צו מניעה להעברת זכויות בנכס

קראו את ההחלטה להלן על מנת להרחיב את הידע בנושא צו מניעה להעברת זכויות בנכס:   רקע בפניי בקשה למתן צו מניעה זמני עד למתן פסק דין סופי בתביעה העיקרית, שיורה למשיבים שלא להתקשר עם צד ג' בעסקה למכירה או העברת זכות בנכס נשוא הבקשה . עניין לנו בתביעה לאכיפת התחייבות המשיבים בהסכם, לרישום הבית כבית משותף ואת הדירות כיחידות רישום נפרדות על שם הרוכשים, התובעים. המבקשים - התובעים, הנם חלק מרוכשי הדירות ( להלן :"המבקשים ). המשיבים- הנתבעים הנם קבלנים ,ישראל ומנחם פינקלשטיין (להלן:"המשיבים ") אשר בנו בית משותף בן 28 דירות. למעט דירות 7-16 ו- 27-28 נמכרו כל הדירות לצדדי ג' . המשיב 2 , מנחם פינקלשטיין, משמש "כחברה המשכנת" החל משנת 1997. הוא לא התייצב כלל לדיון ועל כן בהחלטת בית המשפט מיום 23.4.11 ניתן כנגדו צו מניעה זמני כנגד זכויותיו בנכס אם וכאשר ישנן . ביום 24.4.11 ניתן צו מניעה זמני במעמד צד אחד עד לדיון במעמד שני הצדדים. דיון במעמד הצדדים נתקיים בבית משפט השלום ביום 4.5.11 ובמהלכו נחקר המצהיר מטעם המבקשים. ב"כ המשיבים ויתר על הבאת ראיות מטעמו במסגרת תצהיר תשובה . בטרם הוחלט סופית בעד הזמני ועוד טרם הוגשו טיעוני הצדדים הועבר תיק זה בשל העדר סמכות עניינית מבית משפט השלום לבית משפט זה בהחלטה של כבוד השופטת אייזנברג מיום 11.5.11 וזאת כאמור בטרם תינתן הכרעה בבקשה לסעד זמני. ביום 16.6.11 ניתנה החלטה על ידי כבוד השופט עילבוני, בה נקבע כי הצדדים יגישו טיעוניהם בפניי. טענות המבקשים לטענת המבקשים יש להם עילת תביעה טובה כנגד המשיבים הן חוזית בגין הפרת הסכם והן בעילה הנזיקית. הם צירפו לבקשה ולכתב התביעה הסכמים רבים המהווים ראיות מהימנות לכאורה. לטענתם, בבואנו לבחון את מאזן הנוחות בין הנזק שעלול להיגרם למבקשים אל מול הנזק שעלול להיגרם למשיבים הרי שמאזן הנוחות נוטה באופן חד משמעי לטובת המבקשים . לטענתם , אין חולק כי המשיבים שקועים בחובות כבדים ולמיטב ידיעתם המשיב 2 הנו פושט רגל . לטענתם, כתוצאה מאי מתן הצו המבוקש , המבקשים יינזקו נזק בלתי הפיך , שכן לאחר מתן פסק דין לא יוכלו לאוכפו ולהיפרע מהמשיבים. יתרה מזאת מעבר לנזקים שכבר נגרמו למבקשים ובנוסף לעלויות הפרצלציה והרישום של דירותיהם יאלצו המבקשים בנוסף לשאת ולממן מכספם הפרטי את עלויות הפרצלציה ורישום של דירותיהם של המשיבים בבניין, אשר עדיין לא נמכרו ונמצאות בכינוס נכסים. עוד נטען כי לא ייגרם כל נזק כתוצאה ממתן צו המניעה , ערכם של הנכסים נשמר , לרבות, דמי השכירות המשולמים למשיבים. לטענתם, אי מתן הצו יחרוץ את גורל התביעה כך לכשתתקבל התביעה ויינתן פסק דין תיווצר הכבדה על ביצוע פסק הדין ולמבקשים לא תהיה כל דרך להיפרע מהמשיבים . כן נטען כי בקשת המבקשים הוגשה בתום לב תוך פריסת העובדות הרלוונטיות ואילו המשיב פעל בחוסר תום לב שלא הגיש תגובה לבקשה, וכן לא הצהיר על עובדות ויש לראות הימנעות זאת לחובתו . לטענתם, הוא עשה כן כדי לא להיחשף לחקירה כי ידע שהדבר ישמש כנגדו ויש להתחשב בכך כאחד השיקולים להיעתר לבקשה. טענות המשיבים לטענת המשיבים המבקשים העלו בטיעוניהם טענות שלא נטענו בבקשה כגון : הפרה צפויה, המחאת חיובים וכיו"ב ואין להתייחס אליהן. כמו כן טענו כי לבקשה , לתביעה ולטיעוני המבקשים צורפו 3 הסכמים של אלקובי מוריס ( נספחים ג'-ד' ) כאשר הוא אינו אחד מהתובעים. כמו כן נטען להעדר עילת תביעה שכן המנהל/רשות הפיתוח לא קיים את התחייבותו לרישום עד היום . כן נטען כי בהסכם המכר משנת 1961 נאמר ב"הואיל" השלישי כי בהתאם להסכם עומדת רשות הפיתוח לרשום את הנכס על שם המוכרים/המשיבים כאן במשרד ספרי האחוזה אולם, רישום הנכס על שם המוכרים לא נעשה על ידי רשות הפיתוח עד היום הזה . לטענתם, המבקשים לא טרחו לדעת בכל הזמנים מתי , אם בכלל , ניתן לרשום את הדירות על שמם, לא התקשרו לחברה המשכנת ולמעשה התעלמו מכך ביודעין כמפורט מלכתחילה בהסכמים שלהם. לטענת המשיבים, התביעה מוקדמת ולמרות חלוף השנים אין לרוכשים הראשונים עילת תביעה כנגד המשיבים. אין כל אפשרות לקיים את התחייבות המשיבים בהסכמים לרישום בוודאי שלא על דרך תביעה וכי מעולם לא נטען על ידי המשיבים דבר כנגד זכותם של הרוכשים הראשונים על פי ההסכמים שנחתמו עמם, לרישום מלא של הדירות. כן נטען כי אין בבקשה זכר לדרישה של המבקשים עד להגשת התביעה לקיים את הרישום המובטח בהסכמים. הנימוק להעדר היכולת לרשום הנו שלא נעשה הסדר מקרקעין לגוש ולחלקות עליהן נבנה הבניין עד היום. לטענת המשיבים שתיקת המבקשים במשך שנות דור יוצרת מצב של וויתור ומניעות , לפחות לעניין סעד שביושר , במיוחד כאשר אין כופרים באותן זכויות. עוד טענו כי תצהיר המבקש 2, דורון צור וחקירתו הנגדית מאופיינים בחוסר תום לב והעדר אמת ומצדיקים דחיית הבקשה . בס' 11 לתצהירו בתיק העיקרי הצהיר מר צור כי נודע לו כי המשיב מתכוון למכור את זכויותיו בדירות לצד ג' במחיר נמוך מאוד ככל הנראה במטרה להבריח את הכסף ולהימנע מהתחייבויותיו על פי הסכמי המכר. כן הוצהר בס' 7 לתצהיר כי המשיבים מסתירים את נכסיהם כדי למנוע מהנושים להיפרע מהם אולם, בטיעוני המבקשים בס' 10 ג' פסקה אחרונה מודגש כי עדיין נשארו 14 דירות בבניין השייכות למשיבים ואשר לגבי חלק מהן מונה כונס נכסים כלומר יש אליבא דמבקשים רכוש רב למשיבים שיש להיפרע ממנו ועל כן לא ברור מדוע מתבקש צו מניעה ומדוע נטען כי הם שרויים בקשיים כלכליים . הדברים הללו לא הופיעו בבקשה ובתצהיר דנן ויש בכך משום חוסר ניקיון כפיים מוחלט והסתרת עובדות אשר אילו היו מועלות היו משמשות לרעת המבקשים . המשיבים העלו בישיבה מיום 4.5.11 שתי טענות מקדמיות - התיישנות והעדר יריבות לגבי משיבים 2ו-3 . בס' 16 לטיעוניהם חזרו בהם המשיבים מטענת ההתיישנות וטענו להיעדר עילה וחוסר יריבות. אדון בטענות אלה תחילה. טענת חוסר יריבות לטענת המשיבים, המבקשים אינם בחזקת רוכשי דירות מאת המשיבים או מי מהם אלא רוכשי דירות מיד שנייה ושלישית ויותר מאת הרוכשים המקוריים. כן נטען כי לא רק שאין למשיבים ידיעה אודות הרכישות של הרוכשים מיד שנייה אלא גם שמעולם לא פנו אל המשיבים או מי מהם או לחברה המשכנת בהודעת רכישה של דירות וכי ברצונם להירשם בחברה המשכנת . לעומתם טוענים המבקשים כי הם רכשו את דירותיהם בבניין יחד עם כל הזכויות החוזיות שהיו למוכרים ( אשר רכשו ישירות מהמשיבים ) בין היתר רכשו המבקשים 2-3 את הזכות לתבוע ו/או לדרוש מהמוכרים לבצע פרצלציה , לרשום את הבניין כבית משותף ואת זכויות הרוכשים ביחידות המשנה שנרכשו מהם על פי חוק המחאת חיובים בעל זכות רשאי להמחותה ללא הסכמת החייב. כן טענו כי המשיבים לא הגבילו את מכירת הדירות שמכרו בבניין בכל דרך שהיא ולא הוסכם על אסור ו/או הנחייה בעת מכירת הזכויות בדירות שמכרו לצדדים שלישיים שיש בה כדי להגביל את המחאת הזכויות . כן נטען כי מטבעה של חברה משכנת אשר אחראית על ניהול הזכויות בבניין שבאחריותה היא חבה כלפי כל אדם המחזיק בזכויות שבבניין שבאחריותה ולא כלפי רוכשי הזכויות הראשונים. כן נטען כי מאחר שהחברה המשכנת הפסיקה למלא את חובתה כדין מושתקת היא מלטעון כי היא אינה חבה כלפי צדדים שלישיים שלא רכשו ממנה . סבורני כי יש לדחות את הטענה בדבר אי יריבות כפי שיפורט ולקבוע כי למשיבים 2-3 הזכות לתבוע ו/או לדרוש מהמוכרים - החברה המשכנת לעשות פרצלציה לרשום את הבניין כבית משותף ואת זכויות הרוכשים ביחידות המשנה שנרכשו מהם . מעיון בהסכם בין משיבה 2 , חב' סול בע"מ , עם הקונה שוורץ { נספח ד' (2) לכתב התביעה} , קיבלה חברת סול קיבלה במסגרת העסקה את הזכות לרשום את הדירה על שמה. בראשית ההסכם בכותרת "העברת זכויות" נכתב: " הנכס נבנה על חלקות 4,5,13 ע"י פינקלשטיין מנחם אך לא נעשה פרצלציה לא נרשם בית משותף.... וכשיאפשר הדבר במנהל מקרקעי ישראל ". הצדדים כולם ערים היו לאפשרות כי רישום הזכויות במרשם המקרקעין יידחה , ובנסיבות אלה ניתן לאמץ פרשנות לפיה נתקיימה גמירות דעת והסכמה כי הזכות של רוכשי הדירות לרישום הזכויות בטאבו על שמם , לכשיתאפשר הדבר, היא זכות הניתנת להעברה במידה שעד אז יעבירו את זכויותיהם, אותם רכשו מהמשיבים, לאחרים. הקונים רכשו את זכותם של הרוכשים הראשונים אשר בשעתו הסתמכו על כך כי רישום הזכויות על שמם יעשה במועד נדחה ובאים הם בנעליהם, ולכן רשאים לדרוש מהחברה הקבלנית לעמוד בהסכם לעניין רישום הזכויות. לכן, לכל התובעים יריבות כנגד הנתבעים. היעדר עילה בדיון מיום 4.5.11 לא העלה ב"כ המשיבים טענה זו והיא עלתה רק בטיעוניו . טענת העדר עילה, יש לבחון לפי הנטען בכתב התביעה ולא לפי טענות או עובדות חיצוניות שלא נזכרו בכתב התביעה. רק אם סבור בית המשפט, שלאחר הוכחת כל הנטען בכתב התביעה, לא יזכה התובע בסעד המבוקש על ידו, ימחק ביהמ"ש את התביעה. כל שעל התובע להראות הוא, שאם יוכיח את הטענות העובדתיות הנטענות בתביעה, יזכה לסעד המבוקש על ידו. (ראה ע"א 716/75- גלבר-אור נ' דוד בר-אור , פ" ד ל(2) 253, עמוד 255-256). בנוסף, משום חשיבותה של זכות הגישה לערכאות, לא במהרה יסלק ביהמ"ש תובענה על הסף והוא יעשה זאת אך ורק כאשר הוא משוכנע, שאפילו תוכחנה הטענות העובדתיות נשוא כתב התביעה, תידחה ממילא התובענה. מעיון בכתב התביעה לא ניתן לומר במקרה דנן כי בשום פנים ואופן אין התובעים יכולים לקבל על יסוד הטענות המבססות את תביעתם, את הסעדים המבוקשים על ידם . ככל שיעלה בידי התובעים להוכיח את טענות תביעתם, הם יזכו לסעד. זאת ועוד, כאמור לעיל , הלכה היא כי מחיקה או דחייה על הסף תינקטנה אך בלית ברירה, שכן פתרון ענייני של כל מחלוקת לגופה, הינו לעולם עדיף, שכן פתרון דיוני פורמאלי מהווה לפעמים סוף פסוק לתיק קונקרטי, אולם אינו סוף הדרך מבחינת המשך ההתדיינות.   לאור האמור לעיל , נדחית טענת העדר עילה. דיון לגופה של בקשה , על המבקש צו מניעה זמני להראות, בראש ובראשונה, קיומה של עילת תביעה רצינית, המתבססת על ראיותֿ לכאורה בדבר הזכות שלה הוא טוען ( רע"א 2512/90 סופרגז חברה ישראלית להפצת גז בע"מ נ' תופיני סער, פ"ד מה ( 4), 465). בבדיקת קיומן של ראיותֿ לכאורה, אין צורך לקבוע בשלב זה עמדה נחרצת באשר לסיכויי התביעה העיקרית, ודי בכך כי אין מדובר בתביעת סרק ( רע"א 6994/00 בנק מרכנתיל דיסקונט ב ע"מ נ' אמר, פ"ד נו (1) 529 (2001)).   לאחר מכן על המבקש להראות כי מאזן הנוחות פועל לטובתו, קרי: שאם לא יינתן לו הסעד המבוקש, ייגרם לו נזק שאינו ניתן לפיצוי כספי, וחוסר הנוחות שייגרם לו עולה על זה שייגרם לצד השני (ראה רע"א 5095/93 פ.א. ארבן בע"מ נ' גבי א.ג.ר. שותפות לבנין ופיתוח, פ"ד מט (1) 730). תכליתו של סעד צו המניעה הזמני הינה לשמור על המצב הקיים עד להכרעת בית המשפט בתובענה העיקרית.   במקרה דנן, המבקשים טוענים לזכותם לרישום הבית כבית משותף ואת הדירות כיחידות רישום נפרדות על שם הרוכשים על פי הסכמי רכישה ועל כן קיימת להם זכות לכאורה. המבקשים צירפו לכתב תביעתם הסכמים רבים בין היתר גם משנת 1987-1989 בהם התחייבו המשיבים לבצע פרצלציה וכן לרשום את הבית כבית משותף ( ראה לדוגמא ס' 3 לנספחים יג' יד וכן ס' 4 לנספח ט' - חוזה בין התובע 1 ,פייר למשיבים ). כמו כן נטענה בכתב התביעה טענה נזיקית כי בשל אי רישום הבית כבית משותף נמנעו יתר המחזיקים ו/או בעלי הזכויות לשאת בעלות נזקי רטיבות ותיקונים שונים. מעיון בכתב התביעה ונספחיו עולה כי יש למבקשים עילה לכאורה וכי אין מדובר בתביעת סרק ( כפי שפורט לעיל ). השאלה השנייה שיש לבחון היא האם זכות המבקשים תפגע פגיעה בלתי הפיכה אם לא יינתן הצו. סבורני כי התשובה לכך חיובית . לאחר עיון בפורטוקול הדיון במעמד הצדדים בבית משפט השלום, אני מקבל את גרסת המבקשים כי המשיבים שקועים בחובות. כך הצהיר דורון צור מנהל המבקשת 2, חברת סול דניס בתצהירו בס' 6. לא הובאו כל ראיות מצד המשיבים לסתור טענה זו. כן הצהיר מר צור בס' 11 לתצהירו כי נודע לו כי המשיב 1 מתכוון למכור את זכויותיו במחיר נמוך כדי להבריח את הכסף ולהימנע מלהשלים את התחייבויותיו על פי הסכמי המכר ( הוא חזר על כך בעדותו בעמוד 4 ). לא למותר יהיה לציין כי המשיב 1 לא הגיש תגובה לבקשה ולא הצהיר על עובדות ולא חשף עצמו לחקירה נגדית . בדיון מיום 4.5.11 , הצהיר ב"כ המשיבים לפרוטוקול בעמוד 1 שורה 17 כי : "אין לי עובדות שאני רוצה להציגם , אני מסתפק בעובדות הצד שכנגד " הלכה היא כי הימנעות מהבאת עד או מחקירה נגדית מהווה חיזוק גרסת הצד שכנגד ומשמשת כנגד הצד שנמנע מלהביא את הראיות (ראה לעניין זה י. קדמי חלק ג' בעמוד 1391 ). לאור כל האמור לעיל, סבורני כי במידה שלא יינתן צו אשר יורה למשיב שלא להתקשר עם צד ג' בעסקה למכירה או העברת זכות בנכס נשוא הבקשה תהיה פגיעה בזכות המבקשים לרישום הבית כבית משותף שכן דיספוזיציה בנכסים תביא להעלמת מקור המימון הקיים כיום עבור המשיבים לכיסוי ההוצאות העתידיות לרישום הבית המשותף ו/או לתשלום הפיצוי נשוא התביעה ותקשה על אפשרות ביצוע רישום הבית כמשותף ועל רישום הדירות כיחידות נפרדות על שם המבקשים וייתכן כי יאלצו הם להתמודד עם עלויות הרישום לבדם.   סוף דבר לאחר ששמעתי את טענות הצדדים ולאחר שקילת כל השיקולים ובניהם הצורך לשמור על המצב הקיים, וכן לאחר שהגעתי למסקנה כי הנזק שייגרם למבקשים במימוש זכויותיהם הקנייניות גדול יותר במידה שלא יינתן הצו מנזקם של המשיבים, אם יינתן הצו, אני מורה כי צו המניעה הארעי שניתן במעמד צד אחד ביום 24.4.11 להלן: ("ההחלטה" ) יעמוד על כנו עד למתן הכרעה בתובענה העיקרית. יחד עם זאת , הואיל שהתובעים העריכו את הוצאות הרישום בסך של 200000 ₪ ואת נזקיהם נשוא התביעה בסך 150000 ₪, אני מאפשר למשיבים הנתבעים להגיש בקשה להמרת הסעד שיינתן בהפקדת ערובה כספית בסך 350000 ₪, להבטחת קיום הסעדים נשוא התובענה, ככל שזו אכן תתקבל בסופו של הליך. המשיבים ישאו בהוצאות המבקשים בסכום כולל של 5000 ₪. העברת זכויותזכויות בדירהצוויםצו מניעה