מי משלם היטל פיתוח ? המלומד , עו"ד עפר שפיר , עומד בפרק השני לספרו "אגרות והיטלי פיתוח ברשויות מקומיות" על הבעייתיות הכרוכה בזיהוי החבות בתשלומי אגרות והיטלי הפיתוח . עו"ד שפיר מדגיש בספרו ,כי באופן עקרוני מוטל החיוב בתשלום אגרות והיטלי פיתוח על הבעלים של הנכס נשוא החיוב כאשר ההיגיון העומד ביסודו של עקרון זה הינו כי מערכת התשתית המותקנת על ידי הרשות המקומית מיועדת להשביח את הנכס , לשרתו ולהגדיל את אפשרות הנימול והנאה ממנו לשנים ארוכות ולטווח ארוך , אולם קיימים מקרי גבול הדורשים בחינה מעמיקה של בחינת זהות בעל הנכס . אחד משורת המקרים החריגים אליהם מתייחס עו"ד שפיר בספרו הינם מקרים בהם התחלפו בעלי הנכס ולפיכך , לצורך בחינת גובה החיוב שומה על ביהמ"ש להידרש מבחינה עובדתית לסוגיית מועד הבעלות בנכס וזהות החייב במועד התגבשות החוב תוך בחינת חוקי העזר הרלוונטיים של הרשות המקומית . מחלוקות באשר לקיומו של חיוב וכן בכל הנוגע לזהות החייב מתעוררת לפרקים לכשנמכר נכס או עומד להימכר . בנוסף לכך , על ביהמ"ש להידרש במקרים הרלוונטיים גם למערכת היחסים שבין היזם/קבלן לבין בעל הנכס והרשות המקומית. המחלוקת יכולה להתעורר בין הקונה לבין המוכר וכן בינם לבין הרשות המקומית עצמה , וזאת מכח סמכותה לדרוש את פירעון כל החובות המגיעים לה בגין הנכס הנמכר כתנאי למתן האישור לרשם המקרקעין על היעדר חובות לפי סעיף 324 לפקודת העיריות , או לחילופין מכח הוראת סעיף 21 לפקודת המועצות המקומיות. קראו את ההחלטה להלן על מנת להרחיב את הידע בנושא מי משלם היטל פיתוח: בפניי בקשה מטעם הנתבעות 3 ו - 4 לסילוק התובענה כנגדן על הסף מחמת חוסר סמכות עניינית . התובע רכש מהנתבעת 1 בתאריך 12.6.2002 במסגרת הליך של "כינוס נכסים" , אשר היה תלוי ועומד באותה עת בלשכת ההוצל"פ בחיפה , נכס מקרקעין בעיר צפת הממוקם בשכונת "נוף כינרת" הידועה כגוש 13532 חלקה 108 (להלן :"הנכס") . לאחר שהסכם המכר אושר על ידי כב' ראש ההוצל"פ בחיפה , הגיש התובע כנגד הנתבעים 1 ו -2 תובענה כספית בסך של 58,245.5 ₪ בנימוק , כי נדרש לשלם שלא כדין היטל השבחה חרף העובדה שעל פי הוראת סעיף 9(ד) להסכם המכר , הנתבע 1 הוא זה אשר היה אמור היה לשאת בתשלום זה . בתאריך 27.12.2007 מכר התובע את הכנס לצד ג' , כאשר בתאריך 28.1.2008 שילם התובע לנתבעת 3 היטל השבחה בסכום של 29,799.94 ₪ . אי לכך , עותר התובע לחייב את הנתבעים בהחזר מלוא תשלום דמי ההשבחה חרף ההסכמות אשר הותוו במסגרת הסכם רכישת הנכס . בנוסף לכך , עותר התובע לשפותו גם בפיצויים מוסכמים בסכום של 24,500 ₪ וכן בתוספת הפרשי ריבית והצמדה בסכום של 3966 ₪ . בתאריך 12.3.2009 הגישו הנתבעים 1 ו - 2 הודעה צד ג' כנגד בעלי הנכס ה"מקוריים" , זפרני שי וגלית מקיבוץ גינוסר . בתאריך 6.11.2011 הגיש התובע לביהמ"ש כתב תביעה מתוקן אליו צורפו הנתבעים מספר 3 ו -4 (הועדה המקומית לתו"ב צפת) . במסגרת כתב התביעה המתוקן , גורס התובע כי הנתבעות 3 ו - 4 פעלו באופן "בריוני" , כהגדרתו , תוך כפייה לשאת פעמיים באותו תשלום עצמו והעלמת מידע מהותי ממנו , ובכלל זאת תשלומי היטל השבחה שהועברו לידי הנתבעות 3 ו - 4 באמצעות הקבלן/יזם אשר ביצע את עבודות הפיתוח בשכונה לאחר שהתקשר עם הנתבעת 3 באמצעות חוזה בכתב בשנת 1996 . בתאריך 19.6.2012 הגישו הנתבעות 3 ו - 4 בקשה לסילוק התובענה כנגדן על הסף מחמת חוסר סמכות עניינית . לשיטתן , היטל ההשבחה שולם על ידי התובע בהתאם לשומת היטל השבחה שנערכה בהתאם לחוק התכנון והבנייה , התשכ"ה - 1965 , ולפיכך לבית-משפט זה לא מוקנית סמכות עניינית לדון בסוגיה זו , אלא אך ורק לועדת הערר לפיצויים ולהיטל השבחה , או לחילופין לבית המשפט לעניינים מנהליים במסגרת עתירה הנוגעת לתשלומי היטל השבחה . במהלך הדיון מיום 25.6.2012 ציין ב"כ התובע , כי חוק התכנון והבנייה איננו רלוונטי לענייננו מאחר וסעיפי החוק והתוספות אליהן מתייחסים הנתבעים 3 ו -4 בבקשתם נכנסו לתוקף בתאריך 1.5.2009 , ולפיכך הוראות חוק זה אינן רלוונטיות לעניין מועד התגבשות עילת התביעה וכן לעניין מועד הגשת התובענה . עוד טען ב"כ התובע במהלך הדיון בביהמ"ש , כי התוספת השלישית לחוק התכנון והבנייה , עליה נסמכים הנתבעים , רלוונטית אך ורק לעניין תקיפת החוב השנוי במחלוקת ו/או לעניין גובה ההיטל , ברם במקרה דנן , המדובר בדרישה להחזר תשלום ששולם לנתבעים 3 ו - 4 ביתר בשל כפל תשלום וכתוצאה ישירה מדרך התנהלות הליך הכינוס . ב"כ התובע אף הפנה את ביהמ"ש לפסיקת ביהמ"ש העליון בעניין רע"א 2425/99 עיריית רעננה ואח' נ' י.ח. מיזוג והשקעות ואח' בע"מ מיום 12.9.2000 בה נקבע , כי ייתכנו מקרים בהם קיימת סמכות מקבילה הן לערכאות האזרחיות והן לערכאות המנהליות בכל הנוגע ל"תקיפת" עצם החיוב בתשלום היטל ההשבחה ו/או לעניין גובה החיוב . כונס הנכסים (עו"ד ברינט) ציין בתגובתו כי בסופו של יום , יהא על ביהמ"ש להידרש למערכת היחסים שבין התובע לבין כלל הנתבעים , ובפרט משהתובע בחר מיוזמתו שלו לשלם את היטל ההשבחה על אף שהוראות הסכם המכר חייבו את הצדדים השלישיים (משפחת זפרני) לשאת בתשלום מס זה . דיון והכרעה : כידוע , המדיניות השיפוטית הנוהגת נוקטת משנה זהירות בסילוק תביעה על הסף, על מנת שלא לפגוע בזכות הגישה לערכאות (ראה : ע"א 335/78 שאלתיאל נ' שני, פ"ד לו(2) 151, 155, 156; ע"א 35/83 חסין נ' פלדמן, פ"ד לז(4)721 , ע"א 693/83 שמש נ' רשם המקרקעין תל-אביב-יפו, פ"ד מ(2) 668 ; אורי גורן , סוגיות בסדר דין אזרחי , עמודים 166-168 (מהדורה תשיעית, 2007); על כן, במקרים בהם עשוי התובע לזכות בסעד אם יוכיח את העובדות להן הוא טוען, ואפילו יהא עליו לתקן לשם כך את כתב תביעתו - ולעתים יכול בית המשפט להביע דעתו בהקשר אחרון זה ,אזי אין למהר לסלק את התביעה על הסף תוך שיפוי הצד שכנגד באמצעות חיוב התובע בגין ההוצאות שנגרמו ליתר הצדדים הרלוונטיים לתיק (ראה : רע"א 8263/08 אריאל שגיא ואח' נ' אנטוני רוט ובניו בע"מ מיום 27.10.2008) . המלומד , עו"ד עפר שפיר , עומד בפרק השני לספרו "אגרות והיטלי פיתוח ברשויות מקומיות" בהוצאת "נבו" , 2005 על הבעייתיות הכרוכה בזיהוי החבות בתשלומי אגרות והיטלי הפיתוח . עו"ד שפיר מדגיש בספרו ,כי באופן עקרוני מוטל החיוב בתשלום אגרות והיטלי פיתוח על הבעלים של הנכס נשוא החיוב כאשר ההיגיון העומד ביסודו של עקרון זה הינו כי מערכת התשתית המותקנת על ידי הרשות המקומית מיועדת להשביח את הנכס , לשרתו ולהגדיל את אפשרות הנימול והנאה ממנו לשנים ארוכות ולטווח ארוך , אולם קיימים מקרי גבול הדורשים בחינה מעמיקה של בחינת זהות בעל הנכס . אחד משורת המקרים החריגים אליהם מתייחס עו"ד שפיר בספרו הינם מקרים בהם התחלפו בעלי הנכס ולפיכך , לצורך בחינת גובה החיוב שומה על ביהמ"ש להידרש מבחינה עובדתית לסוגיית מועד הבעלות בנכס וזהות החייב במועד התגבשות החוב תוך בחינת חוקי העזר הרלוונטיים של הרשות המקומית . מחלוקות באשר לקיומו של חיוב וכן בכל הנוגע לזהות החייב מתעוררת לפרקים לכשנמכר נכס או עומד להימכר . בנוסף לכך , על ביהמ"ש להידרש במקרים הרלוונטיים גם למערכת היחסים שבין היזם/קבלן לבין בעל הנכס והרשות המקומית . המחלוקת יכולה להתעורר בין הקונה לבין המוכר וכן בינם לבין הרשות המקומית עצמה , וזאת מכח סמכותה לדרוש את פירעון כל החובות המגיעים לה בגין הנכס הנמכר כתנאי למתן האישור לרשם המקרקעין על היעדר חובות לפי סעיף 324 לפקודת העיריות , או לחילופין מכח הוראת סעיף 21 לפקודת המועצות המקומיות (ראה : שפיר , שם , עמודים 98 -93) . הסעיף הרלוונטי לענייננו הינו סעיף 14 לתוספת השלישית של חוק התכנון והבניה , אשר מסדיר את אופן בירורן של מחלוקות בעניין היטל השבחה. בתאריך 10/7/2008 עבר סעיף 14 לתוספת תיקון מהותי בנוסחו . הסעיף טרם תיקונו קבע , כי ניתן לערער על חיוב בהיטל השבחה "בנקודה משפטית" בלבד לבית משפט שלום . דהיינו, על פיה הנוסח הקודם של הסעיף,  דרך המלך הדיונית הייתה לנקוט בהליך ערעור לבית משפט שלום ולא על ידי הגשת תובענה להשבת היטל השבחה. כיום, קובע נוסחו החדש של סעיף 14 לתוספת שכותרתו "שמאי מכריע, ערר וערעור", מלמדת על כך , כי בשאלה לגבי עצם הטלת חיוב בהיטל השבחה יש לערור לוועדה לפיצויים והיטל השבחה בתוך 45 יום מיום שבו הובאה השומה לידיעת החייב. התיקון שנכנס לתוקפו קיצר וייעל את הליכי ההתדיינות כך, שחייב החולק על עצם החיוב בהיטל השבחה, צריך לערור ישירות לוועדה (ללא צורך בהגשת השגה) ולאחריה עומדת בפניו הדרך להגיש ערעור לבית משפט לעניינים מינהלים (סעיף 14 (ד) לתוספת). מכאן, שהחוק קובע הליך מוסדר וספציפי של ערר בנושא היטל השבחה, כאשר סמכות הועדה אינה מסויגת או מוגבלת לדיון בטענות טכניות או עובדתיות בלבד אלא בסמכותה גם לדון בשאלת עצם הטלת חיוב בהיטל השבחה ולדידי הועדה עשויה להיזקק לטענות עקרוניות לצורך הכרעה בערר. לכן, התוצאה היא שלאחר תיקון החוק הסמכות לדון במכלול השאלות הנוגעות להיטל השבחה נתונה לוועדת הערר (ראה גם : תא"מ (שלום חיפה) 56226-11-11 אייל ואיריס מלאכי נ' הועדה המקומית לתכנון ובנייה קריות מיום 2.2.2012) . עיון בסעיף 9(ה) להסכם המכר משנת 2002 מלמד על כך שהצדדים התייחסו לעניין אופן תשלום היטל ההשבחה בהדגישם כהאי לישנא : "כל הוצאה ותשלום , לרבות תשלומי פיתוח , היטל השבחה , תשלומי חובה , אגרות והיטלים מכל סוג לרשות המקומית ו/או לוועדות לתכנון ובנייה אשר חלים על הנכס או על בעליו או על המחזיקים בו עובר ליום אישור המכר , יחולו על המוכרים וישולמו על ידם ואילו החל מיום אישור המכר ואילך , כל תשלום כאמור שיחול , ישולם על ידי הקונה ובפרט ישלם הקונה כל תשלום חובה , מס והיטל שיחולו כתוצאה מהגדלת אחוזי הבנייה על הנכס ו/או כתוצאה משינוי ייעוד הנכס" . עיון בפסה"ד עליו נסמך התובע בעניין עיריית רעננה מלמד על כך , כי ייתכנו מצבים מיוחדים החורגים מן השגרה, בהם עשויה להיות הצדקה לפתוח את שערי בית המשפט בפני האזרח המתדיין כנגד הרשות , גם מקום שגוף הערר מוסמך לדון ולהכריע במחלוקת , אולם עסקינן במקרים בהם מתעוררות שאלות בעלות חשיבות עקרונית מיוחדת אשר הדעת נותנת כי ההכרעה בהן תינתן לערכאה השיפוטית כבר בשלב הבירור הראשוני . מן הכלל אל הפרט , למקרא כתב התביעה המתוקן עולה , כי עילות התביעה כנגד הנתבעות 3 ו -4 אינן מכח עילת הרשלנות הקבועה בפקודת הנזיקין , כי אם מכח דיני עשיית עושר ולא במשפט , שכן לגבי דידו של התובע , הנתבעת חייבה אותו לשלם לה את אותו היטל פעמיים . מאחר ועילת התביעה התגבשה בחודש ינואר 2008 , אזי היה סיפק בידי התובע להגיש ערעור לבית-משפט השלום בכל הנוגע לאספקטים המשפטיים הנובעים מכפל התשלום , ברם התובע בחר מטעמיו שלו לבקש לצרף לתובענה את הנתבעים 3 ו - 4 בשלב מאוחר של ההתדיינות , חרף העובדה שהיה באפשרותו לתקוף את עצם החיוב באמצעות הגשת ערעור לבית-המשפט לבית-משפט השלום . אשר על כן , הנני מורה על דחיית התובענה כנגד הנתבעים 3 ו - 4 . לפנים משורת הדין אין צו להוצאות . בעקבות השינויים הצפויים בסדרי בית המשפט התיק ייקבע בהמשך ויישלחו זימונים לצדדים . שאלות משפטיותאגרות והיטלי פיתוח