להלן סקירה משפטית בסוגיית חישוב היטל השבחה: סעיף 196א' לחוק התכנון והבניה קובע: "ועדה מקומית תגבה היטל השבחה בשיעור, בתנאים ובדרכים שנקבעו בתוספת השלישית ועל פיה". התוספת השלישית קובעת את ההוראות המפורטות באשר להיטל ההשבחה. הכלל קבוע בסעיף 2(א) לתוספת ומורה: "חלה השבחה במקרקעין, בין מחמת הרחבתן של זכויות הניצול בהם ובין בדרך אחרת, ישלם בעלם היטל השבחה לפי האמור בתוספת זו (להלן-היטל)..." המונח "השבחה" מוגדר בסעיף 1 לתוספת: "עליית שוויים של מקרקעין עקב אישור תוכנית, מתן הקלה או התרת שימוש חורג". בע"א 1341/93 סי אנד סאן ביץ' הוטלס בע"מ נ' הוועדה המקומית לתכנון ולבנייה תל אביב יפו, פ"ד נב(5) 715 (1999), עמד הנשיא ברק על הרעיון העומד ביסוד היטל ההשבחה, שאיננו אלא גלגול חדש ומפותח של מס ההשבחה המנדטורי, ואלה דבריו: "ביסוד היטל ההשבחה מונח רעיון של צדק חברתי. הרשות הציבורית השקיעה בתכנון ובפיתוח. כתוצאה מכך עלה ערכם של המקרקעין. בעל המקרקעין מתעשר מכך. מן הראוי שבעל המקרקעין ישא בהוצאות התכנון והפיתוח... כשם שבעל מקרקעין זכאי לפיצוי מקום שתוכנית פגעה במקרקעין שבבעלותו (סעיף 197 לחוק), והציבור כולו חייב '...לשאת בנזק שנגרם לבעל מקרקעין כתוצאה מתוכנית מתאר, המביאה תועלת ורווחה לכלל הציבור' (הנשיא שמגר בע"א 4390/90 אלישר נ' מדינת ישראל - הועדה המחוזית לתכנון ולבניה, מחוז המרכז, פ"ד מז(3) 872, 877). כן חויב בעל המקרקעין לשאת בהיטל השבחה אם תכנית השביחה את המקרקעין שבבעלותו" (שם, בעמ' 719). סעיף 3 לתוספת קובע את שיעורו של היטל ההשבחה (מחצית ההשבחה שנוספה למקרקעין בעטיה של התוכנית המשביחה), ואילו בסעיף 4(7) נקבע את המנגנון לעריכתה של השומה, לאמור: "השומה תיערך ליום תחילת התכנית... בהתחשב בעליית ערך המקרקעין וכאילו נמכרו בשוק חפשי". העולה מכך הוא, שבעריכת השומה על השמאי לבחון ולקבוע שני אלה: ערכה של הקרקע ערב אישור התוכנית המשביחה (להלן: "המצב הקודם"), אל מול ערכה לאחר אישור התוכנית המשביחה (להלן: "המצב החדש"). מכאן, שרק אם ערכה של הקרקע עלה בעקבות אישור התוכנית המשביחה, ובשלה בלבד, יוטל על המקרקעין היטל ההשבחה, שהרי "השבחה" מוגדרת כ"עליית שווים של מקרקעין עקב אישור תכנית, מתן הקלה או התרת שימוש חורג" (סעיף 1 לתוספת-ראה לעיל). לעניין זה התייחס כב' השופט חשין בדנ"א  3768/98 קרית בית הכרם נ' הועדה המקומית לתכנון ובניה ירושלים, פד"י נו(5), 49 (2002):   "יסוד זה של התעשרות עקב פעילות תכנון שלפי חוק התכנון והבניה, הוא בריח-התיכון בהיטל השבחה - בקומפלקס הכולל ובכל אחד ואחד ממרכיביו, זעיר ככל שיהא. ההתעשרות היא המרכיב הדומיננטי בכל אירוע של היטל השבחה, ובאין התעשרות לא יקום ולא יהא היטל השבחה. פירוש הדברים הוא, שבכל אירוע שבו טוענת הרשות לזכותה להטיל היטל השבחה, שומה עלינו לתור סביבנו היטב-היטב במטרה לגלות אם הייתה התעשרות של בעל קרקע; ולא אך התעשרות על דרך הסתם, אלא התעשרות שבאה עקב אחד מאותם אירועי תכנון שחוק התכנון והבניה מדבר בהם" (שם, בעמ' 63). הנוסחה אותה אימץ המחוקק להערכת שוויים של מקרקעין לצורך שומת היטל ההשבחה היא "שווי השוק", לאמור, המחיר שהיה מתקבל כתוצאה מעסקה המתבצעת בשוק החופשי בין מוכר מרצון לקונה מרצון. מבחן זה המבוסס על יסודות אובייקטיבים וערכי שוק חופשי, גלום בו איזון ראוי של אינטרסים, הן של הפרט והן של הרשות הציבורית,  ונעשה בו שימוש בתחומי חקיקה שונים. שווי השוק של מקרקעין יכול להיות מושפע ממספר רב של גורמים, כמו מיקומם, טיבם ושטחם. אך לעתים נודעת השפעה לגורמים נוספים, כגון גורמים חברתיים, כלכליים, פוליטיים, מדיניים, דתיים ורבים אחרים. עם זאת, נדמה כי לגורמי התכנון השפעה מכרעת, באשר אלה קובעים את פוטנציאל המקרקעין ואפשרויות הניצול הגלומות בהם. שוויה של קרקע המיועדת לבנייה אינו כשוויה של קרקע חקלאית, ושוויה של זו אינו כשוויה של קרקע המיועדת לצורכי ציבור. עם זאת, עשוי שוויים של מקרקעין להשתנות בתגובה לציפיות לשינוי תכנוני, ולאו דווקא לשנוי התכנוני-סטטוטורי עצמו. במלים אחרות, עצם הידיעה על אפשרות הכנתה של תוכנית עשויה להשפיע על ערך המקרקעין, והשאלה היא איפוא, אם נכון לייחס משקל לציפיות מסוג זה, ולאלו מהן, ודוק: ציפיות לשינוי ייעוד תכנוני יכולות לצמוח ממספר רב של גורמים, ולאו דווקא מתקווה לאישורה של תוכנית מסוימת. עמד על כך הנריק רוסטוביץ' בספרו "היטל השבחה", הוצאת אוריאן (1996) בעמוד 272:        "ציפיות לשינוי תוכנית יכולות להתעורר בעקבות נאום בחירות של ראש רשות מקומית, בעקבות הצהרת מדיניות חדשה של שר השיכון והבינוי, בעקבות קבלת החלטה של מנהל מקרקעי ישראל וכיוצא באלה. קרקע חקלאית הגובלת באזור בנוי, עשויה לעורר ציפיות להפיכתה לקרקע עירונית. אישור תוכנית מתאר ארצית או תוכנית מתאר מחוזית מעורר ציפיות לאישורן של תוכניות מפורטות. הודעה על הכנת תוכנית לפי סעיף 77 לחוק התכנון והבניה התשכ"ה 1965, מעוררת ציפיות לאישורה תוך מספר שנים. גלי עלייה, האצה או האטה של פעילות כלכלית, עליית מפלגה זו או אחרת  לשלטון, אלה ואחרים עשויים להשפיע על שוק הנדל"ן".     בענין זה קבע הנשיא שמגר בע"א 483/86 יעקב (אוטו) בירנבך נ' הועדה המקומית לתכנון ובניה, פד"י מב(3), 228, שם נדונה תביעת פיצויים מכוח סעיף 197 לחוק התכנון והבניה כי: "הפוטנציאל התכנוני של נכס מקרקעין אשר 'נפגע' על ידי תוכנית, איננו מגולם אך ורק בתוכנית המיתאר, אשר חלה עליו עובר לכניסתה לתוקף של התוכנית הפוגעת. אינפורמציה תכנונית רלבנטית מצוייה גם בתוכניות צפויות, המיועדות לחול על המקרקעין. המדובר בסיכוי להרחבת אפשרויות הניצול של המקרקעין, למשל, על דרך של שינוי יעוד או הגדלת אחוזי בנייה, ובלבד שהסיכוי האמור איננו קלוש ורחוק אלא ודאי, או שהוא לפחות בגדר צפייה סבירה בנסיבות העניין" (שם, בעמ' 233).          העולה מהאמור הוא, כי את "שווי השוק" של מקרקעין יש לבחון מבעד למשקפיו של אותו "קונה מרצון" אלמוני, כאשר הדגש הוא על המידע שהיה בידיו ומערכת צפיותיו מהמקרקעין שהוצעו לו ערב אישורה של התכנית המשביחה  (ראו ע"א 133/83 מרכז מסחרי בני פ.י. בע"מ נ' מינהל מקרקעי ישראל, פד"י מ(4), 154, 157).היטל השבחה