תרמית קרקעות

הטוען טענת תרמית או זיוף - נטל ההוכחה מוטל עליו. טענת זיוף היא טענה חמורה ויש לבחון את הראיות שהובאו להוכחתה בזהירות מרובה (ע"א 475/81 זיקרי נ' כלל חברה לביטוח בע"מ, פ"ד מ(1) 589). הנטל הוא כמקובל במשפט אזרחי, קרי על הטוען להוכיח טענתו על פי מאזן ההסתברויות. אך זאת, תוך עמידה ברף ראייתי מחמיר, בעל משקל גבוה יותר מזה הנדרש בתביעה רגילה, והכל בהתחשב בנסיבות המקרה, במהות הטענות ובחומרתן (ע"א 292/64 כהן נ' אשד, פ"ד יט(1) 414, 416; זיקרי בע' 603; ע"א 6095/97 ישראל איטר בע"מ נ' בנק דיסקונט לישראל בע"מ, פ"ד נו(4) 721, 734).

הדרך להוכחת טענת הזיוף קלה יחסית, מאחר שלטוען זאת אפשרות להצטייד בחוות דעת של מומחה לכתב יד, המוסמך ויכול להשוות בין החתימות ולקבוע, אם אכן מדובר בחתימה שזויפה על ידי מאן דהוא.


קראו את פסק הדין להלן על מנת להרחיב את הידע בנושא תרמית קרקעות / תרמית במקרקעין:

ההליך
המבקשות הן יורשות המנוחים (להלן: "המנוחים" או "המוכרים"), אשר היו רשומים כבעלים של חלקות 179, 81 בגוש 6607 (להלן: "המקרקעין"). המבקשות הגישו תביעה למתן סעד הצהרתי, כי המקרקעין נרשמו על שם המשיבים בתרמית, לאחר שחתימות הבעלים זויפו על גבי חוזי המכר והמסמכים הנלווים. לטענתן, הדבר נודע להן באקראי, לאחר פטירתו של עו"ד X’, אשר ייצג את הבעלים טרם פטירתם והתיימר למכור את המקרקעין בשמם.

לאחר הגשת התביעה, ניתן ע"י רשם בית המשפט פסק דין במעמד צד אחד, ביום 2.6.09, בו נתקבלה התביעה. פסק הדין בוטל לבקשת המשיבים, כאמור בהחלטתי מיום 18.10.09, לאחר שהוברר כי לא נעשתה המצאה כדין ולא היה למשיבים יומם בבית המשפט. לאחר שפסק הדין בוטל, התקיים דיון במעמד הצדדים, שבמהלכו נחקרו המבקשת 2 והמשיב 1 על תצהיריהם.

כפי שיובהר להלן, אכן ראוי לבטל את רישומם של המשיבים כבעלים של המקרקעין ולהורות על החזרת הרישום ע"ש המנוחים - הגם שחלפו כעשרים שנה מהיום שבו נמכרו, כביכול, למשיבים.

הצדדים להליך
המבקשת 1 היא אלמנתו והמבקשת 2 היא בתו של המנוח, אשר נפטר ביום 23.12.90, כעולה מתעודת הפטירה (נספח א לתצהיר המבקשת 2). קרול קליין ז"ל הוא דודה של המבקשת 2, אשר נפטר ברומניה בשנת 2002 (סעיפים 2,3 לתצהיר המבקשת 2).

עסקת המכר
המקרקעין, אשר נרכשו בשנות הארבעים, היו רשומים ע"ש אחרים ומנוהלים ע"י האפוטרופוס הכללי, עד ליום 11.1.91 – מועד בו נרשמו ע"ש המנוחים, כעולה מנסח הרישום ואישור רשם המקרקעין (נספח א1 ונספח ה' לתצהיר המבקשת 2)

ביום 30.9.90 נערכו שני חוזי מכר, הנחזים להיות חתומים ע"י המנוחים והמשיבים (נספחים 1,2 לתצהיר המשיבים). המנוחים היו מיוצגים בעסקת המכר ע"י עו"ד X’ ז"ל והמשיבים היו מיוצגים ע"י עו"ד דוד שחור. חתימות הצדדים על גבי החוזים אושרו ע"י עו"ד X’, שכתב בכתב ידו "מאשר שהצדדים חתמו לפני על החוזה הנ"ל".

שטרי המכר המתייחסים לעסקה נחזים אף הם להיות חתומים בידי המנוחים, כאשר בסעיף אימות החתימות ציין עו"ד X’, כי חתימות המנוחים נעשו בפניו, ביום 13.1.91 (נספחים 3,4 לתצהיר המשיבים).

בתאריך 23.1.91 נרשמה הערת אזהרה בלשכת רישום המקרקעין, לטובת המשיבים. העסקה הושלמה ברישום ביום 7.3.91, מועד בו נרשמו המקרקעין ע"ש המשיבים.

טענות הצדדים
המבקשות טוענות, כי חתימות המנוחים זוייפו על גבי חוזה המכר ועל גבי השטרות; כי עו"ד X’ ביצע קנוניה ופעל בתרמית כלפי המנוחים; כי במסמכי העסקה נפלו פגמים מהותיים הגורמים לבטלותה; וכי לא שולמה תמורה עבור המגרשים.

בתצהיר המבקשת 2 נאמר, כי הוברר למבקשות לאחרונה, שעו"ד X’ ז"ל, אשר יצג את הבעלים טרם פטירתם "התיימר למכור, ככל הנראה, את המקרקעין למשיבים... וזאת ביום 30.9.90, דהיינו, זמן קצר לפני פטירתו של קליין פרנצ'יסק בספטמבר 1990, בעת שהאחרון היה על ערש דווי ברומניה ובאותו מועד גם קרול קליין היה ברומניה כך שלא היתה כל אפשרות טכנית שהשניים יחתמו על הסכם המכר בישראל" (סעיף 12 לתצהיר).

לדברי המבקשת, המסמכים הגיעו לידיה באקראי, לאחר פטירתו של עו"ד X’ ו"לא ידוע לי על כל כספים אשר הגיעו לידי המנוחים הנ"ל בקשר עם מכירת המקרקעין...אבי ודודי נתנו לעו"ד X’ יפוי כוח לקבל את הנכס ולרישום על שמם ומעולם לא נתנו יפוי כוח למכור אותו". (סעיפים 14, 15 לתצהיר).

המשיבים טענו, כי רכשו את המגרשים כדת וכדין.
לדבריהם, טענת הקנוניה והתרמית - לא רק שלא הוכחה, אלא אין בה ממש. המשיב 1 העיד בתצהיר, שהוגש בתמיכה לביטול פסק הדין במעמד צד אחד ואף שימש כתצהיר עדות ראשית מטעמו, כי רכש יחד עם אחיו (המשיב 2) ביום 3.9.90 בתקיעת כף, את מלוא זכויות הבעלות בשני המגרשים וכי העסקה בוצעה באמצעות עו"ד שחור דוד, שייצג את המשיבים, ועו"ד X’, אשר ייצג את המוכרים, בעת שנחתמו החוזים. לדבריו, "אנו שילמנו את מלוא התמורה וכתימוכין מצורפים בזה שני שטרי המכר, אשר על פיהם הועברו לטובתנו מלוא הזכויות במקרקעין ..." (סעיף 3 לתצהיר) .

המשיב 1 הוסיף וציין, כי הוא ואחיו מתגוררים בארה"ב, אולם בתקופה של עשר השנים האחרונות הוא מתגורר בקביעות בישראל עם משפחתו, ובמהלך כל השנים הקפיד לשלם את המיסים בנוגע למגרשים. לדבריו, רק באקראי, בעת ביקור בלשכת רישום המקרקעין, גילה כי כל הפעילות במגרשים מוקפאת וניתן פסק דין במעמד צד אחד, המורה על ביטול של רישומם של המשיבים כבעלים של המגרשים.

במהלך חקירתו הנגדית של המשיב 1 – האדם היחיד שהתייצב לדיון מבין הצדדים לעסקה – אישר המשיב 1 לראשונה, כי המשיב 2 כלל לא נכח במשרדו של עו"ד X’ ולא חתם על חוזי המכר. במקומו חתם, לדבריו, על החוזים אחיהם הנוסף של המשיבים, מר קשי אהרון, ע"ס יפוי כח שקיבל מהמשיב 2 ולא צורף לתיק בית המשפט, כי "תוקפו פג אחרי עשר שנים" (עמ' 6 ש' 8).

כאשר נשאל המשיב 1, מדוע לא צוין בחוזים עצמם, כי מר קשי אהרון חתם בשם המשיב 2, וכי עשה כן על פי יפוי כח שקיבל ממנו, השיב "זו שאלה לעו"ד שחור" (ע' 7 ש' 15). לדבריו, החוזים נחתמו תחילה עם המשיבים, ללא חתימות המוכרים: "ההסכם היה כך הוא חותם איתי על חוזה מקבל כסף הולך לרומניה מחתים אותה [צ"ל אותם] וחוזר" (ע' 7 ש' 18). כאשר נשאל מתי שולם הכסף השיב "הכל כתוב בחוזה. בעל פה לא זוכר" (שם, ש' 22).

המשיב 1 נשאל אם פגש את המוכרים והשיב: "מעולם לא פגשתי אף אחד מהמוכרים. היה מתווך, היו שני מתווכים... את המתווכים אני מכיר גדלמן והשני אני לא זוכר כי עברו 20 שנה ואוכל למצוא" (עמ' 6 ש' 26). לדבריו, החוזים נחתמו במשרדו של עו"ד יעקבובוביץ בנוכחות עו"ד שחור (ע' 6).

מבין החתומים על חוזי המכר ניתן היה לזמן, פרט למשיב 1, גם את מר קשי אהרון ואת עו"ד דוד שחור, אשר היו יכולים לשפוך אור נוסף על נסיבות החתימה על חוזי המכר, וזאת לאור העובדה שהמוכרים ועו"ד X הלכו לבית עולמם. למרבה הפליאה, בחרו המשיבים שלא לזמן אף עד נוסף מטעמם, פרט למשיב 1, שעדותו היתה כה פתלתלה ומעוררת אי-אמון, עד שלא ניתן לסמוך עליה כלל.
בנוסף, יפוי הכח, אשר לפי הנטען ניתן לקשי אהרון ע"י המשיב 2, לא הוצג במהלך שמיעת העדויות. צירופו התבקש רק לאחר שהוגשו הסיכומים מטעם שני הצדדים ואליו אתייחס בהמשך הדברים.

טענת הזיוף
לדברי המבקשות, חתימות המוכרים על גבי החוזים ושטרי המכר זויפו. המבקשת 2 העידה בתצהירה המקורי: "כל חתימה שמתיימרת להיות חתימה הנוגעת להסכם זה או לזכות לחתום עליו הינה תרמית וזיוף" (סעיף 18 לתצהיר).

בתצהיר נוסף, שהוגש מטעם המבקשת 2 ביום 11.10.09, שבה המבקשת והעידה: "למיטב הבנתי מסמכים אלה כמו גם שטרי המכר ... הינם מזויפים. אין לי כל ספק כי המסמכים הללו לא נחתמו על ידי הבעלים" (סעיף 4 לתצהיר).

ב"כ המשיבים טוען בסיכומיו, כי המבקשות לא הציגו חוות דעת גרפולוגית, שתתמוך בטענת הזיוף ולכן מדובר בטענה בעלמא. לדבריו, מעיון בחתימה ד"ר קליין, כפי שהיא מופיעה בדרכונו, שצורף כנספח לתצהיר המבקשת 2, נראה לכאורה כי החתימות זהות או לפחות דומות, אולם אין זה מתפקידו של בית המשפט או מתפקידם של באי כוח הצדדים לקבוע זאת, והיה על המבקשות להתכבד ולהמציא חוות דעת התומכת בטענת הזיוף.

בסיכומי התשובה מטעם המבקשות, שבה באת כוחן וטענה, כי החתימות אינן חתימות המנוחים, וכי בתאריך הנקוב בשטר המכר ה"ה קליין לא התייצבו בפני עו"ד X’ ובפנינו "פברוק של מסמך, זיופו ומעשה הונאה של ממש".

ב"כ המבקשות לא מצאה לנכון להתייחס לדברי ב"כ המשיבים בסיכומיו, כי טענת הזיוף לא הוכחה באמצעות חוו"ד מומחה, כנדרש.

הטוען טענת תרמית או זיוף - נטל ההוכחה מוטל עליו. טענת זיוף היא טענה חמורה ויש לבחון את הראיות שהובאו להוכחתה בזהירות מרובה (ע"א 475/81 זיקרי נ' כלל חברה לביטוח בע"מ, פ"ד מ(1) 589). הנטל הוא כמקובל במשפט אזרחי, קרי על הטוען להוכיח טענתו על פי מאזן ההסתברויות. אך זאת, תוך עמידה ברף ראייתי מחמיר, בעל משקל גבוה יותר מזה הנדרש בתביעה רגילה, והכל בהתחשב בנסיבות המקרה, במהות הטענות ובחומרתן (ע"א 292/64 כהן נ' אשד, פ"ד יט(1) 414, 416; זיקרי בע' 603; ע"א 6095/97 ישראל איטר בע"מ נ' בנק דיסקונט לישראל בע"מ, פ"ד נו(4) 721, 734).

הדרך להוכחת טענת הזיוף קלה יחסית, מאחר שלטוען זאת אפשרות להצטייד בחוות דעת של מומחה לכתב יד, המוסמך ויכול להשוות בין החתימות ולקבוע, אם אכן מדובר בחתימה שזויפה על ידי מאן דהוא. ניתן להניח, כי בידי המבקשות מסמכים בחתימתם המקורית של המנוחים, כדוגמת הדרכון, שצורף כנספח לתצהיר המבקשת 2. ניתן היה לצפות, כי המבקשות יצטיידו בחוות דעת של מומחה מטעמן, כדי להוכיח את טענת הזיוף. הדבר לא נעשה ויש לזקוף זאת לחובתן של המבקשות. יחד עם זאת וכפי שיובהר להלן, אין בעובדה זו כדי לפגום בתביעתן של המבקשות, שכן התביעה הוכחה בפניי בדרכים אחרות.

החוזים לא נחתמו על ידי המשיב 2 במישרין או בעקיפין
המשיב 2 לא חתם כלל על חוזי המכר. הוכח, כי הטענה שנטענה תחילה בתצהירו של המשיב 1, כאילו חוזי המכר נחתמו על ידי הרוכשים במשרדו של עו"ד X’ ובנוכחותו, אינה אמת.
הדבר התגלה לראשונה במהלך חקירתו הנגדית של המשיב 1, שנשאל מי חתם מטעם הרוכשים והעיד, כי המשיב 2, המתגורר בחו"ל, כלל לא חתם אלא החתימה נעשתה על ידי מיופה כוחו, מר קשי אהרון. יפוי הכח לא הוצג כראיה במהלך הדיון ומר קשי אהרון לא זומן להעיד.

בסיכומיו לא התייחס ב"כ המשיבים כלל לטענה, כי המשיב 2 אינו חתום על חוזי המכר, אך לאחר מכן הגיש בקשה להוספת ראיות מטעם המשיבים, ביניהן גם העתק יפוי כח של המשיב 2, המייפה את כוחם של אחיו, אליהו משאלי ואהרון קשי.

בקשה זו, שהוגשה רק ביום 31.1.10, הועברה לתגובת המבקשות, אך תגובתן ניתנה רק במרומז במסגרת סיכומי התשובה, שם צוין, כי לא הותרה הגשתם של המסמכים הנוספים.
בהעדר תגובה מסודרת, לא ניתנה החלטה פורמלית בבקשה, אך לאחר עיון בסיכומי התשובה, הגעתי למסקנה, כי אין זה מן הראוי לחסום את דרכם של המשיבים ולמנוע מהם להציג את המסמכים המבוקשים. לפיכך, אתייחס במסגרת פסק הדין גם לראיות הנוספות, שהוגשו לאחר תום ההליכים .

ככל שהדברים מתייחסים ליפוי הכח, שהוגש לאחר שמיעת העדויות, מסתבר כי מדובר ביפוי כח, שנחתם ביום 21.2.91 בפני הקונסול הכללי בניו-יורק. בבקשה לצירופו כראיה צוין, כי המסמך מעיד, כי בשטרי המכר חתם מר אהרון קשי בשמו של מר שלמה משאלי, כמיופה כח (סעיף 7 לבקשה).

יפוי הכח נחתם לאחר עסקת המכר
יפוי כח, נחתם, כאמור, ביום 21.2.91, לאחר המועד בו נחתמו כביכול שטרי המכר ע"י קשי אהרון כמיופה כח (ביום 31.1.91) וכמובן לאחר המועד בו נחתמו חוזי המכר (ביום 30.9.90). הצגת יפוי הכח נועדה לזרות חול בעיני בית המשפט, אולי מתוך מחשבה כי המסמכים, שהוגשו לאחר סיום שמיעת העדויות, לא יבדקו לגופם.
מדובר במעשה המהווה הטעיה של ממש ומצביע על חוסר תום לב ועל דפוסי התנהגות, שאפיינו למרבה הצער את המשיבים לאורך כל הדרך, כפי שיפורט בהמשך.

נעלה מכל ספק, כי יפוי הכח, שנחתם לאחר המועדים הרלבנטיים לעסקה, אינו יכול לשמש כאסמכתא לפעולות שבוצעו קודם לכן ע"י קשי אהרון, כביכול בשמו של המשיב 2. לפיכך, אני קובעת, כי החוזים לא נחתמו כלל ע"י המשיב 2, שהוא אחד מיחידי הרוכשים – לא במישרין וגם לא בעקיפין, באמצעות קשי אהרון.

הנה כי כן, טענתו של המשיב 1, כי העסקה בוצעה כדת וכדין ע"י המשיבים, שאישרו את גמירות דעתם בעצם חתימתם על מסמכיה, הופרכה כליל, בהעדר חתימה של המשיב 2.

שטרי המכר לא נחתמו ע"י המנוחים
המבקשת העידה, כי למיטב ידיעתה עו"ד X’ לא החתים את המנוחים על הסכם המכר, שכן במועדים הרלבנטיים הם לא היו בישראל ולכן לא היו יכולים לחתום על המסמכים בנוכחותו. כאשר נשאלה המבקשת, אם קיימת אפשרות שעו"ד X’ נפגש עם הבעלים ברומניה ושם החתים אותם על הסכם המכר ועל המסמכים הנלווים השיבה, כי לא ידוע לה על כך "אבל דבר כן ידוע לי בוודאות שלא הדוד שלי ולא אבא שלי, לא חתמו לעו"ד X’".

במהלך חקירתה הנגדית של המבקשת 2, הוגש לתיק בית-המשפט דו"ח כניסות ויציאות לחו"ל של עו"ד X’, אשר לדברי ב"כ המבקשת התקבל ימים ספורים לפני הדיון ממשרד הפנים (נ/4א ונ/4ב). מדו"ח זה עולה, כי במועד סמוך לחתימת החוזים שהה עו"ד X’ בחו"ל, שכן הוא עזב את הארץ ביום 19.8.90 וחזר לישראל ביום 9.9.90, אך יעד נסיעתו אינו ידוע. לפיכך, טענה ב"כ המבקשות, כי אין בדו"ח כדי ללמד, כי עו"ד X’ אכן נסע לרומניה והחתים שם את הבעלים.

המשיב העיד, כי חוזי הרכישה נחתמו תחילה ע"י הרוכשים ולאחר מכן נסע עו"ד X’ לרומניה והחתים שם את המוכרים. בסיכומיו מציין ב"כ המשיבים, כי המבקשות היו ערות לעובדה, שיש לבדוק את כניסותיו ויציאותיו של עו"ד X’ לחו"ל "וכאשר הוברר להן כי בין התאריכים 19.8.90 ועד 9.9.90 שהה עו"ד X’ בחו"ל ובסבירות גבוהה שהוא שהה ברומניה , נמנעו מלהביא את המסמך [דו"ח הכניסות והיציאות – ד.א] בפני כבוד בית המשפט" (ע' 3 לסיכומים).

בין אם עו"ד X’ שהה ברומניה במועדים הרלבנטיים ובין אם לאו – עובדה שלא הוכחה ע"י מי מהצדדים - לא היה באפשרותו להחתים שם את הבעלים על שטרי המכר, המהווים חלק מעסקת המכר .
הסיבות לכך פשוטות:
ראשית, במועד החתימה על שטרי המכר - 13.1.91 לא שהה עו"ד X’ בחו"ל, כעולה מדו"ח הכניסות והיציאות (נ/4/א, נ/4/ב). יצוין, כי תחילה הודפסו ע"ג שטרי המכר, לצד חתימות המוכרים, המילים "שניהם ע,י עו"ד ג' X’ לפי יפוי כח", אך הן נמחקו. החתימות המתנוססות נחזות להיות חתימות המוכרים עצמם, ואלה נעשו כביכול ביום 13.1.91 בפני עו"ד X’, כעולה מחתימת האימות שנחתמה על ידו, אך במועד זה לא שהה עו"ד X’ בחו"ל.

שנית, במועד החתימה כביכול על שטרי המכר, כבר נפטר אביה של המבקשת 2, פרצ'יסק קליין, שהלך לבית עולמו ב23.12.90 (נספח א לתצהיר המבקשת). אין ספק איפוא, כי החתימה הנחזית להיות חתימתו של המנוח לא נחתמה על ידו.

המסקנה היא, כי השטרות, הנחזים להיות חתומים בחתימות המנוחים, לא נחתמו על ידם.

עו"ד X’ "טעה" במועד החתימה על שטרי המכר
ב"כ המשיבים ער לעובדה, שהתאריך המתנוסס על שטרי המכר הוא תאריך דמיוני, שאינו תואם לעסקה. בסיכומיו העלה תיזה חדשה, לפיה יתכן שעו"ד X’ החתים את ה"ה קליין ברומניה, בעת שנסע אליהם, אולם לא דייק בתאריך אותו ציין על גבי השטר. לדבריו, אין חולק שאימות חתימתם של צדדים לשטר המכר צריך להיעשות במועד בו חתמו הצדדים על שטר המכר, אולם רישום תאריך שונה עדיין אין בו כדי לפגום בעסקת המכר "ובודאי שאין זה פגם היורד לשורש העסקה ומביא לבטלותה" (ע' 4 לסיכומים).

מעבר לעובדה שמדובר בטענה בעלמא, כי עו"ד X’ טעה ברישום התאריך בשטר המכר, מי לידינו יתקע, כי התאריך המתנוסס על חוזי המכר עצמם לא נרשם "בטעות" וחתימות המוכרים ע"ג חוזי המכר לא הוספו במועד מאוחר יותר, כאשר אחד מהם נפטר לבית עולמו?

התיזה בדבר טעות, שלא הוכחה מעולם, אינה יכולה לפעול רק לטובתם של המשיבים ולשרת את מטרותיהם, שכן אם ב"טעות" של אדריכל העסקה עסקינן, יתכן שכל המועדים המצוינים ע"ג העסקה אינה משקפים את המציאות, והוספו לצורך ביצוע העסקה המדומה.

השטרות לא נחתמו – מדובר בפגם היורש לשורש העסקה
נראה כי עו"ד יעקבובויץ, אשר חלש על כל מהלכי העסקה ועשה במקרקעין כרצונו, חתם בשם המוכרים על השטרות ואף הוסיף את התאריך, שאינו תואם לתאריך שצוין על חוזי המכר.

בנוסף וכפי שכבר הוסבר, השטרות נחתמו על ידי אהרון קשי, ולא ע"י המשיב 2. יפוי הכח שמכוחו כביכול חתם קשי אהרון על מסמכי העסקה, נחתם בפני קונסול ישראל בניו יורק, רק ביום 21.2.91 – לאחר מועד החתימה על השטרות (31.1.91) ולכן לא ניתן היה להסתמך עליו.
המסקנה המתחייבת מהאמור לעיל היא, כי השטרות לא נחתמו על ידי המוכרים וכל הקונים, כנדרש.
בהעדר שטרות חתומים – אין עסקה.
מדובר בפגם היורד לשורש עסקת המכר ומביא לבטלותה. העובדה שרשם המקרקעין לא היה ער לפגם והסכים לרשום את הנכס ע"ש המשיבים, לא תעמוד לזכותם.

עו"ד X’ הסתיר את קיום העסקה מהאפוטרופוס הכללי
כאילו לא די בפגמים שנפלו במסמכי העסקה עצמם, וכהוכחה נוספת לכך שמדובר בקנוניה ובעסקה נעדרת תוקף, מסתבר כי ביום 9.1.91 נערך על ידי עו"ד X' תצהיר , המופנה אל האפוטרופוס הכללי ונחזה להיות חתום ע"י המבקשת 2 (נ/1). בתצהיר צוין, כי הבעלים מתגוררים ברומניה ומבקשים כי המקרקעין ירשמו על שמם, אך אבוי, באותה עת ד"ר קליין כבר נפטר לבית עולמו ונקבר בבית העלמין. ההתייסות אליו בתצהיר, כמי שמתגורר ברומניה והינו הבעלים של המקרקעין "גם כיום" (סעיף 5), אינה משקפת את המציאות.

המבקשת 2 העידה, כי החתימה ע"ג התצהיר נ/1 אינה חתימתה, אך אין צורך להרחיב בעניין זה, שכן טענתה הנוספת, כי בעת עריכת התצהיר כבר נפטר אביה ולכן האמור בו אינו אמת - לא נסתרה.

נמשיך לבחון את פעולותיו של עו"ד X’ בהקשר ל"מכירת" המקרקעין ונגלה, כי עו"ד X’ חתם ביום 30.9.90 על בקשה לשחרר את המקרקעין מניהול האפוטרופוס הכללי (נספח טו(2) לתצהיר המבקשת) ועל "כתב קבלה והתחייבות בקשר עם קבלת רכוש לפני מתן צו שחרור" (נספח טו (1) לתצהיר המבקשת),. מסמכים אלה, הנושאים את אותו תאריך בו נחתמו כביכול חוזי המכר ע"י המנוחים, אינם נושאים את חתימתם. מדוע לא החתים עו"ד X’ את הבעלים עצמם על מסמכים אלה, באותו יום בו החתים אותם, כביכול, על חוזי המכר - לא נדע לעולם.

יתירה מכך, עו"ד X’ העלים מידיעת האפוטרופוס הכללי את העובדה, כי המקרקעין נמכרו למשיבים, באותו יום שבו פנה בבקשה לשחרור המקרקעין מניהולו ורישומם על שם המנוחים.

לא זו אף זו, במכתב אל האפוטרופוס הכללי מיום 30.9.90 (נספח טז) כותב עו"ד X’, "מאחר ומרשי הינם ברומניה אין לי כסף לשלם אף פרוטה", עבור אגרת השחרור, למרות שעל פי חוזי המכר, התשלום כבר בוצע ביום חתימת החוזים, הלא הוא יום משלוח המכתב. כיצד איפוא הציג עו"ד X’ בפני האפוטרופוס הכללי מצג, כי אין בידו כספים לתשלום אגרת השחרור? מדוע לא ציין באף אחת מפניותיו אל האפוטרופוס הכללי כי המקרקעין נמכרו למשיבים? אין זאת אלא, שעו"ד X’ ביקש להעלים את קיומה של העסקה, מנימוקים שהיו ידועים אך לו.

התמורה לא שולמה לבעלים
המשיב 1 העיד,כזכור, כי מלוא התמורה שולמה לעו"ד X’, בהתאם למוסכם, והראיה לכך היא העובדה שנחתמו שני שטרי המכר, אשר על פיהם הועברו לטובת המשיבים מלוא הזכויות במקרקעין (ע' 7 ש' 22) .

ב"כ המשיבים טען בסיכומיו, כי בינואר 1991 נרשמת הערת אזהרה לטובת המשיבים והדבר מלמד, שלא היתה קנוניה ושולמה התמורה עבור המגרשים.

במסגרת הבקשה להוספת ראיות לתיק בית-המשפט, ביקשו המשיבים גם לצרף העתקי אישורים מבנק איגוד לישראל והעתקי שיקים, המעידים לדבריהם על העברת מלוא התמורה לידי ב"כ המוכרים עו"ד X’. כן צורפו העתקי שוברי תשלום עבור מס רכוש ומס רכישה, אשר שולמו על ידי המשיבים בגין העסקאות והעתקי אישורי ביצוע רישומי הערות אזהרה על המגרשים.

בבקשה נאמר, כי בעת כתיבת הסיכומים יצר המבקש קשר עם בא-כוחו והודיע לו, כי להפתעתו מצא את המסמכים, בעת שחיפש מסמכים אחרים בעניין אחר לגמרי.

בסיכומי התשובה מציינת ב"כ המבקשות, כי ב"כ המשיבים מסתמך על המסמכים בסיכומיו, חרף העובדה שהגשתם לא הותרה על ידי בית המשפט, ולכן יש להתעלם מהם לחלוטין. לגופו של ענין מציינת ב"כ המבקשות, שהמסמכים האמורים עשויים להצביע, לכל היותר, על ביצוע התשלום לעו"ד X’, אשר ברור לחלוטין שהיה אחראי לקנוניה עם המשיבים, ואין בהם להצביע על ביצוע התשלום לה"ה קליין.

אכן, מעבר לעובדה התמוהה, שהמשיב 1 "מצא" את המסמכים בשלב כה מאוחר, המסמכים מלמדים לכאורה, על תשלום התמורה לעו"ד X’, אך אינם מלמדים כי התמורה שולמה למוכרים, במישרין או בעקיפין.

המבקשת 2 העידה, כי לא ידוע לה על כל כספים אשר הגיעו לידי המנוחים, בקשר עם מכירת המגרשים (סעיף 4 לתצהיר). במהלך עדותה בבית המשפט, אשר לוותה בפרצי בכי ובגילויי התרגשות מרובה, טענה המבקשת כי נהגה לבקר את ה"ה קליין (אביה ודודה) מדי שנה ברומניה. לדבריה, ידעה שלאבא ולדוד שני מגרשים בישראל. המבקשת, אשר עלתה לישראל בשנת 1985 ציינה, כי ידוע לה שעו"ד X’ הכיר את המנוחים והיה עורך הדין שלהם במשך שנים רבות. לדבריה, התבקשה מדי פעם על ידי אביה והדוד להתעניין במגרשים ופנתה לעו"ד X’ בשאלה - מתי ירשמו המגרשים על שמם. עו"ד X’ "כל הזמן עדכן אותי זה לוקח הרבה זמן וזה עדיין בטיפול של האפוטרופוס הכללי" (מספר העמוד אינו מופיע בפרוטוקול שהוקלט).

בסופו של יום, לא הוכח כי התמורה שולמה לבעלים, במישרין או בעקיפין. הוכח גם הוכח, כי עו"ד יעקבוביץ לא הזדרז לבקש העברת הזכויות במקרקעין ע"ש המנוחים ועשה כן רק בעת שכבר נחתמו חוזי המכר, מבלי לדווח על כך לאפוטרופוס הכללי.

המשיבים פעלו בחוסר תום לב ואינם נהנים מהגנת סעיף 10 לחוק המקרקעין
בין אם שולמה התמורה לעו"ד X’, כנטען ע"י המשיבים, ובין אם לאו – אין בכך כדי להועיל למשיבים, שכן העובדות המפורטות לעיל מלמדות, כי המשיבים לא פעלו בתום לב, כנדרש על פי סעיף 10 לחוק המקרקעין, שזו לשונו:

"מי שרכש זכות במקרקעין מוסדרים בתמורה ובהסתמך בתום לב על הרישום, יהא כוחה של זכותו יפה אף אם הרישום לא היה נכון".

ב"כ המשיבים טען בסיכומיו, כי סעיף 10 לחוק המקרקעין אינו רלוונטי כלל לענייננו, משום שלא נטען שהרישום בלשכת רישום המקרקעין לא היה נכון, והמשיבים רכשו את זכות הבעלות ממי שהיו זכאים להירשם כבעלים ואכן נרשמו.

המשיבים לא טענו, כי רכשו את המקרקעין בהסתמך על הרישום. ממילא, הסתמכות זו לא היתה מועילה להם, שכן במועד העסקה היו המקרקעין תחת צו ניהול של האפוטרופוס הכללי, ורק ביום 10.1.91 נרשמו ע"ש המנוחים. בנוסף, המשיב לא העיד, כי בדק את הרישום בלשכת רישום המקרקעין, אלא טען "לא הייתי בטאבו, הלכתי לעו"ד שילמתי לו כסף..." (ע' 10 ש' 23), ואף אישר כי המגרש היה צריך לעבור מהאפוטרופוס הכללי (ע' 11 ש' 6).

המשיב הסתפק בפניה לעו"ד שחור, שלא הוזמן להעיד. לא ניתן לדעת אם עו"ד שחור בדק את הרישום בלשכת רישום המקרקעין וכיצד הסכים לאפשר למשיבים להתקשר בעסקה עם המנוחים, שלא היו רשומים באותה עת כבעלים (השווה לענין זה את הדברים שנאמרו על ידי כב' השופט רובנישטיין, בע"א 1134/06 אליאס רושרוש נ' ודאד מנסור (מיום 10.11.09, פורסם ב"נבו").

די בכך שהמשיב לא הוכיח כי הסתמך בתום לב על הרישום, כדי לשלול ממנו את הגנת סעיף 10. אם נוסיף לכך את העובדה, שמסמכי העסקה לא נחתמו על ידי המשיב 2 או מי מטעמו, את העובדה ששטרי המכר לא היו יכולים להיחתם על ידי המנוחים במועד המצוין בהם, ואת החשש כי חוזי המכר עצמם לא נחתמו בידי המוכרים - המסקנה המתבקשת היא, כי העסקה לא נעשתה בתום לב. מסיבות אלה, הגעתי למסקנה, כי אין מקום להעדיף את העסקה עם המשיבים על פני החזרת רישום הזכויות במקרקעין על שם המנוחים.

ראיות נסיבתיות כבסיס להכרעה
לעו"ד X’ היתה שליטה מלאה על המקרקעין.
זכות הבעלות במקרקעין הועברה ביזמת עו"ד X’ ע"ש המנוחים, רק לאחר שנערכה העסקה בינו לבין המשיבים ומבלי לדווח על כך לאפוטרופוס הכללי.
המשיב 1 חתם על החוזים כאשר חתימות המשיבים לא היו עליהם, והיה מודע לכך שאלה הוספו בשלב מאוחר יותר. המשיב 2 לא חתם כלל.
המשיב 1 לא פגש מעולם את המוכרים. לא הוכח בשום שלב, כי המוכרים חתמו על חוזי המכר או על השטרות. לא הוכח גם שכספי התמורה הגיעו למנוחים, במישרין או בעקיפין.

הדין הפלילי מכיר באפשרות להרשיע נאשם על סמך ראיות נסיבתיות, וזאת כאשר המסקנה היחידה האפשרית, על פי ההיגיון, השכל הישר וניסיון החיים, מחייב את המסקנה שהנאשם ביצע את המיוחס לו.

"במקום שבו מבקשים ליישם את הרשעתו של נאשם על מקבץ של ראיות נסיבתיות ... אין זאת אומרת שכל ראיה נסיבתית בפני עצמה חייבת להספיק ... המסקנה הסופית יכולה להתקבל מתוך צירופן של כמה ראיות נסיבתיות ... שכל אחת מהן ... אינה מספיקה כשלעצמה ..." ׁי' קדמי "על הראיות הדין בראי הפסיקה" (חלק שני, עמ' 699) .

רק לאחרונה שב בית המשפט העליון ואישר בע"פ 4117/06 שניר מקייטן נ' מדינת ישראל, את הרשעת המערער ברצח ע"ס ראיות נסיבתיות (פס"ד מיום 22.2.10, פורסם ב"נבו").

לעיתים, גם בהליך אזרחי, ניצב בית המשפט בפני הכורח להשלים את התמונה העובדתית באמצעות ראיות נסיבתיות, כאשר אין די בראיות הישירות. תמציתו של הליך זה בכורח "להעביר את מרכז-הכובד של הביקורת השיפוטית מן המחשבה אל נתונים חיצוניים כאילו היו ראיות נסיבתיות למחשבה" (ראה, למשל, בג"ץ 1637/06 ד"ר אליהו ערמון נ' שר האוצר, פורסם ב"נבו").

אין ספק, כי השימוש בראיות נסיבתיות בהליך אזרחי חייב להיעשות במשורה, באותם מקרים בהם אין בפני בית המשפט עדויות ישירות אודות המחשבה או הכוונה שהתלוו למעשים נושא ההליך האזרחי, אך נסיבות המקרה מלמדות על חוסר תום לב וכוונת מרמה.
בענייננו, אמנם טענת הזיוף לא הוכחה פוזיטיבית, באמצעות חוו"ד כנדרש, אך צירוף הנתונים והראיות הנסיבתיות מלמד, כי המנוחים מעולם לא התקשרו בעסקה עם המשיבים ולא מכרו להם את המקרקעין, בבחינת "לא נעשה דבר" – non est factum.
בע"א 7370/06 שני נ' ברדיצבסקי (פורסם ב"נבו") נקבע בהתייחס לטענת "לא נעשה דבר" או "טענת האפסות" (non est factum) מפי השופטת ארבל כי:

"על מנת להוכיח את הטענה יש להראות באמצעות "ראיות חזקות וברורות, עדות חד משמעית ופוזיטיבית והוכחות חותכות" שניים: ראשית, כי קיים שוני מהותי בין המסמך עליו חתם הטוען, לבין זה שסבר כי חתם עליו, ובמקרה של כפיה, כי זו עלתה כדי "כפיה קיצונית" ששללה לחלוטין את רצונו החופשי. שנית, כי הצד החותם לא לקה ברשלנות בחתימתו על החוזה..."

(ראה גם 8163/05 הדר חברה לביטוח נ' פלונית, פורסם ב"נבו").

במקרה דנן, הוכח בראיות "חזקות וברורות" כי לא נעשתה עסקה עם המוכרים ומעולם לא היה בכוונתם למכור את המקרקעין למשיבים.

סוף דבר
אני מקבלת את התביעה וקובעת, כי המקרקעין נרשמו על שם המשיבים בתרמית, לאחר שחתימות הבעלים זויפו על גבי חוזי המכר והמסמכים הנלווים.
אני מורה, כי על רשם המקרקעין למחוק את שמם של המשיבים כבעלים של הכנסים הידועים כחלקות 179,81 גוש 6607 ולהחזיר את הרישום כבעלים על שמם של המנוחים, פרצ'יסק קליין ז"ל וקרול קליין ז"ל.

המשיבים ישלמו למבקשות הוצאות משפט ושכ"ט עו"ד בסכום כולל של 25,000 ₪ + מע"מ.



לתיאום פגישה עם עורך דין חייגו: 077-4008177

רקע תחתון



שעות הפעילות: ימים א'-ה': 19:00 - 8:30
                           יום ו' : 14:00 - 10:00

טלפון: 077-4008177
פקס: 153-77-4008177

דואר אלקטרוני: office@fridman-adv.com

Google+



רקע תחתון