מהו היטל ביוב ? היטל ביוב הינו תשלום חובה, המיועד להוות מקור מימון לעלותה של מערכת הביוב העירונית. ההיטל מוטל על פי תעריף אחיד, המהווה אומדן של עלות מערכות התשתית העירוניות, וחלוקתה של עלות זו באמצעות מפתח שוויוני בין כלל בעלי הנכסים בעיר. מערכת הביוב מורכבת משני חלקים: ישנן תשתיות מקומיות, המשמשות מתחם קונקרטי ומובילות את השפכים ממנו אל רכיבי התשתיות הכלליות, והן נקראות "התשתית הצמודה". כמו כן ישנן תשתיות המשמשות את כלל תחום העיר ומתחמיה, כגון מערכת קווי ביוב ראשיים ומתקנים כלל עירוניים כדוגמת תחנות שאיבה לביוב, מערכות טיהור שפכים ועוד, הנקראות "תשתית על". היטל הביוב מגלם בחובו את העלות המשולבת של שתי תשתיות אלה. במידה והתשתית הצמודה בוצעה על ידי גורם שאינו העירייה, יהא מקום להפחית את גובה ההיטל, אך לא יהא בכך בכדי לבטל את ההיטל כליל, שכן ההיטל נועד לממן גם את תשתית העל. ##קראו את פסק הדין להלן על מנת להרחיב את הידע בנושא השגה על היטל ביוב / ערעור על היטל ביוב:## ערעור מנהלי על פסק דינה של ועדת הערר לפי חוק הרשויות המקומיות (ביוב), תשכ"ב - 1962 שליד בית משפט השלום בבאר שבע, בתיק ו"ע 1139-02 מיום 8.11.11, שניתן ע"י כב' השופט יעקב פרסקי והחברים מר יובל בן נון ומר ערן בניטה, בו נדחה הערר שהגישה המערערת כנגד חיובה בהיטל ביוב. רקע בדצמבר 2001 פרסמו המשיבה, עיריית באר שבע (להלן - "העירייה") והחברה הכלכלית לפיתוח באר שבע בע"מ (להלן - "החברה הכלכלית") שני מכרזים פומביים לרכישת מגרש 19 ומגרש 23 במתחם רמב"ם בבאר שבע (להלן - "המגרשים"). במסגרת המכרזים התחייבה העירייה לגבות אגרות והיטלי פיתוח בשיעור של 50%, כאשר תעריפי אגרות אלה יקבעו "בהתאם לחוקי העזר שבתוקף". המערערת, יהלומית פרץ עבודות בניין ופיתוח בע"מ (להלן - "יהלומית"), זכתה במכרזים אלה, ובמסגרת דרישות המכרז שלמה לחברה הכלכלית סכומים שונים עבור פיתוח הקרקע. כמו כן, נדרשה יהלומית לשלם היטלי פיתוח כתנאי לקבלת היתר הבניה במגרשים. בגין היטל הביוב, נדרשה יהלומית לשלם 254,715.30 ש”ח עבור מגרש 19, וסכום של 247,865.10 עבור מגרש 23, כאשר סכומים אלה נקבעו על בסיס חיוב של 33.75% משיעור ההיטל בחוק העזר שהיה בתוקף בעת התשלום. יהלומית שילמה את סכום ההיטל תחת מחאה, על מנת לקבל את היתר בניה. משנדחו טענותיה נגד החיוב, הגישה ערר על היטל הביוב בפני ועדת הערר לפי חוק הרשויות המקומיות (ביוב), תשכ"ב - 1962, שליד בית משפט השלום בבאר שבע (להלן - "ועדת הערר"). ועדת הערר קבעה כי ההנחה של 50% בגין היטל ביוב שניתנה ליהלומית הינה סבירה, ומשקפת כראוי את שווי העבודות אותן נותר לעירייה לבצע, המתייחסות לתשתית הכלל עירונית של הביוב, ביחס לעבודות שבוצעו במגרשים שנרכשו. ועדת הערר קבלה את טענת העירייה כי עבודות התשתית הכלל עירונית נעשו על ידה ועל חשבונה ועל כן הייתה זכאית לגבות היטל למימונן. ועדת הערר דחתה טענת יהלומית כי היה על העירייה לגבות היטל ביוב על פי התעריפים בעת עריכת המכרז, ולא בעת התשלום. חישובי הועדה הצביעו כי הסכום שנגבה מיהלומית בפועל, הינו נמוך מהסכום שהיה עליה לשלם על פי התעריפים, שהיו בתוקף בעת עריכת המכרז. ועדת הערר דחתה טענות יהלומית נגד התעריף בחוק העזר. נקבע, שלאור חזקת תקינות פעולות המנהל, על יהלומית הנטל להניח תשתית עובדתית לטענותיה כנגד גובה התעריף, אולם יהלומית לא הגישה תחשיב נגדי ולא הציגה תעריפים להשוואה ברשויות אחרות. הועדה הדגישה כי החבות בהיטל הביוב הוגדרה בהסכם בין הצדדים, ויהלומית, כחברה הבקיאה בשוק הנדל"ן, היתה מודעת לחיובים שיוטלו עליה, מה גם שגובה היטל הביוב לא השתנה מהותית בין מועד המכרז למועד התשלום. ועדת הערר דחתה את נסיונה של יהלומית להתבסס על חוות דעתו של הכלכלן קובי רם - שנתנה בתיק אחר - אשר לשיטתה מוכיחה כי באמצעות תשלומי הפיתוח והיטלי הביוב גבתה העירייה למעלה מ - 100% מעלויות פיתוח הביוב. ועדת הערר קבעה כי בהעדר חקירה נגדית של המומחה, לא ניתן לקבוע בבירור כי הוטל על החברה כפל תשלומים. טענות הצדדים: יהלומית סבורה כי דמי הפיתוח ששילמה לחברה הכלכלית בגין תשתיות הביוב, יחד עם היטל הביוב ששילמה לעירייה, אינם יכולים לעלות על 100% משיעור היטל הביוב. מאחר ונקבע בהסכם בין הצדדים כי ישולם 50% מהיטל הביוב, הרי שעל סכום היטל הפיתוח, ששולם בגין הביוב, להיות שווה ל - 50% מהיטל הביוב - אף הוא. מחוות דעתו של המומחה קובי רם, שהוגשה בתיק אחר, עולה כי עלות הביוב בחלקה של יהלומית במתחם רמב"ם עומדת על 231,218 ש”ח בלבד. זה הסכום, איפוא, אותו היה על יהלומית לשלם לעירייה בגין היטל הביוב. יהלומית סבורה שאין מניעה להסתמך על חוות דעתו של קובי רם, הגם שהוגשה בתיק אחר, מאחר והיא מתייחסת באופן ספציפי למתחם המדובר, וחוות הדעת המשלימה אף מתייחסת באופן ספציפי לביוב. כמו כן, הצדדים הסכימו כי ניתן יהיה להסתמך על חוות דעת זו בפני ועדת הערר. יהלומית מוסיפה כי חוות הדעת המשלימה אינה משנה באופן מהותי את הסכומים המדוברים, גם אם יתווסף, לסכום שנקבע על ידו מע"מ והעמסות (בשיעור של 28%- בניגוד לדעתהשל יהלומית), הסכום שיתקבל, עדיין יהיה נמוך, מהסכום אותו שילמה בפועל. יהלומית מדגישה כי לאור ע"א 7368/06 דירות יוקרה בע"מ נ' ראש עיריית יבנה (2011) (להלן - "פס"ד דירות יוקרה") קיים איסור קוגנטי לגבות למעלה מ - 100% משיעור האגרות, לפיכך אין נפקות להסכמתה בחוזה לגביית האגרה. כמו כן, בעת שחתמה על החוזה לא היתה מודעת לכך שסכום היטל הביוב צפוי לעלות פי 3.5, והיה על העירייה לציין זאת מפאת חובת תום הלב וההגינות המוטלות עליה, כרשות ציבורית. יהלומית מוסיפה כי על העירייה מוטל הנטל להוכיח כי היא זקוקה ל - 50% מגובה ההיטל על מנת לממן את תשתיות הביוב. העירייה לא הוכיחה זאת, ובמהלך הבאת הראיות אף עלו נתונים הסותרים טענה זו. הועדה, בהתבססה על חזקת תקינות המנהל, התעלמה מפסיקת ביהמ"ש העליון ברע"א 2088/09 עיריית מגדל העמק נ' א.דורי (2009), לפיה על המשיבה הנטל, להוכיח את היסודות העובדתיים ביסוד דרישת התשלום ולבסס את הקשר בין ההיטל הנדרש, להוצאותיה. יהלומית מדגישה כי לא טענה מעולם לבטלות הסכמי הפיתוח, וכל רצונה הוא השבת האגרה, שנגבתה ביתר. בקשה זו אינה פוגעת בעקרון השוויון במכרז, שכן כל זוכה במכרז יכול היה להעלות טענה מעין זו. בכל מקרה, לא ניתן להכשיר גבייה בלתי חוקית בשם השוויון במכרז. יהלומית מוסיפה כי לא גילמה את עלות ההיטל, שלא ידעה מראש מה יהיה גובהו, בהצעתה במכרז, וכי גם אם היתה עושה כן - אין בכך בכדי להכשיר גבייה בלתי חוקית. העירייה מדגישה כי יהלומית ניגשה למכרזים אשר התנאי המפורש בהם קבע כי תשלם 50% מסכום האגרות והיטלי הפיתוח בהתאם לחוק העזר בתוקף, ועל כן היא מנועה מלהתכחש להתחייבותה לאחר מעשה. שינוי ההיטלים כעת, יפגע בשוויון מול יתר המציעים במכרז, שהצעתם התבססה על האגרה, כשיעורה בחוק העזר. העירייה מוסיפה, כי ועדת הערר קבעה עובדתית שיהלומית גילמה בהצעתה במכרז, את שווי ההיטלים שתצטרך לשלם. העירייה סבורה כי יהלומית אינה יכולה להיבנות מפס"ד דירות יוקרה, מאחר והובהר במפורש כי פסק דין זה אינו מבסס הלכה המאפשרת ליזם להתנער מתשלומי החובה להם התחייב מול הרשות המקומית. כמו כן, יהלומית לא בקשה לבטל את הסכם הפיתוח בו התחייבה לגובה ההיטל, ולאור עע"מ 7071/10 פרידמן חכשורי נ' עיריית ת"א (2012) אין אפשרות לטעון כנגד חיוב בהיטל מכוח חוזה, ללא בקשה לביטולו. תעריפי ההיטל נקבעו בחוק העזר ואין בסיס בדין, המקים ליהלומית זכות לשלם סכומים נמוכים מהתעריפים שבחוק העזר, מה גם שיהלומית לא טענה נגד חוקיות או סבירות חוק העזר בפני ועדת הערר. בנוסף, היטל הביוב אינו מבוסס על העלות של התקנת הביוב במתחם מסוים, אלא חישוב המבוסס על העלויות בעיר כולה. על כן, אין נפקות לעלות הספציפית באתר מסוים. יהלומית אינה יכולה להסתמך על חוות דעתו של קובי רם, שכן מדובר בטענות חדשות, אשר לא הובאו בפני הערכאה הדיונית. מה גם שחוות דעתו לא בחנה את רכיב הביוב לכשעצמו, אלא רק נטרלה אותו מהמרכיבים האחרים. לחישוביו, יש להוסיף מע"מ ותקורות שונות, וכן יש להביא בחשבון שיהלומית ניצלה אחוזי בניה גבוהים יותר מכפי שנקבעו בתחילה. מעבר לכך, חישוב עלויות הביוב הינו עניין שבמומחיות; יהלומית לא הציגה חוות דעת מטעמה והיא אינה בעלת המומחיות לעריכת חישובים על בסיס חוות דעתו של קובי רם. עוד טוענת העירייה כי הטענה לפיה לא היא זו שביצעה את תשתית הביוב העירונית הינה חסרת שחר, אינה נתמכת בראיה כלשהי, ונדחתה על ידי ועדת הערר. הנטל להוכיח את סבירות הסכום שנגבה בהיטל אמנם אינו מוטל על העירייה, אך היא עמדה בנטל זה, מעבר לנדרש. גם בטענה, כי יש להשית היטל הביוב לפי התעריף שהיה בתוקף בעת עריכת המכרז, אין ממש, שכן המכרז קבע שגובה ההיטל יקבע על פי התעריף בעת מתן היתר הבניה. מכל מקום, הסכום ששלמה יהלומית נמוך גם מהתשלום שהיה נדרש, לו היה נערך החשבון כעמדת יהלומית. דיון הערעור שבפני עוסק בשאלה האם שילמה יהלומית היטל ביוב ביתר. היטל ביוב הינו תשלום חובה, המיועד להוות מקור מימון לעלותה של מערכת הביוב העירונית. ההיטל מוטל על פי תעריף אחיד, המהווה אומדן של עלות מערכות התשתית העירוניות, וחלוקתה של עלות זו באמצעות מפתח שוויוני בין כלל בעלי הנכסים בעיר. מערכת הביוב מורכבת משני חלקים: ישנן תשתיות מקומיות, המשמשות מתחם קונקרטי ומובילות את השפכים ממנו אל רכיבי התשתיות הכלליות, והן נקראות "התשתית הצמודה". כמו כן ישנן תשתיות המשמשות את כלל תחום העיר ומתחמיה, כגון מערכת קווי ביוב ראשיים ומתקנים כלל עירוניים כדוגמת תחנות שאיבה לביוב, מערכות טיהור שפכים ועוד, הנקראות "תשתית על". היטל הביוב מגלם בחובו את העלות המשולבת של שתי תשתיות אלה. במידה והתשתית הצמודה בוצעה על ידי גורם שאינו העירייה, יהא מקום להפחית את גובה ההיטל, אך לא יהא בכך בכדי לבטל את ההיטל כליל, שכן ההיטל נועד לממן גם את תשתית העל (סעיף 3 לפסק דינה של ועדת הערר). הטענה המרכזית שהעלתה יהלומית הינה, שמאחר וסוכם כי 50% מעלות הביוב ישולם כדמי פיתוח לחברה הכלכלית עבור פיתוח הביוב במתחם עצמו, ו - 50% ישולם כהיטל ביוב, עבור 'תשתית העל' של הביוב, הרי שעל סכום היטל הביוב להיות שווה לעלות הפיתוח במתחם עצמו. מאחר ולשיטתם, מחוות דעתו של קובי רם עולה כי עלות פיתוח הביוב במתחם הינה 231,000 ש”ח, זה הסכום, שלשיטתם היה עליהם לשלם כהיטל ביוב. טענתה זו של יהלומית מתעלמת מהעובדה שגובה היטל הביוב אינו נקבע על פי אומדן העלות במתחם מסוים בעיר, אלא על פי אומדן העלות בכל העיר, כשהוא מחולק בין בעלי הנכסים השונים בעיר. הכספים הנגבים בהיטל הביוב אכן נועדו לממן אך ורק את תשתיות הביוב, אולם אין פירוש הדבר כי ההיטל שישלם בעל נכס מסוים יממן במדויק את התשתיות המשמשות אותו באופן אישי: "כיצד מאופיינת זיקת המימון אליבא דשיטת ההיטל? בעובדה שכלל תשלומי היטלי הביוב על ידי כלל בעלי הנכסים בתחום הרשות המקומית יכסה את כלל הוצאות הרשות המקומית בגין תשתיות הביוב. אך שיטת ההיטל אינה עומדת על כך שתשלום היטל פלוני על ידי בעל נכס אחד יכסה את הוצאות הרשות המקומית בגין תשתית הביוב המשרתת אותו. עיתים ישלם בעל נכס זה יותר מכדי מה שמשמש אותו, עיתים ישלם פחות. החישוב והרציונל שביסוד שיטת ההיטל הינם כי בסיכומו של דבר יכסו כלל התשלומים את כלל ההוצאות" (ע. שפיר, אגרות והיטלי פיתוח ברשויות מקומיות, עמ' 105 (1998)). עקרון זה עולה אף מעדותו של אלי כהן מטעם העירייה (פרוטוקול הדיון בועדת הערר מיום 3.5.11, עמ' 16 שורות 18-20): "העיקרון של חישוב ביוב לוקח כל העיר חלקי כל העיר. לא תוכל למצוא מצב של שכונה שתתאזן. על כל העיר כן. העלות בפועל של שכונה היתה גבוהה או נמוכה, אין זה אומר שהעירייה הגיעה או לא הגיעה לסיפוקה ויש לבדוק על טווח ארוך על כל העיר". על כן, גם לו הייתי מקבלת את אומדן העלויות של יהלומית באשר למגרשים בהם בנתה, הרי שלא היה בכך בכדי להשליך לגבי גובה ההיטל. היטל הביוב הינו תשלום, אשר גובהו נקבע בחוק עזר לבאר שבע (ביוב), התשס"ב - 2002, והוא נקבע על פי תעריף המוכפל בשטח הקרקע, שטח הבניה או נפח הבניה, לפי העניין. התעריף אינו נקבע באופן אישי על פי העלות של הביוב הנוגעת למתחם ספציפי. על כן, אין בעלות הביוב במגרשים בכדי להקנות ליהלומית זכות לשלם תשלום, השונה מהתעריף הקבוע בחוק העזר. מכאן, גם אם היתה יהלומית מוכיחה כי עלות תשתית העל המשמשת אותה נמוכה מהממוצע בעיר, לא היה בכך בכדי להפחית מגובה היטל הביוב המוטל עליה. עם זאת, יש להוסיף ולהבהיר כי יהלומית לא הוכיחה דבר באשר לעלות תשתית העל המשמשת אותה, אלא הצביעה על נתונים הנוגעים לעלות התשתית הצמודה בלבד, בטענה שעלותן אמורה להיות זהה. לא ברור על מה נסמכת קביעה זו. יתכן, כי עלות התשתית הצמודה במגרשים היתה נמוכה מהעלות הממוצעת בעיר. עם זאת, אין בכך בכדי ללמד כי גם עלות פיתוח תשתית העל, בגינה שולמה מחציתו של היטל הביוב, נמוכה יותר מהממוצע. על כן, גם לו היה נקבע כי עלות פיתוח התשתית הצמודה במגרש אכן עלתה לכדי 231,218 ש”ח בלבד, אין בכך בכדי להשליך על גובה מחצית היטל הביוב. מעבר לנדרש, אוסיף כי ספק אם ניתן ליישם את חישוביו של קובי רם על מנת להעריך את שוויה של תשתית הביוב במתחם. דעתי כדעת ועדת הערר, כי בהעדר חוות דעת מטעם יהלומית ובהעדר חקירה נגדית של מר רם, יש קושי בקביעת ממצאים עובדתיים בגין עלות מערכת הביוב במגרשים. טענה נוספת של יהלומית הינה כי על העירייה הנטל להוכיח כי היא זקוקה ל - 50% מגובה היטל הביוב על מנת לממן את עלות תשתית העל של הביוב. לשם כך סומכת היא על האמור ברע"א 2088/09 עיריית מגדל העמק נ' א.דורי חברה לעבודות הנדסיות בע''מ, עמ' 4-5 (2009) (להלן - "פס"ד מגדל העמק"), שם נקבע כי על הרשות לבסס את הקשר בין ההיטל הנדרש לבין הוצאותיה, והיא אינה יכולה להתבסס על חזקת תקינות ההליך המינהלי בלבד. גם אם הנטל לבסס את הקשר בין ההיטל הנדרש להוצאותיה, מוטל על העירייה, הרי שאין פירוש הדבר כי על העירייה להוכיח באופן מדויק את שימושו הישיר של כל שקל שגבתה, בעוד יהלומית עצמה פטורה מהבאת ראיה כלשהי מטעמה. בענייננו, העירייה הרימה נטל זה, שעה שהגישה את חוות דעתו של הכלכלן אלי כהן, אשר העיד בפני ועדת הערר כי ההוצאה על תשתית הביוב עולה לכדי היטל הביוב הנגבה. כמו כן העיד, מר ליאונל הייבלום, סגן מהנדס העיר, הממונה על תשתיות המים והביוב, אשר תיאר עבודות רבות אותן ביצעה העירייה במשך שנים לצורך תשתיות העל של הביוב, ואשר מומנו באמצעות היטלי הפיתוח. ועדת הערר ראתה ליתן אמון בעדותו, והעדיפה אותה על פני הטענה שכל תשתיות הביוב בבאר שבע, המתוארות בחוות דעתו של מר אלי כהן, מומנו על ידי משרד הבינוי והשיכון. העירייה הביאה, לכל הפחות, ראשית ראיה והרבה מעבר לכך, כדי להוכיח שהיטל הביוב כולו, משמש בפועל למימון תשתיות הביוב בעיר. יהלומית, לעומת זאת בחרה שלא להגיש תחשיב נגדי לתחשיבי העירייה ואף לא הביאה ראיה אחרת לביסוס עמדתה ועל כן אין לה להלין אלא על עצמה. מעבר לנדרש, קביעת ועדת הערר בנושא זה הינה קביעה עובדתית מובהקת, שנבעה מהתרשמות ועדת הערר מהעדים שהעידו בפניה, ורק במקרים יוצאי חריגים, ערכאת הערעור תתערב בקביעת ממצאים אלה ואין זה המקרה שבפני. יהלומית מבקשת להסתמך על האמור בת.א. (ב"ש) 1043/02 התאחדות הקבלנים והבונים ואח' נ' עיריית באר שבע (2007), שם נקבע, כי יש לבטל את היטל הביוב אשר היה בתוקף בתקופה הרלוונטית לערעור זה. טיבה של טענה זו אינו ברור, מאחר ופסק הדין הורה במפורש כי ההיטלים יבוטלו מיום 31.12.07 ואילך, ועל כן אינו משפיע על התקופה נשוא הערעור. יהלומית מוסיפה וטוענת כי סכום היטל הביוב אותו נאלצה לשלם הינו גבוה פי 3.5 מגובה ההיטל, אשר היה בתוקף בעת שהגישה את הצעתה למכרז, וכי היה על העירייה לעדכן אותה בשינוי הצפוי. טענה זו אינה עומדת במבחן המציאות, כפי שעולה בבירור מפסק דינה של ועדת הערר, שחישוביה מצביעים על כך כי הסכום אותו נדרשה יהלומית לשלם בפועל, היה נמוך מהסכום אותו היתה משלמת על פי חוק העזר, שהיה בתוקף בעת המכרז. יהלומית אף לא טרחה לנמק מדוע, על אף הטבלאות הברורות שהוצגו בפסק דינה של ועדת הערר, היא עודנה דבקה בעמדתה כי נאלצה לשלם פי 3.5 מהצפוי. מעבר לנדרש, יש גם ממש בטענה הנוספת של העירייה, היא העובדה דשיהלומית עותרת להשבה אך לא ביטלה את ההסכמים, המהוים את הבסיס לתשלום ובכך יש כדי להמשמיט את הבסיס לטענת ההשבה. לאור כל האמור לעיל, אני דוחה הערעור. יהלומית תשלם לעירייה הוצאות משפט ושכ"ט עו"ד בסכום של 25,000 ש”ח להיום. היטל ביובאגרות והיטלי פיתוחערעורערעור מנהליביוב