עסקת המשכנתא לא נגמרה ברישום, אין היא אלא התחייבות לעשיית עסקה בלבד, אשר אינה מהווה זכות קניינית במקרקעין. מטרתו של הליך רישום המשכנתא על זכויות במקרקעין הוא שעבוד הזכויות הקנייניות של החייב בנכס לטובת הנושה, תוך מתן תוקף לזכות זו כזכות קניינית. זאת, להבדיל מהתחייבות רשומה של החייב לרישום משכנתא לטובת הזוכה, אשר הינה אך שעבוד של זכויות חוזיות בנכס. לפיכך, אם לא נרשמה, כדין, משכנתא על זכויות הבעלות של החייב במקרקעין, כל אשר נותר בידי הנושה הוא 'שטר' למימוש זכות אובליגטורית בלבד, אשר אינו ניתן למימוש בדרך של מכירת זכויות הבעלות במקרקעין בהליכי הוצאה לפועל. במקרה כזה על הנושה לפנות, מכוח זכותו האובליגטורית למשכנתא, אל בית המשפט המוסמך, להכרה בזכותו הקניינית בנכס, בטרם ינקוט בהליכי הוצאה לפועל. בעניין זה ראו גם פסק דינו של בית המשפט העליון מיום 25.2.2010 בעניין ע"א 2142/07 אלישבע צירינג נ' משכן בנק הפועלים למשכנתאות בע"מ, אשר חזר על הלכת שטיינמץ (רע"א 8792/00 שטיינמץ נ' בנק "משכן", בנק הפועלים למשכנתאות,פ"ד נו(5) 593, 606 (2000)). ביהמ"ש העליון קבע, בין היתר, כי כתב התחייבות שניתן לטובת הבנק אינו 'יוצר' משכנתא אם לא נרשמה משכנתא בלשכת רישום המקרקעין, ואין הבנק יכול לפעול במסגרת ההוצאה לפועל למימוש הנכס בלא שנקט קודם לכן בהליכים משפטיים מתאימים לצורך יצירת המשכנתא ורישומה בלשכת המקרקעין (ע"א 2142/07, עמ' 13). משכנתאמקרקעין