכת חדרים או תאים שנועדו לשמש יחידה שלמה ונפרדת למגורים...". אם הוא משתלב כך באופן טבעי יוכל לרשום שטח זה כחלק מהדירה. לצורך כך שומה עליו לבחון אם אכן מדובר "ביחידה שלמה ונפרדת" הכוללת שטח זה, אם אכן השטח משתייך בלעדית לתאור המקורים של הדירה, וכן אם מבחינה פונקציונלית ארכיטקטונית וחזותית, הוא חלק כזה של הדירה, אני יכול לתאר לי עובדות נוספות היכולות להשפיע על המסקנה הסופית ורשימת עובדות זו מטבע הדברים לא תהיה סגורה והיא תהיה תוצאת הנתונים המתיחסים לכל מקרה ומקרה. אני מוכן להסכים שגם היחס בין השטח הפתוח ל"תאים המקורים" היא עובדה שיש להביאה בחשבון שהרי לא ייתכן לראות ברצינות דירה ששטחה 40ממ"ר ככזאת שיש לה מרפסת של 300ממ"ר, ואולם כשכל הנתונים האחרים תואמים את המסקנה בדבר היות השטח הפתוח חלק אמיתי של הדירה, הרי יחס שטחים של 140ממ"ר לעומת 145ממ"ר לא נראה לי כמונע מסקנה שהשטח הפתוח הוא אכן חלק מדירה באופן שהוא יענה להגדרת הדירה בסעיף 52לחוק. התוצאה היא שהערעור מתקבל במובן זה שאני דוחה את עמדת המשיב לפיה יהיה גג לעולם רכוש משותף ואני קובע שאם כל שאר דרישות החוק הנחוצות לענין זה נתמלאו יהיה על המשיב לקבוע לאור מהות השטח הפתוח אם היא מהווה חלק מהדירה, הכל ברוח ההנחיות שפורטו בהחלטתי זו, ואם יגיע למסקנה חיובית ירשום את דירת המערער כשהיא כוללת את המרפסת למרות שהמרפסת מהווה גם גג לחלק מהבית המשותף. אין צו להוצאות.מרפסתמקרקעין