קראו את פסק הדין להלן על מנת להרחיב את הידע בנושא ביטול חוזה למכירת משק: המבקשים (להלן:ו"המוכרים") הגישו בקשה בדרך המרצת פתיחה בה ביקשו כי ביהמ"ש יתן פס"ד הצהרתי לפיו החוזה שנערך בינם לבין המשיבים 1ו - 2(להלן: "הקונים"), ביום 1/8/94בקשר למכירת המשק של המוכרים, הידוע כמשק מספר 68במושב שפיר (להלן:ב"המשק") בטל בשל הפרתו ע"י הקונים ולצוות על השבה. כמו כן ביקשו, לחילופין, לתת פס"ד הצהרתי לפיו לא נכלל במסגרת המשק הנמכר שטח נוסף הקרוי "החלקה הצהובה". מטענות הצדדים ומהמסמכים שהוגשו עולה, כי החלקה הצהובה היא חלקה מתוך שטח גדול יותר שהוחלט להקצותו למתיישבים נוספים במושב, תוך שנקבע שלבעלי המשקים הקיימים תהיה הזכות להמליץ על הקצאת חלקה צהובה אחת בקשר לכל משק קיים, בדרך כלל לבן ממשיך או לבן משפחה אחר. המשיבים 3ו - 4הינם משיבים פורמליים אשר הודיעו לביהמ"ש, כי אין בכוונתם לקבוע עמדה בענין הסיכסוך שבין המוכרים לבין הקונים וכי כל פס"ד שניתן ע"י ביהמ"ש יהיה מקובל עליהם. אין מחלוקת, כי מחיר המשק נקבע לסכום השווה ל- 000, 160דולר. מתוך סכום זה, צריכים היו הקונים לשלם למוכרים סכום השווה ל- 000, 55דולר ביום חתימת החוזה ועוד 000, 35דולר ב- 3תשלומים במהלך שנה מיום חתימת החוזה. על היתרה, בסכום השווה ל- 000, 70דולר, היתה רשומה משכנתא והוסכם כי המשכנתא תועבר על שם הקונים והם יפרעו אותה החל מיום עריכת החוזה יגרמו לשיחרור הערבים של המוכרים לאותה משכנתא וימציאו במקומם ערבים חדשים. כן הוסכם כי העברת הזכויות במשק על שם הקונים תבוצע רק לאחר העברת המשכנתא על שמם. אין עוד מחלוקת כי החזקה במשק נמסרה לקונים 3ימים לאחר עריכת החוזה, ביום .4.8.94הקונים שילמו את הסכום השווה ל - 000, 90דולר שהיו צריכים לשלם למוכרים, אם כי פיגרו במקצת בתשלומי שלושת התשלומים שלאחר התשלום הראשון, אך המוכרים קיבלו תשלומים אלה על אף האיחור בתשלומם. עם זאת, הזכויות במשק לא הועברו על שם הקונים ובעקבות זאת גם לא הועברה המשכנתא על שמם אם כי הערבים הוחלפו לאחר שהקונים המציאו ערבים חדשים במקום הערבים של המוכרים וערבים אלו שוחררו מערבותם. הסיבה לאי העברת הזכויות במשק על שם הקונים, נעוצה בכך שלא נשלחה הודעה לשלטונות מס שבח במועד הקבוע, ומשהודיעו על כך הקונים, במועד מאוחר יותר הוטלו קנסות ותוספות פיגורים שהגדילו את סכום המס לסכום הגדול ממחיר המשק והמוכרים כמובן לא שילמו סכום זה, אשר בחוזה המכירה התחייבו לשלמו כפי שגם התחייבו לשלם את דמי ההסכמה למינהל מקרקעי ישראל. בעקבות זאת, המשיכו חיובי המשכנתא להגיע על שם המוכרים והם שילמו אותם, על אף שלפי החוזה חלה חובת התשלום על הקונים. עם זאת, פיצו הקונים את המוכרים על תשלומים אלו מידי פעם באיחורים ובתוספת ריבית והיו גם מקרים שנתנו שיקים שלא כובדו, והמוכרים המשיכו לקבלם על אף שבשלב מסוים שלחו לקונים הודעת ביטול החוזה, אך גם לאחריה המשיכו לקבל את תשלומי השיפוי כאמור. לאור התקופה שחלפה מאז עריכת החוזה ומפירוט התשלומים שב"כ המוכרים הגיש, עולה שהמוכרים חוייבו בתשלומי המשכנתא, מאז עריכת החוזה, בסכום של כ- 000, 100ש"ח כשלטענתו נשארו הקונים חייבים כ- 8000ש"ח ועוד הפרשי הצמדה בסכום של כ- 000, 5ש"ח כך שמדברים אלה עולה שהקונים עמדו למעשה בפועל במרבית תשלומי המשכנתא. ב"כ המוכרים טען כי בשלב מסוים הפסיקו הקונים להעביר למוכרים את השיפוי עבור תשלומי המשכנתא, ב"כ הקונים טען כי הקונים המשיכו בשיפוי תשלומי המשכנתא גם לאחר הגשת הבקשה לביהמ"ש, אם כי לא צירפו מסמך המעיד על כך. כך או אחרת, שלח ב"כ המוכרים לקונים ביום 3/5/98הודעת ביטול נוספת וגם המוכרים עצמם שלחו מכתב נוסף ביום 27/5/98שבו הודיעו לקונים כי העבירו את הטיפול בענין לעו"ד זמן קצר לאחר מכן הוגשה המרצת הפתיחה הנוכחית. לאחר שנעשו נסיונות לברר את חוב מס השבח ואת פירטי יתרת המשכנתא כדי לאפשר הסדר מוסכם בין הצדדים ולאחר שהצדדים לא הגיעו להסכם כולל, הגיעו הצדדים להסדר דיוני על פיו יגישו תצהירים משלימים וסיכומים ו"ביהמ"ש יפסוק בתובענה בהתאם לסעיף 79א' לחוק בתי המשפט (נוסח משולב), תשמ"ד - 1984ובצירוף הנמקה". על אף שב"כ הצדדים הוסיפו תצהירים משלימים והגישו סיכומים וקבעו כי פסה"ד יכלול הנמקה אין פס"ד על דרך פשרה צריך להיות עפ"י דקדוקי הדינים שכן פשרה משמעותה הכרעה בסיכסוך לא עפ"י הדין אלא על דרך הפשרה שהיא מעין דרך ביניים או שביל זהב שבין עמדות שני הצדדים. לעובדות ולסיכומים יש חשיבות לצורך השפעה על טיב הפשרה אך אין היא חייבת להיות תואמת להוראות הדין. עם זאת לאחר שהצדדים הסכימו כי פסה"ד יכלול הנמקה ייעשה הדבר אם כי גם הנמקה זו תתייחס למתן פסה"ד על דרך הפשרה ולא עפ"י הדין. במסגרת זו נראה לי כי לאחר שהקונים שילמו במזומן ובהחזר תשלומי המשכנתא סכום השווה ל000, 110דולר ואולי אף למעלה מכך, כלומר מעל לשני שליש ממחיר המשק כפי שנקבע ומחזיקים במשק בפועל במשך יותר מארבע שנים ובמהלך תקופה זו בוודאי השקיעו עבודה ואמצעים במשק, לא נראה לי שיש מקום להחזיר את הגלגל אחורה ולהצהיר על ביטול הסכם המכירה. מה גם שהמוכרים קיבלו, כאמור, בפועל את התשלומים השונים שהקונים שילמו להם על אף ששולמו באיחור ובקבלתם בדרך זו, גם עפ"י דקדוקי הדינים, נחשבים הם כאילו ויתרו על הפרות אלה. הוא הדין לגבי אי ההצהרה לשלטונות מס שבח על מכירת המשק, על אף שעובדה זו לא נכללה כעילה לביטול ההסכם בבקשה שהוגשה מלכתחילה. שני הצדדים לא הגישו את ההצהרה כך שלא רק הקונים הפרו את ההסכם בקשר לכך אלא גם המוכרים, כשהמוכרים למעשה היו אלה החייבים בתשלום המס, הן על פי החוק והן על פי תנאי החוזה שנחתם בין הצדדים. לו היה מדובר בתביעה לאכיפת ההסכם יכול להיות שאי הגשת הדו'ח למס שבח ואי תשלום המס היו מונעים מתן פס"ד לאכיפה אך בקשה זו איננה בקשה לאכיפת ההסכם אלא בקשה למתן פס"ד הצהרתי על בטלותו ובנסיבות שפורטו אינני רואה מקום לכך. הוא הדין גם לגבי ההצהרה החילופית בקשר לחלקה הצהובה, המהווה נספח לזכויות במשק, נספח שנוצר לאחר עריכת החוזה ולפיכך זכות זו שייכת למשיבים כמקבלי הזכויות במשק עפ"י ההסכם ואין להפריד אותו ולהצהיר כי היא איננה נכללת במסגרת המשק כפי שנמכר ע"י המוכרים לקונים. לאור האמור גם אין מקום לחייב את הקונים לשאת בעודפי מס השבח שנובעים מאי הגשת הדו'ח במועד לאחר שכאמור שני הצדדים לא דיווחו וחובת תשלום המס היתה מלכתחילה על המוכרים ולא על הקונים ואם הם לא עמדו בחובה זו אין הצדקה לחייב את הקונים לשאת בתוצאות הנובעות מכך. על אף שהקונים לא צירפו את פירוט התשלומים שלטענתם המשיכו לשלם לשיפוי המוכרים על תשלומי המשכנתא השוטפים גם לאחר הגשת הבקשה הנוכחית, לא נראה לי שיש בכך כדי להצדיק את ההצהרה על ביטול החוזה בקשר למשק לאור זאת שגם ללא תשלומים אלה שילמו את החלק המכריע של תשלומי המשכנתא עד לזמן האחרון. לפיגורים שנוצרו ושטרם שולמו, יהיה מקום לתת ביטוי במסגרת פסה"ד על דרך הפשרה, שהצדדים הסכימו כי ינתן, אך כגורם להבטחת תשלום פיגורים אלה ולא כגורם לביטול החוזה. במסגרת זו ניתן לכלול בפסה"ד גם פיצוי מסוים עבור הפיגורים שהקונים פיגרו בתשלומם במהלך כל התקופה ומתוך הנחה שלא פיצו את המוכרים על מלוא הנזקים שנגרמו להם כתוצאה מכך כולל הטירחה שנגרמה להם בכך שחלק מהתשלומים לא כובדו ושולמו באיחורים ניכרים ולאור הצורך בשליחת מכתבי אזהרה. נראה לי שפיצוי זה צריך להיות בסכום של - 000, 35ש"ח. על מנת לסיים את הסיכסוך בין הצדדים, ראוי היה לתת הוראות להעברת הזכויות במשק על שם הקונים אך לצורך זה יש להסדיר את חוב מס השבח, ואת תשלום דמי ההסכמה ופרעון החובות האחרים ולאחר שאין בפני תביעה לאכיפת ההסכם ולתשלום סכומים אלה נראה לי שענין זה חורג מהסמכות שניתנה לי ע"י הצדדים למתן פס"ד על דרך הפשרה בקשר לתביעה למתן הצהרה על ביטול ההסכם כפי שהוגשה. עם זאת ועל אף כל האמור, על מנת להבטיח את קיום התנאים שיחוייבו בהם הקונים, במסגרת הפשרה, כנגד אי ביטול החוזה נראה לי כי יש מקום, במסגרת פס"ד על דרך הפשרה, להצהיר על ביטול החוזה אך לקבוע כי אם הקונים יקיימו את התנאים שיחוייבו בהם בתוך המועד שיקבע, יתבטל ביטול ההסכם ובמסגרת זו יש גם מקום לחייבם בתשלום הפיצוי כפי שפורט לעיל. ככלות הכל הצדדים הסכימו, כאמור, על מתן פס"ד על דרך הפשרה. לא יכולה להיות פשרה בקשר לביטול או אי ביטול חוזה הרכישה. על כן הפשרה יכולה לבוא לידי ביטוי בחיוב אחד מהצדדים בתנאים נוספים כנגד ההוראה בדבר קיום או ביטול החוזה. במסגרת זו נראה לי שיש מקום לחייב את הקונים להסדיר את העברת חיובי המשכנתא של הבנק, במישרין על שמם, מבלי שהמוכרים יצטרכו להמשיך לשלם ולהמתין לשיפוי מהקונים. גם אם לא ניתן במסגרת זו להורות על השלמת העברת הזכויות במשק לקונים ובעקבות זאת על העברת המשכנתא על שמם, ניתן להורות על העברת התשלומים השוטפים במישרין על שם הקונים על אף שהחיוב המשפטי ישאר על שם המוכרים עד להעברת הזכויות במשק על שם הקונים כשלענין זה ניתן להזכיר את העובדה שפורטה כי הקונים כבר דאגו להחלפת הערבים. לכן הנני נעתר לבקשה ומצהיר על בטלות החוזה למכירת המשק מיום - 1.8.94 אולם אם הקונים יסדירו את ביצוע תשלומי יתרת המשכנתא השוטפים, מיום מתן פסה"ד ואילך, לבנק במישרין על ידם בתוך 6חודשים מהיום וישלמו למוכרים בתוך מועד זה את כל יתרת פיגורי המשכנתא עד ליום מתן פסה"ד, בתוספת פיצוי בסך של 000, 35ש"ח, בצירוף דמי הצמדה וריבית כחוק על סכום זה, מיום מתן פסה"ד ועד לתשלום המלא בפועל, תתבטל ההצהרה על ביטול החוזה והוא ישאר על כנו. גם אם הקונים לא יסדירו את העברת תשלומי המשכנתא השוטפים לבנק, החל מיום מתן פסה"ד ואילך, במישרין על ידם מבלי שהדבר יפגע בחיוב המשפטי של המוכרים לפרעון המשכנתא תתבטל ההצהרה לביטול החוזה מיום - 1.8.94והוא יישאר בתוקפו בתנאי שהקונים ימציאו אישור מהבנק, בתוך המועד האמור, שהדבר לא ניתן לביצוע ללא העברת חוב המשכנתא עצמו על שמם של הקונים. גם במקרה זה שהקונים ימציאו אישור מהבנק בדבר אי אפשרות העברת התשלומים במישרין על שמם תדחה הבקשה למתן הצהרה על ביטול החוזה מיום - 1.8.94והוא יישאר בתוקפו בכפוף לכך שהקונים יעמדו בתנאים האחרים של החזר הפיגורים עד ליום מתן פסה"ד ובתשלום הפיצוי כפי שנקבע לעיל. כמובן שבמקרה כזה, תמשיך לחול על הקונים חובת שיפוי המוכרים על המשך תשלומי המשכנתא על ידם. לאחר שפסה"ד ניתן על דרך הפשרה בהסכמת שני הצדדים אין צו להוצאות ואני ממליץ בפני הצדדים לעשות כל מאמץ להסדר תשלום מס השבח ודמי ההסכמה ע"י המוכרים תוך שיתוף פעולה וחתימת הקונים על כל המסמכים הדרושים לצורך כך ולהשלים את העברת הנכס והמשכנתא עליו על שם הקונים כדי למנוע התדיינויות נוספות. אם לא תהיה הסכמה לגבי תשלומי המשכנתא ששולמו על ידי המוכרים ושהקונים לא שיפו אותם בקשר אליהם יוכל כל צד לפנות לביהמ"ש מבעוד מועד על מנת להסדיר את הדבר בתוך המועד של 6חודשים שנקבע. חוזהמושבים נחלות ומשקיםביטול חוזהמשק חקלאי