##(1) דייר מוגן שנפטר - מה אומר החוק ?## בעל דין הטוען, כי הפך להיות דייר מוגן לאחר פטירת הדייר שהתגורר לפניו במושכר, עליו הנטל להוכיח כי הדייר לפניו היה דייר מוגן באותו מושכר, ואין מקום לקיומה של חזקה עובדתית כלשהי באשר לזכויותיו המוגנות של הדייר המנוח. אם לא הוכחה זכותו המוגנת של הדייר המנוח במושכר – לא יוכלו לבוא במקומו אותם קרובים שזכותם מוכרת לפי סעיף 20 לחוק הגנת הדייר (ע"א 3295/94 גיל פרמינגר, הנאמן על נכסי חוה ויוסף מור, פושטי רגל נ' חוה מור, פושטת רגל נ(5) 111 (1997); ע"א 10308/06 שטוב נגד כונס הכנסים הרשמי; רע"א 6729/09 עזבון המנוחה עאידה מוקלשי ז"ל נ אמיל פאר. סעיף 20 לחוק הגנת הדייר קובע: "דייר של דירה שנפטר, יהיה בן-זוגו לדייר, ובלבד שהשנים היו בני-זוג לפחות ששה חודשים סמוך לפטירת הדייר והיו מתגוררים יחד תקופה זו. באין בן-זוג כאמור בסעיף קטן (א)- יהיו ילדי הדייר לדיירים, ובאין ילדים- קרוביו האחרים, כל אלה בתנאי שהיו מתגוררים בדירה יחד אתו לפחות ששה חודשים סמוך לפטירתו, ולא היתה להם בזמן פטירתו דירה אחרת למגוריהם". סעיף 27 לחוק הגנת הדייר קובע: "היה אדם לדייר לפי סעיפים 20 עד 26 ונפטר או חדל להחזיק במושכר, לא יהיה אדם אחר לדייר לפי סעיפים אלה; אולם- מי שנתקיימו בו התנאים המפורטים בסעיפים 20 או 22 יהיה לדייר אף אם היה לפניו אדם אחר לדייר לפי אותם סעיפים, ובלבד שהוסיף להתגורר בדירה ולא היתה לו דירה אחרת למגוריו בזמן שהדייר לפניו נפטר או חדל להחזיק במושכר". ##(2) הסבת זכות דייר מוגן שנפטר:## ד' בר-אופיר התייחס בספרו להסבת זכות הדיירות המוגנת מכוח סעיפים אלה ולתנאים שעל המבקש להמשיך את זכות הדיירות המוגנת להוכיח: "ברישא לסעיף 27 נקבע כלל לפיו הגנת החוק איננה עוברת לאנשים אחרים, כאשר נפטר האדם אשר " יורש" מהדייר המקורי את הזכות המוגנת. אולם בסעיף 27(1) לחוק נקבע סייג לכלל זה, כלומר: עם פטירתו של האדם אשר זכה בהגנת החוק, לפי סעיף 20, תעבור הגנה זו לילדיו או לקרוביו האחרים של הדייר המקורי, אשר נדחו בזמנו בגלל סדר העדיפות שנקבע בסעיף 20. אותם ילדים או קרובים אחרים יזכו בהגנת החוק אך ורק אם התגוררו בדירה יחד עם הדייר המקורי לפחות שישה חודשים סמוך לפטירתו. ופירוש הדבר שאין כוונתו של סעיף 27(1) לאפשר לסוג האנשים המנויים בו " לרשת" את הגנת החוק דרך האדם ש"ירש" אותה מכוח סעיף 20 ( ובינתיים נפטר או חדל להחזיק במושכר) אלא לאפשר להם ליהנות מהזכות דרך הדייר המקורי עצמו. כלומר: באותם תנאים שהיו זוכים בהגנת החוק אלמלא זכה בה מי שקדם להם בסדר העדיפות. בין התנאים הללו כלול גם התנאי של התגוררות בדירה יחד עם הדייר המקורי לפחות שישה חודשים לפני פטירתו, ובתנאי נוסף שהם הוסיפו להתגורר בדירה ולא הייתה דירה אחרת למגוריהם בזמן שהדייר שלפניהם נפטר או חדל להחזיק במושכר (ע"א 300/65 עזבון גליה מוטילוב ואח' נ' לונייבסקי, פ"ד יט(4)73) (ד' בר-אופיר, סוגיות בדיני הגנת הדייר, הוצאת פרלשטיין-גינוסר, מהדורה שניה 2005, בעמ' 274). סיכומו של הכלל לעניין זה הוא כי לאחר שנפטר הדייר שירש את זכות הדיירות המוגנת מאת הדייר המקורי, יוכלו קרוביו לרשת את הדיירות המוגנת פעם נוספת, רק בתנאי שהתגוררו עם הדייר המקורי, על פי התנאים האמורים בסעיפים 20 ו-27." ##(3) דייר מוגן שנפטר - פסיקה:## התכלית של סעיף 20 לחוק היא "שהדייר וילדיו היוו בחיי הדייר יחידת מגורים אחת משותפת, והחוק יצא להגן על צרכיהם של כולם. הרעיון הגלום בסעיף 16 ב [שכיום מצוי בסעיף 20 ב] הוא, שילדים שבפועל גרו עם הדייר, לא ימצאו את עצמם, עקב פטירת אביהם, ללא קורת גג" (ע"א 705/70 שמעוני נ' גרשון, פ"ד כה (2) 717,723-724, להלן-"פרשת שמעוני"). זכותו של "דייר יוצא" לדמי מפתח , משקפת את הערך הכלכלי של השכירות המוגנת ועומדת לו כזכות מהותית ובלבד שעמד בהוראת פרק ג' לחוק בעניין החזרת המושכר על ידי הדייר המוגן לבעל הבית , או העברתו לדייר אחר מוצע "תוך דאגה לאיזון ראוי של האינטרסים של הדייר מצד אחד ובעל הבית מצד שני" (ע"א (מחוזי י-ם) 2006/96 קצין התמלוגים נ' אלמליח 13/08/98 , פסקה 3 בפסק הדין מפי כב' השופטת פרוקצ'ה בדעת מיעוט; פרשת שמעוני , שם; ע"א (מחוזי ירושלים) 26870-03-11 אמנון רבן נ' שלום אמיניאן ואח', 16.2.12 , פסקה 21 בפסק הדין מפי כב' השופט מרזל). פועל יוצא של אובדן זכות הדיירות הסטטוטורית עקב פטירה של הדייר המוגן, הוא אובדן הזכות לדמי מפתח (ע"א 127/77 קפה נ' לוי ואח' , פ"ד ל"א (3) 455,460) ש מטרתה, להבטיח את טובת הדייר ו/או את הזכות של דייר "נידחה" ו/או "נגזר" ככל שהוכרה זכותם לכך. ##(4) דייר מוגן שנפטר - סיכום:## סעיף 1 לחוק קובע מיהו דייר יוצא: "דייר המפנה מושכר שלא על פי פסק דין של פינוי" וסעיף 74 לחוק קובע : "דייר יוצא זכאי לחלק מדמי המפתח הניתנים או העשויים להינתן מאת הדייר המוצע או בשבילו". זכות דיירות מוגנת, היא זכות אישית הניתנת לדייר על מנת להגן על צרכיו ועשויה לעבור לזכאים שנקבעו בסעיף 23 לחוק וממלאים אחר תנאי סעיף 20 לחוק הקובע: " 20. דייר של דירה שנפטר, יהיה בן זוגו לדייר, ובלבד שהשניים היו בני זוג לפחות שישה חודשים סמוך לפטירת הדירי והיו מתגוררים יחד תקופה זו. באין בן זוג כאמור, סעיף קטן (א) יהיו ילדי הדייר לדיירים ובאין ילדים – קרוביו האחרים, כל אלה בתנאי שהיו מתגוררים בדירה יחד איתו לפחות שישה חודשים סמוך לפטירתו, ולא היתה להם בזמן פטירתו דירה אחרת למגוריהם" אם נסכם עד כאן את המקרים מהפסיקה שהובאו לעיל, נמצא כי התשתית העובדתית לבחינת הזכות החוקית שיש או אין לטוען לזכות הדיירות המוגנת חשובה מאוד להכרעה, יש לבחון מהות הזכות בדירת המגורים האחרת, במועד פטירת הדייר המוגן, מטרות המגורים בדירה המוגנת, התקופה בה התגורר הטוען לזכות מעבר ל-ששה חודשים, באספקט של כוונותיו ותום הלב מצידו, וכל זאת תוך שמירה וצמצום הפגיעה בזכויות הקניין של בעלי הדירה מעבר להכרח על פי החוק. יכולתו הכלכלית של הטוען לזכות או של הוריו אינה חלק מהשיקולים שיש לבחון וגם לא האפשרות התיאורטית למציאת מקום מגורים אחר חדש. ##(5) להלן פסק דין בנושא פינוי בן של דייר מוגן שנפטר:## 1. המשיבה, אגודת עזרת אחים ירושלים, היא בעלת דירה בת חדר אחד ברחוב ברוך בן נריה בירושלים. X שכר את הדירה מהמשיבה בשכירות מוגנת. הוא נפטר בחודש נובמבר 1995. המערער הוא בנו של X. המשיבה הגישה נגד המערער תביעה לסילוק יד ולתשלום דמי שימוש ראויים בסכום של 750 ש"ח עבור כל חודש בו שוהה המערער בדירה שלא כדין. בית משפט קמא קיבל את התביעה, הורה על סילוק ידו של המערער מהדירה, וחייבו לשלם למשיבה דמי שימוש ראויים בסכום של 500 ש"ח לחודש, החל מינואר 1996 ועד לפינוי בפועל. 2. סעיף 20 לחוק הגנת הדייר [נוסח משולב], התשל"ב1972- (להלן - "החוק"), קובע שני תנאים מצטברים שבהתקיימותם יהיה ילדו של דייר מוגן שנפטר, דייר מוגן: (א) אם הוא התגורר בדירה יחד עם הדייר שנפטר, לפחות ששה חודשים סמוך לפטירתו; (ב) אם לא היתה לו בזמן פטירתו דירה אחרת למגוריו. 3. המערער טען בבית משפט קמא, כי נתקיימו בו שני התנאים האמורים. לכן, על פי סעיף 20 לחוק, הוא קנה לעצמו מעמד של דייר מוגן בדירה. 4. בית משפט קמא קבע, לאחר שמיעת עדויות הצדדים, כי המערער הצליח להוכיח את התנאי הראשון הקבוע בסעיף 20 הנ"ל, אך הוא לא הוכיח את קיומו של התנאי השני. לענין התנאי הראשון קבע בית משפט קמא כי נוצרה בין המערער לבין הדירה "זיקת מגורים" בשנתיים שקדמו למות האב. וכך אמר בית משפט קמא בענין זה: "נחה דעתי כי לנתבע היתה מיטה בבית אביו והוא לן בדירה לעיתים תכופות ולמצער, לעיתים מזומנות. הוא דאג לשיפוצים בדירה והוא נראה בא אליה בערבו של יום ויוצא ממנה בבקרו של יום, לעתים תכופות, בכך עמד הנתבע בנטל המוטל על שכמו והראה כי אומנם התגורר בדירה בשנתיים שקדמו למות אביו" (עמ' 5). עם זאת, קבע בית משפט קמא לענין התנאי השני, כי המערער לא הוכיח שבאותה תקופה נותקה זיקת מגוריו מדירת אמו שבשכונת גונן בירושלים. לכן, לא נתקיים בו התנאי השני הקבוע בסעיף 20 לחוק. וכך אמר בית משפט קמא בענין זה: "(הנתבע) לא הוכיח כי באותה התקופה נותקה זיקת מגוריו מבית אמו שבשכונת גונן בירושלים, נהפוך הוא, עד שחרורו משרות צבאי, בסוף שנת 1993, התגורר בבית אמו. הוא החל להתגורר בבית אביו בתחילת שנת 1994, ואולם מראיות הנתבע עולה כי לא התגורר בדירה ברציפות ונראה כי חילק את מגוריו בין הדירה ובין דירת אמו" (עמ' 5). "בכל אלה, וביתר הראיות המובאות לעיל, יש כדי להצביע כי במועד שבו נפטר הדייר היתה לנתבע קורת גג אחרת, כבר רשות, בדירת אמו. הנתבע לא הוכיח כי לא היתה לו באותו המועד דירה אחרת למגורים, ודי בהעדר תנאי זה כדי שלא יחסה בצלו של סעיף 20(ב) לחוק ולא יקנה לעצמו על פיו מעמד של דייר מוגן" (עמ' 6). בית משפט קמא הוסיף וקבע כי בהתחשב בכך שמדובר בדירת חדר באזור בו נמצאת הדירה, ומתוך התחשבות בנתבע, הוא מעמיד את דמי השכירות החודשיים הראויים על סך של 500 ש"ח לחודש. 5. בפי המערער שתי טענות עיקריות: המערער טוען כי הצליח להוכיח גם את התנאי השני, היינו, כי לא היתה לו בעת פטירת אביו דירה אחרת למגוריו. המערער גם חולק על קביעת בית משפט קמא, על פיה חוייב לשלם למשיבה דמי שימוש ראויים. 6. לענין התנאי השני, טוען המערער כי הוא העיד בתצהירו שמלבד דירת אביו לא היה לו בתקופה הנדונה מקום מגורים אחר. המשיבה נמנעה מלחקרו על טענתו זו. היא גם לא העידה עדים מטעמה לסתירת הטענה. לכן, לטענת המערער, היה על בית משפט קמא לקבל את עדותו ולקבוע על פיה כי לא היה לו מקום מגורים אחר באותה תקופה. המערער הוסיף וטען בערעורו כי "בדירת אמו, שהיתה דירת חדר בלבד בה גרו אמו ואחותו הבגירה, לא היתה כל אפשרות שגם המערער יגור בה וילון בחדר אחד עם אמו ואחותו". 7. אין בידינו לקבל טענה זו. לפני בית משפט קמא הובאו ראיות, הכוללות את עדות המערער ועדיו, לפיהן עד לשחרורו מהצבא, התגורר המערער בדירת האם בלבד. לאחר מכן, עבר המערער להתגורר בדירת האב. ואולם, הוא לא שהה בדירה זו בלבד, אלא חילק זמנו בין דירת האב לדירת האם. על יסוד ראיות אלה, קבע בית משפט קמא כי המערער לא הוכיח שלא היה לו מקום מגורים אחר בעת פטירת אביו. בית המשפט הגיע למסקנה זו גם על יסוד העובדה שבשנת 1995 חידש המערער את תעודת זהותו ולא מצא לנכון לשנות בה את כתובתו מכתובת בית אמו לכתובת בית אביו. המערער עשה כן רק לאחר מות האב. בממצא עובדתי זה, אין אנו רואים להתערב. הלכה פסוקה היא כי ערכאת הערעור איננה נוהגת להתערב בקביעות עובדתיות של הערכאה שלפניה הובאו הראיות. בית משפט קמא שמע את העדויות וקבע על פיהן מימצאים, ואיננו רואים מקום לסטות במקרה זה מן הכלל האמור ולהתערב בהחלטתו. למעלה מן הצורך נוסיף כי המערער גם לא רשאי היה להעלות בערעורו טענות עובדתיות שלא הובאה עליהן כל ראיה לפני בית משפט קמא, והוא בוודאי לא רשאי היה לעשות כן, על דרך ציון עובדות חדשות בהודעת ערעורו. המערער לא הביא לפני בית משפט קמא כל ראיה באשר לגודלה של דירת האם ולמספר הנפשות המתגוררות בה, והוא מסר פרטים בענין זה לראשונה רק בהודעת ערעורו. המערער טוען כי רצה להעיד בנושא את אמו, אך המשיבה התנגדה לכך ובית המשפט קיבל את עמדתה. בטענתו זו לא דק המערער פורתא: מלכתחילה לא התכוון המערער להעיד את אמו. לכן, בניגוד לשאר עדיו, לא הגיש מטעמה תצהיר. רק לאחר שהשמיע חלק מעדיו ונשאל מדוע אין הוא מעיד את אמו, ביקש המערער כי בית המשפט יתיר לו להעידה. המשיבה התנגדה להוספת עדים מטעם המערער בשלב מאוחר זה, ובית המשפט קיבל את התנגדותה. בהחלטה זו לא מצאנו פגם. לאור כל האמור לעיל, לא מצאנו מקום להתערב בקביעתו העובדתית של בית משפט קמא, כי המערער לא הוכיח שבתקופה הרלבנטית לא היה לו מקום מגורים אחר להתגורר בו. לפיכך, דוחים אנו את ערעור המערער, ככל שהוא נוגע לטענה כי בית משפט קמא טעה כשקבע שלא מתקיים במערער התנאי השני הקבוע בסעיף 20, ולכן אין הוא דייר מוגן בדירה. 8. בפי המערער טענה נוספת: לדבריו, טעה בית משפט קמא בקביעתו כי עליו לשלם למשיבה דמי שימוש ראויים. זאת משום שהמשיבה לא הביאה כל ראיה להוכחת שיעור דמי השכירות הנוהגים במושכר מן הסוג הנדון. לטענת המערער, בהעדר תשתית ראייתית כזו, לא יכול היה בית משפט קמא לקבוע מהם דמי השימוש הראויים לדירה, ולכן לא ניתן היה לחייבו בתשלום דמי שימוש ראויים. המשיבה טוענת כי עניין זה מצוי בידיעתו השיפוטית של בית המשפט, ולכן, יכול היה בית המשפט לחייב את המערער בתשלום דמי שימוש ראויים בסכום של 500 ש"ח לחודש. בעניין זה הדין עם המערער. שיעור דמי שכירות במושכר איננו מצוי בידיעתו השיפוטית של בית המשפט. בהעדר כל ראיה בנדון, לא יכול בית המשפט לקבוע מהם דמי השימוש הראויים. משנמנעה המשיבה להביא ראיה כלשהי להוכחת שיעור דמי השכירות בדירה, לא ניתן היה לחייב את המערער בתשלום דמי שימוש ראויים בסכום של 500 ש"ח לחודש. 9. לפיכך - אנו מקבלים את הערעור ומבטלים את הוראת בית משפט קמא, המחייבת את המערער לשלם למשיבה דמי שימוש ראויים. שאר חלקי פסק דינו של בית משפט קמא יעמדו על כנם והערעור לגביהם נדחה. בשים לב לתוצאה, מורים אנו כי כל צד ישא בהוצאותיו בערכאה זו. מקרקעיןדייר מוגן (הגנת הדייר)