התחייבויות נוגדות במקרקעין

קראו את פסק הדין להלן על מנת להרחיב את הידע בנושא התחייבויות נוגדות במקרקעין:

המרצת הפתיחה שלפני, עניינה התחייבויות נוגדות לעשיית עסקה במקרקעין אשר נעשו, בהפרש זמן קצר זו מזו, על ידי המשיב 1 ובגדרן הוא התחייב למכור ולהעביר את זכויותיו בדירת מגורים באשדוד, הן למבקש והן למשיבים 3-2.

המשיב 1 היה בעל הזכויות הרשום בדירה, שהיא בת 4 חדרים, בקומה 15 של בית משותף ברח' אקסודוס 12/68 באשדוד, ולה שתי חניות צמודות. המבקש, הוא ישראלי המתגורר עם משפחתו, מזה שנים, בדרום אפריקה, ואימו מתגוררת באשדוד. המשיבים 2 ו 3 הם תושבי חוץ, חבר העמים לשעבר, ושותפים להשקעות נדל"ן בישראל. (להלן יכונו:"המשקיעים").

במקור, הוגשה המרצת הפתיחה רק כנגד פרוספר, והעתירה היתה לאכוף עליו את הסכם המכר המחייב, שנחתם, לשיטת המבקש ביום 12.3.08, באמצעות פקס, ומאוחר יותר צורפו המשקיעים להליך, כאשר התברר שב-23.3.08, כלומר כ- 10 ימים לאחר מכן, נחתם הסכם מכר מפורט, בגין אותה דירה, בין פרוספר לבין אותם משקיעים.

כיום טוען רוט, כי התחייבות פרוספר כלפיו קודמת בזמן, ועדיפה על ההסכם הנוגד עם המשקיעים, ואלה, מצידם, טוענים כי רכשו את הדירה בתום לב ובתמורה, וכי לימים גם נרשמה על שמם בחברה המשכנת (המשיבה 4), ובמינהל מקרקעי ישראל, וזכותם עדיפה, ופרוספר, אף הוא גורס, כי זו ההתקשרות האחת והיחידה התקפה ומחייבת אותו.

טענתו – בקליפת אגוז – היא, כי לא התגבש בינו לבין רוט הסכם סופי ומחייב, וכי רוט "משך" את המו"מ, בעוד הוא יודע שפרוספר מעוניין בהשלמה מהירה של העסקה ובקבלת מלוא התמורה, או לפחות מרביתה, באופן מיידי, וכי הודיע למתווך, מר לוסקי, טלפונית, וגם בפקס, כי מר רוט אינו קונה רציני, ושהוא רואה עצמו משוחרר מכל התחייבות כלפיו, ולכן, לאחר מכן, חתם על ההסכם עם המשקיעים.

המשקיעים טוענים, כי דבר קיומו של רוט, המו"מ שהתנהל איתו, וטענתו כי הדירה למעשה נמכרה לו עוד קודם לעסקה איתם, כל אלה - לא היו ידועים להם עד שלב מאוד מאוחר, זה שאחרי חתימת ההסכם ותשלום סכומים נכבדים על פיו, ולימים אף השלימו את מלוא התמורה וזכויותיהם נרשמו ברשויות ובספרים המתאימים.
הם טוענים, כי מחדלו של רוט לרשום הערת אזהרה לטובתו, ולו לשיטתו, אם נכרת הסכם, כנטען, מונע ממנו לטעון לקדימות ולעדיפות על פני העסקה שנעשתה איתם.

אין טענה כי הזכויות בדירה נרשמו על שם המשקיעים בעת שעדיין לא ידעו על טענות רוט, ולפיכך אין הם טוענים לעדיפות מכח הדין על פני עסקת רוט, שכן התנאי לכך בסעיף 9 לחוק המקרקעין תשכ"ט – 1969, הינו, כזכור, ש"העסקה לטובתו נרשמה בעודו בתום לב".

בהינתן שעסקת המשקיעים לא הסתיימה ברישום בעודם מחוסרי ידיעה, כלומר, בעודם תמי לב, לכאורה חל הרישא של סעיף 9 הנ"ל ועל פיו "התחייב אדם לעשות עסקה במקרקעין ולפני שנגמרה העסקה ברישום חזר והתחייב כלפי אדם אחר לעסקה נוגדת, זכותו של בעל העסקה הראשונה, עדיפה... ".

מאחר שאין מחלוקת שעסקת המשקיעים נעשתה ומוסמכה על פי כל דרישות הדין הנוגעות לעסקת מקרקעין, התמורה שולמה, ומאוחר יותר אף נרשמו הזכויות על שמם, אין ספק שהעסקה המאוחרת יותר, בפני עצמה, תקינה ובעלת פוטנציאל להיות נאכפת מכל היבט.

לא לחלוטין ברור באיזה שלב בדיוק נודע למשקיעים על קיום קונה פוטנציאלי קודם, לא כל שכן על קיום עסקה נוגדת, ומתי חדלו להיות תמי לב, בזיקה לתנאי סעיף 9 הנ"ל, אך אין חשיבות מכרעת לקבוע ממצא בכך, מאחר שהעסקה הנוגדת הושלמה ברישום רק בסוף אוגוסט 2008, חודשים ארוכים לאחר שאין כבר ספק שהם ובא כוחם ידעו את מירב הפרטים ביחס לעסקת רוט, כך, שמכל מקום, אין הם יכולים לטעון לעדיפות בשל השלמת הרישום לטובתם.

יש לדחות גם טענת המשקיעים, בסיכומים, ולפיה יש נפקות כלשהי, לנדון, למחיקת הבקשה לצו מניעה זמני, האוסר רישום הנכס על שמם, כאשר הושג הסדר ביניים ,בהליך הנוכחי, בין רוט ופרוספר. הדבר נעשה בלא שרוט ויתר על סעד האכיפה, ובעת השלמת הרישום, תוך נטילת הסיכון מצד המשקיעים, שההליך הנוכחי יסתיים בפס"ד לטובת רוט,לא היו בנמצא, כלפיהם ,שום מצג או הבטחה ,מצד רוט, שהוא מסכים להעברת הזכויות ורישומם ע"ש המשקיעים.

משכך – הפלוגתאות הטעונות בירור והכרעה מתייחסות, בעיקרו של דבר, לטיב ההתחייבות, אם בכלל, שנעשתה על ידי פרוספר כלפי רוט, האם השתכללה לכדי הסכם מחייב, ואם כן, האם פרוספר השתחרר ממנה או ביטל אותה כדין, שאם לא כן, זכותו של רוט תהיה עדיפה על פני העסקה הנוגדת המאוחרת יותר, לאור האמור לעיל.

למעשה, נקשרו בין רוט ופרוספר שני הסכמים מחייבים, העומדים בדרישות סעיף 8 לחוק המקרקעין – דרישת הכתב לעשיית התחייבות לעסקה במקרקעין. מסמך חתום על ידי שני הצדדים מ- 9.3.08, נקב במחיר דולרי של הנכס, וצויין בו שמסירת החזקה תהיה ב 1.8.08, ומאוחר יותר בזכ"ד מ- 12.3.08, הומרה התמורה הדולרית לשקלים, ומועד מסירת החזקה נדחה ל – 1.9.08. (נספח ג' ). בשני המסמכים אין חלוקה של התמורה לתשלומים. כמובן, המסמך המאוחר יותר, שהוא מודיפיקציה של קודמו, הוא הקובע.

אין ספק שנספח ג' מעיד על גמירות דעת להתקשר בהסכם מחייב, וכולל הוא את הפרטים החיוניים הצריכים לקיום דרישת המסויימות בהתקשרות לעשיית עסקה במקרקעין. זהוי הנכס ברור, התמורה מוגדרת,לרבות הרכיב המשקף איבזור הדירה ותוספות שהותקנו בה,ומסירת החזקה נקבעה ל 1/9/08. לא חסר דבר שאינו ניתן להשלמה בעזרת המנגנונים הקבועים לכך בדין, ככל שהסכם מפורט לא היה נחתם, מטעם כלשהו.

בחקירתו הנגדית הדגיש רוט שהכספים שיועדו להשתלם לפרוספר היו נזילים לחלוטין ומצויים בחשבונו בבנק בישראל, והוא המתין להשלמת עריכת הסכם פורמאלי על ידי עו"ד י. עוז, שייצג את שני הצדדים, שם יעוגנו התשלומים ויתר ההסדרים והפרטים הצריכים למימוש העסקה.

כמסתבר, המוכר, פרוספר, נזקק בדחיפות לתזרים כספי, שכן התקשר כבר בהסכם לרכישת נכס אחר, והוא חפץ לקבל את התמורה, או לפחות חלק ממנה, באופן מיידי.

לדבריו, עוד טרם חתימת ההסכם, ובשלבי המו"מ, הבהיר עד כמה נחוץ ודחוף לו לקבל את התמורה בהקדם, ומיד לאחר חתימת המסמך מ- 12.3.08, פנה לעו"ד עוז כדי שילחץ על רוט לשלם לו כספים. אכן, עו"ד עוז שיגר לרוט פניה ברוח האמור, אלא שזה – דעתו לא היתה נוחה מכך שעורך הדין, המייצג את שני הצדדים מוצא לנכון "ללחוץ אותו" מטעמו של המוכר, ותחת זאת, הוא העדיף לזרז ולקדם עריכת נוסח סופי של הסכם מפורט, שם יוסדר לוח התשלומים, ולחתום עליו לאחר גיבוש טיוטה מוסכמת.

פרוספר לא המתין לסיום הליך זה, ולדבריו, מצא עצמו, כפי שהתנסח בתצהירו "תקוע ללא כסף, בלי התחייבות, בלי חוזה, בלי תנאי תשלום" והסיק שהקונה – רוט "הוא לא רציני".

ביום 21.3.08, כלומר תשעה ימים לאחר עריכת הזכ"ד הנ"ל וחתימתו, הודיע פרוספר למתווך, מר לוסקי, גם בכתב, שאינו רואה עצמו מחוייב כלפי הקונה, ואין בכוונתו להמשיך כל מו"מ איתו, כפי שהגדיר זאת, אולם, אין חולק שלא ביטל, פורמאלית, את ההסכם שעליו חתם, ככל שהיתה בידו עילה כדין לעשות זאת, לא הודיע דבר במישרין לרוט, ופרט לאותה הודעה חד צדדית, שאף לא ניתנה לקונה עצמו, לא עשה מאומה כדי לשכלל את אותה "השתחררות" מהתחייבויותיו.

מקץ יומיים, 23.3.08, חתם פרוספר על העסקה הנוגדת עם המשקיעים תושבי חוץ אשר יוצגו על ידי עו"ד רחמיל קרמר מאשדוד.

בחקירתו הנגדית אישר פרוספר שמעולם לא נקב, ולו בעל פה, בפני רוט, על מועדי התשלום המדוייקים שהוא חפץ בהם, ופרט לאמירה כללית שהכסף דחוף עבורו, לא פירש ולא פירט מאומה.

פרוספר התקשה להסביר, כיצד מקץ שבוע ימים, כאשר חוזה פורמאלי טרם נחתם, סבר הוא שרוט אינו רציני, ונוקט סחבת, והכיצד התמרמר על כך שלא הועבר לו תשלום ראשון או מקדמה, כאשר הוא עצמו לא דרש מקדמה ספציפית ולא ניסה להסדיר זאת כלפי רוט. הוא נסמך, לכל היותר, על נוהג כללי המוכר לו, ולפיו, לדבריו, כאשר קונים נכס, משלמים 10% או 15% מתמורתו.

בהיעדר סמוכין בנספח ג' לחובה לשלם מקדמה כלשהי, וככל שבסיכומים טוען פרוספר לחובה לעשות זאת מכח נוהג כללי, או מצג שנוצר כלפיו, או הבנה בע"פ, שכך יעשה בפועל, הרי, לכל היותר יכול הוא לטעון להפרה של המוסכם, לשיטתו, ואזי היה עליו לפעול כמתחייב. לא נטען כלל כי עסקינן בתרחיש של הפרת הסכם, וביטולו כדין, בשל כך, ואילו את הטענה כי מלכתחילה לא נכרת הסכם מחייב, דחיתי.

פרוספר טוען, דבר המוכחש על ידי עו"ד קרמר, כי נועץ בפרקליט זה ביום שבו עמד לחתום על העסקה עם המשקיעים, ועו"ד קרמר הרגיע אותו שאין לו כל התחייבות תקפה כלפי רוט, ועל סמך זה חתם על העסקה הנוגדת.

התמורה לדירה בעסקה הנוגדת, עם המשקיעים, כעולה מההסכם שהוגש כנספח א' לתצהיר התשובה של פרוספר, היתה 1,720,000 ₪ כלומר, משמעותית מעבר לתמורה המוסכמת עם רוט. כמו כן, התשלום הראשון של 340,000 ₪ הופקד אצל עו"ד קרמר בשיק דחוי ליום 31.3.08, שבוע אחרי החתימה, ופירעונו והעברת הכספים לפרוספר, הותנו רק בהצגת אישורי זכויות והעדר שיעבודים על הדירה.

במילים אחרות – תנאי החוזה הנוגד היטיבו עם פרוספר מעבר למה שנכלל בהסכם עם רוט, הוא שיפר את התמורה הכוללת שיקבל, כרת הסכם סופי מיד, בעוד שעסקת רוט עמדה בשלב של החלפת טיוטות בלבד, וגם הבטיח לעצמו מקדמה נכבדה שתשולם תוך זמן קצר.

בעליל – שיקולים אלה עמדו ביסוד החלטתו להתקשר בעסקה הנוגדת, ולא היה שום גורם חיצוני או מניעה משפטית שהקשו עליו להוסיף ולקדם את העסקה עם רוט, כפי שהתחייב בה, וכאשר רוט אינו מודע כלל לכוונתו של פרוספר להתנער מהמחוייבות הזו.

פרוספר טוען, שהן עו"ד קרמר, והן המתווך, הרגיעו אותו כי אין בעיה אם ישתחרר מהמו"מ עם רוט, וכי ניתן לקדם את עסקת המשקיעים ללא סיבוך. אין צורך לקבוע ממצא בנדון, וככל שבעתיד יבחר פרוספר לתבוע ממי מהיועצים הללו פיצוי בגין ההסתבכות שלטענתו תרמו לה, ילובנו הדברים לגופם. כל שאנו צריכים לקבוע, לצורך ההליך הנוכחי, הוא, שפרוספר, ביודעין ובכוונת מכוון ,העדיף את עסקת המשקיעים על פני עסקת רוט, ומשיקולים, ככל הנראה כלכליים, וכאלה של מהירות קבלת התשלום הראשון, זנח את "מסלול רוט" בלא שיהיה בידו צידוק כדין לעשות זאת.

בהינתן שהמשקיעים אינם יכולים לטעון לעדיפות על פני עסקת רוט, ובהיות עסקת רוט ראשונה על ציר הזמן, ומהווה התקשרות חוזית תקפה ותקינה, הרי היא ברת אכיפה על פרוספר, ודין כל עסקה נוגדת להדחות מפניה.

אין משמעות מכרעת לאי רישום הערת אזהרה מטעם רוט, מיד עם כריתת הזכ"ד, במישור התחרות בין העסקאות הנוגדות. הדירה רשומה בחברה משכנת ובממ"י, אין רישום בלשכת רישום המקרקעין, שניתן לרשום בו הערת אזהרה פורמאלית לפי החוק, עסקינן בימים ספורים בלבד שבהם סבר רוט שיוחלפו טיוטות ויחתם הסכם סופי, העסקה הנוגדת נעשתה כשבוע וחצי לאחר הזכ"ד איתו, כך שאין מדובר בשיהוי ארוך ומשמעותי מצידו בכל מקרה. אף אם ניתן לייחס לו מחדל או רשלנות בכך שלא הזדרז לרשום הערה כזו או אחרת על העסקה שנעשתה, וכתוצאה מכך לא יכלו המשקיעים לדעת עליה ממקור חיצוני, הרי, אולי יש בכך להקים להם עילת תביעה כספית כלפיו, אם ניזוקו בסופו של יום, אך, אין לדבר נפקות מכרעת בקביעה בדבר העדיפות בין שתי העסקאות הנוגדות.

במשולש היחסים שבין הנפשות הפועלות, רוט – פרוספר – משקיעים, אפשר שהתוצאה דלעיל יוצרת עילות תביעה כספיות כאלה ואחרות, והסבך שהצדדים נקלעו אליו אינו פשוט להתרה, אך כאשר ניסיונות ביהמ"ש להביא לפשרה ראויה ומאוזנת לא עלו יפה, אין מנוס אלא מקביעה ברורה לגופו של עניין, שלאחריה יצטרך כל צד לפעול כהבנתו וכחוכמתו.

ברור, גם, שכאשר הזכ"ד חסר עדיין הסדרים ופרטים רבים, שנהוג לכלול בחוזי מכר מקרקעין, וטרם גובש הסכם מפורט לחתימה, גם במישור זה יהיה צורך להסדיר ולעגן את אשר טעון ליבון. ( או להזקק למנגנונים השיוריים שבחוקי החוזים, ובפסיקה הרלבנטית ).

לפיכך, ובגין העילה הנדונה כעת, בהמרצת הפתיחה דנן, ניתן סעד הצהרתי כמבוקש, ונקבע כי המבקש, יונה רוט, זכאי לאכיפתו של ההסכם למכירת הדירה הנדונה, כפי שנכרת בינו לבין המשיב מלכה פרוספר.

על המשיב 1 לשלם הוצאות המבקש בהליך זה, על פי שומה שתוגש ותאושר על ידי, וכן עליו לשאת בשכ"ט עו"ד של המבקש בסכום של 25,000 ₪ ומע"מ, נכון להיום.

לא ראיתי מקום לחייב את המשיבים שצורפו, המשקיעים, תושבי החוץ, בהוצאות המבקש, ואני מניח שבמערכת היחסים שבין המשיבים לבין עצמם, כלומר, בין פרוספר לבינם, יוחלפו דברים או שינוהל הליך לקבוע על מי לשאת בהוצאות ושכ"ט עו"ד שלהם.

הפקדון מטעם פרוספר, שניתן חלף צו מניעה זמני, לא נועד להבטיח תשלום הוצאות משפט, ואין מקום להורות על חילוטו או עיקולו, במסגרת פסה"ד. טענות עו"ד עצמון לנדון, בסיכומיו, יש בהן ממש, ולפיכך, ככל שאין על כספים אלה צו עיקול ממקור אחר, או מניעה חוקית אחרת, יש להשיבם למפקיד , באמצעות בא-כוחו.




לתיאום פגישה עם עורך דין חייגו: 077-4008177




נושאים רלוונטיים נוספים

  1. זכות במקרקעין

  2. רישיון במקרקעין

  3. רשות חינם מקרקעין

  4. זכות חזקה במקרקעין

  5. מתחזק חוק המקרקעין

  6. חלוקת מקרקעין בעין

  7. מהי תביעה במקרקעין

  8. עסקה בחלק ממקרקעין

  9. סיום רישיון במקרקעין

  10. סעיף 16 לחוק המקרקעין

  11. התחזות בעסקת מקרקעין

  12. ביטול ייעוד מקרקעין

  13. דרישת הכתב במקרקעין

  14. סעיף 49 לחוק המקרקעין

  15. סעיף 71 לחוק המקרקעין

  16. פיצול תביעה במקרקעין

  17. סעיף 9 לחוק המקרקעין

  18. סעיף 40 לחוק המקרקעין

  19. סעיף 16 לחוק המקרקעין

  20. זכויות שביושר במקרקעין

  21. רישיון מכללא במקרקעין

  22. ביטול רישיון במקרקעין

  23. צו הפסקת שימוש במקרקעין

  24. עסקאות סותרות במקרקעין

  25. סעיף 18 ב לחוק המקרקעין

  26. תנאי מתלה בעסקת מקרקעין

  27. סעיף 55(ג) לחוק המקרקעין

  28. עשיית דין עצמי במקרקעין

  29. עסקת מקרקעין באזור שיקום

  30. רישיון בלתי הדיר במקרקעין

  31. ביטול החלטת רשם המקרקעין

  32. זכויות העירייה על מקרקעין

  33. תביעת השבה של חוכר מקרקעין

  34. זיהוי צדדים לעסקת מקרקעין

  35. רישום הערה במרשם המקרקעין

  36. ניצול זכויות בניה במקרקעין

  37. תביעה לפקיד ההסדר במקרקעין

  38. התחייבויות נוגדות במקרקעין

  39. בקשה לפדיון מקרקעין מעוקלים

  40. מכירת זכויות בחלק ממקרקעין

  41. שימוש מפריע במקרקעין פרטיים

  42. רשות מכללא לשימוש במקרקעין

  43. בקשה לעריכת מדידה של מקרקעין

  44. דיווח על עסקת מקרקעין בדיעבד

  45. הערה על יעוד מקרקעין תקנה 27

  46. בנייה ונטיעה במקרקעין משותפים

  47. רכישת מקרקעין בפרוייקט הרחבה

  48. התחייבות לעשות עסקה במקרקעין

  49. בדיקה במינהל לפני עסקת מקרקעין

  50. שימוש במקרקעין לגידול מרעה בקר

  51. מחלוקת לגבי תאריך רכישת מקרקעין

  52. עיכוב ברישום זכויות בעל מקרקעין

  53. תביעה על בניה על מקרקעין מוסדרים

  54. רשות שימוש במקרקעין לפי חוק הנפט

  55. סעיף 93 לפקודת הסדר זכויות במקרקעין

  56. תביעה של פסול דין - זכויות במקרקעין

  57. החובה להציע למוכר מקרקעין לקנות בחזרה

  58. עסקת מקרקעין לפני חקיקת חוק המקרקעין

  59. תחרות בין זכויות נוגדות במקרקעי המינהל

  60. ביטול זכות הסותרת רישום בפנקס המקרקעין

  61. ביטול רישיון ללא תמורה ע''י בעל המקרקעין

  62. תביעה לפיצויים בגין נזקים שנגרמו למקרקעין

  63. בקשה להתקנת אנטנת שידור לחובבי רדיו במקרקעין

  64. איך מוכיחים שעסקה במקרקעין היא "פיקטיבית" ?

  65. ערר על החלטה להורות לתקן שטחים בנוגע למקרקעין

  66. סעיף 10 לחוק המקרקעין - תקנת השוק במקרקעין

  67. פגיעה עקיפה במקרקעין - פיצויים לפי סעיף 197 ?

  68. האם חלוקה בעין של המקרקעין תגרום נזק לצדדים ?

  69. ערר על החלטה לאשר תוספת לבית מגורים משותף במקרקעין

  70. ביטול מכר מקרקעין לאחר אישור סופי של ראש ההוצל''פ

  71. סעיף 5 לחוק המקרקעין - חיזוק בתים מפני רעידות אדמה

  72. תביעה שיינתן פסק דין המצהיר סכאות להירשם כבעלים במקרקעין

  73. נוהל לפיו יוכל כל שליח להגיש למשרדי רשם המקרקעין שני תיקים ביום בלבד

  74. שאלות ותשובות

רקע תחתון



שעות הפעילות: ימים א'-ה': 19:00 - 8:30
                           יום ו' : 14:00 - 10:00

טלפון: 077-4008177
פקס: 153-77-4008177

דואר אלקטרוני: office@fridman-adv.com

Google+



רקע תחתון